Решение по делу № 66а-4683/2020 от 01.09.2020

№а-4683/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Москва                                                                                   24 сентября 2020 года

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего                         Васильевой Т.И.,

судей                                     Синьковской Л.Г.,

Кольцюка В.М.,

при помощнике                                Серегиной Е.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело №3а-1327/2020 по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 23 июня 2020 года, которым удовлетворено административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «КЕНИНК», Барсукова Михаила Ивановича, Степановой Ольги Анатольевны, Коптенко Ивана Ивановича (1956 года рождения), Коптенко Ивана Ивановича (1994 года рождения), Коптенко Галины Лаврентьевны, ООО «Феникс 9» к Департаменту городского имущества города Москвы об установлении кадастровой стоимости земельного участка и нежилых помещений, равной их рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Васильевой Т.И., выслушав объяснения представителей административных истцов Лавриненко Е.В., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО «КЕНИНК», Барсуков М.И., Степанова О.А., Коптенко И.И. (1956 года рождения), Коптенко И.И. (1994 года рождения), Коптенко Г.Л., ООО «Феникс 9» обратились в суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнений просили об установлении кадастровой стоимости находящихся у них в аренде и собственности объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года:

- земельного участка с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий (1.2.7), общей площадью 7 745 кв. м, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, аллея Нарышкинская, владение 5, строение 1-5, в размере 266 520 000 рублей;

- здания с кадастровым номером №, назначение – нежилое здание, общей площадью 181,2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 17 614 000 рублей;

- здания с кадастровым номером №, назначение – нежилое здание, общей площадью 1 124,1 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 98 133 000 рублей;

- здания с кадастровым номером №, назначение – нежилое здание, общей площадью 2 419 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 205 385 000 рублей;

- здания с кадастровым номером №, назначение – нежилое здание, общей площадью 11,7 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1 013 000 рублей;

- здания с кадастровым номером №, назначение – нежилое здание, общей площадью 246 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 28 540 000 рублей;

- здания с кадастровым номером №, назначение – нежилое здание, общей площадью 238,2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 19 243 000 рублей;

- здания с кадастровым номером №, назначение – нежилое здание, общей площадью 298,4 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 28 794 000 рублей;

- здания с кадастровым номером №, назначение – нежилое здание, общей площадью 425,5 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 39 188 000 рублей;

- здания с кадастровым номером №, назначение – нежилое здание, общей площадью 417,1 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 45 673 000 рублей;

- здания с кадастровым номером №, назначение – нежилое здание, общей площадью 357,3 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 32 926 000 рублей;

- здания с кадастровым номером №, назначение – нежилое здание, общей площадью 257,1 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 2 531 000 рублей;

- здания с кадастровым номером №, назначение – нежилое здание, общей площадью 22,6 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 2 357 000 рублей;

- здания с кадастровым номером №, назначение – нежилое здание, общей площадью 463,8 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 46 896 000 рублей;

- здания с кадастровым номером №, назначение – нежилое здание, общей площадью 2 085,5 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере 155 697 000 рублей;

- здания с кадастровым номером №, назначение – нежилое здание, общей площадью 600,3 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере 55 248 000 рублей;

- здания с кадастровым номером №, назначение – нежилое здание, общей площадью 328,5 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере 31 152 000 рублей.

В обоснование требований административные истцы указали на нарушение их прав как арендаторов и плательщиков налога на имущество, поскольку используемая для расчета арендной платы и налога кадастровая стоимость объектов недвижимости, утвержденная по состоянию на 1 января 2018 года распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № в отношении: <данные изъяты>, не соответствует их реальной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости ООО «Д.» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Московского городского суда от 23 июня 2020 года административные исковые требования ООО «КЕНИНК», Барсукова М.И., Степановой О.А., Коптенко И.И. (1956 года рождения), Коптенко И.И. (1994 года рождения), Коптенко Г.Л., ООО «Феникс 9» удовлетворены. Кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года: земельного участка с кадастровым номером № в размере 266 520 000 рублей; здания с кадастровым номером № в размере 17 614 000 рублей; здания с кадастровым номером № в размере 98 133 000 рублей; здания с кадастровым номером № в размере 205 385 000 рублей; здания с кадастровым номером № в размере 1 013 000 рублей; здания с кадастровым номером № в размере 28 540 000 рублей; здания с кадастровым номером № в размере 19 243 000 рублей; здания с кадастровым номером № в размере 28 794 000 рублей; здания с кадастровым номером № в размере 39 188 000 рублей; здания с кадастровым номером № в размере 45 673 000 рублей; здания с кадастровым номером № в размере 32 926 000 рублей; здания с кадастровым номером № в размере 2 531 000 рублей; здания с кадастровым номером № в размере 2 357 000 рублей; здания с кадастровым номером № в размере 46 896 000 рублей; здания с кадастровым номером № в размере 155 697 000 рублей; здания с кадастровым номером № в размере 55 248 000 рублей; здания с кадастровым номером № в размере 31 152 000 рублей.

