Решение по делу № 8Г-2077/2023 [88-4326/2023] от 19.01.2023

ВОСЬМОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

№ 88-4326/2023

        О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Кемерово                                                                       14 марта 2023 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Бойко В.Н.,

судей Умысковой Н.Г., Прудентовой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-550/2021; 42RS0003-01-2021-000950-97 по иску Глазычева Владимира Викторовича, Глазычевой Натальи Петровны к Сенчуковой Татьяне Викторовне о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании уплаченной денежной суммы,

по кассационной жалобе Русских (Сенчуковой) Татьяны Викторовны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 23 августа 2022 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Прудентовой Е.В., объяснения ответчика Русских Т.В., ее представителя Демкина Д.Н., поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя ПАО Сбербанк России Боброва В.В., выразившего согласие с доводами кассационной жалобы ответчика, истцов Глазычева В.В., Глазычевой Н.П., представителя Калинина Д.А., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции,

установила:

Глазычев В.В., Глазычева Н.П. обратились в суд с иском к Сенчуковой Т.В. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 18 февраля 2021 г., взыскании с ответчика 1 300 000 руб., уплаченных по договору, а также 7 350 руб. расходы на государственную пошлину (т. 1 л.д. 8-10).

В обоснование иска указали, что 18 февраля 2021 г. между Глазычевым В.В. и Сенчуковой Т.В. был заключен договор купли-продажи жилого дома по цене 1 100 000 руб. и земельного участка 200 000 руб. Общая цена договора составила 1 300 000 руб. Товар оплачен полностью: 200 000 руб. за счёт личных денежных средств и 1 100 000 руб. за счёт кредитных денежных средств. Переход права собственности с продавца на покупателей зарегистрирован в установленном законом порядке. Однако после покупки в жилом доме были обнаружены существенные недостатки, о которых продавец не предупредил покупателей. Жилой дом не соответствует строительным нормам и правилам и непригоден для проживания.

Решением Березовского городского суда Кемеровской области от 13 декабря 2021 г. в иске отказано. Взысканы с Глазычева В.В., Глазычевой Н.П. солидарно в пользу Союза «Кузбасская торгово-промышленная палата» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 18 000 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 23 августа 2022 г. решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение, которым расторгнут договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 18 февраля 2021 г., заключённый между Сенчуковой Т.В. и Глазычевым В.В., Глазычевой Н.П. Передан в собственность Сенчуковой Т.В. жилой дом по адресу: <адрес>, кадастровый №; земельный участок по адресу: <адрес>, общей площадью 1501 кв. м, с кадастровым №. Прекращено право собственности Глазычева В.В. и Глазычевой Н.П. на жилой дом по адресу: <адрес>, кадастровый №; земельный участок по адресу: <адрес>, общей площадью 1501 кв. м, с кадастровым №. Прекращено обременение в виде залога в силу закона в отношении жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый №; земельного участка по адресу: <адрес>, общей площадью 1501 кв. м, с кадастровым №, в пользу ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору № 147842 от 18.02.2021 г. с Глазычевым В.В., Глазычевой Н.П. Взысканы с Сенчуковой февраля 2021 г. в пользу Глазычева В.В., Глазычевой Н.П. солидарно денежные средства 1 300 000 руб., компенсацию расходов по оплате судебной экспертизы 85 000 руб. Взысканы с Сенчуковой Т.В. в пользу Глазычева В.В. компенсация расходов по оплате государственной пошлины 7350 руб. Взыскана с Сенчуковой Т.В. в доход местного бюджета государственная пошлина 7 350 руб. Взысканы с Сенчуковой Т.В. в пользу Союза «Кузбасская торгово-промышленная палата» расходы за проведение судебной экспертизы 18 000 руб.

Русских (Сенчукова) Т.В. обратилась в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции с кассационной жалобой, в которой поставила вопрос об отмене принятого по делу апелляционного определения как незаконного.

