Решение по делу № 2-1643/2017 от 30.01.2017

Дело №

Мотивированное решение составлено 21.06.2017 года

Решение

Именем Российской Федерации

16 июня 2017 года                                 г. Владивосток

    Фрунзенский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе председательствующего Н.С. Юсуповой, при секретаре А.Е. Белоусовой, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Юровой ФИО1 к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (третье лицо Администрация г. Владивостока) о признании договору купли-продажи земельного участка недействительным в части, взыскании неосновательного обогащения,

установил

В суд обратилась Юрова Е.М. с указанным иском. В обоснование требований указано, что истица обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка общей площадью <...> кв.м. в фактически занимаемых границах под индивидуальный жилой дом и хозяйственные постройки по адресу: <адрес>, принадлежащие ей на праве собственности. Испрашиваемый земельный участок был предоставлен по договору субаренды № от 22.10.2007, заключенному с <...> являющимся арендатором земельного участка площадью <...> кв.м., кадастровый №, предоставленного для строительства и дальнейшей эксплуатации малоэтажных жилых домов, находящихся по адресу: <адрес>. 30.08.2016 года между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и Юровой Е.М. заключен договор купли – продажи земельного участка № был заключен, между Продавцом и Покупателем был также подписан и акт приема-передачи участка в собственность Покупателя. В п. 2.1 договора указана цена выкупаемого участка <...> рублей.. 28.07.2016 года Юровой была исполнена обязанность по оплате выкупной цены земельного участка. Полагает, определенная ответчиком выкупная цена, указанная в оспариваемом договоре, не соответствует Порядку определения цены, утвержденному Постановлением Администрации Приморского края № 143-па от 18.05.2015 года. Сослалась также на ст. ст. 454,485, 424 ГК РФ, ст. 39.3, 39.4 Земельного кодекса РФ. Указала, что по кадастровому паспорту, являющемуся неотъемлемой частью договора купли-продажи, кадастровая стоимость земельного участка составляет <...> рублей, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и дальнейшей эксплуатации малоэтажных жилых домов. Полагает, с учетом положения Порядка определения цены выкупная стоимость участка составляет <...> рублей (5% от кадастровой стоимости <...> ). В порядке ст. 168 ГК РФ полагает условие договора в части превышения выкупной цены земельного участка ( а именно, установление ее в размере, превышающем 5% от кадастровой стоимости) является недействительным. Также сослалась на ст. 1102 ГК РФ. Просит суд признать п. 2.1 договора купли-продажи земельного участка № от дата в части превышения выкупной цены земельного участка на сумму <...> рублей недействительным, взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере <...> рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> рублей.

В ходе рассмотрения дела к участию привлечена администрация г. Владивостока (л.д. 29 протокол).

    В судебном заседании представитель истца по доверенности Юнцова В.А. заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в иске, письменных пояснениях (л.д.44-49).

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, что подтверждается протоколом судебного заседания от 22.05.2017 года, в котором разрешен вопрос об обязании ответчика представить кадастровый паспорт, который применялся ответчиком для расчета выкупной цены спорного земельного участка - л.д. 41-42 и распиской – л.д. 43. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель администрации г. Владивостока поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве, указал, что ответчиком не доказано доказательств в обоснование произведенного расчета выкупной стоимости земельного участка в превышающем 5% размере.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что Юрова Е.М. обратилась в Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края с заявлением о предоставлении земельного участка общей площадью <...> кв.м. в фактически занимаемых границах под индивидуальный жилой дом и хозяйственные постройки по адресу: <адрес>, принадлежащие ей на праве собственности (л.д. 36).

Испрашиваемый земельный участок общей площадью <...> кв.м. был предоставлен Юровой Е.М. по договору субаренды № от 22.10.2007, заключенному с <...>, являющимся арендатором земельного участка площадью <...> кв.м., кадастровый №, предоставленного для строительства и дальнейшей эксплуатации малоэтажных жилых домов, находящихся по адресу: <адрес> (л.д. 50-57).

