Решение по делу № 2-3669/2024 от 07.06.2024

УИД 50RS0№-94

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 сентября 2024 года                                               г. Дмитров

Дмитровский городской суд Московской области в составе судьи Скребцовой Е.А., при секретаре Ловцовой С.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Березюк Сергея Васильевича к Березюк Александру Васильевичу, Далаваровой Наталье Владимировне о переводе прав и обязанностей покупателя, признании незаконным заявления поданного нотариусу,

УСТАНОВИЛ:

Истец Березюк С.В. обратился в суд с иском к Березюк А.В., Далаваровой Н.В. о переводе прав и обязанностей покупателя, признании незаконным заявления поданного нотариусу. В обоснование заявленных требований ссылается на то, что на основании решения Дмитровского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № истец является собственником № доли в праве собственности на жилой дом блокированной застройки расположенный по адресу: <адрес> Ранее данный жилой дом блокированной застройки был квартирой № с кадастровым номером № в долевой собственности, истцу принадлежала № доля, а <данные изъяты> Березюк А.В. № доли. ДД.ММ.ГГГГ истец получил от нотариуса Долгопрудного нотариального округа ФИО5 заявление брата Березюк А.В. о продаже доли квартиры за 4700000 руб. 00 коп. На следующий день истец подал заявление нотариусу ФИО5 о своей готовности купить № доли квартиры на условиях, предложенные ФИО3 в своем заявлении. ДД.ММ.ГГГГ истец вновь получил письмо от нотариуса г. Москвы ФИО7 о направлении в адрес истца заявление брата ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ с предложением купить у него № доли вышеуказанной квартиры за 930000 руб. 00 коп.. Ответ на данное письмо истец не успел направить, в связи с открывшимися обстоятельствами, о которых истец узнал ране этого заявления. В конце 2023 года ответчик Березюк А.В. обратился в Дмитровский городской суд с исковым заявлением о признании квартиры жилым домом блокированной застройки. Поскольку это является существенным обстоятельство и меняет предмет сделки, истец ДД.ММ.ГГГГ обратился в Дмитровский городской суд Московской области с заявлением о признании Березюк С.В. соистцом по гражданскому делу №. Данное решение суда вступило в законную силу. Из выписки из ЕГРН истцу стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик Березюк А.В. продал принадлежащие ему № доли Далаваровой Н.В. Таким образом, истец считает, что ответчик Березюк А.В. не посвятил его в свои планы по продаже № доли дома блокированной застройки, а также им не было направлено в адрес истца предложение выкупить № доли дома блокированной застройки, как первоочередному покупателю. На основании уточненных исковых требований истец просит перевести на Березюк С.В. права и обязанности по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Березюк А.В. и Далаваровой Н.В., признать незаконным заявление Березюк А.В., поданного нотариусу г. Москвы ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ об уведомлении Березюк С.В. о праве преимущественной покупки продаже принадлежащей ему № доли квартиры по адресу: <адрес>., за 9300000 руб. 00 коп.

Истец Березюк С.В. в судебное заседание явился, исковые требования поддерживает в полном объеме, просит их удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца ФИО11 в судебное заседание явилась, просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Березюк А.В. в судебное заседание не явился, о явке извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил.

Представитель ответчика адвокат ФИО8 в судебное заседание явился, с данным иском не согласны, просит отказать в удовлетворении требований.

Ответчик Даловарова Н.В. в судебное заседание не явилась, о явке извещена надлежащим образом, о причинах неявки суд не известила, мнение по иску не выразила.

Третье лицо представитель Управление Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, о явка извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил, мнение по иску не выразили.

Третье лицо нотариус ФИО5 в судебное заседание не явился, о явка извещен надлежащим образом, согласно заявления просил рассмотреть дело в его отсутствии.

Выслушав мнения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

На основании частей 2 и 3 той же статьи, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, он него не зависящим. При этом, бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 ГПК РФ, должно быть возложено на продавца.

В соответствии с пунктом 2.2 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденные решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол N 03/16 от 28.03.2016), согласно статье 2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В связи с этим, при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном статьей 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3.1. рекомендаций, сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

На основании пункта 3.2., юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (статья 165.1 ГК РФ).

Из материалов дела следует, согласно решения Дмитровского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>,признана жилым домом блокированной застройки, принадлежит на праве общей долевой собственности № доли Березюк Александру Васильевичу, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и № доли Березюк Сергею Васильевичу ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

ДД.ММ.ГГГГ Березюк А.В. обратился к нотариусу Долгопрудненского нотариального округа Московской области ФИО5 с заявлением о направлении истцу в соответствии со статьей 250 ГК РФ письма с предложением покупки 2/3 доли указанной квартиры за 4700000 руб..

