Решение по делу № 2-432/2018 (2-3683/2017;) ~ М-3054/2017 от 17.10.2017

Дело № 2-432/18 (публиковать)

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 января 2018 года                        г. Ижевск

Первомайский районный суд г.Ижевска УР в составе: председательствующего судьи Владимировой А.А., при секретаре Мерзляковой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Белокрыловой Е.В. к ООО Инвестиционная строительная компания «Инициатива» о признании недействительным договора в части, взыскании суммы, неустойки, компенсации морального вреда,

у с т а н о в и л:

Истец Белокрылова Е.В. обратилась в суд с иском к ответчику о признании недействительным договора в части, взыскании суммы, неустойки, компенсации морального вреда. В обоснование заявленных исковых требований указала, что <дата> между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве №. В соответствии с п.1.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить «Мкр № жилого района «Строитель» в Ленинском районе г.Ижевска Семнадцатиэтажный дом с нежилыми помещениями на первом этаже. Жилой <адрес>» и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Общая проектная площадь квартиры составляет 27,55 кв.м. (п.1.3 договора).

Согласно п.1.4 договора под общей проектной площадью объекта долевого строительства стороны понимают сумму площадей всех помещений объекта долевого строительства (комнат, помещений вспомогательного использования, встроенных шкафов и др.), а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых, тамбуров. Под общей фактической площадью объекта долевого строительства стороны понимают сумму площадей всех помещений объекта долевого строительства (комнат, помещений вспомогательного использования, встроенных шкафов и др.), а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых, тамбуров.

Стоит отметить, что установленный договором порядок определения общей площади квартиры не соответствует требованиям закона. Такой порядок определен Правилами подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежития, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий, утвержденных постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 года, приведенных в качестве обязательного приложения к СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания». Согласно п.2 Правил №78 общую площадь квартир следует определять как сумму всех площадей помещений, а также лоджий, подсчитываемых с коэффициентом 0,5, балконов – 0,3.

Положения договора, предусматривающие включение в общую проектную и фактическую площадь квартиры площади балкона, подсчитываемой без учета коэффициентов, являются недействительными как противоречащие ст.16 Закона РФ от 07.02.1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей».

Согласно выписке из ЕГРН общая фактическая площадь (без балкона) составляет 23,2 кв.м., площадь балкона 4,56 кв.м.

Следовательно, фактическая площадь объекта долевого строительства составила 24,568 кв.м., что на 2,982 кв.м. меньше по сравнению с общей проектной площадью, указанной в договоре.

Стоимость объекта долевого строительства составила 1 230 000 руб. и была оплачена в полном объеме. Стоимость одного квадратного метра составила 44 646,10 руб.

Ответчик обязан соразмерно уменьшить стоимость цены по договору и возвратить сумму в размере 133 134,67 руб.

На основании п.2.5 договора стороны пришли к соглашению, что отклонение размеров общей фактической площади объекта долевого строительства допустимо в пределах 2%. Указанное условие договора также является недействительным в силу прямого противоречия ст.7 Закона №214-ФЗ.

Просит признать п.1.4 договора участия физического лица в долевом строительстве многоквартирного дома № в части, предусматривающей включение в общую проектную площадь, фактическую площадь объекта долевого строительства площадей балконов, лоджий без учета понижающего коэффициента, недействительным.

Признать п.2.5 договора участия физического лица в долевом строительстве многоквартирного дома № в части, предусматривающей допустимость отклонения размеров общей фактической площади от размеров общей проектной площади объекта долевого строительства в пределах 2%, недействительным.

Взыскать с ответчика в пользу истца 133 134,67 руб. в счет соразмерного уменьшения цены договора участия физического лица в долевом строительстве многоквартирного дома № от <дата>, сумму неустойки за просрочку удовлетворения требования потребителя о соразмерно уменьшении цены договора в размере 43 934,44 руб. за период с <дата> по <дата>, в счет компенсации морального вреда 10 000 руб.

Определением суда от <дата> прекращено производство по делу в части признания п.2.5 договора участия физического лица в долевом строительстве многоквартирного дома № недействительным в связи с отказом от иска.

Дело рассмотрено в отсутствие истицы, уведомленной о дне и месте рассмотрения дела надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

В судебном заседании представитель истца Фарафонтов Е.А., действующий на основании доверенности, на удовлетворении исковых требований настоял.

