Решение по делу № 2-883/2023 (2-9725/2022;) от 21.11.2022

Гражданское дело №2-883/2023

УИД: 66RS0002-02-2022-003463-28

Мотивированное решение изготовлено 17 марта2023года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 февраля 2023 года                                                       г. Екатеринбург

Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Ардашевой Е.С.,

при секретаре судебного заседания Кожиной А.А.,

с участием ответчика Никифорова И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к Никифорову Игорю Васильевичуо взыскании задолженности по арендной плате, пени,

установил:

Администрация города Екатеринбургаобратиласьв суд с вышеуказанным иском, в котором, с учетом уточнений, принятых к производству суда, просит суд взыскать с ответчика в пользу Администрации города Екатеринбурга задолженность по арендной плате за период с 2014 года по 2020 годв размере 18 261,46 руб., пени за период с 11.03.2017 по 31.12.2021 в размере 67 988,72 руб.

Представитель истцав судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом и в срок. В материалы дела представлено письменное ходатайство представителя Администрации города Екатеринбурга – <ФИО>6., действующая на основании доверенности, представила в материалы дела письменное ходатайство, в котором проситрассмотреть дело в свое отсутствие, на уточненных исковых требованиях, с учетом уточнений, настаивает в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал, просил к заявленным исковым требованиям применить срок исковой давности, снизить размер неустойки в соответствии с положениями ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поддержал доводы письменного отзыва на иск

Заслушав ответчика, исследовав письменные доказательства, оценивая представленные сторонами доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

В силу ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу п.7 ст. 1 Земельного    кодекса    Российской    Федерации, основным принципом земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации    установлено,    что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с абз. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Частью 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ч. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

При рассмотрении споров, связанных с применением положений п.3 ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании (п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в ред. от 25.01.2013).

Судом установлено, что 08.09.1997 между Администрацией города Екатеринбурга и Гаражно-строительным кооперативом №заключен договор аренды №-н земельного участка с кадастровым номером №, согласно которого в аренду передан земельный участок общей площадью 1 353кв.м., расположенный по адресу:г. <адрес>, <адрес> для выстроенных 26 кооперативных гаражей боксового типа.

Договор аренды зарегистрирован в Поземельной книге г. Екатеринбурга.

Согласно выписке на земельный участок, а также сведениям Росреестра площадь земельного участка составляет 1 488 кв.м.

Общая площадь помещений, расположенных на земельном участке составляет, 21 206,20 кв.м. Согласно сведениям БТИ общая площадь нежилых помещений составляет 610,9 кв.м.

В соответствии с п. 7.1 договора аренды, договор вступает в силу с момента регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству города и действует на срок до 20.03.2012.

Из материалов дела следует, что Администрация города Екатеринбурга обращалась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ГСК № с требованием о взыскании задолженности по договору аренды.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.01.2016 по делу № в удовлетворении исковых было отказано, поскольку ГСК № не является собственником помещений (гаражных боксов), расположенных на земельном участке с кадастровым номером №

В соответствии с п.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении предусмотренного договором срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Никифоров И.В. являлся собственником помещения с кадастровым номером 66:41:0206030:517 площадью 25,5 кв.м., расположенном на вышеуказанном земельном участке в период до октября 2020 года.

Дополнительное соглашение к Договору аренды с ответчиком не заключалось, однако Администрация города Екатеринбурга считает Никифорова И.В. арендатором земельного участка в силу следующего.

В соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Наряду с этим, п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» предусмотрено, что если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Покупатель объекта недвижимости, вне зависимости от волеизъявления арендодателя, принимает на себя права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по его аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельного участка и новым собственником объекта, расположенного на этом земельном участке. В таких случаях заключение нового договора не требуется.

Поскольку у нового собственника с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества возникает право пользования земельным участком, необходимым для использования соответствующего объекта недвижимости, то одновременно с этим возникает и обязательство по внесению платы за использование соответствующего участка.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд находит основанными на законе указания истца относительно того, что арендатором земельного участка изначально являлось ГСК №, вместе с тем, приобретение ответчиком объекта недвижимости подтверждает наличие цепочки правопреемства, и, следовательно, в силу закона к последнему (ответчику) перешло право аренды вместе с договорной неустойкой.

Размер арендной платы на основании Договора аренды для ответчика устанавливается Администрацией города Екатеринбурга в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования «город Екатеринбург», в частности Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 №1855-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области».

В связи с вышеизложенным, Администрацией города Екатеринбурга для Никифорова И.В. были подготовлены расчеты арендной платы, исходя из следующего: 25,5 кв.м. (общая площадь помещений ответчика) / 610,9 кв.м. (площадь объекта недвижимости) от 1 488 кв.м. (доля земельного участка) = 62,11 кв.м.

