Решение по делу № 33-5558/2023 от 26.09.2023

Судья Киячко А.С.                                         УИД 39RS0016-01-2023-000151-69

                                                                                            Дело № 2-194/2023

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 33-5558/2023

15 ноября 2023 г.                                                                          г. Калининград

    Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

    председательствующего судьи                Яковлева Н.А.,

судей                                                           Ганцевича С.В., Мамичевой В.В.,

при секретаре                                             Быстровой Н.С.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ООО «Аэро-Принт» на решение Неманского городского суда Калининградской области от 17 июля 2023 года по иску Якусевича Михаила Михайловича к ООО «Аэро-Принт», ООО «Строительная компания «Ралекс», 3-и лица Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области, администрация Неманского городского округа Калининградской области, Управление Росреестра по Калининградской области о признании заключённых договоров договором участия в долевом строительстве.

Заслушав доклад судьи Мамичевой В.В., объяснения представителя ответчика ООО «Аэро-Принт» – Захаровской С.С, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия,

    УСТАНОВИЛА:

Якусевич М.М. обратился в суд с иском к ООО СК «Ралекс», ООО «Аэро-Принт» о признании совокупности заключенных между ним и ответчиками договора гарантии приобретения в собственность <адрес> жилом доме № 6а по ул. Красноармейской в г. Немане Калининградской области от 1 июня 2015 г., дополнительного соглашения к нему от 1 декабря 2015 г., договора денежного беспроцентного займа от 1 июня 2015 г., дополнительного соглашения к нему от 1 июня 2015 г., 1 декабря 2015 г., договором участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес>-а по <адрес> в <адрес>, обязать застройщика ООО «Аэро-Принт» предоставить документы для государственной регистрации договора в Управлении Росреестра по <адрес>.

В обоснование исковых требований истец указал, что в июне 2015 года обратился к застройщику ООО «Аэро-Принт» с целью приобретения квартиры в строящемся многоквартирном доме по <адрес> в <адрес>, застройщик ему была предоставлена информация о том, что дом будет достроен и сдан в эксплуатацию не позднее ноября 2015 года.

По предложению застройщика в целях оформления отношений по приобретению квартиры в строящемся доме 01 июня 2015 г. между ним и ООО «Аэро-Принт» был заключен договор гарантии приобретения в собственность <адрес>, ориентировочно общей площадью 58 кв.м, в жилом <адрес> в <адрес>, стоимостью 1280000 руб., а также договор беспроцентного займа с подрядчиком ООО СК «Ралекс» для привлечения с целью строительства квартиры денежных средств в размере 1280000 руб. По договору займа он, Якусевич М.М., внес в кассу ООО СК «Ралекс» денежные средства согласно графику внесения денежных средств: 01.06.2015 г – 305000 (1-й взнос), 225000 (2-й взнос), 01.07.2015 г – 250000 руб. (3-й взнос), 10.08.2015 г. – 500000 руб. (4-й взнос). Срок возврата установлен до ноября 2015 года.

28 июля 2015 г. между ним, Якусевичем М.М., и ООО «СК «Ралекс» заключено дополнительное соглашение к договору беспроцентного займа, согласно которому в обеспечение своевременного возврата займа залогодатель ООО «СК «Ралекс» заложило <адрес> ориентировочно общей площадью 58 кв.м. на втором этаже секции «А» жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> «А». Заложенное имущество оценено в 1280000 руб.

01 декабря 2015 года дополнительным соглашением к договору гарантии внесены изменения в сроки завершения строительства, застройщик обязался окончить строительство и ввести объект в эксплуатацию не позднее 30.06.2016 года, в этот же день заключено дополнительное соглашение к договору беспроцентного займа, согласно условиям которого срок возврата денежных средств продлен до 30 июня 2016 г.

Учредителями ООО «СК «Ралекс», ООО «Аэро-Принт» является Леденева Л.И., с долями в уставном капитале 95% и 100%, в этой связи, указанные организации являются аффилированными лицами.

