Решение по делу № 2-568/2016 (2-5156/2015;) от 01.12.2015

Дело № 2-568/16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«01» декабря 2015 года гор. Владивосток

Первореченский районный суд гор. Владивостока Приморского края в составе: председательствующего судьи                  Каленского С.В.

при секретаре Купиной Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО3, ФИО5 о признании договора о намерении купли-продажи квартиры договором купли-продажи квартиры, признании недействительной регистрации перехода права на ? долю в квартире к третьему лицу, принятии решения о государственной регистрации права собственности на долю в квартире и признании недействительной регистрации по месту жительства,

установил:

Истец обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ года между ним и ФИО5 был заключен договор о намерении купли-продажи двухкомнатной квартиры, общей площадью 45.10 кв.м, положенной на 3 этаже пятиэтажного дома по адресу: <адрес>. Полная стоимость продаваемой квартиры согласно пункта 6 договора составляла 1 800 000 ( 1 миллион восемьсот тысяч) рублей. В соответствии с условиями этого договора (пункт 7), он должен был оплатить стоимость квартиры в два этапа: 1100 000 (один миллион сто тысяч) рублей - ДД.ММ.ГГГГ и 700 000 (семьсот тысяч) рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Условия договора он выполнил полностью. 1100 000 рублей он уплатил ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ в день подписания договора, а оставшиеся 700 000 рублей передал ДД.ММ.ГГГГ. Факт получения денег за квартиру подтверждается росписями ФИО5 на самом договоре. ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 зарегистрировал его в квартире, истец сделал в ней капитальный ремонт, что было предусмотрено пунктом 9 договора, и с тех пор по настоящее время один проживает в указанной квартире, то есть фактически владеет приобретенной квартирой. ФИО10 же от выполнения обязанностей продавца уклонился.

Пунктом 8 договора было предусмотрено, что после внесения истцом второго платежа за квартиру должен быть оформлен непосредственно договор купли продажи квартиры, отчего ФИО5 уклонился.

ФИО5 не снял с регистрационного учета своих сыновей ФИО1 и ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения), что должен был сделать в соответствии с пунктом 10 договора. Оба сына ФИО5 по настоящее время зарегистрированы по квартире, хотя в течение всего периода с момента заключения договора, то есть с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время, в ней не проживают.

ФИО5 уклонился от перерегистрации на истца права собственности на приобретенную квартиру. Длительное время он ссылался на свою занятость на работе, заверяя, что всё с оформлением квартиры будет нормально. Однако, в 2010 году истцу стало известно о том, что самому продавцу квартиры - ФИО5 в проданной квартире принадлежала только ? доли, а вторая ? доли на момент продажи квартиры принадлежала его несовершеннолетнему сыну ФИО2.

Когда я обратился к ФИО5 за разъяснениями по поводу того, что он фактически обманул меня с продажей квартиры, он и его гражданская жена ФИО3, присутствовавшая при встрече, сообщили мне, что именно из-за того, что ? доли в квартире принадлежит несовершеннолетнему ФИО2 орган опеки и попечительства препятствует перерегистрации права собственности на всю квартиру на истца. Они предложили истцу дождаться наступления совершеннолетия сына, заверив в том, что после того, как сыну исполнится 18 лет он даст согласие на переоформление на истца своей доли в квартире. С их предложением истец вынужден был согласиться, так как возвращать деньги, уплаченные за квартиру, ФИО10 отказался, сославшись на то, что пунктом 11 договора было предусмотрено, что в случае отказа покупателя от исполнения договора уплаченная сумма возврату не подлежала и покупатель не вправе предъявлять материальных и иных претензий. Когда ФИО2 исполнилось 18 лет, продавец ФИО5 в течение нескольких месяцев, ссылаясь на свою занятость, уклонялся от встреч с истцом, а потом переадресовал истца к ФИО3, чтобы все вопросы по квартире истец решал с ней, пояснив, что, якобы, он дал ей на это доверенность. С ФИО3 истцу удалось встретился в ноябре-декабре 2013 года. При встрече она сообщила, что сын отказывается перерегистрировать на него свою долю в квартире. За то, чтобы этот вопрос решить, она потребовала, чтобы истец дополнительно уплатил им еще 1 500 000 рублей, отчего истец отказался, так как полностью оплатил стоимость квартиры еще в 2007 году.ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что еще ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО5 перерегистрировал право собственности на принадлежавшую ему 1/2 доли в квартире на свою жену - ФИО3. Просит суд признать договор о намерении купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи квартиры; признать недействительным зарегистрированное право на ? долю в квартире к третьему лицу; принять решение о государственной регистрации права собственности на долю в квартире; признать недействительной регистрацию ФИО9 и ФИО1 по <адрес>.

Ответчик в судебном заседании с требованиями не согласилась, полагает, что срок исковой давности истцом пропущен, доказательств уважительности причин пропуска срока суду не представлено, дополнительно суду пояснила, что предварительный договор, на который ссылается истец, договор о намерении купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, был прекращен сторонами ДД.ММ.ГГГГ и стороны были возвращены в первоначальное состояние. Кроме того, пунктом 11 указанного Договора установлено, что Стороны так же договорились о том, что если Покупатель откажется от исполнения настоящего договора или нарушит его сроки, оплаченная им сумма не будет возвращена Покупателю и Покупатель не будет предъявлять материальных и иных претензий Продавцу. Поскольку еще в 2007 году, то есть 8 (восемь) лет назад, стороны считали Договор прекращенным, то гражданско-правовых обязательств друг перед другом не имели, между сторонами было достигнуто соглашение и определены конкретные действия, которые они друг перед другом исполнили. Поскольку срок хранения финансовых расписок составляет три года, а истец о нарушении своих драв в судебном и несудебном порядке не заявлял, то увеличивать срок хранения финансовой расписки у ответчиков оснований не имелось. ФИО4 за защитой своих прав в судебные органы с иском о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры, а так же с исковыми требованиями о возврате ему денежных средств по договору о намерении купли-продажи квартиры в течение 8 (восьми) лет не обращался. Что прямо свидетельствует о том, что ответчики свои обязательства после прекращения Договора о намерении купли-продажи квартиры перед ним исполнили в полном объеме.

В соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор — до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1).

Предварительным договором о намерении купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (далее-Договор) установлено, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1). Соответственно, при неисполнении установленной договором обязанности по заключению основного договора, истец должен был узнать о нарушении своего права именно с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами (в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ) До настоящего времени такой договор купли-продажи квартиры не заключен, с требованием о возложении обязанности на ФИО5 заключить договор купли-продажи истец ни в судебном, ни в несудебном порядке не обращался на протяжении 8 (восьми) лет. Доказательств, подтверждающих такое обращение, суду истцом не представлено. В суд гр.ФИО4 обратился только ДД.ММ.ГГГГ, то есть за пределами установленного законом срока исковой давности.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" пункте 15, Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Пунктом 11 данного Постановления разъясняется, что пунктом 2 статьи 199 ГК РФ не предусмотрено какого-либо требования к форме заявления о пропуске исковой давности: оно может быть сделано как в письменной, так и в устной форме, при подготовке дела к судебному разбирательству или непосредственно при рассмотрении дела по существу в суде. Если заявление было сделано устно, это указывается в протоколе судебного заседания. В связи с этим, иск гр.ФИО4 к ФИО5 и ФИО3 о признании предварительного договора основным и заключенным, то есть фактически о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, не подлежит удовлетворению в связи с пропуском срока исковой давности. Просит суд в иске гражданину ФИО4 отказать в полном объеме по причине пропуска срока исковой давности, поскольку срок исчисления исковой давности начинается с ДД.ММ.ГГГГ, с момента, когда между гр.ФИО4 и ФИО5 не был заключен основной договор купли-продажи квартиры. Указанный факт является достоверным и подтвержден документально непосредственно самим Договором о намерении купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Срок исковой давности по данной дате истек ДД.ММ.ГГГГ, то есть 5 лет (пять лет) назад.Кроме того, гр.ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ лично, по предъявлении своего паспорта, в ФИО6 Федеральной регистрационной службы по <адрес> получил Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №, в которой указаны 2 сособственника: ФИО2 и ФИО5. Указанные данные свидетельствовали о нарушении его прав, дату так же можно считать установленной. Указанный факт является достоверным и подтвержден документально государственным органом, скреплен государственной печатью. Если исчислять начало течения срока исковой давности с этой даты, то срок исковой давности истек ДД.ММ.ГГГГ, то есть 3 года (три года) назад. Поскольку гр.ФИО4 заключил предварительный договор с ФИО5, и никаких других лиц в договоре не указано, следовательно, гр.ФИО4 знал о том, кто является надлежащим ответчиком по данному делу с момента заключения самого Договора о намерении, то есть с ДД.ММ.ГГГГ. При этом, в силу ч. 1 ст. 48 ГПК РФ граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей. Личное участие в деле гражданина не лишает его права иметь по этому делу представителя. Истец своим правом не воспользовался.

Требование о признании предварительного договора договором купли-продажи не основано на законе, поскольку договор о намерении не является основанием для возникновения права и перехода права собственности на объект недвижимости.

