Решение по делу № 33-8983/2024 от 22.07.2024

Судья Шатрова Р.В.                     24RS0041-01-2022-005746-69

Дело № 33-8983/2024

2.145

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

31 июля 2024 года                                г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе

председательствующего Абрамовича В.В.,

судей Александрова А.О., Глебовой А.Н.,

с участием прокурора Гераскевич А.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мокиным В.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Глебовой А.Н.

гражданское дело по иску муниципального образования город Красноярск в лице департамента градостроительства администрации города Красноярска к Самойлову Андрею Анатольевичу, Самойловой Людмиле Ивановне об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, прекращении права собственности, выселении, иску ООО Специализированный застройщик «Мост» к Самойлову Андрею Анатольевичу, Самойловой Людмиле Ивановне об изъятии имущества для муниципальных нужд, прекращении права собственности, признании права собственности, выселении

по апелляционной жалобе представителя ООО Специализированный застройщик «Мост» Будникова Н.Б.

на решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 24 апреля 2024 года, которым постановлено:

«Изъять для муниципальных нужд в собственность общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Мост» у Самойлова Андрея Анатольевича земельный участок с кадастровым номером № площадью 255±6 кв.м по адресу: <адрес> жилой дом с кадастровым номером № площадью 105,5 кв.м, баню с кадастровым номером №, гараж с кадастровым номером №, хозяйственную постройку с кадастровым номером №, скважину с кадастровым номером № после выплаты ему обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Мост» возмещения в размере 12306210 рублей.

Прекратить право собственности Самойлова Андрея Анатольевича на земельный участок с кадастровым номером № площадью 255±6 кв.м по адресу: <адрес>, жилой дом с кадастровым номером № площадью 105,5 кв.м, баню с кадастровым номером №, гараж с кадастровым номером №, хозяйственную постройку с кадастровым номером №, скважину с кадастровым номером № после выплаты ему обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Мост» возмещения в размере 12306210 рублей.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Мост» на земельный участок с кадастровым номером № площадью 255±6 кв.м по адресу: <адрес>, жилой дом с кадастровым номером № площадью 105,5 кв.м, баню с кадастровым номером №, гараж с кадастровым номером №, хозяйственную постройку с кадастровым номером №, скважину с кадастровым номером № после выплаты Самойлову Андрею Анатольевичу обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Мост» возмещения в размере 12306210 рублей.

Выселить Самойлова Андрея Анатольевича, Самойлову Людмилу Ивановну из жилого дома <адрес> после выплаты Самойлову Андрею Анатольевичу обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Мост» возмещения в размере 12306210 рублей.

Решение суда является основанием для снятия Самойловой Людмилы Ивановны, Самойлова Андрея Анатольевича с регистрационного учета по адресу: <адрес>

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Департамент градостроительства администрации г. Красноярска обратился в суд с иском к Самойлову А.А. об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, прекращении права собственности, выселении.

Требования мотивированы тем, что Самойлов А.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, расположенных на нем жилого дома с кадастровым номером №, бани с кадастровым номером №, гаража с кадастровым номером №. Распоряжением администрации г. Красноярска от 23.06.2020 № 69-арх принято решение о комплексном развитии территории, расположенной в границах улиц Лесопарковой – Садовой, в состав которой входят земельные участки с расположенными на них объектами недвижимого имущества. 11.05.2021 администрацией г. Красноярска заключен договор о комплексном развитии территории с ООО Специализированный застройщик «Мост». На основании распоряжения администрации г. Красноярска от 29.04.2022 № 49-арх земельный участок в установленном законом порядке признан подлежащим изъятию для муниципальных нужд. На основании подпункта 5 пункта 1 статьи 56.7 ЗК РФ определен размер возмещения за изымаемое имущество – 3771711 рублей. От заключения соглашения об изъятии имущества по предложенной цене Самойлов А.А. отказался.

С учетом уточнения исковых требований департамент просил изъять у Самойлова А.А. для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером №, расположенные на нем жилой дом с кадастровым номером №, баню с кадастровым номером №, гараж с кадастровым номером №, определив возмещение в размере 3771711 рублей, прекратить право собственности Самойлова А.А. на земельный участок и жилой дом, баню, гараж, выселить Самойлову Л.И. из жилого дома с кадастровым номером № после выплаты возмещения Самойлову А.А.

Определением суда от 15.11.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО Специализированный застройщик «Мост».

С учетом уточнения требований третье лицо просило изъять у Самойлова А.А. для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером №, расположенные на нем жилой дом с кадастровым номером №, баню с кадастровым номером №, гараж с кадастровым номером №, хозяйственную постройку с кадастровым номером №, скважину с кадастровым номером №, определив возмещение в размере 8886019 рублей 90 копеек, прекратить право собственности Самойлова А.А. на земельный участок и жилой дом, баню, гараж, признать за ООО Специализированный застройщик «Мост» право собственности на указанные объекты недвижимости, выселить Самойлова А.А. и Самойлову Л.И. из жилого дома с кадастровым номером № после выплаты возмещения Самойлову А.А.

Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ООО Специализированный застройщик «Мост» Будников Н.Б. выражает несогласие с принятым решением в части размера возмещения за изымаемое имущество. Указывает, что заключение повторной судебной экспертизы, проведенной экспертом Кулаковой Е.А., на основании которого судом определен размер возмещения, выполнено с существенными недостатками, которые привели к завышению рыночной стоимости подлежащего изъятию имущества. Так, при оценке изымаемого земельного участка экспертом использовались объекты-аналоги, имеющие другой вид разрешенного использования, без применения корректирующих коэффициентов. Кроме того, при оценке изымаемого жилого дома эксперт производил «очищение» цены объектов-аналогов от стоимости входящих в нее земельных участков. Также экспертом отдельно от стоимости изымаемого жилого дома, рассчитанного сравнительным методом, произведен расчет затратным методом цены его конструктивного элемента – чердака, при этом оснований для подобного подхода к оценке не имелось, в результате чего чердак был учтен в составе жилого дома при его оценке сравнительным методом и в последующем еще раз рассчитан и включен в состав иных расположенных на участке строений и сооружений. Таким же образом экспертом дважды учтен чердак изымаемой бани. Полагает, что в удовлетворении ходатайства третьего лица о назначении по делу повторной судебной экспертизы отказано необоснованно. Просит назначить по делу повторную судебную экспертизу, проведение которой поручить экспертам ООО «Департамент оценочной деятельности», и изменить решение суда в части размера возмещения за изымаемое имущество, определив его по результатам повторной судебной экспертизы.

В возражениях на апелляционную жалобу помощник прокурора Октябрьского района г. Красноярска Обмётко Е.В., Самойлов А.А. просят оставить решение суда без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Разрешив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, не явившихся в судебное заседание, проверив материалы дела в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав объяснения представителя ООО Специализированный застройщик «Мост» Будникова Н.Б., поддержавшего доводы жалобы, объяснения Самойлова А.А., Самойловой Л.И. и их представителя Игнатьева Е.А., согласившихся с решением суда, заключение прокурора отдела прокуратуры Красноярского края Гераскевич А.С., полагавшей решение законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Подпунктом 3.2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ установлено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2 ГК РФ)).

В соответствии со статьей 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством. Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В силу пунктов 1-2 части 2, части 8 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены: многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции; многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Нормами пунктов 1, 2, 9, 11 статьи 56.12 ЗК РФ предусмотрено, что изъятие земельных участков, находящихся в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки или решение о комплексном развитии территории нежилой застройки, и (или) иных объектов недвижимого имущества (за исключением земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, указанных в части 8 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации) для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории осуществляется в порядке, установленном главой VII.1 ЗК РФ, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Решение об изъятии земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории принимается уполномоченным органом местного самоуправления в случае, если решение о комплексном развитии территории принято главой местной администрации.

В случае, если соглашение, указанное в пункте 6 статьи 56.12 ЗК РФ, не заключено в течение одного месяца со дня, когда лицу, у которого в соответствии с настоящей статьей изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обращается в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, о прекращении соответствующих прав лиц, являющихся собственниками земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.

Пунктами 1-2, 6 статьи 56.8 ЗК РФ предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных данной статьей. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению. В случае, если в результате изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества у правообладателей изымаемой недвижимости возникают убытки в связи с невозможностью исполнения ими обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, правообладатели изымаемой недвижимости обязаны представить лицу, выполняющему работы по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, документы, подтверждающие возникновение у правообладателей изымаемой недвижимости убытков в связи с невозможностью исполнения указанных обязательств.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании распоряжения администрации г. Красноярска от 23.06.2020 № 69-арх «О комплексном развитии территории в границах улиц Лесопарковой – Садовой по инициативе администрации города Красноярска», протокола о результатах аукциона от 26.04.2021 11.05.2021 между администрацией г. Красноярска и ООО Специализированный застройщик «Мост» заключен договор о комплексном развитии территории по инициативе администрации г. Красноярска, в соответствии с которым ООО Специализированный застройщик «Мост» приняло на себя обязательство своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц осуществить деятельность по комплексному развитию территории.

Распоряжением администрации г. Красноярска от 29.04.2022 № 49-арх «Об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, расположенной в границах улиц Лесопарковой – Садовой, по инициативе администрации г. Красноярска» в перечень земельных участков, подлежащих изъятию в целях комплексного развития территории, включен земельный участок с кадастровым номером № площадью 255,0 кв.м по адресу: <адрес> собственником которого является Самойлов А.А. на основании постановления администрации г. Красноярска № 1205 от 21.10.1996.

Кроме того, Самойлов А.А. является собственником расположенных на земельном участке с кадастровым номером № жилого дома с кадастровым номером № площадью 105,5 кв.м, нежилого здания (бани) с кадастровым номером № площадью 15,1 кв.м, нежилого здания (гаража) с кадастровым номером № площадью 21,3 кв.м, хозяйственной постройки с кадастровым номером № площадью 10,4 кв.м, скважины с кадастровым номером № глубиной 21 м.

11.05.2022 департаментом градостроительства администрации г. Красноярска в адрес Самойлова А.А. направлен проект соглашения об изъятии, в соответствии с которым Самойлову А.А. предложено возмещение за изымаемое имущество в размере 3771711 рублей, однако от заключения соглашения ответчик отказался.

Разрешая спор, установив наличие правовых оснований для изъятия земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости для муниципальных нужд, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований об изъятии для муниципальных нужд в собственность ООО Специализированный застройщик «Мост» земельного участка, жилого дома, бани, гаража, хозяйственной постройки и скважины, прекращении права собственности Самойлова А.А. на указанные объекты недвижимости после выплаты денежной компенсации за изымаемые объекты и признании права собственности ООО Специализированный застройщик «Мост» на указанные объекты недвижимости.

При этом суд исходил из того, что изъятие обусловлено необходимостью комплексного развития территории, расположенной в границах улиц Лесопарковой – Садовой, решение об изъятии жилого помещения и земельного участка путем выкупа принято компетентным органом, соблюдена предусмотренная законом процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника.

Удовлетворяя требование об изъятии жилых помещений и прекращении права собственности, суд признал обоснованными и удовлетворил производные требования о выселении Самойлова А.А. и Самойловой Л.И. из жилого дома по адресу: <адрес>

Также суд указал, что решение является основанием для снятия ответчиков с регистрационного учета по указанному адресу.

Определяя размер причитающейся ответчикам компенсации, суд первой инстанции принял в качестве достоверного доказательства заключение судебной оценочной экспертизы, выполненное экспертом Кулаковой Е.А. за № 09-Н/2024, с учетом уточненного расчета к нему, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1664028 рублей, жилого дома с кадастровым номером № – 7327238 рублей, бани с кадастровым номером № – 437173 рубля, гаража с номером № – 728939 рублей, хозяйственной постройки с кадастровым номером № – 27769 рублей, скважины с кадастровым номером № – 99715 рублей, иных строений и сооружений – 1517275 рублей, многолетних насаждений – 79137 рублей, стоимость расходов, связанных с изъятием объектов недвижимости – 424935 рублей, всего – 12306210 рублей.

Суд указал, что экспертное заключение соответствует положениям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылку на использованные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы.