В настоящее время строительство дома приостановлено на неопределенный срок, данное обстоятельство исключило возможность передачи ему спорной квартиры по договору гарантии в оговоренный между сторонами срок.

Ссылаясь на то, что фактически действительное волеизъявление сторон было направлено на строительство квартиры за счет его (истца) денежных средств, с последующей передачей ее в собственность после ввода дома в эксплуатацию, следовательно, заключенные с ответчиками договоры являются притворными, как прикрывающие договор участия в долевом строительстве, Якусевич М.М. полагал, что к ним применяются правила данного договора и требования Закона № 214-ФЗ и просил признать совокупность вышеуказанных договоров договором долевого участия в строительстве.

Решением Неманского городского суда Калининградской области от 17.07.2023 исковые требования Якусевича М.М. удовлетворены частично.

Совокупность договоров – договора гарантии приобретения в собственность <адрес> жилом <адрес> в                <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Аэро-Принт» и ФИО7, дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ, договора денежного беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Якусевичем М.М. и ООО СК «Ралекс», дополнительных соглашений к нему от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, признаны договором участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> в <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе ответчик ООО «Аэро-Принт» просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Якусевичу М.М. отказать. Полагает, что ООО «Аэро-Принт» является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку договор займа был заключен между Якусевичем М.М. и ООО СК «Ралекс» и денежные средства по договорам получало ООО СК «Ралекс». Полагает, что суд неправильно применил к спорным правоотношениям положения Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку сторонами не согласованы обязательные условия, предусмотренные статьей 4 Закона № 214-ФЗ.

Кроме того, обращает внимание на то, что редакция договора займа от 01.06.2015 г., с учетом дополнительного соглашения от 01.12.2015 г., явно свидетельствует о том, что между сторонами был заключен именно договор займа, поскольку по условиям договора заемщик обязуется начислить и одновременно выплатить дополнительную сумму за пользование денежными средствами в размере 11,5 % годовых, по аналогии с процентной ставкой ОАО «Россельхозбанк» по вкладу «Пенсионный плюс» на момент составления дополнительного соглашения.

Также податель жалобы не соглашается с восстановлением истцу пропущенного срока исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиком. Указывает, что Якусевич М.М. не ходатайствовал о восстановлении пропущенного срока для обращения с иском в суд. Кроме того, отсутствуют уважительные причины для восстановления истцу такого срока.

Указывает, что договор гарантии не имеет юридической силы, поскольку объект гарантии в эксплуатацию в установленном законе порядке не введен. Ссылается на то, что судом первой инстанции не дана правовая оценка постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении ООО СК «Ралекс» от 06.12.2019 г.

Истцом Якусевичем М.М. поданы возражения на апелляционную жалобу ответчика, в которых он просит решение Неманского городского суда Калининградской области оставить без изменения, отказав в удовлетворении апелляционной жалобы.

В судебное заседание истец Якусевич М.М., представитель ответчика ООО «СК Ралекс», представитель 3-его лица Администрации Неманского городского округа не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, с заявлениями об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.

Из материалов дела следует, что ООО «Аэро-Принт» на основании договора купли-продажи от 15.01.2002 г. приобрело недостроенный жилой дом общей площадью 3611 кв.м у автовокзала по ул. Красноармейской в г. Немане и вело строительство вышеуказанного дома на основании разрешения на строительство RU 3900028077/22 от 28.05.2008 г., действие которого было продлено до 31 января 2020 года, в дальнейшем срок строительства был продлен до 28 апреля 2023 г.

21 июня 2013 года между ООО «Аэро-Принт» (заказчик) и                                    ООО «СК «Ралекс» (генеральный подрядчик) заключен договор генерального подряда на выполнение комплекса строительно-монтажных и пуско-наладочных работ по строительству вышеуказанного многоквартирного жилого дома ориентировочной стоимостью 20 млн. руб.

