Решение по делу № 3а-206/2021 от 22.04.2021

УИД 38OS0000-01-2021-000196-24

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 ноября 2021 г.                                                                            г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Ларичевой И.В., при секретаре судебного заседания Долгих Е.С., с участием представителя административного истца Скворцова С.Н. - Вацета А.О., действующего на основании доверенности, представителя административного ответчика Правительства Иркутской области - Богдановой Н.Н., действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» - Полехиной Е.П., действующей на основании доверенности, представителя заинтересованного лица Администрации г. Иркутска - Помазановой А.С., действующей на основании доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-206/2021 по административному исковому заявлению Скворцова С.Н. к Правительству Иркутской области, ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», заинтересованные лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Администрация города Иркутска, об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Скворцов С.Н. обратился в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В обоснование административных исковых требований указал, что является собственником земельных участков:

- с кадастровым номером Номер изъят, площадью 19 014 +/- 48 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации здания торгового центра, расположенного по адресу: <адрес изъят>

- с кадастровым номером Номер изъят площадью 2 586 +/- 18 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации здания торгового центра, расположенного по адресу: <адрес изъят>

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами Номер изъят установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 26.11.2020 № 969-пп в размере 118 217 263,32 руб., 16 283 240,34 руб., соответственно по состоянию на 01.01.2020.

Рыночная стоимость объектов недвижимости определена оценщиком (данные изъяты)

Согласно отчету № 21/О-36 от 25.03.2021 по состоянию на 01.01.2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят составляет 72 976 000 руб.; с кадастровым номером Номер изъят составляет 9 713 000 руб.

Административный истец полагает, что превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств.

Просит суд с учетом уточнений (после проведения повторной судебной оценочной экспертизы):

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 19 014 +/- 48 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации здания торгового центра, расположенного по адресу: <адрес изъят>, в размере его рыночной стоимости равной 73 527 000 руб. по состоянию на 01.01.2020;

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 2 586 +/- 18 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации здания торгового центра, расположенного по адресу: <адрес изъят> в размере его рыночной стоимости равной 9 775 000 руб. по состоянию на 01.01.2020.

В судебном заседании представитель административного истца Скворцова С.Н. - Вацет А.О., действующий на основании доверенности, административные исковые требования с учетом уточнений поддержал, просил суд административные исковые требования с учетом уточнений удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного ответчика Правительства Иркутской области - Богданова Н.Н., действующая на основании доверенности, просила суд принять по делу законное и обоснованное решение.

    В судебном заседании представитель административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» - Полехина Е.П., действующая на основании доверенности, поддержала позицию по делу Администрации г. Иркутска.

    В судебном заседании представитель заинтересованного лица Администрации г. Иркутска - Помазанова А.С., действующая на основании доверенности, просила суд в удовлетворении административных исковых требований отказать, считает проведенную по делу повторную судебную оценочную экспертизу не соответствующей требованиям Федерального законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки.

Административный истец Скворцов С.Н. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Заинтересованные лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом, ранее представили письменные отзывы, в которых просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, руководствуясь ст. 247 КАС РФ, считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав представителя административного истца Скворцова С.Н. - Вацета А.О., действующего на основании доверенности, представителя административного ответчика Правительства Иркутской области - Богданову Н.Н., действующую на основании доверенности, представителя административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» - Полехину Е.П., действующую на основании доверенности, представителя заинтересованного лица Администрации г. Иркутска - Помазанову А.С., действующую на основании доверенности, допросив свидетелей (экспертов, проводивших судебную оценочную экспертизу и повторную судебную оценочную экспертизу), изучив материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 245 КАС РФ и ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно ч. 1 ст. 62, ч. 5 ст. 247, ч. 1 ст. 248 КАС РФ обязанность доказать наличие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Постановлением Правительства Иркутской области от 09.10.2017 № 642-пп «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области» принято решение провести государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, в сроки, указанные в Перечне видов объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, определено ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости».

По завершении на территории Иркутской области работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам по состоянию на 01.01.2020 результаты государственной кадастровой оценки утверждены Постановлением Правительства Иркутской области от 26.11.2020 № 969-пп.

В судебном заседании установлено, что Скворцов С.Н. является собственником земельных участков с кадастровыми номерами Номер изъят, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Земельные участки с кадастровыми номерами Номер изъят поставлены на кадастровый учет 13.09.2013.

12.01.2021 на основании Постановления Правительства Иркутской области от 26.11.2020 № 969-пп Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере 118 217 263,32 руб. по состоянию на 01.01.2020, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

14.01.2021 на основании Постановления Правительства Иркутской области от 26.11.2020 № 969-пп Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере 16 283 240,34 руб. по состоянию на 01.01.2020, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административный истец, являясь собственником земельных участков, является в соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиком земельного налога.

Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков (ст. 390 НК РФ).

Согласно п. 1.1 ст. 391 НК РФ (в редакции, действующей на момент подачи административного иска) в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

В соответствии с п. 1.1. ст. 391 НК РФ (в редакции Федерального закона № 374-ФЗ от 23.11.2020, вступившего в силу с 01.01.2021) в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах результаты определения кадастровой стоимости данных земельных участков могут повлиять на права и обязанности Скворцова С.Н. как плательщика земельного налога, в связи с чем, у административного истца имеется право на обращение в суд с настоящим иском.

В соответствии с ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что оспариваемые истцом результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят внесены в Единый государственный реестр недвижимости 12.01.2021, с кадастровым номером Номер изъят - 14.01.2021.

С настоящим иском Скворцов С.Н. обратился в суд 22.04.2021 (согласно сведениям на почтовом конверте), то есть в пределах установленного законом пятилетнего срока.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке № 21/О-36 от 25.03.2021, выполненный оценщиком (данные изъяты)

Согласно отчету № 21/О-36 от 25.03.2021 по состоянию на 01.01.2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят составляет 72 976 000 руб.; с кадастровым номером Номер изъят составляет 9 713 000 руб.

Определением Иркутского областного суда от 15.07.2021 по делу назначена судебная оценочная экспертиза по установлению рыночной стоимости объекта недвижимости, производство которой поручено эксперту (данные изъяты) ФИО15

13.08.2021 административное дело с заключением судебной экспертизы поступило в Иркутский областной суд.

В заключении судебной экспертизы № 304/21 от 13.08.2021, выполненной экспертом (данные изъяты) ФИО16 указано следующее:

- отчет (данные изъяты) № 21/О-36 от 25.03.2021 об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами Номер изъят не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 19 014 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации здания торгового центра, расположенного по адресу: <адрес изъят> по состоянию на 01.01.2020 составляет 73 907 000 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 2 586 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации здания торгового центра, расположенного по адресу: <адрес изъят>, по состоянию на 01.01.2020 составляет 10 044 000 руб.

По ходатайству представителя заинтересованного лица - Администрации г. Иркутска в судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен эксперт ФИО17

Определением Иркутского областного суда от 21.09.2021 по ходатайству представителя заинтересованного лица Администрации города Иркутска - Темеревой Ю.В., действующей на основании доверенности, по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза по установлению рыночной стоимости объектов недвижимости, производство которой поручено эксперту (данные изъяты) ФИО18 поскольку указанные в заключении эксперта объекты-аналоги имеют разные виды использования, отличные от вида разрешенного использования объектов оценки, возникают сомнения в обоснованности заключения эксперта о стоимости объектов оценки в заключении судебной экспертизы.

20.10.2021 административное дело с заключением повторной судебной оценочной экспертизы поступило в Иркутский областной суд.

В заключении повторной судебной оценочной экспертизы от 19.10.2021, выполненной экспертом (данные изъяты) ФИО19 указано:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 19 014 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации здания торгового центра, расположенного по адресу: <адрес изъят> по состоянию на 01.01.2020 составляет 73 527 000 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 2 586 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для эксплуатации здания торгового центра, расположенного по адресу: <адрес изъят> по состоянию на 01.01.2020 составляет 9 775 000 руб.

Заключение повторной судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, содержит подробное описание проведенного исследования, точное описание объектов исследования и факторов, влияющих на их стоимость, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение, а также анализ каждого объекта-аналога, использованного при проведении оценки. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначного толкования, а приведенный в заключении ответ на поставленный вопрос носит исчерпывающий характер.