Согласно ответу нотариуса, ДД.ММ.ГГГГ Березюку С.В. направлялось заявление Березюка А.В. с предложением приобрести № долю в праве общей долевой собственности на квартиру за 4700000 руб. (регистрация в реестре №). Данное заявление было получено Березюком С.В. ДД.ММ.ГГГГ согласно почтовому уведомлению.

От Березюка С.В. в адрес нотариуса поступило заявление от ДД.ММ.ГГГГ, о готовности выкупить долю за указанную цену.

В соответствии со свидетельством о направлении документов, зарегистрированном в реестре № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании статьи 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, ДД.ММ.ГГГГ по просьбе Березюка А.В. направлено по почте России Березюку С.В., зарегистрированному по адресу: <адрес>, заявление о продаже № доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, за 4700000 рублей 00 копеек.

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Московской городской нотариальной палаты нотариального округа Москва ФИО7 в адрес Березюка С.В. направлено заявление Березюка А.В. от ДД.ММ.ГГГГ о продаже принадлежащей Березюку А.В. № доли квартиры, находящейся по адресу: <адрес> за 9300000 руб. в соответствии со ст. 250 ГК РФ.

Ответа на указанное заявление в установленный срок от Березюка С.В. не поступило, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ между Березюк А.В. и Далаваровой Н.В. был заключен договор купли-продажи № доли квартиры за 9300000 рублей, договор удостоверен нотариусом, при подписании договора представитель продавца и покупатель присутствовали лично (договор зарегистрирован в реестре №).

Уведомление о намерении продать долю в праве общей собственности в порядке статьи 250 ГК РФ не может быть признано офертой о продаже принадлежащей части объекта недвижимости, которая в силу статьи 436 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит отзыву.

В соответствии с пунктом 1 статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. По своему содержанию оферта является проектом договора (пункт 1 статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Собственник доли в праве собственности не может быть обязан к заключению договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости в том случае, если после уведомления сособственника его волеизъявление изменилось, поскольку извещение о намерении продать долю в праве собственности не связывает его обязанностью лица, направившего оферту, заключить договор с лицом, получившим оферту.

Статья 250 ГК РФ ограничивает право собственника свободно распоряжаться своим имуществом.

Вместе с тем, распространение на правила, связанные с осуществлением преимущественного права покупки, общих положений закона, налагающих на продавца обязательство продать свое имущество лицу, принявшему предложение, ведет к необоснованному расширению ограничения прав собственника, введенного специальной нормой.

Из анализа пункта 1 статьи 9, пункта 1 статьи 421, статьи 435 ГК РФ в их взаимосвязи следует, что предложение (оферта) направляется лицом добровольно, по своему усмотрению и отражает свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Извещение участников общей долевой собственности о продаже направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом. Правовое значение такого извещения определено в пункте 2 статьи 250 ГК РФ и заключается в уведомлении других собственников о намерении продать свою долю постороннему лицу, что не представляется возможным расценить как предложение заключить договор.

Согласие собственника, получившего извещение, означает исключительно его первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора, но не считает его заключившим договор с момента выражения согласия, как это предусмотрено пунктом 1 статьи 433 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, имущественные права и законные интересы истца нельзя признать нарушенными и подлежащими защите определенным им способом.

Доводы истца и его представителя о нарушении преимущественного права истца на приобретение спорной комнаты в силу изложенного являются несостоятельными, поскольку основаны на ошибочном толковании действующих норм гражданского законодательства Российской Федерации, регламентирующих рассматриваемые правоотношения сторон.

Таким образом, у суда имеются основания полагать, что ответчиком Березюком А.В. предприняты все предусмотренные законом действия, направленные на продажу доли в общей долевой собственности на квартиру.

Вместе с тем, оснований для удовлетворения исковых требований Березюка С.В. у суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Березюк Сергея Васильевича к Березюк Александру Васильевичу, Далаваровой Наталье Владимировне о переводе прав и обязанностей покупателя, признании незаконным заявления поданного нотариусу оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение одного месяца с подачей жалобы через Дмитровский городской суд Московской области.

Мотивированное решение изготовлено 04 октября 2024 года.

Судья Дмитровского

городского суда

Московской области:                        Е.А. Скребцова