В судебном заседании представитель ответчика Мишарина Л.В., действующая на основании доверенности исковые требования не признала.

Суду представлен письменный отзыв на исковое заявление из которого следует, что договор долевого участия в строительстве № от <дата> (п.1.3 договора) содержит определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, что соответствует ч.4 ст.4 Закона №214-ФЗ.

При подписании договора стороны определили понятие что такое общая проектная площадь и что такое фактическая площадь объекта долевого строительства (п.1.4 договора).

Согласно договора объект долевого строительства должен быть площадью 27,55 кв.м., в том числе площадь лоджии.

Акт приема передачи, подписанный сторонами <дата> устанавливает, что площадь передаваемого объекта долевого строительства составляет 27,76 кв.м. То есть истцу передан объект долевого строительства площадью более чем установлено договором.

Правила, на которые ссылается истец, не применяются с <дата>. Кроме того, нормы данного документа, распространялись на проектирование жилых зданий. Они не регламентируют правоотношения сторон при долевом строительстве многоквартирного дома и правоотношения в области защиты прав потребителей.

Технический план является документом кадастрового учета объекта недвижимости, а нормы Инструкции, устанавливающие понижающий коэффициент (0,3 для балконов, 0,5 – для лоджий) относятся к правоотношениям в области технического учета, а не к правоотношениям, возникающими между участником долевого строительства и застройщиком.

Доводы о том, что в государственном реестре указан иной размер площади не может быть принят, так как при государственном учете используется иной порядок определения общей площади квартиры, чем в договоре.

Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд, выслушав мнение участников процесса, изучив и исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

Согласно ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В судебном заседании установлено, что <дата> между ООО Инвестиционная строительная компания «Инициатива» (Застройщик) и Белокрыловой Е.В. (Участник долевого строительства) заключен договор № участия физического лица в долевом строительстве жилого дома (далее – Договор) предметом, которого является долевое участие сторон в строительстве объекта: «Мкр № жилого района «Строитель» в Ленинском районе г.Ижевска Семнадцатиэтажный дом с нежилыми помещениями на первом этаже. Жилой <адрес>».

Пунктом 1.3 Договора определено, что объектом долевого строительства, подлежащим передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома является жилое помещение – 1 комнатная <адрес>, общей проектной площадью 27,55 кв.м., расположенной на 12 этаже, первой секции многоквартирного дома.

Согласно п.1.4 договора под общей проектной площадью объекта долевого строительства стороны понимают сумму площадей всех помещений объекта долевого строительства (комнат, помещений вспомогательного использования, встроенных шкафов и др.), а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых, тамбуров. Под общей фактической площадью объекта долевого строительства стороны понимают сумму площадей всех помещений объекта долевого строительства (комнат, помещений вспомогательного использования, встроенных шкафов и др.), а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых, тамбуров.

Размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, для строительства (создания) объекта долевого строительства составляет 1 230 000 руб. Указанная денежная сумма рассчитана исходя из стоимости одного квадратного метра общей проектной площади объекта долевого строительства в размере 44 646,10 руб. (п. 2.1 Договора).

Согласно п. 2.5 Договора, стороны пришли к соглашению, что отклонение размеров общей фактической площади объекта долевого строительства от размеров общей проектной площади объекта долевого строительства допустимо в пределах 2%.

Договор № участия физического лица в долевом строительстве жилого дома от <дата> зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР <дата>.

<дата> объект долевого строительства передан истцу, что подтверждается актом приема-передачи к договору участия физического лица в строительстве жилого дома № от <дата>.

Согласно указанного акта, общая площадь объекта долевого строительства (фактическая) составляет 27,76 кв.м., в том числе прихожая – 4,10, с/у – 3,70, кухня-гостинная 15,4, лоджия 4,56.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от <дата>, зарегистрировано право собственности истца на квартиру площадью 23,2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

<дата> участником долевого строительства ответчику вручена претензия об уменьшении цены договора и возврате излишне уплаченных сумм, на что истцу был дан отказ.

Данные обстоятельства следуют из искового заявления, подтверждается материалами дела.

