Решение по делу № 2-83/2024 (2-3410/2023;) от 10.11.2023

УИД № 26RS0010-01-2023-004599-75

Дело № 2-83/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Георгиевск                        30 января 2024 года

Георгиевский городской суд Ставропольского края в составе
председательствующего судьи             Сафоновой Е.В.,

при секретаре                            Уваровой Д.А.,

с участием представителя истца Белоцерковского И.Д.,

ответчиков Вишнякова В.С., Андреевой О.Ю., Андреева М.В., нотариуса Аршинова А.В.,

представителя ответчика Кононова А.С.,

третьего лица Олейникова А.В.,

представителя опеки и попечительства Чуприной Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Георгиевского городского суда Ставропольского края гражданское дело по исковому заявлению Проскрякова Василия Алексеевича к Проскрякову Павлу Алексеевичу, Вишнякову Виталию Сергеевичу, Андрееву Максиму Вячеславовичу, Андреевой Оксане Юрьевне, действующей в собственных интересах и как законного представителя Андреева Вячеслава Максимовича, нотариусу Овешниковой Ларисе Викторовне, нотариусу Аршинову Артему Васильевичу о переводе прав покупателя и признании права собственности,

установил:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО6, ФИО7, ФИО9, ФИО8, ФИО1, нотариусу ФИО2, нотариусу ФИО3 о переводе прав покупателя и признании права собственности.

В обоснование заявленных требований указал, что является участником долевой собственности на жилой дом и земельный участок в ? доли по адресу: <адрес> площадью 105,9 кв.м кадастровый №. Другим участником долевой собственности значится ФИО6 Между истцом и его сособственником ФИО6 сложились длительные неприязненные отношения, однако тот знал о намерении истца приобрести его долю в участке и жилом доме.

02.04.2023г. ФИО6 сообщил о намерении продать принадлежащую долю в недвижимости, после чего ДД.ММ.ГГГГ они совместно обратились к нотариусу ФИО2 с целью оформления договора купли-продажи по цене 650 000,00 руб., то есть в предоставленный законом месячный срок истец предпринял действия, направленные на реализацию права преимущественной покупки, и совладелец был уведомлен о материальной возможности к выкупу.При этом нотариус одобрил возможность оформления договора купли-продажи на супругу покупателя.

ДД.ММ.ГГГГ нотариусу были сданы все необходимые документы для оформления договора и оплачена стоимость нотариального действия. Однако после этого нотариус сообщил, что данное действие незаконно и вернул ранее оплаченную сумму за совершение нотариальных действий, что свидетельствует о некомпетентности нотариуса ФИО2

После чего от ФИО6 истцу поступило письмо об изменении существенных условий договора, а именно цены, которая за 1/2 в доме и 1/2 в земельном участке стала составлять 800 000,00 руб. На данное предложение ДД.ММ.ГГГГ истец оформил письменное согласие без каких-либо правок и изменений, и ФИО6 был осведомлен о заинтересованности истца в единоличном владении всей недвижимостью и о материальной возможности к выкупу. Более того истец ответил акцептом на предложениеФИО6, однако продавец уклонился от заключения договора купли-продажи.

После согласия истца о покупке доли ему поступило сообщение от ДД.ММ.ГГГГ нотариуса ФИО2 о намерении ФИО6 продать 1/2 доли на жилой дом и 1/2 доли на земельный участок за цену 930 000,00 руб., с учетом полного игнорирования нотариусом предыдущего договора о купли доли истцом.

В период с ДД.ММ.ГГГГ до июля 2023 истец выслушивал оскорбления от ФИО6 и его сожительницы, в том числе о том, что все нотариусыг. Георгиевска друзья, однако снова высказал свое согласие о покупке доли по цене 930 000,00. Устно ФИО6 и его сожительница сказали, что никогда не продадут долю истцу. Он решил обратиться к нотариусу ФИО2 по поводу нарушения прав, но она немотивированно не приняла истца в сопровождении юриста.

После данных действий истец обратился в нотариальную палату <адрес>, однако получил отписку.

ДД.ММ.ГГГГ истец получил письмо от нотариуса ФИО3 о том, что доля вновь продается по цене 930 000,00 руб. и пытался прийти на прием, оповестить о нарушениях при продаже доли и сообщить о своем намерении приобрести ее, однако в приеме ему отказали, сказав, что «условия сделки не касаются».

Тем самым нотариусы нарушили "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате".

ФИО6 своими действиями, нарушением договоренностей о порядке пользования земельным участком, изменением условий договора, не выполнением акцептированного истцом договора, обращениями к разным нотариусам, устными угрозами и т.д. систематически злоупотреблял правом, в нарушение ст. 10 ГК РФ.