17.06.2016 Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края письмом № направил в адрес Юровой Е.М. для ознакомления и подписания проект договора купли – продажи земельного участка №, местоположение: <адрес>, исполненный в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3., пп. 1 п. 5, п. 6 ст. 39.17 ЗК РФ (л.д. 61-67).

Так, согласно п. 1.1. договора, в собственность Юровой Е.М., на основании обращения, подлежал передаче испрашиваемый сформированный и поставленный на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером № площадью <...> кв.м., из земель населенных пунктов, местоположение: <адрес>, для строительства и дальнейшей эксплуатации малоэтажных жилых домов, в целях дальнейшей эксплуатации жилого дома, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющегося неотъемлемой частью данного договора (л.д. 63).

Согласно п. 2.1. договора, цена выкупаемого земельного участка составила <...> рублей.

В соответствии с п. 2.2. договора цена, указанная в п. 2.1. договора, должна быть перечислена Покупателем в течение 10 календарных дней со дня подписания договора по реквизитам, указанным в счете Продавца. Полная стоимость цены участка должна быть произведена до регистрации права собственности на участок (п. 2.3. Договора). Вместе с тем, счет на оплату № был выставлен на сумму <...> рублей (л.д. 67).

28.07.2016 года обязанность по оплате выкупной цены участка, установленной п. 2.1. договора, была исполнена Покупателем в полном объеме, что подтверждается чеком-ордером № от 28.07.2016 года (л.д. 17).

30.08.2016 года между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и Юровой Е.М. вышеуказанный договор купли – продажи земельного участка № был заключен, между Продавцом и Покупателем был также подписан и акт приема-передачи участка в собственность Покупателя (л.д. 10-15).

Право собственности Покупателя на данный участок было зарегистрировано 19.09.2016 года в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок, удостоверяющей проведение государственной регистрации прав от 19.09.2016 года (л.д. 16).

Вместе с тем, суд соглашается с доводом истца о том, что указанная Продавцом в Договоре выкупная стоимость земельного участка не соответствует Порядку определения цены земельного участка, находящегося в собственности Приморского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утвержденному Постановлением Администрации Приморского края № 143-па от 18.05.2015 г.

В силу п. 6 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.4 ЗК РФ установлено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Порядок определения цены земельного участка, находящегося в собственности Приморского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов установлен Постановлением Администрации Приморского края № 143-па от 18.05.2015 г.

Согласно п. 2.2. данного Порядка цена в размере 5 % кадастровой стоимости продаваемого земельного участка устанавливается в нескольких случаях.

Один из них является подпункт 2.2. пункта 2 – продажа земельных участков гражданам, являющимся собственниками зданий, сооружений, расположенных на эти земельных участках, при реализации гражданами исключительного права на приобретение таких земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного, индивидуального гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, для эксплуатации, обслуживания индивидуальных жилых домов.

Как следует из материалов дела, в границах субарендуемой части земельного участка Истцом был построен индивидуальный жилой дом, право собственности на которое было зарегистрировано в установленном законом порядке (свидетельство о государственной регистрации права № от 25.08.2008, объект права: жилой дом, назначение: жилое, <...>-этажный, общая площадь <...> кв.м., адрес объекта: <адрес>) – л.д. 9.

Аналогичное разрешенное использование испрашиваемого земельного участка было указано и Ответчиком в направленном в адрес Истца проекте договора купли – продажи № (п. 1.1. Договора).

Описание предмета Договора, указанного в п. 1.1., в полном объеме соответствует содержанию кадастрового паспорта данного земельного участка, который является неотъемлемой частью Договора, где указана категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и дальнейшей эксплуатации малоэтажных жилых домов.

Устный довод представителя ответчика в судебном заседании 22.05.2017 года о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка составляла <...> рублей, не подтвержден допустимым доказательством.

Ссылка представителя ответчика в том же судебном заседании на применение при расчете выкупной стоимости исходя из 30% кадастровой стоимости, поскольку земля предоставлялась не для индивидуального жилого дома, а для строительства малоэтажного дома необоснованна.