В судебное заседание суда кассационной инстанции явились ответчик Русских Т.В., ее представитель Демкин Д.Н., представитель ПАО Сбербанк России Бобров В.В., истцы Глазычев В.В., Глазычева Н.П., представитель Калинин Д.А.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражений Глазычева В.В., Глазычевой Н.П., судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений (статья 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции пришла к выводу о том, что при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции не были допущены нарушения норм материального и процессуального права, фактические обстоятельства дела установлены судом, юридически значимые для правильного разрешения спора обстоятельства вошли в предмет доказывания по делу и получили правовую оценку суда.

Судом установлено и следует из материалов дела, что что 18 февраля 2021 г. между Сенчуковой Т.В. (продавец) и Глазычевым В.В., Глазычевой Н.П. (покупатели) заключён договор купли-продажи жилого дома и земельного участка

Согласно пункту 1.1 Договора продавец (ответчик) передает в общую совместную собственность покупателя (Истец 1, Истец 2), а покупатель принимает и оплачивает в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

- жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый №;

- земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью 1501 кв. м, с кадастровым №.

Согласно пункту 2.1 Договора, цена объекта недвижимости составляет 1 300 000 руб., из которых: стоимость жилого дома составляет 1 100 000 руб.; стоимость земельного участка составляет 200 000 руб.

Согласно пункту 2.2 Договора, расчет между сторонами осуществляется в следующем порядке: 200 000 руб. покупатель передает продавцу наличными деньгами за счёт собственных денежных средств при подписании договора купли-продажи, 1 100 000 руб. покупатель обязуется передать продавцу за счёт кредитных средств, предоставляемых ПАО «Сбербанк России» путём перечисления на расчётный счёт ответчика.

Полный и окончательный расчёт оформляется распиской продавца.

Из пункта 3 договора купли-продажи следует, что покупатель произвёл осмотр недвижимости и претензий к техническому состоянию объекта не имеет. Объект недвижимости передаётся покупателю с момента подписания настоящего договора, в том качественном состоянии, в каком он есть на день подписания договора.

В силу пункта 4.1.2 договора продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках объекта недвижимости, а также предоставить покупателю все необходимые сведения, связанные с передаваемым объектом недвижимости.

В материалах дела имеется отчёт частнопрактикующего оценщика Орловой Н.В. о рыночной стоимости жилого дома и земельного участка от 16 февраля 2021 г. с датой проведения оценки 12 февраля 2021 г. по заказу Глазычевой Н.П., без подписей оценщика и заказчика, из которого следует, что осмотр оценщиком произведён 12 февраля 2021 г., нормативный срок службы 120 лет, фактический срок службы 55 лет, состояние здания (субъективная оценка) хорошее, физический износ 46 %, состояние объекта (субъективная оценка) хорошее. Итоговая величина рыночной стоимости жилого дома 1 124 000 руб., земельного участка 185 000 руб.

При составлении отчёта оценщиком были использованы документы, предоставленные заказчиком: копия договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 17 ноября 2016 г., копии двух выписок из ЕГРП от 21 ноября 2016 г., копия технического паспорта от 22 декабря 2020 г. (т. 1 л.д. 221-253).

Согласно данным технического паспорта на жилой дом по адресу: <адрес>, от 22 декабря 2020 г. раздел «техническое описание конструктивных элементов и определение физического износа основных строений, отапливаемых пристроек жилого дома» содержит следующую информацию:

Фундамент кирпичный ленточный, имеет трещины, выветривание швов, отдельные сколы, незначительное расслоение отдельных кирпичей, износ 45 %;

Стены и их наружная отделка бревенчатые, имеют деформации стен, повреждение венцов гнилью и трещинами, перегородки деревянные, имеют ощутимую зыбкость, трещины, износ 50 %;

Перекрытия деревянные, чердачные перекрытия имеют ощутимую зыбкость, диагональные трещины на потолке, износ 40 %;

Крыша шиферная по тесовой обрешётке, имеет отколы и трещины, ослабление креплений листов к обрешётке, износ 35 %;

Полы линолеум, деревянные, имеют стёртость, просадку, повреждение отдельных досок, износ 40 %;

Проёмы оконные пластик, проёмы дверные, состояние хорошее, износ 20 %;

Отделка внутренняя и наружная, обои по штукатурке, имеет трещины, выпучивание, износ 40%;

Сан. и электротехнические устройства, техническое описание и износ не указаны;

Прочие работы - трещины, сколы, износ 45 %.

Итого износ 37 % (т. 1 л.д. 91-116).

18 февраля 2021 г. между ПАО «Сбербанк России» и Глазычевым В.В., Глазычевой Н.П. был заключён кредитный договор № 147842, согласно которому заёмщикам был предоставлен кредит в размере 1 100 000 рублей на приобретение жилого дома с земельным участком по адресу: <адрес>, с передачей указанного объекта недвижимости в залог Банку.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости право общей совместной собственности Глазычева В.В. и Глазычевой Н.П. на жилой дом с кадастровым номером №, земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, зарегистрировано в ЕГРН 26 февраля 2021 г.

Одновременно в ЕГРН внесены сведения об ипотеке в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк», сроком действия с 21 ноября 2016 г. на 120 месяцев с даты фактического предоставления кредита.

Сторонами подтверждено, что оплата по договору купли-продажи произведена истцами ответчику в полном объёме.

В обоснование довода о ненадлежащем качестве жилого дома истцами предоставлено заключение эксперта от 30 мая 2021 г., выполненного ООО «Полярник», согласно которому:

- жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, не соответствует нормам и правилам:

1.    Градостроительным по СП 42.13330.2016, № 384-ФЗ от 30 декабря 2009, Ф3№ 123.

2.    Пожарным по СП 55.13330.2016, ФЗ N 123-ФЗ, СП 6.13130.2013, СП 8.13130.2020, СП 4.13130.2013.

3.    Строительным СП 55.13330.2016, СП 60.13330.2016, СП 52.13330.2016, СП 76.13330.2016, СП 256.1325800.2016, ПП РФ N47.

На основании СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», несущие конструкции жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> находятся в аварийном состоянии.

Состояние конструкций не обеспечивает безопасную эксплуатацию здания и несет угрозу жизни и здоровью людей, нарушает права третьих лиц. Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, несет угрозу жизни и здоровью граждан, и иным охраняемым законом интересам третьих лиц.

В описательной части указано на ограниченно работоспособное состояние фундамента основного строения жилого дома, перекрытия первого этажа, окон и дверей, системы отопления, аварийное состояние фундамента веранды, наружных несущих стен, пола, системы электроснабжения (т. 1 л.д. 30-90).

1 июня 2021 г. Глазычевым В.В. и Глазычевой Н.П. в адрес Сенчуковой Т.В. была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка от 18 февраля 2021 г. и возврате денежной суммы в размере 130 000 рублей.

Ответ на претензию не получен.

Определением от 22 сентября 2021 г. судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из заключения эксперта № 17/4-13/246 Союза «Кузбасская Торгово-промышленная палата» от 8 ноября 2021 г. следует, что состояние жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, не соответствует действующим требованиям строительных норм, соответствует требованиям градостроительных и противопожарных норм.

Состояние жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, соответствует строительным, градостроительным, противопожарным нормам, действовавшим на год его постройки - 1966 год.

В жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, имеются скрытые недостатки наружных стен, фундаментов (потеря прочности материала), которые можно было определить в основном лабораторным путем. Трещины в бетонных фундаментах можно определить путем визуального осмотра, кривизну дощатых полов можно было определить при визуальном осмотре. Со слов истцов, при осмотре печь топилась, поэтому ее работоспособность можно было определить только при визуальном осмотре. Состояние кровельного покрытия, состояние электропроводки также можно было определить при визуальном осмотре.

Одним из самых существенных недостатков является техническое состояние наружных стен из бревен, которые имеют сквозные отверстия в местах массового поражения дерева, т.к. требует замены нижних венцов дома полностью со стороны главного и торцевого фасадов. Также необходимо выполнить ремонт фундаментов, устройство отмостки, гидроизоляции фундаментов.

Зафиксированные недостатки являются следствием естественного износа жилого дома.

Недостатки в жилом доме являются устранимыми. Стоимость работ, материалов по устранению недостатков составляет округленно 290 000 рублей.

Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, в текущем состоянии и текущем использование жилой дом создает угрозу жизни и здоровью граждан, и иным охраняемым законом интересам третьих лиц, т.к. требует проведения ремонта с заменой (ремонтом) части основных конструктивных элементов жилого дома (стен, фундамента).

Суд первой инстанции сослался на положения статей 420-421, 452, 475, 550, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что часть недостатков жилого дома являлись явными и могли быть обнаружены истцами при осмотре дома, другая часть скрытыми, но устранимыми и несущественными, дом аварийным в установленном законом порядке не признан, а потому отказал в удовлетворении исковых требований.

Суд апелляционной инстанции, назначил судебную строительно-техническую экспертизу, производство экспертизы поручил ООО «Независимое бюро товарных экспертиз».

В соответствии с заключением ООО «Независимое бюро товарных экспертиз» № 71/72 от 9 августа 2022 г.,

Эксперт при подготовке заключения воспользовался разрешением суда ответить на другие вопросы, которые могут возникнуть при проведении экспертизы. В ходе проведения экспертизы (ознакомления с материалами дела и осмотре жилого дома) перед экспертом возник вопрос: «Является ли жилой дом по адресу: <адрес> аварийным или ограниченно работоспособным?».

По результатам проведенных исследований (стр. 13...стр. 40), в настоящем заключении, эксперт пришёл к выводу, что жилой дом по адресу <адрес>, является аварийным Выявленное состояние конструкций жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> не обеспечивает безопасную эксплуатацию здания и несет угрозу жизни и здоровью людей, нарушает права третьих лиц.

Также по результатам исследований, проведенных на страницах с 13 по 40 настоящего заключения при ответе на вопрос суда:

Вопрос № 1. Имелись ли на дату 18 февраля 2021 г. недостатки, в т.ч. скрытые в жилом доме по адресу: <адрес> Если имелись, то какие?

Эксперт подготовил сводную таблицу № 3 с выявленными дефектами (недостатками), стр. 40...43.

Ответ на вопрос № 1: На дату 18 февраля 2021 г., в жилом доме по адресу: <адрес> имелись недостатки, в том числе и скрытые, а именно:

1.    Фундамент: Сквозные трещины отдельных единичных конструкций. Выкрошивание и микротрещины по всему периметру. Потеря прочности материала фундамента. Скрытый, исходя из документов, имеющихся в материалах дела, жилой дом приобретался 18 февраля 2021 г. в зимний период времени (скрыт снегом), что затруднило достоверное определение технического состояния в полном объеме. На момент проведения экспертизы 23 мая 2022 г. дефекты: трещины фундамента - явные (определены визуальным путем) при этом величина трещин в теле фундамента (глубина, ширина), потеря прочности материала фундамента были определены инструментальным методом и относятся к скрытым. Прочность материала фундамента на сжатие проводилось методом ударного импульса, с использованием электронного измерителя прочности бетона.

2.    Стены: Поражение гнилью до 50 % и выше нижних венцов стен из деревянного бруса. Дефекты (недостатки) поражение гнилью значительные, до момента удаления деревянной обшивки фасада, - дефекты (недостатки): были скрыты. Дефект (недостаток) - крен стены значительный, скрытый и исходя из документов, имеющихся в материалах дела, жилой дом приобретался 18 февраля 2021 г. в зимний период времени, что затруднило достоверное определение технического состояния в полном объеме из-за наличия снега, поскольку данный дефект может быть установлен визуально непосредственно при нахождении вблизи со стеной дома с внешней стороны (со стороны улицы должен быть обеспечен доступ, без перепадов поверхности заснеженной поверхности по высоте). На момент проведения экспертизы 23 мая 2022 г. доступ к простенкам был обеспечен, эксперту предоставилось возможным установить крен стены при проверке на месте инструментальным методом при помощи нивелира. Измерение крена стены в простенках в средней части стены ПР 13-50 мм, ПР 14-75 мм, ПР 15-45 мм, крен стены в верхней части простенков ПР 13, ПР 14 составил 50 мм.

3.    Отделка жилых помещений: Незначительное повреждение штукатурного слоя, обоев. Дефект (недостаток) малозначительный, явный.