06.10.2023г., через получение Выписки из Единого государственного реестра недвижимости истцу стало известно, что ФИО6 продал свою долю в вышеуказанной недвижимости ФИО7 (1/8 доли), ФИО8 (1/8 доли), ФИО1 (1/8 доли), ФИО9 (1/8 доли) по договору продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая, что истец предпринял все действия, направленные на реализацию своего права преимущественной покупки недвижимого имущества, тогда как продавец фактически уклонился от заключения с ним договора купли-продажи, считает, что отчуждение спорной комнаты произведено с нарушением преимущественного права покупки истца.

С указанной сделкой истец не согласен, просит перевести на себя права и обязанности покупателей ФИО7, ФИО8, ФИО1, ФИО9 как приобретателей доли общей собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Признать за ФИО5 право собственности на спорную часть доли в жилом доме и земельном участке и считать заключенным между ФИО5 и ФИО6 договор купли-продажи на сумму 930 000 рублей.

В судебное заседание истец не явился, направил своего представителя.

Представитель истца ФИО16 исковые требования поддержал по письменным пояснениям, в которых указал, что заявление, направленное истцу ФИО6 и заверенное нотариусом ФИО3 не соответствует приведенным законам и нормам РФ. Так, порядок расчетов указан некорректно- указано, что часть оплаты в размере 260 053 руб. уплачивается наличными средствами, однако не указана форма оплаты для 669 946 руб. (наличный/безналичный расчет) в заявлении не указано о наличии лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, равно как и не приведен их перечень; более того, ФИО6 не уведомил о намерении продажи сособственника земельного участка ФИО11 (1/2), который имеет право преимущественной покупки доли.

Так же истцу стало известно, что один из покупателей -ФИО8 выплатила ФИО6 денежную сумму в обеспечение покупки ею спорных долей в недвижимости, совершив предварительную оплату. То есть ответчик заключил договор купли-продажи доли, покупатель его принял, выплатив задаток(Оферта, Акцепт), и только после этого нотариус ФИО3 выслал истцу заявление ФИО6 о покупке долей в жилом доме и земельном участке за 930 000 рублей, чем нарушил право преимущественной покупки истца. В данном заявлении указано, что «часть продажной цены в сумме 260 053 руб. уплачивается наличными средствами до подписания договора купли продажи, а часть продажной цены в сумме 669 946 уплачивается после проведения государственной регистрации права». В данном сообщении отсутствует смысл - продавец предлагает покупателю подписать договор, оплатив часть суммы по нему до его подписания. Однако смысл появляется, зная, что задаток был уже выплачен продавцу до нотариального уведомления остальных дольщиков.

Поскольку с ФИО6 у истца сложились неприязненные отношения, а также у него был заключен договор купли продажи, фактическая передача истцом денежных средств ответчику не представлялась возможным.

Зная о стоимости спорного имущества, в условиях уклонения ответчика от совершения действий, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, истец пытался внести сумму в размере 930 000,00 руб. на депозитный счет нотариуса ФИО3, однако тот отказал истцу в приеме, чем лишил его возможности заключить договор купли продажи в отношении спорных долей.

В качестве законного представителя несовершеннолетнего ответчика ФИО9 суд привлек ФИО8

Ответчик ФИО6 не явился, направил своего представителя.

Нотариус ФИО2 в судебное заседание не явилась, ходатайствовала орассмотрении дела в свое отсутствие, представила письменное пояснение, в котором указала, что ДД.ММ.ГГГГ в нотариальную контору обратились граждане ФИО18, сдав документы на составление проекта договора купли-продажи 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по цене 650000 рублей, при этомФИО5 удостоверил только согласие супруги на покупку недвижимого имущества. По истечении нескольких дней продавец ФИО6 отказался от сделки.

ДД.ММ.ГГГГ нотариус засвидетельствована подлинность подписи ФИО6 на заявлении о предстоящей продаже 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и на жилой дом за 800 000 рублей, данное заявление было передано ФИО5 По истечении нескольких дней граждане ФИО18 вновь обратились с готовностью совершить сделку, нотариус повторно собрала документы и предварительно назначила день и время удостоверения договора купли-продажи. На следующий день продавец ФИО6 отказался от продажи своей доли брату, с которым у него сложились неприязненные отношения.

ДД.ММ.ГГГГ в нотариальную контору поступило заявление ФИО5, адресованное нотариусу ФИО2 о желании приобрести недвижимое имущество за 800 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 на приеме нотариуса передал новое заявление для сособственника о продаже недвижимости, уведомив, что он нашел покупателя по цене 930 000 руб., который передал ему задаток в 100 000 руб. В день, когда по мнению ФИО5 должна быть совершена сделка, он пришел с супругой и адвокатом в нотариальную контору с требованием провести сделку. Нотариус разъяснила, что сделка не может быть удостоверена по причине отказа Продавца. Ответчик нотариус ФИО3 в судебном заседании просит в иске отказать, поскольку при совершении сделки купли-продажи нотариусом действующее законодательство не нарушено. Действующее на момент сделки законодательство не предусматривало обязательного извещения сособственника земельного участка, не имеющего в совместном пользовании помещения, о намерении предстоящей продажи доли.

Отделение СФР представило возражения, в которых просит рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством, и указало, что ФИО8 выделены средства материнского (семейного) капитала в сумме 586946,72 руб. на оплату приобретаемого жилого помещения по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, которые перечислены на лицевой счет продавца ФИО6 согласно платежному поручению от ДД.ММ.ГГГГ №.

УправлениеРосреестра по <адрес> в судебное заседание своего представителя не направил.

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Представитель ответчика ФИО17, ответчики ФИО8, ФИО9, ФИО7, законный представитель несовершеннолетнего ответчика ФИО9 - ФИО8 в судебном заседании против удовлетворения иска возражают по основаниям, указанным в письменном возражении.

В письменных возражениях ответчики ФИО8, ФИО9, ФИО7, представитель ответчика ФИО17 утверждают, что извещение о продаже доли в праве собственности офертой не является, соответственно продавец имеет право изменять условия сделки или отказаться от продажи имущества. Продавец изменил как предмет продажи, так и цену продажи, в связи с чем заново направил соответствующее извещение с предложением покупки недвижимости второму собственнику. Нарушений при повторном извещении допущено не было, в предусмотренный законом срок собственник не выразил желания на приобретение имущества.

Нотариус ФИО3 в судебном заседании иск не признал, утверждает, что полностью исполнил требование закона, действующего на дату совершения сделки, в том числе на использование права преимущественной покупки. Сособственнику земельного участка ФИО4 не было направлено извещение о продаже недвижимого имущества, поскольку тот не являлся совладельцем жилого дома.

Третье лицо ФИО4 как сособственник земельного участка, не являющийся совладельцем жилого дома, полагает свое право преимущественной покупки на приобретение земельного участка нарушенным, вместе с тем с соответствующим иском в суд он не обращался.

Представитель органа опеки и попечительства Управления образования и администрации Георгиевского городского округа ФИО12, полагает необходимым в иске отказать, так как при его удовлетворении будут нарушены права несовершеннолетнего.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, и их представителей,изучив материалы гражданского дела, исследовав представленные письменные доказательства, оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и в совокупности, установленные судом обстоятельства, с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, с учетом мнения органа опеки и попечительства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями статей 12, 38 и 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, которые пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности (статьи 55 и 67 ГПК РФ).

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действующейна момент совершения сделки, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (пункт 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (пункт 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Из материалов дела следует, что ФИО5 на праве общей долевой собственности принадлежит недвижимое имущество по адресу: <адрес> - жилой дом кадастровый № в ? доле (л.д.102) и земельный участок кадастровый № в ? доле (л.д.105).

По состоянию на дату сделки купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ ? доли на данный жилой дом и ? доли земельного участка принадлежали ФИО6.

Собственником ? доли земельного участка кадастровый № с ДД.ММ.ГГГГ является ФИО4 (л.д. 104-105), который долю в жилом доме кадастровый № не имеет.

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Георгиевского городского нотариального округа <адрес> ФИО3 удостоверен договор купли продажи ? доли жилого дома кадастровый № и ? доли земельного участка кадастровый №, заключенный между продавцом ФИО6 и покупателями ФИО8, ФИО9, действующими за себя и за своего несовершеннолетнего сына ФИО1 и ФИО7, по которому недвижимое имущество продано за 930 000 рублей, в том числе ? доля в праве на жилой дом кадастровый № за 830 000 рублей и ? доля в праве на земельный участок кадастровый № за 100 000 рублей.

Расчет произведен следующим образом: сумма 260 053 руб. уплачена до подписания договора, сумма 586946 руб. 72 коп.будут уплачены безналичным способом за счет средств материнского (семейного) капитала и 83 000 руб. будут уплачены единовременно наличными деньгами ДД.ММ.ГГГГ.

До заключения договора купли-продажи ФИО6 уведомил сособственникаФИО5 о намерении продажи принадлежащей ему доли в недвижимом имуществе, сообщив следующие условия сделки: цена за ? доли в праве на жилой дом - 830 000 руб., цена за ? доли в праве на земельный участок - 100 000 руб., расчет по договору: часть продажной цены в сумме 260 053 руб. 28 коп. наличными денежными средствами до подписания договора, 669 946 руб. 72 коп.после проведения государственной регистрации права общей долевой собственности, не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Расходы по оплате нотариальных услуг, связанных с нотариальным удостоверением договора несет покупатель. О своем желании купить указанную недвижимость продавец просил сообщить по адресу: <адрес> или нотариусу ФИО3 в течении 30 дней со дня получения настоящего заявления.