В апелляционной жалобе Департамент городского имущества <адрес> просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на несостоятельность довода общества о нарушении его интересов необоснованным завышением налоговых и арендных платежей, недоказанность нарушения административным ответчиком процедуры и методики проведения государственной кадастровой оценки, требований налогового законодательства. Административный истец не наделен правом на установление кадастровой стоимости не принадлежащего ему земельного участка в размере рыночной стоимости, в случае дальнейшего предъявления требований о выкупе цена продажи государственного земельного участка собственнику расположенной на спорном земельном участке недвижимости является нормативно установленной, а изменение размера аренды на основании договора аренды в сторону ее увеличения не нарушает права и законны интересы административного истца. Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом определяемой действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Кроме того, суд первой инстанции необоснованно признал допустимым доказательством заключение судебной экспертизы, которое не соответствует действующему законодательству, поскольку используемые объекты-аналоги нуждаются в повышенной корректировке, учитывающей различие в классе объектов; не исследованы сведения об объектах экспертизы на дату оценки; отсутствует подтвержденная информация о фактическом использовании площадей объекта исследования, анализ бухгалтерской     отчетности по существующим арендным договорам; не исследованы зарегистрированные обременения, действующие на дату оценки – договора аренды и залог; из экспертного заключения не усматривается, в связи с чем рыночная стоимость объекта исследования за период с 2016 по 2018 год упала на 19-30%. Судом необоснованно отклонено ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц, не сообщивших о причинах неявки и не заявлявших о рассмотрении дела в их отсутствие.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела усматривается, что ООО «КЕНИНК», Барсуков М.И., Степанова О.А., Коптенко И.И. (1956 года рождения), Коптенко И.И. (1994 года рождения), Коптенко Г.Л., ООО «Феникс 9» свидетельствам о государственной регистрации права от 12 марта 2015 года №, от 13 марта 2015 года №, 7 декабря 2007 года №, от 26 июня 2009 года №, от 9 октября 2009 года №, от 14 декабря 2006 года №, выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 26 июня 2019 года № № являются собственниками объектов недвижимости: <данные изъяты>.

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций» административные истцы являются плательщиками налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кроме того, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 26 июня 2019 года №, договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ года № административные истцы являются арендатором земельного участка с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий (1.2.7), общей площадью 7 745 кв. м, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Согласно условиям договора аренды земли размер арендных платежей исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункты 1, 4).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 кодекса).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость поименованных выше объектов недвижимости утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года» и по состоянию на 1 января 2018 года составляет: <данные изъяты> (выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26 июня 2019 года №); на момент рассмотрения дела являются действующими. Сведения об утвержденной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 9 января 2019 года.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера налоговых платежей. Утверждение о недопустимости обращения в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости арендаторов земельных участков не основано на положениях действующего законодательства.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости ООО «Д.» № от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляла: <данные изъяты>.

В связи с наличием возражений Департамента городского имущества города Москвы против принятия в качестве допустимого доказательства приведенного выше отчета и по ходатайству административных истцов судом первой инстанции по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы, соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года.

Сформулированные судом в определении о назначении экспертизы вопросы направлены на установление рыночной стоимости объектов недвижимости и проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28. Вопросы изложены четко, понятно, каких-либо неточностей не содержат.

Экспертным заключением ООО «К.» № от ДД.ММ.ГГГГ года было установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость спорных объектов по состоянию на 1 января 2018 года: <данные изъяты>.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов недвижимости на основании экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки (сравнительный и доходный подходы) и проведенные расчеты, обоснование отказа от затратного подхода, иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер.

Суд апелляционной инстанции находит приведенные выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертного заключения как доказательства по делу соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного законодательства Российской Федерации. Эксперт имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат, членство в СРО, длительный стаж экспертной работы, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Так, административным ответчиком не представлено каких-либо достоверных сведений о том, что подобранные объекты-аналоги имеют класс ниже, чем у объекта исследования. Согласно заключению все объекты имеют класс «В», что подтверждено приложенными к заключению сведениями.

Довод о том, что эксперт должен был проанализировать и использовать в расчетах в рамках доходного подхода фактический размер арендной ставки исходя из условий действующих договоров аренды подлежит отклонению. Размер арендной ставки был определен расчетным способом исходя из условий рынка, что не противоречит действующим стандартам оценки. Данных, указывающих на то, что использование фактической арендной ставки могло существенным образом повлиять на итоговый результат, не имеется.

Также является необоснованным суждение о неверности отказа эксперта от исследования сведений о размере стоимости объектов недвижимости, установленной при оформлении залога, так как действующее законодательство не предусматривает возможность использования в качестве рыночной стоимости, определяемой для целей установления кадастровой стоимости, стоимость, согласованную собственником и банком в рамках оформления кредитов и залога недвижимого имущества на дату заключения соответствующих соглашений.

Утверждение о несоответствии установленной по состоянию на 1 января 2018 года рыночной стоимости объектов исследования стоимости, установленной на 1 января 2016 года, о неверности выводов эксперта не свидетельствуют.

Таким образом, экспертное заключение сомнений в его обоснованности не вызывает, доводы апелляционной жалобы о наличии в нем противоречий в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли. Оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы не имелось.

При таком положении, решение Московского городского суда следует признать законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для его отмены не установлено.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 23 июня 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи