Решение по делу № 2-2207/2020 от 22.04.2020

Дело №... (объединено с гражданским делом №...)

Поступило в суд 22 апреля 2020 г.

УИД 54RS0№...-04

УИД 54RS0№...-68

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ                                  г. Новосибирск

Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе

Председательствующего судьи Пыреговой А.С.

при секретаре Валеевой А. А.

рассмотрев в открытом судебном заседании объединенные в одно производство гражданские дела по искам Грачева В. В. к Архипенко Н. Н., Архипенко О. В. о признании договора субаренды незаключенным, сносе гаража и взыскании судебных расходов,

            У С Т А Н О В И Л:

Грачев В. В. обратился в суд с иском к Ахрипенко Н. Н., Ахрипенко О. В., просит обязать ответчиков снести нежилое здание – гараж, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый номер иных объектов недвижимости, в пределах которых расположен объект №... за счет собственных средств в течении 30 календарных дней с момента вступления решения по настоящем делу в законную силу.

В обоснование заявленных требований указывает на то, что он является собственником <адрес> доме, расположенном по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, <адрес>, ДНТ «Новая Кубовая», <адрес>. Указанный дом является четырехквартирным, расположен на земельном участке с кадастровым номером №.... В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество <адрес> поставлен на кадастровый учет как многоквартирный. Также в Едином государственном реестре прав зарегистрировано право истца на земельный участок, а также право на земельный участок одного из ответчиков – Архипенко Н. Н., вид права – доля в праве – общая долевая собственность доля в праве общей долевой собственности прямо пропорциональна размеру занимаемого помещения, расположенного по адресу: <адрес>

В 2018 г. ответчиками на земельном участке с кадастровым номером №..., на котором расположен многоквартирный жилом <адрес>, и на который зарегистрировано право долевой собственности пропорционально размеру занимаемого жилого помещения, к стене <адрес> пристроен капитальный гараж без согласования с истцом, право собственности на него зарегистрировано за ответчиками ДД.ММ.ГГГГ.

Земельный участок находится в общей долевой собственности, соглашение между ответчиками и истцом о прекращении общей долевой собственности, разделе земельного участка не согласовывалось и не составлялось. Ответчики не обращались в суд с требованием о разделе общего имущества либо выделе доли в натуре из общего имущества, собрание собственников многоквартирного дома не проводилось.

Истец неоднократно обращался к ответчикам с требованием о сносе гаража, пристроенного к стене дома, вместе с тем данные требования истца оставлены ответчиками без внимания.

Возведенный ответчиками гараж занимает часть земельного участка под многоквартирным домом. Таким образом, размещение гаража на земельном участке влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Приведенные правовые нормы свидетельствуют о том, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществление любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что ответчики осуществили строительство нежилого здания – гаража с кадастровым номером №... без согласия истца.

также истец не может воспользоваться своим правом на выдел доли из земельного участка с кадастровым номером №... в натуре, так как часть земельного участка незаконно занята нежилым зданием, размежевание земельного участка согласно долям также не может быть произведено.

Сохранение постройки на земельном участке, который является общей совместной собственностью невозможно, поскольку имеет место нарушение прав истца на выдел доли земельного участка в натуре, определении границ земельного участка (согласно его доли), прекращение права общей долевой собственности на земельный участок.

Определением Новосибирского районного суда Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ указанное гражданское дело было объединено в одно производство с гражданским делом №... по иску Грачева В. В. к Архипенко Н. Н., Архипенко О. В. о признании незаключенным договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ответчиками и ООО «НК Развитие».

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что после прекращения ДД.ММ.ГГГГ договора аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между застройщиком ООО «НК Развитие» и собственником земельного участка Кузнецовым А. В., между застройщиком и участниками долевого строительства – ответчиками был заключен договор субаренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, на основании которого было осуществлено строительство гаража возле многоквартирного дома без согласования собственниками его квартир.

Земельный участок с кадастровым номером №... до 2019 г. находился в собственности Кузнецова А. В., на котором осуществлялось строительство трех многоквартирных домов. МКД 5 был введен в эксплуатацию в 2015 г., о чем ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре была сделана соответствующая запись, МКД 6 был введен в эксплуатацию в 2018 г., о чем ДД.ММ.ГГГГ была сделана запись в Росреестре, МКД 4 был введен в эксплуатацию в 2018 г., о чем ДД.ММ.ГГГГ была сделана запись в Росреестре.

Согласно нормам законодательства договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, когда последний многоквартирный дом был введен в эксплуатацию, и было зарегистрировано право собственности хотя бы за одним из жильцов.

Вместе с тем ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком и ответчиками был заключен срочный договор субаренды части земельного участка, расположенного под МКД 5 для предоставления субарендаторам права на строительство гаража, примыкающего к данному дому.

В силу норм действующего законодательства с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

После ввода последнего дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиру в любом из 3 домов, договор аренды в силу закона прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем застройщик утратил статус арендатора, а подписанный между ним и ответчиками договор субаренды является незаключенным ввиду отсутствия основного договора аренды и стороны сделки – арендатора.

В этой связи строительство гаража должно было быть согласовано в порядке ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ – с согласия всех собственников многоквартирных домов.

В судебном заседании истец Грачев В. В., его представитель Петрушин Д. О., действующий на основании доверенности, заявленные требования поддержали в полном объеме, в том числе по основаниям, изложенным в письменных возражения, из которых следует, что При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем (часть 5 статьи 40 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников этих помещений. При этом каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется

В условиях, когда на одном земельном участке расположено несколько многоквартирных домов, положения части 5 статьи 40 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в части необходимости осуществления одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме также и государственной регистрации права собственности на земельный участок, относящийся к общему имуществу в многоквартирном доме, не могут быть применены ввиду факта отсутствия самого земельного участка, который относится к общему имуществу в конкретном многоквартирном доме.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Однако сам по себе факт нахождения на земельном участке нескольких многоквартирных домов, которые были введены в эксплуатацию, и зарегистрировано право собственности на квартиру за жильцом, не означает невозможность возникновения права общей долевой собственности на земельный участок за собственниками помещений всех этих нескольких многоквартирных домов - то есть земельный участок будет находиться у собственников помещений всех находящихся на земельном участке домов.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, с учетом обстоятельств дела следует: ввиду того, что на земельном участке, кадастровый №..., строительство МКД 4, МКД 5, МКД 6 было окончено не одновременно, то земельный участок находился в собственности у Кузнецова А. В. (то есть право общей долевой собственности не возникло) до той поры, пока все 3 дома не были введены в эксплуатацию и зарегистрировано право собственности за одним жильцом;

- по окончании строительства и ввода в эксплуатацию первого многоквартирного дома (МКД 5) в 2015 году общедомовым имуществом могли распоряжаться только собственники его квартир, в связи с чем, земельный участок под данным многоквартирным домом выбыл из владения Арендатора;

-после ввода в эксплуатацию последнего дома (МКД 4) ДД.ММ.ГГГГ право владения и пользования земельным участком, кадастровый №..., приобрели все собственники квартир (в связи с чем, Договор аренды прекратился полностью) и на него в силу закона установилось право общей долевой собственности за всеми собственниками помещений МКД 4, МКД, МКД 6.

Что касается судьбы Договора аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ № ЗУ-2, заключенному между ООО «НК Развитие» (застройщик) и Кузнецовым А. В. (собственник), то он в силу закона прекратил свое действие, когда все 3 дома были введены в эксплуатацию и было зарегистрировано право собственности на квартиру хотя бы за одним жильцом (это произошло ДД.ММ.ГГГГ).

Исходя из вышеизложенного, следует, что строительство гаража должно было осуществляться по нормам Жилищного кодекса Российской Федерации, которые регулируют порядок пользования общедомовым имуществом.

Строительство гаража повлекло уменьшение размера земельного участка.

В соответствии с частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Также согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В связи с тем, что возведение спорного гаража, на который была установлена собственность только Ответчиков, привело к уменьшению размера земельного участка, который является общим имуществом собственников МКД, то его строительство требовало согласия всех собственников помещений в данном доме.

При этом строительство гаража, право собственности на который было зарегистрировано за Ответчиками, повлекло увеличение их доли в общем имуществе МКД и уменьшению долей других собственников.

Так как согласия от всех собственников жилых помещений МКД на строительство гаража получено не было, то он, следовательно, является самовольной постройкой.

В связи с тем, что самовольно возведенный гараж и МКД имеют общую стену, то он является его составной частью, поэтому его строительство увеличило общую площадь данного жилого дома - поэтому имеет место самовольная реконструкция недвижимого имущества (МКД).

Согласно абзацу второго пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Таким образом, снос пристроенного гаража является приведением МКД в то состояние, которое существовало у жилого дома до его возведения.

Ответчики Архипенко Н. Н., Архипенко О. В. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, обеспечили явку своего представителя Хортову О. Н., действующую на основании доверенностей, которая исковые требования не признала в полном объеме по основаниям, изложенным в письменном отзыве, из которого следует, что ответчики (супруги)    являются собственниками квартир №... и №... многоквартирного <адрес> состоящего из четырех квартир, расположенного по адресу <адрес>, <адрес>

Решением ... районного суда от 12.04.2018г., вступившим в законную силу установлено, что фактически на земельном участке находится три земельных участка в связи с чем, положения части 5 ст.40 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №...-КГ16- 236, где рассматривается ситуация, когда на земельном участке расположен один дом, являются необоснованными, бесплатный переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме не осуществлен в связи с чем истец не являлся собственником земельного участка и не имел права согласования возведения строения на земельном участке принадлежащим Кузнецову А.В.

В целях строительства помещения вспомогательного использования, индивидуального гаража для личного пользования ответчики заключили договор субаренды от 16.10.2018г., с ООО «НК-Развитие» земельный участок принадлежал Арендатору (ООО «НК-Развитие», оно же застройщик) на основании договора аренды земельных участков №ЗУ-2 от 12.06.2014г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №... от 25.05.2017г. Земельный участок принадлежит Кузнецову А. В. на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №... от 25.05.2017г.

На основании договора субаренды, помещение вспомогательного использования, индивидуальный гараж, зарегистрирован в установленном законом порядке, и является собственностью ответчиков, помещению присвоен кадастровый номер. Обращаясь с настоящим иском, истец указывает на то, что собственностью ответчиков нарушены права истца, однако право собственности ответчиков и основания его приобретения, истцом в установленные сроки (ч. 1 ст. 219 КАС РФ) оспорены не были.

Собственник земельного участка Кузнецов А.В., отказался от своих прав на земельный участок, что привело к возникновению прав долевой собственности у собственников квартир, однако право долевой собственности истца на земельный участок возникло после возникновения права ответчиков на нежилое здание - гараж с кадастровым номером №... зарегистрированное 21.11.2018г.

Для исключения конфликтной ситуации с соседями, ответчиками было принято решение о проведении внеочередного собрания собственников жилых помещений, по вопросу о строительстве помещения вспомогательного использования, индивидуального гаража.

Предложение дать согласие на строительство, было вынесено 16.10.2018г., на общее собрание собственников жилья в результате большинство проголосовало - за.

Уведомление о проведении собрания, а также повестка дня доводились до всех жильцов дома в печатном виде, путём размещением на информационной доске, и направления на бумажном носителе по средствам почты России.

На основании решения, принятого на собрании собственников жилья, место нахождение помещения вспомогательного использования, индивидуального гаража, было установлено в пределах согласованной части земельного участка.

Таким образом, строительство помещения вспомогательного использования, индивидуального гаража было совершено согласно всех норм и требований действующего законодательства.

В качестве обоснования своих требований, истец указал, что истец не может воспользоваться своим правом на выдел доли из земельного участка в натуре, так как его часть незаконно занята нежилым зданием.

Однако, на сегодняшний день, земельный участок находится в общедолевой собственности собственников четырех квартир дома, две квартиры из которых принадлежат ответчикам, соответственно для выдела доли в натуре половина земельного участка находящегося в общедолевой собственности принадлежит ответчикам. Невозможность выдела, на которую ссылается истец, ничем документально не подтверждена. Нежилое помещение (гараж) находится со стороны квартиры ответчиков и не препятствует истцу пользованием принадлежащим ему жилым помещением.

Строительство нежилого помещения было произведено с наружной части стены, при этом стена как объект не изменилась. Земельный же участок, который истец считает общим имуществом многоквартирного дома, не сформирован, отсутствуют доказательства того, что использованные в строительстве земельный участок входит в состав земельного участка, который необходим для эксплуатации многоквартирного дома.

Кроме того ответчики являются собственниками двух из четырех квартир многоквартирного дома, с учетом того, что межевание земельного участка будет произведено в последствии им будет принадлежать 50% общедолевой собственности земельного участка пропорционально занимаемым площадям квартир жилого дома.

Возведенное нежилое помещение не препятствует истцу в пользовании квартирой истца, не ограждает проезды и проходы к квартире. По факту квартиры дома имеют форму блокированных с отдельными входами и внешне представляют собой частные дома, для обслуживания территории которых нет управляющей компании. Ответчикам для уборки территории, как зеленых насаждение, тропинок, а в зимнее время снега, необходимо вспомогательное помещение, где хранятся инвентарь для обслуживания квартир и генератор на случай отключения электроэнергии.

Также просила применить срок исковой давности, поскольку с момента государственной регистрации права собственности на спорное здание - гараж (ДД.ММ.ГГГГ) прошло более одного года. Претензия истца была направлена в адрес ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем полагают, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию в отношении признания недействительности ничтожной сделки, на основании которой осуществлена государственная регистрация права собственности.

Третьи лица Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии Управления Росреестра по Новосибирской области, ООО «НК-Развитие» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы по делу, суд приходит к следующему.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «НК Развитие» получено разрешение на строительство №..., выданное администрацией Кубовинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, согласно которому администрация разрешает строительство двухэтажного блокированного жилого <адрес> на 4 квартиры, двухэтажного блокированного <адрес> на 4 квартиры, разрешение выдано сроком до ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 239).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом Грачевым В. В. и ООО «НК-Развите» был заключен договор участия в долевом строительстве № П5/3-14, по условиям которого ООО «НК-Развитие» обязуется построить квартиру, а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать <адрес> проектной площадью 102,5 кв м, расположенную в двухэтажном блокированном жилом <адрес> на 4 квартиры на земельном участке с кадастровым номером №... по строительному адресу: <адрес>. (том 1 л.д.17-22).

Пунктом 1.1.8 договора долевого участия предусмотрено, что участник долевого строительства уведомлен, что в момент государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства у него возникает право общей долевой собственности на земельный участок на основании ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

На основании свидетельства о государственной регистрации права, выданного ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области за истцом Грачевым В. В. зарегистрировано право собственности на <адрес> ДНТ» Новая Кубовая», <адрес> Новосибирского района Новосибирской области, кадастровый №... (том 1 л.д. 25).

ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками Архипенко О. В., Архипенко Н. Н. и ООО «НК-Развите» был заключен договор участия в долевом строительстве №...-П1/5-2, по условиям которого ООО «НК-Развитие» обязуется построить квартиру, а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать <адрес> проектной площадью 125,2 кв м, расположенную в двухэтажном блокированном жилом <адрес> на 4 квартиры на земельном участке с кадастровым номером №... по строительному адресу: <адрес>том 1 л.д.203-214).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество ответчик Архипенко Н. Н. также является собственником <адрес> кадастровым номером №..., расположенной по адресу: <адрес> (том 1 л.д.256-258).

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Кубовинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области ООО «НК Развитие» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU-№..., в соответствии с которым разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства – двухэтажного блокированного жилого <адрес> на 4 квартиры, расположенного по адресу: <адрес> (стр), расположенном на земельном участке с кадастровым номером №... (том л.д. 240-243).

Квартиры истца и ответчиков располагаются в двухэтажном многоквартирном доме, кадастровый №..., общей площадью 440,3 кв.м., расположенном по адресу: <адрес> (далее - МКД).

МКД построен в 2015 году, о чем ДД.ММ.ГГГГ о нем были внесены сведения в ЕГРН, и был зарегистрирован как многоквартирный жилой дом - что указано в выписке ЕГРН (том 1 л.д.43-48).

Согласно пункта 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №..., многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

МКД по факту представляет собой жилой дом блокированной застройки, состоящий из 4-х расположенных в один ряд квартир, имеющих самостоятельные выходы на земельный участок.

Истец занимает <адрес>, которая располагается между квартирами №... и №..., ответчикам принадлежит <адрес>, сопряженная с квартирой №..., которая также принадлежит ответчикам.

Строительство МКД осуществлялось ООО «НК Развитие» на земельном участке, кадастровый №..., площадью 9 862 кв.м., который принадлежал на праве собственности Кузнецову А. В. и был предоставлен застройщику по Договору аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ № ЗУ-2.

Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ из земельного участка кадастровый №..., площадью 9 862 кв.м., был образован земельный участок, кадастровый №..., площадью 10 093 кв.м.

В июне 2015 года земельный участок, кадастровый №..., площадью 10 093 кв.м., был разделен на несколько земельных участков:

    земельный участок, кадастровый №..., площадью 5 338 кв.м.;

    земельный участок, кадастровый №..., площадью 3 210 кв.м.;

    земельный участок, кадастровый №..., площадью 1 545 кв.м;

    иные земельные участки, из которых были образованы земельные участки с кадастровыми номерами №..., №..., №..., №....

МКД оказался расположен на земельном участке, кадастровый №... - что видно из Плана Местонахождения Объекта, являющегося приложением к Дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ №... к Договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № П5/3-14 (том 1 л.д.23-24).

Также в границах земельного участка, кадастровый №..., оказались многоквартирные жилые дома с адресами <адрес>.

В последствии ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, кадастровый №..., площадью 3 210 кв.м., был преобразован в земельный участок с кадастровым номером №..., площадью 3 413 кв.м.

Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым номером №..., площадью 3 413 кв.м., стали располагаться МКД 5, МКД 4 и МКД 6.