Подпись заявителя удостоверена нотариусом ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ.Извещение о продаже ФИО5 получено лично ДД.ММ.ГГГГ (л.д.87).

Согласно выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на жилой дом кадастровый № ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за ФИО9 (1/8 доли); ФИО1 (1/8 доли); ФИО7 (1/8 доли); ФИО8 (1/8 доли) (л.д.101-102); право собственности на земельный участоккадастровый № ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за ФИО9 (1/16 доли); ФИО1 (1/16 доли); ФИО7 (1/16 доли); ФИО8 (1/16 доли) (л.д.104).

Исходя из исследованных доказательств, ответчик ФИО6 обязанность, предусмотренную положениями п. 2 ст. 250 ГК РФ исполнил добросовестно: истец был надлежащим образом извещен о намерении ФИО6 продать свою долю в праве общей долевой собственности на спорный жилой дом и земельный участок по письменному уведомлению сособственника о продаже доли и права на преимущественную покупку (такое уведомление о продажепередано через нотариусаФИО3), все существенные условия договора купли – продажи, заключенного ФИО13 и ФИО7, ФИО9,ФИО8, ФИО14 в лице его законных представителей в данной уведомлении указаны. Утверждение представителя истца ФИО16 онекорректно изложенных условиях продажи в уведомлении, направленном продавцом ФИО6, несостоятельно, поскольку данные условия полностью соответствуют тексту заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи недвижимого имущества.

Истец своим правом преимущественной покупки не воспользовался, не совершил конкретных действий, направленных на приобретение продаваемой доли, какого-либо сообщения нотариусу ФИО3 либо ответчику ФИО6 о согласии на приобретение спорной доли земельного участка и жилого дома не направил. Утверждая об обращении к нотариусу ФИО3 с намерением внести денежные средства для покупки в установленный срок, и воспрепятствовании его законным действиям, в условиях состязательности процесса, установленной ст. 56 ГПК РФ, истцом не предоставлено.

Также не состоятельно и утверждение истца о злоупотреблении своим правом ответчиком ФИО6, поскольку ранее выраженныенотариусу ФИО2 устныеотказы от сделкине влкут правовой обязанности заключить договор с конкретным покупателем, более того, впоследствии продавец ФИО6 менял условия сделки, в том числе цену продаваемого имущества, что является правом собственника имущества на распоряжение, предусмотренным ст. 209 ГК РФ.

Так, согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом, а в соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

С учетом конкретных обстоятельств настоящего спора со стороны продавца долей в недвижимом имуществе уклонения от продажи своей доли судом не установлено. Суд приходит к выводу, что продав спорную долю в праве общей собственности ФИО6, не нарушил преимущественного права ФИО5 на приобретение этой доли, которым истец не воспользовался, в связи с чем в удовлетворении заявленных истцом требований о переводе прав и обязанностей стороны по сделке надлежит отказать.

Нарушение правапреимущественной покупки на приобретение земельного участкаФИО4 в настоящем деле рассмотрению не подлежат, поскольку он привлечен судом в качестве третьего лица, при этом самостоятельные требования не заявлены.

Для обеспечения выплаты стоимости доли ответчикам истцом ФИО5 на депозит суда – на счет Управления Судебного Департамента в <адрес> по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ внесена сумма 930 000 рублей. В связи с отказом в иске, данная сумма подлежит возвращению истцу.

Как следует из положений ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В связи с отказом в иске сумма государственной пошлины 300 рублей взысканию с ответчиков не подлежит. Кроме того, при подаче иска истцом не доплачена государственная пошлина в сумме 12 200 рублей (от цены иска 930 000 рублей подлежит уплате госпошлина в сумме 12 500 рублей за вычетом уплаченной суммы 300 рублей).Данная сумма подлежит довзысканию в доход бюджета Георгиевского городского округа <адрес> с истца, не в пользу которого вынесен судебный акт.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В исковых требованиях ФИО5 к ФИО6, ФИО7, ФИО9, ФИО8, действующей в собственных интересах и как законного представителя ФИО1, нотариусу ФИО2, нотариусу ФИО3 о переводе на себя права и обязанности покупателей на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу:<адрес>, признании права собственности на Ѕ долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и ј долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, считать заключенным договор купли-продажи между ФИО5 и ФИО6 на сумму 930 000 рублей, отказать.

Взыскать с ФИО5 в доход бюджета Георгиевского городского округа <адрес> государственную пошлину в сумме 12 200 рублей.

ФИО5 возвратить со счета Судебного Департамента по<адрес> сумму 930 000 рублей, уплаченную по платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам <адрес>вого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Георгиевский городской суд <адрес>.

Судья Е.В. Сафонова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.