Заинтересованное лицо - Администрация г. Иркутска в письменных пояснениях указала на недостатки заключения повторной судебной оценочной экспертизы. По земельному участку с кадастровым номером Номер изъят:

- полученная экспертом рыночная стоимость на 01.01.2020 составляет 73 527 138 руб., соответственно, стоимость 1 кв. м. - 3 867 руб., что не соответствует сложившемуся рынку рассматриваемого сегмента - коммерческое использование. Считает, что действующая кадастровая стоимость 118 217 263,32 руб., утвержденная Постановлением Правительства Иркутской области от 26.11.2020 №969-пп, соответствует рыночной стоимости рассматриваемого сегмента в районе расположения объекта-оценки. Оцениваемый земельный участок расположен вблизи крупных транспортных магистралей - ул. <адрес изъят>, в окружении объекта оценки находятся: автозаправочная станция, рынок, автосервисы, магазины, кафе. Преимущество местоположение объекта оценки - большой транспортный поток;

- оценщиком использованы аналоги, которые не являются сопоставимыми по местоположению с объектом оценки, они значительно удалены от объекта оценки (<адрес изъят>).

Расположение объектов влечет разную коммерческую ценность, таким образом, оценщиком нарушен п. 5 ст. II ФСО № 3.

При выборе и использовании объектов-аналогов экспертом нарушены требования п. 14 ФСО № 1, согласно которому объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Суть использования для оценки сравнительным подходом объектов-аналогов состоит в выявлении общей закономерности формирования цены сходных объектов. Для этого аналоги должны быть сопоставимыми, т.е. не должны существенно отличаться друг от друга. Вместе с тем, в качестве объектов-аналогов эксперт выбрал земельные участки, существенно отличающиеся от оцениваемого;

- объекты-аналоги, использованные экспертом для определения рыночной стоимости земельного участка, имеют существенное различие по виду разрешенного использования по сравнению с объектом оценки, что исключает наличие сходных характеристик и возможность использования данных объектов в качестве аналогов.

По земельному участку с кадастровым номером Номер изъят:

- полученная экспертом рыночная стоимость на 01.01.2020 составляет 9 775 080 руб., соответственно, стоимость 1 кв. м. - 3 780 руб., что не соответствует сложившемуся рынку рассматриваемого сегмента - коммерческое использование. Считает, что действующая кадастровая стоимость 16 283 240,34 руб., утвержденная Постановлением Правительства Иркутской области от 26.11.2020 №969-пп, соответствует рыночной стоимости рассматриваемого сегмента в районе расположения объекта-оценки. Оцениваемый земельный участок расположен вблизи крупных транспортных магистралей - ул. <адрес изъят>, в окружении объекта оценки находятся: автозаправочная станция, рынок, автосервисы, магазины, кафе. Преимущество местоположение объекта оценки - большой транспортный поток;

- полученная экспертом рыночная стоимость земельного участка ниже рыночной стоимости, которая была определена на 01.01.2012 - 12 480 000 руб., хотя за последние 10 лет стоимость земельных участков выросла;

- оценщиком использованы аналоги, которые не являются сопоставимыми по местоположению с объектом оценки, они значительно удалены от объекта оценки (<адрес изъят>).

Расположение объектов влечет разную коммерческую ценность, таким образом, оценщиком нарушен п. 5 ст. II ФСО № 3.

При выборе и использовании объектов-аналогов экспертом нарушены требования п. 14 ФСО № 1, согласно которому объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Суть использования для оценки сравнительным подходом объектов-аналогов состоит в выявлении общей закономерности формирования цены сходных объектов. Для этого аналоги должны быть сопоставимыми, т.е. не должны существенно отличаться друг от друга. Вместе с тем, в качестве объектов-аналогов эксперт выбрал земельные участки, существенно отличающиеся от оцениваемого;

- объекты-аналоги, использованные экспертом для определения рыночной стоимости земельного участка, имеют существенное различие по виду разрешенного использования по сравнению с объектом оценки, что исключает наличие сходных характеристик и возможность использования данных объектов в качестве аналогов.

Кроме того, Администрация г. Иркутска пояснила, что эксперт в таблице корректировки (стр. 54) в отношении двух объектов-аналогов - № 2 и № 3, расположенных в <адрес изъят>, производит понижающую корректировку на местоположение, вместе с тем, эксперт ссылается на газету, в которой указано, что рынок недвижимости в <адрес изъят> районе наиболее привлекателен, чем в <адрес изъят> районе, однако в начале заключения эксперт говорит о том, что рынок недвижимости в <адрес изъят> районе наиболее привлекателен, чем в <адрес изъят> районе, что вводит в заблуждение пользователей отчета. Также считает, что экспертом должны были быть выбраны объекты-аналоги, предназначенные под коммерческую недвижимость, а не вторичная жилая недвижимость. Также пояснила, что объект-аналог № 4 заключения относится к застроенному земельному участку, что видно на карте. Считает, что оба земельных участка имеют выход на ул. <адрес изъят>, не имеется никаких ограждений, имеется дорога, ведущая к торговому центру.

В порядке ст. ст. 49, 51, 82 КАС РФ в целях разъяснения заключения повторной судебной экспертизы судом в качестве свидетеля была допрошена эксперт ФИО20 подтвердила изложенные в заключении повторной судебной оценочной экспертизы выводы, а также опровергла доводы Администрации г. Иркутска по поводу недостатков экспертного заключения.

Эксперт ФИО21 пояснила, что в заключении эксперт не указывает на то, что <адрес изъят> район более привлекателен на рынке вторичной недвижимости, чем <адрес изъят> район. На стр. 30 в таблице 4 указан диапазон цен выявленных земельных участков. Согласно данной таблице средняя цена за 1 кв.м. в <адрес изъят> районе больше цены за 1 кв.м. в <адрес изъят> районе, это обусловлено тем, что экспертом взято по 3 объекта в каждом районе, один из земельных участков в <адрес изъят> районе фактически расположен в центральной части г. <адрес изъят>, в связи с чем стоимость за 1 кв.м. составляет 19 190 руб. Эксперт не мог использовать выборку объектов-аналогов по земельным участкам, поскольку данная выборка неоднородная, в связи с чем, эксперт использовал наиболее распространенный сегмент рынка - квартиры, поскольку данный объект недвижимости является типизированным, квартиры в разных районах схожи по конструкции, разница только в местоположении. В таблице № 6 на стр. 32 заключения указана средняя стоимость за 1 кв.м. вторичной жилой недвижимости в г. Иркутске, согласно которой по коммерческой привлекательности районы расположены в следующей последовательности: <адрес изъят> район, <адрес изъят> район, <адрес изъят> район. Данные указанной таблицы сформированы на основании анализа достаточного количества объектов недвижимости. Кроме того, на стр. 80 заключения имеется статистика недвижимости в г. <адрес изъят> (публичная информация), согласно которой средняя стоимость коммерческой недвижимости в <адрес изъят> районе более высокая, чем в <адрес изъят> районе. На основании изложенного, экспертом была применена понижающая корректировка на местоположение для объектов-аналогов, расположенных в <адрес изъят>. Законодательство Российской Федерации об оценочной деятельности не содержит указаний, что может служить основанием для корректировки по местоположению по тому или иному ценообразующему параметру, эксперт самостоятельно определяет, каким методом он будет пользоваться и какие корректировки им будут получены.

Также пояснила, что эксперт проанализировала рынок недвижимости в период с 01.01.2019 по 01.01.2020 и не выявила ни одного объявления о продаже земельного участка под торговый центр. Эксперт ориентируется по кадастровому номеру объекта, исходя из которого указывает данные о виде разрешенного использования, а не на текст объявления, в котором продавец может указать любую информацию. Объекты № 11 и № 12, указанные в таблице № 3 на стр. 25 заключения имеют виды разрешенного использования: объект торгового назначения и под строительство супермаркета, однако расположены в <адрес изъят>, кроме того, объект № 11 представлен к срочной продаже, а объект № 12 к продаже права аренды. Эксперт не использовал объекты, расположенные в <адрес изъят> районе, поскольку данный район имеет большую коммерческую привлекательность, чем <адрес изъят> район.

Согласно ФСО № 1 объекты-аналоги должны относиться к одному сегменту рынка. Согласно справочнику Лейфера Л. А., выбранные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка - земельные участки коммерческого назначения (стр. 41 заключения). Согласно п. 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Кроме того пояснила, что экспертом в качестве объектов-аналогов были выбраны незастроенные земельные участки, также как и объекты оценки, относящиеся к сегменту рынка земельных участков, предназначенных под коммерческое использование (стр. 22 заключения).