Собственник вышеуказанных земельных участков не менялся - им по-прежнему оставался Кузнецов А. В.. Согласно выписке из Единого государственного реестра на земельный участок с кадастровым номером №... ДД.ММ.ГГГГ право собственности было зарегистрировано за Кузнецовым А. В., право собственности Кузнецова А В. было прекращено ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.26).

Земельный участок, кадастровый №..., площадью 3 413 кв.м. впоследствии был передан в общедолевую собственность пропорционально размеру занимаемого помещения:

- с ДД.ММ.ГГГГ одному из ответчиков (Архипенко Н. Н.);

- с ДД.ММ.ГГГГ истцу.

Кроме того, из ответа Управления Росреестра по Новосибирской области следует, что ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №... обременение в виде залога права аренды, заключенного между собственником земельного участка Кузнецовым А. В. и застройщиком ООО «НК Развитие» (арендатором), было зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ в связи с преобразованием земельного участка с кадастровым номером №..., который являлся исходным.

Запись о государственной регистрации договора аренды на земельный участок с кадастровым номером №... в ЕГРН была прекращена ДД.ММ.ГГГГ в связи с его преобразованием. Одновременно запись о государственной регистрации договора аренды в ЕГРН была внесена в отношении земельного участка с кадастровым номером №....

ДД.ММ.ГГГГ на основании соглашения сторон договора в ЕГРН прекращена запись о государственной регистрации договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №....

Из материалов дела также следует, что до момента прекращения за Кузнецовым А. В. права собственности на земельный участок с кадастровым номером №... истец Грачев В. В. обращался в Управление Росреестра по Новосибирской области с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности в отношении объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Кубовинский сельсовет, <адрес>, ДНТ «Новая Кубовая».

Уведомлением №... от ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Новосибирской области сообщило истцу Грачеву В. В. об отказе в государственной регистрации права по тем основаниям, что согласно сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером №... зарегистрировано право собственности иного лица, а именно Кузнецова А. В.. Кроме того, согласно сведениям ЕГРН на указанном земельном участке осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома, а также зарегистрирована аренда между Кузнецовым А. В. и ООО «НК Развитие». Также сообщили, что ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра поступило письмо ООО «НК Развитие», согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 54:19:093501:5330 ведется строительство трех многоквартирных домов. Таким образом, земельный участок не сформирован под многоквартирным домом, в котором находится квартира Грачева В. В. (том 1 л.д. 71-72).

Из представленного ответчиком в материалы дела решения Калининского районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ следует, что один из собственников многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:19:093501:5330 обращался в суд с административным исковым заявлением об оспаривании отказа Управления Росреестра в государственной регистрации права общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок под многоквартирным домом по аналогичным основаниям, что и было отказано истцу Грачеву В. В.

Из решения Калининского районного суда следует, что отказ Управления Росреестра по Новосибирской области является законным, поскольку фактически на земельном участке с кадастровым номером 54:19:093501:5330 находится три многоквартирных дома, в связи с чем ссылка истца на положения части 5 ст. 40 Закона №...-Фз «О государственной регистрации недвижимости» и Определение Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №...-КГ16-236, где рассматривается ситуация, когда на земельном участке расположен один дом, являются необоснованными.

Также суд указал на то, что регистрация права собственности на земельный участок с кадастровым номером №... за истцом повлечет нарушение права собственности и не может быть осуществлена, поскольку земельный участок находится в собственности Кузнецова В. А. и договор аренды с ООО «НК Развитие» не прекращен (том 1 л.д. 73-77).

До прекращения записи в ЕГРН о государственной регистрации договора аренды в отношении земельного участка земельного участка с кадастровым номером №..., ДД.ММ.ГГГГ между Архипенко Н. Н., Архипенко О. В. (субарендаторы) и ООО «НК Развитие» (арендатор) был заключен договор субаренды, согласно которому последний предоставил во временное пользование субарендаторам часть площадью 66 кв м земельного участка с кадастровым номером №..., целью которого является строительство помещения вспомогательного использования, индивидуального гаража для личного пользования и распоряжения собственниками <адрес> дома по адресу: <адрес> Строительство индивидуального гаража не должно создавать угрозу жизни и здоровью граждан, и не должно привести к нарушению конструкций дома (том 1 л.д. 78-83).

В рамках данного договора ответчиками была произведена оплата в размере 900 рублей, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.84).

Кроме того, ответчиками представлены:

- уведомление о проведении общего собрания собственников дома на ДД.ММ.ГГГГ, повесткой которого было указано в том числе о строительстве помещения вспомогательного использования индивидуального гаража для личного пользования и распоряжения собственниками <адрес> многоквартирного дома согласно схемы расположения на земельном участке с кадастровым номером №... (том 1 л.д.88)

- реестр размещения объявлений, из которого следует, что уведомление о проведении общего собрания ДД.ММ.ГГГГбыло размещено ДД.ММ.ГГГГ по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, <адрес>, ДНТ «Новая Кубовая» <адрес> (дом охраны) (том 1 л.д. 89)

- реестр собственников <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, в котором указано, что собственниками <адрес> являются ответчики, собственником <адрес> является истец и собственником <адрес> №... является Кузнецова Д. А. (том 1 л.д.90)

- сообщения о проведении общего собрания, направленные Грачеву В. В. и Кузнецовой Д. А. (том 1 л.д.91-92)

- решения собственников помещения Кузнецовой Д. А., Архипенко О. В. и Архипенко Н. Н., а также протокол №... внеочередного общего собрания собственников помещения жилого дома, согласно которому по вопросу №... повестки дня было принято решение: дать согласие на строительство помещения вспомогательного использования индивидуального гаража для личного пользования и распоряжения собственниками <адрес> многоквартирного дома согласно схемы расположения на земельном участке с кадастровым номером №... (том 1 л.д. 93-104).

Также представлена ответчиками рабочая документация на строительство гаража ООО «Академпроектсервис», технический отчет о состоянии несущих конструкций здания гаража, расположенного на земельном участке с кадастровы номером вспомогательного использования индивидуального гаража для личного пользования и распоряжения собственниками <адрес> многоквартирного дома согласно схемы расположения на земельном участке с кадастровым номером №....

ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена запись о регистрации права общей совместной собственности за Архипенко Н. Н., Архипенко О. В. на нежилое здание – гараж площадью 44,3 кв м (том 1 л.д.259-261).

Истец, полагая, что нарушены его права на пользование общим имуществом собственников многоквартирного дома начиная с ДД.ММ.ГГГГ неоднократно направлял заявления в адрес ответчиков с просьбой осуществить снос спорного нежилого здания – гаража, однако данное требование истца оставлено ответчиками без внимания.

Согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №..., многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

В силу положений ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования являются жилые дома блокированной застройки, а не многоквартирными жилыми домами.

Согласно письму Министерства экономического развития РФ от 28.11.2013г. №<адрес> «Об отнесении объектов недвижимости к жилому или многоквартирному дому, размещении домов блокированной застройки на одном земельном участке» конструктивные особенности зданий и их назначение (жилой дом или многоквартирный дом) определяются проектной документацией.

Из разъяснений письма Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.08.2016г. №... «О рассмотрении обращения» следует, что в соответствии со статьей 7 Федерального закона от 24.07.2007г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (действующего на момент регистрации спорного дома) в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости в том числе вносится: назначение здания (нежилое здание, жилой дом, жилое строение или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание (пункт 15 части 2); назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение (пункт 16 части 2). Таким образом, такое назначение здания, как «двухквартирный дом», «дом блокированной застройки» и назначение помещения «блок», Законом о кадастре не предусмотрен.

Градостроительный кодекс РФ (часть 2 статьи 49) выделяет в том числе такой вид объекта капитального строительства, экспертиза проектной документации которой не проводится: жилые дома блокированной застройки – жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Для того, чтобы «разделить в натуре» многоквартирный дом на блоки жилого дома блокированной застройки, необходимо осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание с наименованием «жилой дом блокированной застройки».

Вместе с тем, в случаях, когда здание – многоквартирный дом – изначально соответствовало характеристикам жилого дома блокированной застройки и в связи с этим его реконструкция не проводилась и не требуется «образование» из него здания с наименованием «жилой дом блокированной застройки» может быть осуществлено на основании технического плана здания, подготовленного на основании либо разрешения на строительство и проектной документации; технического плана здания, подготовленного на основании декларации об объекте недвижимости.

Согласно разъяснениям письма Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 03.04.2017г. №...-ГЕ/17 о направлении для учета в работе письма Министерства Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 14.03.2017г. №<адрес> следует, что количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков. При постановке на государственный кадастровый учет блоков в жилом доме блокированной застройки, разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию, а также технические планы, оформленные в отношении каждого блока в отдельности, будут являться основанием для такого учета.

В материалы дела представителем ответчиков представлено решение Ленинского районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ по иску Кузнецовой Д. А. к Государственной жилищной инспекции Новосибирской области об обязании проведения проверки.

В обоснование иска указывала на то, что административный истец обратилась с письмом в прокуратуру с просьбой провести проверку в отношении Товарищества собственников жилья «Новая Кубовая». Поскольку деятельность Товарищества должна быть направлена на управление многоквартирными домами, Административный ответчик сообщил истцу о том, что дом считает блокированным, а не многоквартирным, к таким домам не могут быть применены требования жилищного законодательства, в связи с чем, оснований для проведения проверки соблюдения норм жилищного законодательства у ответчика не имеются. Истец не согласилась с указанной позицией ответчика, поскольку согласно сведениям, полученным из сайта Управления Росреестра дома, расположенные по адресу: <адрес> являются многоквартирными, в связи с чем Товарищество создано в отношении многоквартирных жилых домов. На основании ст. 135 ЖК РФ Товарищество является товариществом собственников жилья, деятельность которого регулируется нормами ЖК РФ.

В ходе судебного заседания в качестве представителя заинтересованного лица ТСН «Новая Кубовая» участвовал истец Грачев В. В., который давал объяснения, в соответствии с которыми <адрес> ДНТ «Новая Кубовая», расположенный в <адрес> Новосибирского района Новосибирской области, является индивидуальным двухэтажным домом, каждая квартира имеет отдельный вход с земельного участка, земельный участок находится в собственности частного лица и обременен договором аренды юридического лица. Земельный участок не находится в долевой собственности. На то, что это блокированный жилой дом указывает то обстоятельство, что нет общей сливной канализации, земельного участка в долевой собственности за каждым собственником квартиры, кабель заведен на каждую квартиру, у каждого собственника имеется свой технический паспорт на квартиру, а не на дом. Кроме того, Грачев В. В. пояснил, что в протоколах решений собраний собственников помещений дом указан как многоквартирный, исходя из формальных сведений, содержащихся в ЕГРН. При постановке дома в 2015г. на учет, дом не мог быть поставлен как блокированный, поскольку не имелось такой формальной возможности его учесть.

Рассматривая данный спор судом было установлено, что действительно, из кадастрового паспорта на здание, из сведений ЕГРН следует, что <адрес> Новосибирского района Новосибирской области поставлен на учет как «многоквартирный дом».

Так, из проектной декларации, размещенной, как указано на сайте ООО «НК Развитие», следует, что объектом строительства является двухэтажный блокированный жилой №... на 4 квартиры по строительному адресу: <адрес>, целью проекта является строительство двухэтажных блокированных домов №... и №... на четыре квартиры с приквартирными земельными участками.

Таким образом, из проектной декларации на спорный дом следует, что данный дом является домом блокированной постройки.

Согласно разрешению на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № RU №... также следует, что спорный дом является не многоквартирным, а блокированным, состоящим из 4 квартир. Указывалось, что разрешается строительство «двухэтажного блокированного жилого №... на 4 квартиры».

Спорный <адрес> введен в эксплуатацию как блокированный дом, но не многоквартирный, данное следует из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № RU №.... А именно, указывалось, что Администрацией Кубовинского сельсовета в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства – «двухэтажного блокированного жилого <адрес> на 4 квартиры, расположенного по адресу: <адрес>

Таким образом, лишь в сведениях из ЕГРН, в протоколах собраний собственников помещений дом указан, как многоквартирный, что тем не менее не может изменять существа и действительных обстоятельств, поскольку название дома не меняет технических свойств дома, построенного и введенного в эксплуатацию, как блокированный дом (том 1 л.д.244-252).

При рассмотрении административного иска в Ленинском районном суде г. Новосибирска истец Грачев В. В., участвуя в качестве представителя заинтересованного лица ТСН «Новая Кубовая» ссылался на то, что <адрес> является многоквартирным только исходя из формальных сведений, содержащихся в ЕГРН. В 2015 г. дом не мог быть поставлен на учет как блокированный, поскольку на тот период отсутствовало законодательство, регулирующее спорные правоотношения. Фактически <адрес> является жилым домом блокированной застройки.

В обоснование заявленных требований при рассмотрении настоящего иска истец Грачев В. В. ссылается на иные обстоятельства, согласно которым исходит из того, что жилой <адрес>, расположенный по <адрес> в <адрес>, является многоквартирным жилым домом, в связи с чем в отношении данного дома должны распространяться норма Жилищного кодекса РФ, регулирующие правоотношения собственников многоквартирного жилого дома.

Суд полагает, что в данном случае такая позиция истца Грачева В. В. является непоследовательной и надуманной, поскольку в ходе рассмотрения дела в Ленинском суде он занимал противоположную позицию и утверждал о том, что данные дома фактически являются жилыми домами блокированной застройки, в связи с чем требования Жилищного кодекса РФ на них распространяться не могут.

Вместе с тем суд полагает, что и при рассмотрении настоящего спора установлено, что фактически <адрес> является домом блокированной жилой застройки, что подтверждается представленными в материалами делы:

- договорами долевого участия в строительства, заключенными между застройщиком ООО «НК Развитие» и истцом и ответчиками, в которых указано на то, что объектом строительства является двухэтажный блокированный жилой дом,

- разрешением на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию в котором также содержится указание на то, что <адрес> является жилым домом блокированной застройки.

Из выписки из Единого государственного реестра на жилой <адрес>, расположенный по адресу: <адрес> следует, что назначение здания указано как многоквартирный дом, в свою очередь наименование указано как блокированный жилой дом на 6 квартир (том 3 л.д.34-39).

Кроме того, из пояснений самого истца Грачева В. В., данных в письменном виде в суде при рассмотрении настоящего спора, следует, что МКД по факту представляет собой жилой дом блокированной застройки, состоящий из 4-х расположенных в один ряд квартир, имеющих самостоятельные выходы на земельный участок.

Также из представленного в материалы дела письма от ДД.ММ.ГГГГ №... Управления Росреестра по Новосибирской области на обращение истца Грачева В. В. следует, что земельный участок с кадастровым номером №... относится к территориальной зоне «Зона смешанной жилой застройки» (Ж-2). Одним из основных видов разрешенного использования в зоне Ж-2 является «многоквартирные малоэтажные жилые дома (до 4-х этажей включительно), блокированные жилые дома».

Жилые блоки дома рассматриваются как отдельные одноквартирные дома. Соответственно и государственный кадастровый учет и регистрация права будет проведена на отдельный одноквартирный дом (автономный жилой блок).

Участок земли, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, должен быть разделен и оформлен в собственность будущих владельцев автономных жилых блоков. При этом, должны выполняться требования по минимальному размеру участка и плотности застройки в данной жилой зоне согласно градостроительным документам.

Также Управление Росреестра указало на то, что так как минимальный размер земельных участков для блокированных жилых домов в Зоне Ж-2 предусмотрен градостроительным регламентом, раздел земельного участка с кадастровым номером №... для эксплуатации каждого блока отдельно возможен с одновременным установлением вида разрешенного использования вновь образуемым земельным участка «блокированные жилые дома» (том 1 л.д.137-139).

В силу изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что жилой <адрес>, расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, <адрес> фактически является домом блокированной жилой застройки, в связи с чем собственники отдельных жилых блоков в таком доме имеют право на раздел земельного участка, предназначенного для обслуживания такого отдельного блока, и оформления его в свою собственность.

Поскольку жилой <адрес> является домом блокированной застройки, то требования норм Жилищного кодекса РФ, предусматривающих право собственников многоквартирного жилого дома на пользование общим имуществом собственников многоквартирного дома, а также положения норм Жилищного кодекса РФ, которые предусматривают, что собственникам в многоквартирном жилом доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, а также требования норм Жилищного кодекса РФ, которыми предусмотрено необходимость получения согласия от всех собственников многоквартирного жило дома в случае проведения реконструкции общего имущества, влекущего его уменьшение, в данном случае применены быть не могут.

Собственник отдельного блока имеет право распоряжаться земельным участком, которым необходим для обслуживания отдельного жилого блока. То обстоятельство, что в данном случае на земельный участок с кадастровым номером №... зарегистрировано право общей долевой собственности соразмерно доли в жилом помещении за истцом и за одним из ответчиков, не меняет статуса блокированного жилого дома и земельного участка, на котором расположен жилой дом блокированной застройки.

Суд полагает, что данная регистрация право соразмерно доли в праве собственности на жилое помещение было произведена Управлением Росреестра по Новосибирской области в связи с тем, что жилой <адрес>, расположенный на земельном участке, имеет статус многоквартирного жилого дома в Управлении Росреестра.

Однако сама по себе такая регистрация права соразмерно доли в праве на жилое помещение суд полагает не изменяет фактического статуса блокированного дома и земельного участка, на котором он расположен.

Как уже было указано Управление Росреестра в письме Грачеву В. В. разъяснило последовательность действия для изменения статуса с многоквартирного жилого дома на дом блокированной застройки и на раздел земельного участка, необходимого для эксплуатации каждого отдельного блока.

Из пояснений представителя ответчика в судебном заседании следует, что ими было подано исковое заявление в Новосибирский районный суд Новосибирской области о признании дома блокированной жилой застройки, однако доказательств принятия данного иска к производству суда предоставить не могла.

Таким образом, само по себе то обстоятельство, что собственники <адрес> не предприняли мер до настоящего времени для снятия статуса дома как многоквартирного и по постановке на учет как отдельных блоков дома блокированной застройки, не предприняли мер по разделу земельного участка и не зарегистрировали право собственности на такие участки не позволяет истцу ссылаться на нормы Жилищного кодекса РФ, регулирующие правоотношения между собственниками многоквартирного жилого дома.