Факт наличия обязанности по оплате арендной платы за пользование земельным участком ответчиком не оспорен.

    В соответствии с п. 6 Приложения к договору аренды земельного участка, за нарушение сроков перечисления арендной платы по договору Арендатору начисляется пеня (неустойка) в размере 0,3% от неперечисленных сумм за каждый день просрочки.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с расчетам истца, представленном в заявлении об уточнении исковых требований (в связи с частичной оплатой задолженности), задолженность по арендной плате за период с 2014 года по 2020 год составляет 18 261, 46 руб.

В связи с несвоевременным исполнением обязательств по внесению арендной платы ответчику были начислены пени за период с 11.03.2017 по 31.12.2021 в размере 67 988,72 руб.

Согласно ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Судом вышеуказанный расчет задолженности, представленный истцом, проверен, признан арифметически верным, вместе с тем, в полном объеме суд не может огласиться с размером задолженности, предъявленной истцом ко взысканию с ответчика, в силу следующего.

Так, разрешая заявленные истцом требования в части взыскании с ответчика в пользу истца задолженности, суд находит состоятельными доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности за период по сентябрь 2019 год.

При этом суд учитывает, что исковое заявление по настоящему гражданскому делу направлено в суд 15.09.2022.

В силу ст.195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п.1 ст.196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст.200 настоящего Кодекса.

Согласно п.2 ст.199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с п.1 ст.200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»,по смыслу п.1 ст.200 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Согласно абз. 2 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», согласно пункту 1 ст. 207Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

Задолженность по оплате арендной платы за пользование земельным участком возникала у ответчика с 2014 года, однако, как следует из материалов дела, истец обратился в суд с настоящим иском 15.09.2022, то есть с пропуском срока исковой давности для взыскания указанной задолженности в части.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что задолженность ответчика перед истцом по внесению арендной платы за период с 2019 года по 2020 год составляет - 5 879,27 руб., задолженность по пени - 13 362,28 руб. (указанная сумма соответствует сведениям представленного представителем истца в материалы настоящего гражданского дела информационного расчета задолженности).

По ходатайству ответчика о снижении неустойки, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», следует, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) (п. 69).

Сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства может быть снижена не ниже предела, установленного п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 15.01.2015 № 6-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 ч. 3 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Исходя из правового анализа вышеприведенных норм в их взаимосвязи, принимая во внимание разъяснения, данные в Постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», а также учитывая все обстоятельства дела, период просрочки и сумму долга, суд приходит к выводу о том, что размер неустойки является несоразмерным сумме задолженности, периоду просрочки, в связи с чем, суд удовлетворяет ходатайство ответчика о снижении неустойки до 5 000,00 руб.

Учитывая изложенное, суд взыскивает с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 5 879,27 руб., пени в размере 5 000,00 руб.

К доводам ответчика об отсутствии оснований для взыскания пени, суд относится критически, с учетом того, что факт несвоевременного внесения платежей по арендной плате в полном объеме, ответчиком не оспаривается.

Указания ответчика на то, что условия о взыскании неустойки не было согласовано между ним и истцом, противоречат материалам дела, из которых следует, что Никифорова И.В. являлся арендатором спорного земельного участка (о чем ранее судом было указанно).

Ссылки ответчика в отзыве на исковое заявление относительно наличия оснований для оставления искового заявления без рассмотрения, основаны на неверном (субъективном) толковании норма действующего законодательства, поскольку ни договором, ни законом, для данной категории дела, не предусмотрено обязательное соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Достоверных доказательств опровергающих выводы суда, материалы дела не содержат.

Поскольку истец был освобожден от уплаты государственной пошлины, то на основании ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и абз. 8 п. 2 ст. 61.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика следует взыскать государственную пошлину в доход местного бюджета пропорционально сумме удовлетворенных исковых требований в размере 435,16 руб.

Иных требований, равно как и требований по иным основаниям на рассмотрение суда сторонами не заявлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 194-198, 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковое заявление Администрации города Екатеринбурга к Никифорову Игорю Васильевичуо взыскании задолженности по арендной плате, пени удовлетворить частично.

Взыскать с Никифорова Игоря Васильевича в пользу Администрации города Екатеринбургазадолженность по арендной плате в размере 5 879,27 руб., пени в размере 5 000,00 руб.

Взыскать с Никифорова Игоря Васильевича в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 435,16 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

    Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, с подачей жалобы через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области.

Судья                                                                           Е.С. Ардашева