Истец полагает, что п. 1.4 договора, по которому общая площадь объекта долевого строительства исчисляется из суммы всех площадей, в том числе лоджии, противоречит закону. Такой порядок определен Правилами подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежития, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий, утвержденных постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 года, приведенных в качестве обязательного приложения к СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания». Согласно п.2 Правил №78 общую площадь квартир следует определять как сумму всех площадей помещений, а также лоджий, подсчитываемых с коэффициентом 0,5, балконов – 0,3.

Статьей 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Из данной нормы следует, что денежные средства граждан и юридических лиц привлекаются для возмещения затрат на такое строительство с возникновением права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

То есть, заключая договор долевого строительства, участник возмещает затраты не только на объект долевого строительства (квартиру в данном случае), но и на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно п. 4 ст. 4 указанного Федерального закона договор участия в долевом строительстве помимо прочего должен содержать сведения о назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее основные характеристики жилого или нежилого помещения).

При определении подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства указанный закон обязывает указывать количество и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении. То есть все эти помещения являются объектом долевого строительства.

Договор, заключенный между сторонами соответствует положениям Федерального закона.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

По смыслу приведенных норм свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы заключения договора и его содержания.

По условиям договора ООО Инвестиционная строительная компания «Инициатива» обязалось построить и передать участнику долевого строительства квартиру общей проектной площадью 27,55 кв. м (с учетом площади балкона и лоджии).

Как следует из плана расположения помещения, ответчик создал квартиру общей площадью 27,76 кв. м. с лоджией площадью 4,56 кв. м.

Таким образом, ответчик создал и передал участнику долевого строительства объект долевого строительства большей площадью, чем было предусмотрено проектом и договором - на 0,21 кв.м.

Истец подписала договор и в дальнейшем его условия в установленном законом порядке не оспаривала, приняла квартиру по акту приема-передачи без каких-либо претензий, в котором также указана полная площадь лоджии.

Сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии, материалы дела не содержат.

Ссылка истца на Правила подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежития, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий, утвержденных постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 года №78, приведенных в качестве обязательного приложения №3 к СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» являются необоснованными, поскольку данные Правила утратили силу с 01.01.2010 года и не действовали на момент заключения договора долевого участия в строительстве.

Согласно п. 3.37 Инструкции «О проведении учета жилой площади жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 площадь лоджии должны учитываться с понижающим коэффициентом 0.5.

Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная приказом Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998 г. № 37, была разработана во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» и определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации.

При этом требования данной Инструкции обязательны для организаций технической инвентаризации, которые осуществляют технический учет жилищного фонда, и в этих целях проводят техническую инвентаризации жилищного фонда; оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационное и консультативное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Пункт 3.37 Инструкции, в соответствии с которым при подсчете площади квартиры во внимание принимается площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 0.5 подлежит применению при подсчете площадей зданий для технического учета жилищного фонда.

Для отношений между дольщиками и застройщиками данная Инструкция обязательного характера не носит.

Таким образом, оспариваемые истцом условия договора (п.1.4 договора) не могут быть признаны не соответствующими требованиям правовых норм.

Ссылка истца на п.1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей» является несостоятельной, поскольку никакими положениями законов или иных правовых актов Российской Федерации в области защиты прав потребителей оспариваемые истцом положения договора не противоречат, на нарушают и не ущемляют права и законные интересы участника долевого строительства.

На основании изложенного суд полагает необходимым отказать истцу в удовлетворении требований о признании п.1.4 договора участия физического лица в долевом строительстве многоквартирного дома № в части, предусматривающей включение в общую проектную площадь, фактическую площадь объекта долевого строительства площадей балконов, лоджий без учета понижающего коэффициента, недействительным и взыскании суммы в счет соразмерного уменьшения цены договора. Поскольку требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда производны от требований о признании условий договора недействительным и взыскании суммы, в удовлетворении которых отказано, оснований для взыскания неустойки, компенсации морального вреда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Белокрыловой Е.В. к ООО Инвестиционная строительная компания «Инициатива» о признании недействительным договора в части, взыскании суммы, неустойки, компенсации морального вреда – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в порядке апелляционного производства путем принесения апелляционной жалобы через Первомайский районный суд г.Ижевска в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено <дата>.

Судья:          А.А. Владимирова