Из пояснений истца Грачева В. В. следует, что он неоднократно обращался с просьбой произвести раздел земельного участка, однако ему было в этом отказано и что у него имеется заключение кадастрового инженера, в котором указано на то, что раздел земельного участка невозможен в связи с несоблюдением требований градостроительного законодательства по минимальной площади земельного участка. Вместе с тем в ходе рассмотрения дела таких доказательств истцом не представлено, как не представлено доказательств, подтверждающих обращение истца в органы местного самоуправления, органы государственной регистрации с заявлениями об изменении наименования объекта с «многоквартирного дома» на «дома жилые одноквартирные (автономные жилые блоки), так и с заявлениями о разделе земельного участка.

Рассматривая требования истца о сносе строения – гаража как самовольной постройки и требование о признании договора субаренды незаключенным суд исходит из следующего.

Поскольку изначально строительство жилых домов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №... осуществлялось как строительство домов блокированной жилой застройки, то земельный участок не мог быть передан в собственность физическим лицам как собственникам жилых помещений в многоквартирных жилых домах.

Собственником земельного участка №... являлся     Кузнецов А. В., право собственности которого было прекращено ДД.ММ.ГГГГ на основании его обращения.

В период нахождения земельного участка в собственности          Кузнецова А. В. между ним и ООО «НК Развитие» был заключен договор аренды земельного участка для строительства домов.

С прекращением права собственности Кузнецова А. В. ДД.ММ.ГГГГ было прекращено действие договора аренды.

Договор субаренды между арендатором ООО «НК Развитие» и ответчиками в целях предоставления части земельного участка для строительства гаража был заключен ДД.ММ.ГГГГ, то есть на тот момент право собственности Кузнецова А. В. на данный земельный участок прекращено не было, оспорено также не было в установленном законом порядке, действие договора аренды также прекращено не было, поскольку как было установлено судом ранее нормы Жилищного кодекса РФ, предусматривающие возникновение права долевой собственности на земельный участок собственниками многоквартирного жилого дома с момент ввода в эксплуатацию дома, в данном случае не применимы.

Каких-либо иных оснований для признания договора субаренды незаключенным истец в обоснование своих доводов не указывает.

Поскольку фактически жилой <адрес> является домом блокированной жилой застройки, ответчики в соответствии с действующим договором субаренды, предоставляющим им право пользоваться земельным участком, осуществили строительство спорного гаража.

Являясь фактически собственниками на момент рассмотрения спора в суде двух отдельных блоков жилого дома блокированной застройки, ответчики распорядились той частью земельного участка, которая им фактически необходима для эксплуатации отдельного блока. Как установлено судом ответчикам принадлежит два отдельных блока в жилом доме блокированной застройки, соответственно их право собственности соответствует 50 % в площади земельного участка, расположенного непосредственно вокруг жилого дома блокированной застройки и необходимого для его эксплуатации.

Кроме того, из пояснений представителя ответчика следует, что ответчики выразили свое намерение изменить статус многоквартирного жилого дома на блокированный жилой дом, в связи с чем реализовали свое право на обращение с иском в суд с требованиями о признании <адрес> жилым домом блокированной застройки.

Поскольку ответчики имеют право распоряжения той частью земельного участка, которая им необходима для эксплуатации принадлежащих им двух отдельных блоков, земельный участок фактически не находится в общей долевой собственности собственников многоквартирного жилого дома, то суд полагает, что строительство спорного нежилого здания – гаража было осуществлено в установленном законом порядке и получение разрешения как указывает истец собственников многоквартирного жилого дома на это не требуется.

В связи с чем довод истца о том, что он не был уведомлен о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома, а также о том, что не было получено согласие всех собственников многоквартирного жилого дома на строительство гаража, стена которого примыкает к стене многоквартирного жилого дома, что соответственно повлекло уменьшение размера общего имущества, являются необоснованными и основанными на неверном толковании норм права.

Даже если принимать во внимание пояснения истца о том, что земельный участок с кадастровым номером №... невозможно разделить в натуре, выделив самостоятельный земельный участок под каждый блок жилого дома блокированной застройки, то суд полагает, что это также не может являться основанием для сноса строения нежилого здания – гаража по следующим обстоятельствам.

Из положений ст. 244 ГК РФ следует, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность является долевой.

В соответствии со ст. 274 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Ответчики являются собственниками двух из четырех квартир дома, с учетом указанных положений закона им принадлежит 50 % общедолевой собственности земельного участка пропорционально занимаемым площадям квартир жилого дома.

Как следует из позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №... по делу № А №...22 строительство спорного объекта без разрешения со стороны собственника земельного участка позволяет участнику долевой собственности заявить требование о предоставлении в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого он вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, компенсации.

Таким образом, отсутствие согласия сособственника на строительство спорного объекта – гаража, не предоставляет ему право обращаться с иском о сносе такого объекта, а предоставляет иные права. которыми истец вправе воспользоваться в случае невозможности раздела земельного участка для эксплуатации отдельных жилых блоков.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела по ходатайству истца была проведена строительно-техническая экспертиза. В соответствии с заключением ООО «Альянс» от ДД.ММ.ГГГГ №... установлено, что объект экспертного исследования - гараж имеет монолитный бетонный фундамент и кирпичные стены. Следовательно, перемещение объекта исследования – гаража с кадастровым номером №... без несоразмерного ущерба его назначению не возможно.

Гараж имеет отдельный фундамент, конструктивно не связанный с фундаментом многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> При экспертном исследовании установлено, что гараж примыкает к многоквартирному дому, однако имеет 4, не связанных со стенами жилого дома стены, следовательно не является пристройкой к жилому дому, а является самостоятельным объектом строительства.

Элементы облицовки потолка и элементы покрытия гаража конструктивно связаны только с наружными стенами гаража и не затрагивают конструкций многоквартирного жилого дома.

Гараж с кадастровым номером №... отвечает градостроительным нормам, находится в работоспособном состоянии, соответствует требованиям ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Нарушения прав и охраняемых законом интересов других лис с точки зрения строительных и градостроительным норм (в части размещения гаража) настоящим экспертным исследованием не установлено.

Для приведения многоквартирного дома в первоначальное состояние, существовавшее до строительства гаража необходимо произвести демонтаж конструкций гаража, в том числе демонтаж фундамента гаража.

Проанализировав экспертное заключение, суд в целом признает экспертное заключение, составленное на основании определения суда, относимым и допустимым доказательством по делу, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате выводы, специалист основывался на исходных объективных данных, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы. Оснований не доверять выводам эксперта не имеется, истцом заключение не оспорено и не опровергнуто, иного заключения суду не представлено.

Таким образом, в ходе рассмотрения спора по результатам проведенной судебной экспертизы установлено, что спорное здание – гараж соответствует строительным, градостроительным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы других граждан, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как ранее было установлено земельный участок, на котором было осуществлено строительство спорного гаража расположен в зоне Ж-2.

Из Общероссийского классификатора видов разрешенного использования следует, что вспомогательными видами разрешенного использования является гаража индивидуальные легкового автотранспорта (открытые, встроено-пристроенные, подземные, многоуровневые).

То есть строительство данного гаража также было осуществлено в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка.

Как ранее было указано само по себе отсутствие согласия сособственника на строительство спорного здания не является основанием для его сноса.

Кроме того, ответчика в подтверждение своих доводов о получении согласия на строительство гаража было представлено уведомление о проведении общего собрания, одним из вопросов повестки которого являлась дача разрешение ответчикам на строительства спорного гаража. Уведомление о проведении общего собрания было размещено на информационном стенде, а также направлено почтой истцу. То что данное уведомление было получено истцом позже, чем дата проведения собрания, не позволяет суду считать его надлежащим образом извещенным о времени и месте проведения собрания, поскольку ответчиками представлены доказательства иного уведомления истца о проведении собрания.

Также в данном случае суд полагает возможным учесть само поведение истца Грачева В. В., который обратился с суд с настоящим иском спустя довольно длительный период времени с момента регистрации права собственности за ответчиками.

При этом, как следует из материалов дела с письменными претензиями относительно сноса спорного гаража истец также обратился уже после того, как право собственности на гараж было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество за ответчиками.

Необходимо отметить и то обстоятельство, что жилой дом, в котором проживают истец и ответчики состоит из четырех квартир, у каждой из которых имеется отдельный вход. Являясь собственником квартиры, проживая в данном доме, истец Грачев В. В. не мог не видеть о том, что рядом с его домом осуществляется строительство спорного гаража. При этом, каких-либо мер, направленных на предотвращение строительства данного объекта, истец не предпринимал, доказательств этому не представлено.

То сеть добросовестно пользуясь своими правами как собственника земельного участка, истец Грачев В. В. до завершения строительства мог его предотвратить, обратившись с соответствующими требованиями в компетентные органы, чего им сделано не было.

В ходе рассмотрения спора истцом Грачевым В. В. в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, подтверждающих нарушение своих прав действиями ответчика.

Возведенное нежилое помещение не препятствует истца в пользовании квартирой истца, не ограждает проезды и проходы к квартире, а довод истца Грачева В. В. о том, что ему некуда ставить свое транспортное средство в ходе судебного разбирательства допустимыми и относимыми доказательствами не подтвержден.

Предметом негаторного иска может быть требование об устранении объективно созданных (фактических) препятствий, а также о воздержании от совершения действий, которые могут привести к созданию таких препятствий (абз. 3 п. 45 Постановления Пленума N 10/22), в связи с этим п. 47 Постановления Пленума N 10/22 устанавливает, что суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Таким образом, условием удовлетворения настоящего иска об устранении препятствий может являться совокупность доказанных юридических фактов, свидетельствующих о том, что собственник или иной титульный владелец претерпевает нарушение своего права. Негаторный иск может быть удовлетворен при доказанности следующих обстоятельств: наличия права собственности или иного вещного права у истца, наличия препятствий в осуществлении прав собственности, обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании. Кроме того, для удовлетворения заявленного негаторного иска истец должен также доказать факт нарушения его прав действиями (бездействием) ответчика, носящими противоправный характер и продолжающимися на момент предъявления иска.

В качестве обоснования своих требований, истец указал, что истец не может воспользоваться своим правом на выдел доли из земельного участка в натуре, так как его часть незаконно занята нежилым зданием.

Однако, на сегодняшний день, земельный участок находится в общедолевой собственности собственников четырех квартир дома, две квартиры из которых принадлежат ответчикам, соответственно для выдела доли в натуре половина земельного участка находящегося в общедолевой собственности принадлежит ответчикам. Невозможность выдела на которую ссылается истец ничем документально не подтверждена. Нежилое помещение (гараж) находится со стороны квартиры ответчиков и не препятствует истцу пользованием принадлежащим ему жилым помещением.

Из положений ст. 46 Конституции РФ и требований ч. 1 ст. 3 ГПК РФ следует, что судебная защита прав заинтересованного лица возможна только в случае реального нарушения прав, свобод и законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством, обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, избирая способы защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, однако правовой результат удовлетворения заявленных требований или отказа в таком удовлетворении зависит от того, насколько будут доказаны обстоятельства, на которые ссылается истец, основаны ли его требования на законе и верно ли заявителем избран способ защиты.

Поскольку в ходе рассмотрения спора судом не установлено факта нарушения прав истца действиями (бездействием) ответчиков, носящими противоправный характер и продолжающимися на момент предъявления иска исковые требования Грачева В. В. удовлетворению не подлежат.

Довод представителя ответчика о том, что истцом пропущен срок исковой давности суд полагает несостоятельными, поскольку в соответствии с со ст. 208 ГК РФ на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304) исковая давность не распространяется.

Требования истца основаны на ст. 304 ГК РФ об устранении нарушений прав, в связи с чем положения о сроке исковой давности применению не подлежат.

руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Грачева В. В. к Архипенко Н. Н., Архипенко О. В. о признании договора субаренды незаключенным, сносе гаража и взыскании судебных расходов отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Новосибирский районный суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

     Судья                                                                                      А.С. Пырегова

    Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