4.    Окна:    Эксплуатационные повреждения. Дефект (недостаток)

малозначительный, явный.

5.    Двери: Эксплуатационные повреждения. Дефект (недостаток) малозначительный, явный.

6.    Перекрытия, пол: Искривление поверхности пола из-за пораженного гнилью нижних венцов стенового бруса, на который опираются половые лаги (балки). Дефект (недостаток) значительный, на момент проведения экспертизы явный в связи с отсутствием загруженности помещения (мебелью, предметами интерьера, бытовой техникой, напольными покрытиями и т.п.).

Перекрытия, потолок: Незначительное искривление поверхности потолка из-за крена стены, вызванной пораженными гнилью нижних венцов стенового бруса. Дефект (недостаток) малозначительный. До момента снятия натяжного потолка дефект (недостаток) был скрыт.

7.    Кровля, кровельное покрытие: Продольные трещины на стропилах кровли и стропильных стойках в пределах допустимого. Частичное выпадение обрешетки кровли между стропилами. Дефект (недостаток) малозначительный, явный.

Вопрос № 2. Являются ли недостатки устранимыми? Если да, то указать способ и стоимость их устранения на дату проведения экспертизы и 18 февраля 2021 г.

Ответ на вопрос № 2. Все выявленные недостатки являются устранимыми, Способы устранения выявленных дефектов (недостатков):

1    Фундамент: Проведение капитального ремонта при замене нижних венцов стен из деревянного бруса.

2    Стены: Проведение капитального ремонта по замене нижних венцов стен из деревянного бруса. Проведение капитального ремонта по ремонт каркасных стен со сменой обвязки из брусьев (устранение крена стены).

3    Отделка жилых помещений: Проведение косметического текущего ремонта.

4    Окна: Регулировка фурнитуры после демонтажа, монтажа окон б/у, после замены нижних венцов деревянных стен.

5    Двери: Демонтаж/ монтаж после выравнивания поверхности пола.

6    Перекрытия, пол: Проведение косметического текущего ремонта после замены нижних венцов деревянных стен.

Перекрытия, потолок: Проведение текущего косметического ремонта после замены нижних венцов деревянных стен.

7    Кровля, кровельное покрытие: Проведение планового текущего ремонта на усмотрение собственника.

Стоимость устранения дефектов (недостатков) на дату проведения экспертизы: 1 010 401 руб. 20 коп.

Стоимость устранения дефектов (недостатков) на 18 февраля 2021 г. составила 765 097 руб. 20 коп.

Обнаруженные в жилом доме по адресу: <адрес>, дефекты (недостатки) являются существенными и не могут быть устранены без несоразмерных расходов, с учётом невозможности эксплуатации жилого дома без угрозы жизни и здоровью.

Отменяя решение суда первой инстанции, принимая новое решение, отказывая в иске, исследовав и оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора, суд апелляционной инстанции руководствовался статьями 421, 450, 469, 475, 476, 549, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что материалы дела содержат доказательства, достоверно свидетельствующие о наличии в приобретённом жилом доме существенных недостатков, дающих истцам право требовать расторжения договора.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что на момент приобретения жилого дома у истцов отсутствовала реальная возможность оценить его техническое состояние в полном объёме, что имеется потеря прочности материала фундамента, величина трещин в теле фундамента (глубина, ширина), потеря прочности материала фундамента могли быть определены инструментальным методом и относятся к скрытым, что исследование прочности материала фундамента на сжатие проводилось экспертом методом ударного импульса, с использованием электронного измерителя прочности бетона, что дом является аварийным.

Доводы кассационной жалобы не являются основаниями для отмены апелляционного определения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Также по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В пункте 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации дано определение договора продажи недвижимости, а именно: по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно статье 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

При этом в силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской, Федерации при расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Как разъяснено в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом апелляционной инстанции установлено, что имеются скрытые существенные недостатки, что о них не было известно покупателю на момент заключения договора.