Оценивая объекты-аналоги, эксперт использовала публичную кадастровую карту, согласно которой все 5 объектов-аналогов, в том числе объект-аналог № 5, относятся к незастроенным земельным участкам. На объекте-аналоге № 5 имеется постройка, однако прав на данную застройку не зарегистрировано, таким образом данный земельный участок является незастроенным.

Также пояснила, что полученная экспертом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят ниже рыночной стоимости, которая была определена на 01.01.2012, поскольку при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, а рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта.

Земельный участок с кадастровым номером Номер изъят имеет выход на красную линию (выход на ул. <адрес изъят>), земельный участок с кадастровым номером Номер изъят не имеет прямого выхода на красную линию (выхода на ул. <адрес изъят>). На стр. 34 заключения в таблице № 8 приведены корректировки относительно красной линии (справочник Лейфера Л.А.): относительно удельной цены земельных участков, граничащих с красной линией, к удельной цене аналогичных участков, отдаленных от красной линии. Экспертом внесена корректировка на расположение относительно красной линии исходя из данной таблицы.

Корректировка на торг была рассчитана экспертом исходя из методики Живаева М.В. Корректировка на дату произведена экспертом исходя из данных инфляции. Корректировка на местоположение произведена исходя из статистических данных газеты «Дело». Корректировка на масштаб произведена исходя из статьи Живаева М.В.

Показания эксперта ФИО22 имеют исчерпывающий характер, свидетельствуют о достоверности и достаточности используемой информации, а также опровергают позицию Администрации г. Иркутска. Оснований не доверять показаниям данного свидетеля у суда не имеется, поскольку свидетель предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307 УК РФ, а также является незаинтересованным по делу лицом.

Таким образом, давая оценку заключению повторной судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение повторной судебной оценочной экспертизы является допустимым доказательством по делу, подготовленным лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Несогласие Администрации г. Иркутска с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не свидетельствует о его недопустимости и недостоверности. При этом суд также учитывает, что конкретные требования к выбору объектов-аналогов, кроме перечисленных в п. 10 ФСО № 1, ни Закон об оценочной деятельности ни ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 4 и ФСО № 7 не содержат, в связи с чем, выбор конкретных объектов-аналогов для сравнения производится на усмотрение эксперта с учетом п. 10 ФСО № 1. Экспертом был проведен анализ рынка земельных участков, мотивирован выбор объектов-аналогов, а также произведены расчеты необходимых корректировок объектов оценки и объектов-аналогов.

Доказательств, подтверждающих недостоверность установленных заключением повторной судебной оценочной экспертизы сведений о величине рыночной стоимости земельных участков, суду не представлено.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения административных исковых требований с учетом уточнений Скворцова С.Н. и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, равной его рыночной стоимости, определенной заключением повторной судебной оценочной экспертизы, в размере 73 527 000 руб. по состоянию на 01.01.2020; земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, равной его рыночной стоимости, определенной заключением повторной судебной оценочной экспертизы, в размере 9 775 000 руб. по состоянию на 01.01.2020.

В соответствии со ст. ст. 17, 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Руководствуясь разъяснениями, изложенными в абзацах 3, 4 п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд считает необходимым указать в резолютивной части решения дату обращения Скворцова С.Н. в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами Номер изъят равной их рыночной стоимости - 22.04.2021.

Руководствуясь ст. ст. 178-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования Скворцова С.Н. об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 19 014 +/- 48 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации здания торгового центра, расположенного по адресу: <адрес изъят>, равной его рыночной стоимости в размере 73 527 000 руб. по состоянию на 01.01.2020.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 2 586 +/- 18 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации здания торгового центра, расположенного по адресу: <адрес изъят>, равной его рыночной стоимости в размере 9 775 000 руб. по состоянию на 01.01.2020.

Дата обращения Скворцова С.Н. в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами Номер изъят в размере их рыночной стоимости - 22.04.2021.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Судья                                                                                        И.В. Ларичева

Мотивированное решение изготовлено 29 ноября 2021 г.