Суд также отметил, что дата составления отчета более приближена ко дню принятия решения, чем представленные истцом заключения; при определении рыночной стоимости объектов исследования судебным экспертом применены сравнительный, затратные подходы, основанные на реальных предложениях и ценах, проведены соответствующие корректировки, экспертом дано обоснование примененных корректировок.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права и подтверждаются материалами дела.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к несогласию с определенным судом размером возмещения за изымаемые объекты недвижимого имущества, подлежат отклонению, поскольку судебная экспертиза проведена в порядке, установленном статьей 84 ГПК РФ, заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями статьи 86 ГПК РФ, с учетом представленных материалов дела, экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В ходе рассмотрения дела заключение получило надлежащую оценку наряду с другими доказательствами в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ на предмет допустимости, относимости и достоверности.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы о несогласии с выводами эксперта в заключении были предметом проверки суда первой инстанции и получили в решении надлежащую правовую оценку. Мотивы, по которым суд отклонил доводы истца, приведены в оспариваемом судебном акте, оснований считать их неправильными не имеется.

Оценивая доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия принимает во внимание, что средняя рыночная стоимость объектов недвижимости всегда является условной величиной, определенной вероятностным образом. При проведении оценки методом сравнительного анализа используются объекты-аналоги, которые никогда не тождественны полностью объекту оценки, цены на объекты-аналоги определяются по усмотрению сторон сделок на стихийном рынке. Сравнение требует определенных допущений, корректировок и предположений, описанных в федеральных стандартах оценки. Для определения судом обоснованного, рыночного и справедливого размера возмещения имеет значение объективная достоверность, проверяемость и мотивированность выводов эксперта-оценщика, корректность и непредвзятость при выборе аналогов и при проведении корректировок.

Изучив экспертное заключение, уточненный расчет к нему, а также объяснения, данные экспертом в судебном заседании суда первой инстанции, судебная коллегия не находит каких-либо нарушений законодательства при проведении оценки, стандартов оценки, которые бы повлияли на выводы эксперта.

В отношении объекта-аналога земельного участка с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» эксперт подробно и мотивированно объяснила, что оцениваемый земельный участок, имеющий вид разрешенного использования «для ведения садоводства», используется для эксплуатации жилого дома, фактически находится в зоне индивидуальной жилой застройки. При этом экспертом в качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Наличие зависимости цены участков для индивидуального жилищного строительства и ведения садоводства по виду разрешенного использования участка экспертом не установлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что эксперт при вычете из стоимости объектов-аналогов стоимости земельного участка определил ее неправильно, не могут служить основанием изменения или отмены решения, поскольку в данной части экспертом применен метод распределения, согласно которому для каждого типа недвижимости характерно нормальное соотношение между стоимостью земельного участка и построек, на основании которого определяются справочные значения коэффициентов (долей), которые позволяют не использовать дополнительные расчеты стоимости земельных участков в составе аналогов, что в действительности соответствует рынку. Применение такого метода не может заметным образом повлиять на итоговый результат оценки. Выводы эксперта в данной части также должным образом мотивированы и обоснованы.

Доводы жалобы о двойном учете чердачного помещения в жилом доме и бане также являлись предметом оценки суда первой инстанции и были обоснованно отклонены. Так, согласно пояснениям экспертам по проведенному исследованию чердачным является проходное или полупроходное пространство, расположенное над перекрытием верхнего этажа. Поскольку в объектах-аналогах указание на наличие полноценных чердачных помещений, представляющих собой полезную площадь, отсутствовало, экспертом произведена оценка чердака отдельно. Для исключения задвоения расчетов к объектам-аналогам экспертом применена корректировка на наличие построек и благоустройства в размере 14%, которая является существенной и учитывает дополнительные строения (чердаки, подвалы, иные строения), не учитываемые в общей площади основного объекта оценки.

При таких обстоятельствах одни лишь вышеизложенные доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием изменения решения суда и уменьшения выкупной стоимости изымаемого имущества, поскольку правовых оснований для этого не имеется.

С учетом изложенного, приведенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают правильность выводов суда и не могут являться основанием для отмены решения, поскольку по существу направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и представленных доказательств, оснований для которой судебная коллегия не находит.

Оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы судебная коллегия не усмотрела.

При таком положении судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда является законным и обоснованным, оснований для его изменения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену постановленного решения, в ходе рассмотрения дела не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 24 апреля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:                        В.В. Абрамович

Судьи:                                    А.О. Александров

                                        А.Н. Глебова