Кроме того, предварительный договор о намерении составлен с нарушением ст.ст.550,551,554, 556 ГК РФ. В предварительном договоре высказано намерение о продаже всей квартиры. Однако, в порядке ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Определить предмет договора не представляется возможным, так как предварительный договор о намерении составлен на всю квартиру, однако к продаже могла быть представлена лишь 1/2 доли в праве, что является основанием к признанию договора незаключенным. Так как договор содержал условия «о намерении купли-продажи», в предмете договора указывалась вся квартира, но сособственником также являлся несовершеннолетний ФИО2, о чем прямо указано в пункте 12 Договора о намерении и без согласия Органа опеки и попечительства отчуждать его часть было невозможно. Орган опеки и попечительства, уже после прекращения обязательств по Договору о намерении между сторонами, отказал в продаже части квартиры ДД.ММ.ГГГГ, принадлежащей несовершеннолетнему, а потому признать Договор о намерении Договором купли-продажи - основным договором, не представляется возможным. На основании чего договор о намерении купли-продажи квартиры не может считаться заключенным и более того, не может быть признан Договором купли-продажи.

Кроме того, согласно положению ст.556 ГК РФ, Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Такой Акт не составлялся и не подписывался сторонами за отсутсвием отношений по купле-продаже.

Пунктом 1 ст. 550 ГК РФ устанавливается, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Кроме того, основанием, не позволяющим признать договор о намерении договором купли-продажи, так же является разъяснение, данное в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации": Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

С марта 2014 года оспариваемая истцом половина квартиры подарена ФИО5 ФИО3, ей выдано Свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, сделка оформлена нотариально и правовых оснований, препятствующих заключению данной сделки не имелось.

Просит суд применить положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой даже в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное ФИО6 или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного ФИО6. Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавецаключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи. Таким образом, если на жилое помещение претендуют несколько покупателей, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение.

Гр.ФИО4 с ответчиком договора купли-продажи не заключал, с иском о понуждении к заключению такого договора в судебные органы не обращался, иных действий, направленных на заключение указанного договора в установленные законом сроки не предпринимал.

Поскольку в отношении оспариваемого истцом недвижимого имущества был заключен только один договор об отчуждении собственности и переходе права - с ФИО3, то в силу указанных выше норм права приоритет имеет - ФИО3, так же указанная гр.ФИО4 соответчиком по данному делу.

Просит суд в удовлетворении исковых требований отказать по причине пропуска срока исковой давности.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, оценив в совокупности все имеющиеся доказательства, суд приходит к выводу, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО5 (Продавцом) был заключен договор о намерении купли-продажи квартиры, в соответствии с которым, Продавец намеревается продать, а Покупатель обязуется купить в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в срок до ДД.ММ.ГГГГПраво собственности Продавца на квартиру подтверждается договором № на передачу квартир в собственность граждан администрацией <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, а также свидетельством о государственной регистрации права 25-АА №. Состояние квартиры Покупателя полностью устраивает, сторонами квартира оценивается в 1 800 000 рублей. Стороны договорились о том, что Покупатель оплачивает Продавцу стоимость квартиры в два этапа: ДД.ММ.ГГГГ – 1100 000 рублей, до ДД.ММ.ГГГГ оплачивает 700 000 рублей. Стороны договорились о том оформление договора купли-продажи указанной квартиры будет произведено после внесения второго платежа на сумму 700 000 рублей Покупателем. Покупатель имеет право после внесения первого платежа производить ремонтные работы, после получения второго платежа Продавец и члены его семьи будут сняты с регистрационного учета до ДД.ММ.ГГГГ.

Данное обстоятельство подтверждается предоставленным в материалы дела договором от ДД.ММ.ГГГГ.

Подпись ФИО5 в указанном договоре подтверждает факт получения им денежных средств в размере 1100 000 рублей.

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

В соответствии с ч. 2 ст. 199 ГПК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Статьей 200 ГПК РФ предусмотрено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск.

О нарушении своего права истец мог и должен был узнать ДД.ММ.ГГГГ, когда между истцом и ФИО5 не был заключен основной договор купли-продажи.

Настоящий иск подан в Первореченский районный суд <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, т.е. по истечении срока исковой давности.

В обоснование доводов об уважительности пропуска срока исковой давности истец

В силу ст. 205 ГК РФ, в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности.

Истец не предоставил суду доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает требования истца не подлежащими удовлетворению по причине пропуска срока исковой давности, в силу ст.ст. 196, 199 ГК РФ.

В соответствии с ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, в случае отказа в иске, в связи с признанием неуважительными причин пропуска срока исковой давности или срока обращения в суд, в мотивировочной части решения суда указывается только на установление судом данных обстоятельств.

Руководствуясь ст. ст. 13, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 – отказать.

Меры по обеспечению иска, принятые определением Первореченского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ – отменить по вступлению настоящего решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Первореченский районный суд гор. Владивостока.

Председательствующий