10 июля 2013 года между ООО «Аэро-Принт» (заказчик) и                                      ООО «СК «Ралекс» (генеральный подрядчик) заключено дополнительное (инвестиционное) соглашение, по условиям которого финансирование затрат на строительство многоквартирного дома в размере 20 млн. руб. осуществляет генеральный подрядчик ООО СК «Ралекс» и получает от заказчика ООО «Аэро-Принт» в собственность 12 квартир общей стоимостью 15840000 руб. Согласованный сторонами перечень квартир и их стоимость могут уточняться в ходе взаимозачетов.

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ, учредителем ООО СК «Ралекс» и ООО «Аэро-Принт» является Леденева Л.И. с размером доли в уставном капитале 95% и 100% соответственно.

1 июня 2015 года между Якусевичем М.М. (Приобретатель) и                                         ООО «Аэро-Принт» (Заказчик-застройщик) был заключен договор гарантии приобретения в собственность <адрес> жилом <адрес> в <адрес>, предметом которого является гарантия «Приобретателя» купить у «Заказчика-застройщика» <адрес> общей площадью 58 кв.м на II этаже секции «а» после завершения строительством жилого дома по адресу: <адрес>, в том числе приложен график внесения денежных средств Якусевичем М.М., а именно: ДД.ММ.ГГГГ 305000 руб., ДД.ММ.ГГГГ 225000 руб., ДД.ММ.ГГГГ 250000 руб., ДД.ММ.ГГГГ 500000 руб.

Согласно пункту 1.2 договора, начало работ – апрель 2013 года, ввод объекта в эксплуатацию – не позднее ноября 2015 года (пункт 4.2.3).

В случае отставания от графика сдачи объекта в эксплуатацию «Заказчик-застройщик» не позднее, чем за два месяца до истечения вышеуказанного срока обязан направить «Приобретателю» соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного настоящим договором срока передачи «Заказчиком-застройщиком» квартиры «Приобретателю» оформляется дополнительным соглашением сторон.

Стоимость квартиры составила 1280000 руб., которые приобретатель уплачивает «Заказчику-застройщику» после сдачи объекта в эксплуатацию (пункты 3.1, 3.2).

В этот же день (ДД.ММ.ГГГГ) между Якусевичем М.М. (Займодавец) и ООО «СК «Ралекс» (Заемщик) был заключен договор денежного беспроцентного займа и дополнительное соглашение к нему, в соответствии с которыми займодавец передает заемщику беспроцентный заем в сумме 1280000 руб., а последний обязуется возвратить полученную сумму до ноября 2015 года единовременно, в обеспечение своевременного возврата займа ООО СК «Ралекс» заложило <адрес> общей площадью 58 кв.м на II этаже секции «А» жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>-а. Заложенное имущество стороны оценили в размере 1280000 руб.

Залогодатель гарантирует, что переданное им в залог имущество принадлежит ему на праве собственности в соответствии с дополнительным (инвестиционным) соглашением к Договору генерального подряда на капитальное строительство многоквартирного жилого дома (пункт 2 соглашения).

Стороны определили, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по возврату суммы займа займодавец удовлетворяет свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, за счет имущества, служащего обеспечением обязательств заемщика (пункт 6).

1 декабря 2015 г. к договору денежного беспроцентного займа от                                  1 июня 2015 г. заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым пункт 2.3 договора изложен в иной редакции, возврат полученной суммы займа подлежит единовременному возвращению в срок до 30 июня 2016 г., пункт 3.3 изложен в редакции, предусматривающей, что в случае возврата Заемщиком ранее полученной от Займодавца денежной суммы в размере 1280000 руб., Заемщик обязуется начислить и одновременно выплатить дополнительную сумму за пользование чужими денежными средствами в размере 11,5% годовых, по аналогии с процентной ставкой ОАО «Россельхозбанк» по вкладу «Пенсионный плюс» на момент составления дополнительного соглашения.

Разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что из содержания приведенных выше договоров от 01 июня 2015 г. и дополнительных соглашений к ним, усматривается, что волеизъявление сторон было направлено на приобретение Якусевичем М.М. за счет своих личных средств квартиры в строящемся многоквартирном доме, строительство которого осуществлялось ответчиками ООО «Аэро-Принт» (заказчик-застройщик) и ООО СК «Ралекс» (генеральный подрядчик), при этом привлечение денежных средств истца для этих целей по договорам гарантии и беспроцентного займа произведено ответчиками в нарушение требований Федерального закона от 30.12.2014 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», в связи с чем, суд правильно признал совокупность данных договоров договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, такие выводы суда первой инстанции основаны на верном толковании условий оспариваемых договоров и правильном применении норм материального права.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Согласно Письму Верховного Суда РФ от 20.01.2013 № 7-ВС-368/13 «О применении норм Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г., разъяснено, что суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Как разъяснено в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п. (п. 47 Постановления).

Из анализа приведенных выше доказательств и приведенных выше требований о толковании договоров в их совокупности с иными установленными по делу обстоятельствами, в частности, осуществления строительства многоквартирного дома ответчиками ООО «Аэро-Принт» и ООО СК «Ралекс», намерения Якусевича М.М. получить в собственность квартиру в строящемся доме за счет собственных средств, переданных ООО СК «Ралекс» согласно графику внесения платежей и принятых на себя ответчиками обязательств по предоставлению конкретной квартиры № 45 после ввода жилого дома в эксплуатацию в июне 2016 года, суд пришел к верному выводу о том, что фактически между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора участия в долевом строительстве.

С учетом изложенного, доводы подателя жалобы о том, что между истцом и ответчиками были заключены два самостоятельных договора о намерении в будущем провести сделку купли-продажи квартиры после ввода дома в эксплуатацию и беспроцентный договор займа, являются несостоятельными, как прямо противоречащие действительному волеизъявлению сторон. Очевидно, что Якусевич М.М., передавая денежные средства ООО СК «Ралекс», не преследовал цель получить их спустя два года без процентов.

Между тем, привлечение организацией, осуществляющей строительство многоквартирного дома, денежных средств граждан по договору займа прямо запрещено законом.

Кроме того, как установлено, в настоящее время определением Арбитражного суда Калининградской области от 07.11.2023 года по делу №А21-12681/2023 ООО СК «Ралекс» признано несостоятельным (банкротом), в отношении Общества введена процедура наблюдения.

В соответствии с п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Доводы жалобы о том, что Якусевичем М.М. не заявлялось о восстановлении пропущенного срока на обращение с иском в суд и такой срок был неправомерно ему судом восстановлен, являются несостоятельными, поскольку соответствующее ходатайство истца отражено в протоколе предварительного судебного заседания от 05.04.2023 г.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", в соответствии со статьей 205 Гражданского кодекса Российской Федерации в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца - физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства.

Перечень обстоятельств, связанных с личностью истца, указанных в статье 205 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые могут быть признаны уважительными, не является закрытым, а критерий уважительности, устанавливается судом при рассмотрении заявления о восстановлении пропущенного срока исковой давности в каждом конкретном случае с учетом всех объективных обстоятельств.

Уважительными могут признаваться и иные обстоятельства, которые делают своевременное предъявление иска им самостоятельно или через представителя невозможным и крайне затруднительным.

Вышеуказанные нормы материального права, а также данные обстоятельства были учтены судом первой инстанции при определении момента начала течения срока исковой давности, а также при разрешении вопроса о признании уважительными причин пропуска Якусевичем М.М. срока исковой давности, в том числе по обстоятельствам, связанным с личностью истца.

Таким образом, учитывая вышеуказанные обстоятельства, а также преклонный возраст истца (77 лет), наличие ограничительных мер из-за коронавирусной инфекции в период с 2020 начала 2022 г., суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что срок исковой давности пропущен Якусевичем М.М. по уважительным причинам, в связи с чем, подлежит восстановлению.

Иные изложенные в апелляционной жалобе доводы фактически направлены на переоценку выводов, сделанных судом первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Неманского городского суда Калининградской области от 17 июля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: