Решение по делу № 2-5946/2018 от 05.07.2018

Дело № 2-1-5946/1/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Калужский районный суд Калужской области в составе

председательствующего судьи Утешевой Ю.Г.

при секретаре Кулаченковой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Калуге 17 сентября 2018 года гражданское дело по исковому заявлению Баласаняна ФИО6 к обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт Строй», ООО «Новградстрой», ООО Коммерческий банк «БФГ-Кредит» в лице конкурсного управляющего о регистрации договора,

УСТАНОВИЛ:

05 июля 2017 года Баласанян Г.С. обратился в суд с иском к ООО «Комфорт Строй» о понуждении к осуществлению государственной регистрации заключенного между сторонами договора № 205 от 16 октября 2015 года уступки прав требований (цессии) по договору участия в долевом строительстве № 12/9 от 05 ноября 2013 года, в отношении объекта недвижимости - трехкомнатной квартиры, номер этажа 4, номер объекта 71, площадь 80,4 кв. м, местоположение: г. Калуга, ул. Маяковского, д. 55 (№9 по ГП).

В обоснование требований указывает, что ответчик в рамках данных договоров передал ему права требования по указанному договору участия в долевом строительстве, заключенному между ООО «Комфорт Строй» и ООО «Новградстрой», и обязался осуществить государственную регистрацию договора, однако уклонился от выполнения данной обязанности.

Ссылаясь на то, что обязательства по оплате названных выше объектов долевого строительства истцом исполнены, а единственным препятствием для государственной регистрации спорного договора являются действия (бездействие) ответчика ООО «Комфорт Строй», просит на основании решения суда произвести государственную регистрацию сделки.

Истец, его представитель в судебном заседании требования поддержали.

ООО КБ «БФГ-Кредит» в лице конкурсного управляющего Беднина В.Ф., ООО «Комфорт Строй» в лице временного управляющего Долиной ФИО9 ООО «Новградстрой», извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились.

Управление Росреестра по Калужской области в судебное заседание представителя не направило.

Выслушав пояснения истца и его представителя, исследовав письменные материалы дела, материалы гражданского дела № 2-1-3663/2018, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 388 Гражданского кодекса РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу ч. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что 05 ноября 2013 года между ООО «Новградстрой» (Застройщиком) и ООО «Комфорт Строй» (Участником) был заключен договор участия в долевом строительстве за № 12/9.

По условиям договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом переменной этажности (№ 9 по ГП), количеством этажей 10-14, на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000217:172, по адресу: город Калуга, ул. Маяковского, д. 55, а участник обязался уплатить обусловленную цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Предметом договора являлись 267 квартир, указанных в таблице № 1 пункта 1.4.1 Договора.

Поскольку оплата по Договору производилась ООО «Комфорт Строй» за счет кредитных средств, предоставленных КБ «БФГ-Кредит» (ООО), в соответствии с п. 8.1 Договора права требования участника долевого строительства и квартиры, указанные в п. 1.4.1, считаются находящимися в залоге у Банка с момента государственной регистрации договора.

В соответствии с п. 8.6 договора переуступка прав требования в полном объеме либо в части, в соответствии с п. 5.1.3 Договора возможна только при наличии письменного согласия Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (ООО) на такую переуступку.

12 ноября 2013 года в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации ипотеки.

16 октября 2015 года между ООО «Комфорт Строй» и Баласаняном Г.С. заключен договор № 205 уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № 12/9 от 05 ноября 2013 года, в отношении объекта недвижимости - трехкомнатной квартиры, номер этажа 4, номер объекта 71, площадь 80,4 кв. м, местоположение: г. Калуга, ул. Маяковского, д. 55 (№9 по ГП).

По условиям вышеназванных договоров цедент обязуется передать цессионарию все необходимые документы, удостоверяющие права требования, и заверенную копию договора участия в долевом строительстве жилья № 12/9 от 05 ноября 2013г., а также двусторонний Акт сверки расчетов с застройщиком дома ООО «Новградстрой», подтверждающий исполнение цедентом своих обязательств по оплате денежных средств долевого участия по указанному договору.

Согласно п. 3 Договора, цедент обязуется в течение десяти рабочих дней с момента подписания настоящего договора уведомить в письменной форме застройщика дома ООО «Новградстрой» о состоявшейся уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве жилья.

При заключении договоров истец был проинформирован, что передаваемые ему права требования на момент подписания договора находятся в залоге в ООО Коммерческий Банк «БФГ Кредит».

Цедент взял на себя обязательство снять существующие обременения и осуществить государственную регистрацию договоров, однако уклонился от выполнения данной обязанности.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии иных препятствий для ее государственной регистрации.

В силу положений п. 10 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:

1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;

2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

В рамках настоящего дела установлено, что спорный объект недвижимости находится в залоге у ООО КБ «БФГ-Кредит».

В связи с чем, с учетом положений вышеуказанных норм права и условий Договора участия в долевом строительстве, переуступка права требования возможна при наличии согласия залогодержателя.

Из материалов дела следует, что на момент заключения спорного договора уступки прав требования данное согласие получено не было.

Судом установлено, что истец в полном объеме исполнил обязательства по договору в части оплаты объектов долевого строительства, что подтверждается, в частности, справкой и.о. конкурсного управляющего ООО «Комфорт Строй» Долиной О.В. от 04 сентября 2018 года, жилое помещение ему передано, истец за счет личных денежных средств произвел отделку квартиры, вселился и проживает в ней более года.

Из пояснений истца следует, что спорное жилое помещение является его единственным местом жительства, ответчики по делу осведомлены о его притязаниях на квартиру на основании спорного договора цессии, а также о полной оплате данного объекта долевого строительства и о фактической передаче квартиры ему для проведения отделочных работ и заселения. Каких-либо претензий к нему, в том числе со стороны Банка, не предъявлялось, его право не оспаривалось.

В силу статьи 157.1 ГК РФ, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, допускается возможность последующего одобрения сделки.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, если иное прямо не следует из закона или иного правового акта, статья 157.1 ГК РФ применяется к любому согласию третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления на совершение гражданско-правовой сделки; согласие на совершение сделки может быть как предварительным, так и последующим (одобрение) (пункты 50, 55).

С учетом положений вышеуказанных норм права, конкретных обстоятельств, установленных по делу и свидетельствующих о фактическом последующем одобрении Банком (как залогодержателем) спорных договоров уступки права требования в рамках рассмотрения настоящего спора, суд соглашается с избранным истцами способом защиты своего права.

В соответствии со ст. 38 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

В соответствии с п. 4 ст. 53 Закона "О государственной регистрации недвижимости" при государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

При таких обстоятельствах, государственная регистрация спорных договоров не влечет прекращение существующего залога (ипотеки) на объект недвижимости.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства и положения закона, суд принимает решение об удовлетворении требований истца.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Баласаняна ФИО7 удовлетворить.

Осуществить государственную регистрацию договора уступки № 205 прав требования по договору участия в долевом строительстве № 12/9 от 05 ноября 2013 года, заключенного 16 октября 2015 года между Баласаняном ФИО8 и обществом с ограниченной ответственностью «Комфорт Строй» в отношении объекта недвижимости - трехкомнатной квартиры № 71 на 4 этаже, общей площадью 80,4 кв. м (проектная площадь), кроме того, площадь лоджий с к=0,5 составляет 4,85 кв. м, всего общая площадь объекта, оплачиваемая участником составляет 85,25 кв. м (проектная площадь), местоположение: г. Калуга, ул. Маяковского, д. 55 (№9 по ГП).

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Калужский областной суд через Калужский районный суд Калужской области в течение одного месяца.

Председательствующий:

Мотивированное решение составлено 19 сентября 2018 года.