Так, указание предоставления земельного участка в виде разрешенного использования земельного участка «для строительства и дальнейшей эксплуатации малоэтажных жилых домов», а не – «для индивидуального жилищного строительства» не подменяет под собой суть разрешенного использования земельного участка Истца – индивидуальное жилищное строительство.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 49 ГК РФ объектами индивидуального жилищного строительства являются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.

В границах испрашиваемого земельного участка Истцом был построен индивидуальный жилой дом, назначение: жилое, <...>-этажный, общая площадь <...> кв.м., адрес объекта: <адрес>.

Земельный участок Истца с кадастровым номером № указанные участки использовался исключительно для строительства жилого дома, этажностью - не выше трех этажей, предназначенный для проживания не более одной семьи. Иного не доказано.

В п. 2.4. Порядка установлено, что в размере 30 % кадастровой стоимости определяется выкупная цена участка при продаже земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (за исключением случаев, указанных в подпунктах 2.1, 2.2 пункта 2 Порядка).

Исходя из того, что выкупаемый земельный участок в полном объеме по своим характеристикам и виду разрешенного использования подпадает под действие п п.2.2 постановления Администрации Приморского края от 18.05.2015 № 143-па, законных оснований для применения пункта 2.4. Порядка, равно как и иного порядка расчета, у Ответчика не имелось.

Доказательств обратного Ответчиком в материалы дела не представлено.

В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка № от 22.02.2016, являющемуся неотъемлемой частью договора купли – продажи № от 30.08.2016, сведения о земельном участке с кадастровым номером № были внесены в государственный кадастр недвижимости 17.11.2014 с кадастровой стоимостью данного земельного участка <...> рублей.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что цена выкупаемого земельного участка при заключении договора купли – продажи подлежала расчету в размере 5 % кадастровой стоимости участка, по основанию п.2.2 Постановления Администрации Приморского края от 18.05.2015 № 143-па.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Частью 1 ст. 485 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ч. 1 ст. 555 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (ст. 424 ГК РФ).

В силу статьи 39.4 ЗК РФ цена продажи земельных участков, находящихся в публичной собственности, устанавливается нормативными правовыми актами, следовательно, стороны не вправе установить иную цену.

Таким образом, цена выкупаемого Истцом земельного участка должна соответствовать положениям правовых актов, действующим в момент заключения договора купли-продажи, в том числе показателю кадастровой стоимости, подлежащему применению с момента внесения в государственный кадастр недвижимости.

На основании вышеизложенного установленная Ответчиком в договоре выкупная стоимость земельного участка не соответствует установленному Порядку, и составляет 12,57 % кадастровой стоимости земельного участка, указанной в кадастровом паспорте земельного участка № от 22.02.2016 (<...> рублей (цена, указанная в договоре)*100% / <...> рублей (кадастровая стоимость земельного участка).

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).

Таким образом, условие договора купли-продажи земельного участка № от 30.08.2016 (п. 2.1. Договора) в части превышения выкупной цены земельного участка (при установлении ее в размере более чем 5 % кадастровой стоимости земельного участка) является недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Поскольку иное не установлено законом и не вытекает из существа соответствующих отношений, указанные правила подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке (ст. 1103 ГК РФ).

В данном случае неосновательным обогащением Ответчика является сумма переплаты Истца по спорному договору в размере разницы между договорной ценой земельного участка, установленной в п. 2.1. Договора в размере <...> рублей, оплаченной Истцом в полном объеме, и установленной законом ценой в размере 5 % от кадастровой стоимости земельного участка, которая составляет <...> рублей.

Указанная сумма переплаты составляет <...> рублей, является неосновательным обогащением Ответчика и подлежит возмещению Истцу.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку при подаче искового заявления истец оплатил государственную пошлину в размере <...> рублей, указанная сумма подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Юровой ФИО1 удовлетворить.

Признать п. 2.1. договора купли-продажи земельного участка № от 30.08.2016 в части превышения выкупной цены земельного участка на сумму <...> рублей недействительным.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Приморского края в пользу Юровой ФИО1 неосновательное обогащение в размере <...> рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере <...> рублей.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Фрунзенский районный суд г. Владивостока в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий                     Н.С. Юсупова