Результаты оценки доказательств, в том числе, заключения эксперта № 17/4-13/246 Союза «Кузбасская Торгово-промышленная палата» от 8 ноября 2021 г., заключения эксперта ООО «Независимое бюро товарных экспертиз» № 71/72 от 9 августа 2022 г. приведены в апелляционном определении в соответствии со статьями 12, 56, 67, 79, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что на момент приобретения жилого дома у истцов отсутствовала реальная возможность оценить его техническое состояние, что имеется потеря прочности материала фундамента, величина трещин в теле фундамента (глубина, ширина), потеря прочности материала фундамента могли быть определены инструментальным методом и относятся к скрытым, что исследование прочности материала фундамента на сжатие проводилось экспертом методом ударного импульса, с использованием электронного измерителя прочности бетона, что дом является аварийным, являются обоснованными.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав данные технического паспорта, указал, что согласно техническому паспорту процент износа жилого дома 37 %, в отчёте приведены субъективные выводы оценщика о хорошем техническом состоянии жилого дома с указанием на износ 46 %, что у истцов не было оснований полагать, что в жилом доме имеются недостатки, не позволяющие его эксплуатировать. Как из заключения эксперта ООО «Независимое бюро товарных экспертиз», так и заключения экспертов Торгово-промышленной палаты, ООО «Полярник», фактически являющимися иными письменными доказательствами, следует, что фундамент и стены жилого дома на дату совершения сделки имели скрытые недостатки, которые могли быть определены только инструментальным путём (оценить глубину и ширину явных трещин фундамента возможно путём использования электронного измерителя прочности бетона), а также после удаления деревянной обшивки фасада (поражение гнилью нижних венцов стен), осмотре стен дома непосредственно вблизи без перепадов поверхности по высоте (крен стены). Тем самым, истинное качество жилого дома было скрыто от истцов сведений о таких недостатках ответчиком, как продавцом товара, и» предоставлено не было, недостатки возникли по причине естественной износа жилого дома.

Суд апелляционной инстанции установил, что истцом представлены доказательства, свидетельствующие о продаже жилого дома ненадлежащего качества, не соответствующего условиям договора, а также недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, и ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих том, что истцы знали об имеющихся недостатках продаваемого имущества. Поскольку на дату совершения оспариваемой сделки жилой дом имеет скрытые недостатки, являющиеся существенными, данные недостатки не были оговорены в договоре и учтены при определении стоимости товара, пришел к выводу, что продавцом при заключены договора купли-продажи не была доведена до истцов полная и достоверна информация о фактическом состоянии жилого дома, в связи с чем имеются правовые основания для расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка.

Поскольку судебной коллегией установлено существенное нарушение договора купли-продажи недвижимого имущества, то требование о расторжении договора купли-продажи удовлетворено.

Иск рассмотрен в пределах заявленных требований, договор расторгнут, предмет договора передан продавцу Сенчуковой Т.В.

Доводы кассационной жалобы о том, что суд не принял во внимание конкретные доказательства, не являются основаниями для отмены апелляционного определения, так как сводятся к оценке доказательств, которым суд дал надлежащую оценку. В соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела. Дополнительные доказательства судом кассационной инстанции не принимаются, поэтому ссылка в кассационной жалобе на наличие расписок о передаче 200 000 руб. не является основанием для отмены апелляционного определения.

Позиция суда апелляционной инстанции основана на правильном толковании в их системном единстве нормативных правовых актов, регулирующих спорные правоотношения, соответствует фактическим обстоятельствам и материалам гражданского дела.

Изложенные в жалобе доводы были предметом рассмотрения суда, не свидетельствуют о неправильном применении ими норм права, сводятся к установлению иных обстоятельств по обособленному спору, что не входит в полномочия суда при кассационном производстве.

Вопросы доказывания и оценки доказательств, на которых основаны доводы жалобы, не составляют оснований для кассационного пересмотра апелляционного определения.

Приведенные доводы основаны на ином применении ответчиком положений законодательства к установленным обстоятельствам дела, не подтверждают нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не могут служить основанием для отмены обжалуемого апелляционного определения на основании статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 23 августа 2022 г. в обжалуемой части оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий                                      В.Н. Бойко

Судьи                                                                     Н.Г. Умыскова

                                                                                 Е.В. Прудентова