Решение по делу № 2-46/2024 (2-2994/2023;) от 16.05.2023

    УИД 16RS0049-01-2023-003636-80

дело № 2-2994/23

2.211

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

31 мая 2024 года                                    город Казань

Ново-Савиновский районный суд г. Казани Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Шамгунова А.И.,

секретаре судебного заседания Гурьяновой А.Ю.,

рассматривая в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 и ФИО3 о взыскании стоимости устранения недостатков, компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО7 и ФИО3 о взыскании стоимости устранения недостатков.

В обоснование иска указывается, что --.--.---- г. между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого истец купил у ответчиков жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ... ....

По условиям договора цена составила 12 000 000 рублей, из которых 9 000 000 рублей – стоимость дома, 3 000 000 рублей –земельного участка.

В процессе проживания с наступлением холодов истец выяснил, что в купленном им доме имеются скрытые недостатки, а именно: конструкция кровли, цоколя, фундамента, фронтонов, монтажа оконных блоков не соответствует необходимым теплотехническим характеристикам, что приводит к тому, что дом плохо прогревается в холодное время года, в доме холодно и невозможно жить в холодное время года.

Недостатки дома являются скрытыми, выявились только в процессе эксплуатации, не были оговорены ответчиками при продаже домовладения.

При осмотре дома перед покупкой недостатки не могли быть выявлены ввиду недостаточно холодной температуры окружающего воздуха на время осмотра.

Истец считает, что ответчики продали ему жилой дом ненадлежащего качества, со скрытыми недостатками.

Отчетом независимого оценщика, составленного по обращению истца, установлено, что сумма, необходимая для проведения ремонта по устранению скрытых недостатков, составляет 755 301 рубль.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил взыскать с ответчиков стоимость устранения скрытых недостатков в размере 755 301 рубля, а также 750 рублей в возмещение почтовых расходов.

При рассмотрении дела представитель истца заявил также требование о взыскании с ответчиков компенсации морального вреда в размере 20 000 рублей (л.д. 133).

В ходе судебного заседания представитель истца требование о взыскании расходов на устранение недостатков дома уменьшил до 688 761 рубля 91 коп., просил также возместить расходы на подготовку заключения в сумме 20 000 рублей, иные требования поддержал согласно изложенному в исковом заявлении.

Ответчик ФИО7 сменила фамилию на ФИО11.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО1, её представители, представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признали.

Предпринятыми судом мерами примирить стороны не удалось.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд пришёл к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Пункт 2 этой же статьи устанавливает, что при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Судом установлено, что между ФИО3, ФИО10 (продавцами) и ФИО2 (покупателем) --.--.---- г. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого истец купил у ответчиков жилой дом площадью 133,2 кв.м. и земельный участок площадью 700 кв.м., расположенные по адресу: ... ....

В соответствии с п. 3 договора цена дома составляет 9 000 000 рублей, цена земельного участка составляет 3 000 000 рублей, общая стоимость указанных объектов составляет 12 000 000 рублей.

Оплата по договору купли-продажи произведена истцом в полном объеме, предмет сделки передан истцу.

--.--.---- г. произведена государственная регистрация перехода права собственности на дом и земельный участок от ответчиков к истцу.

На время рассмотрения спора истец является собственником вышеуказанного жилого дома и земельного участка.

    Согласно приложенному истцом к исковому заявлению заключению ООО «Экспертное бюро «Арслан» от --.--.---- г. № ДМ-108/23 экспертом ФИО8 была произведена тепловизионная съёмка жилого ... .... По итогам тепловизионной съёмки было выявлено, что конструкции кровли, цоколя, фундамента, фронтонов не обладают необходимыми теплотехническими характеристиками, что в результате приводит к теплопотерям в указанных элементах дома. Также нарушения заключаются в наличии на поверхности оконных блоков, узлов примыкания участков, температура которых ниже точки росы, что означает, что в данных точках будет происходить систематическое образование конденсата, обледенения и, как следствие, плесени.

    Эксперт ФИО8 в своём заключении пришёл к выводу о том, что в данном случае имеет место быть нарушение пунктов 9.19, 10.1, 10.2 СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные» и пункта 5.7 СП.13330.2012 «Тепловая защита зданий».

    В заключении от --.--.---- г. № ДМ-108/23 приведены кадры тепловизионной съёмки, на которых продемонстрировано где происходят теплопотери в конструкции фронтона, цоколя, кровли, фундамента, оконных блоках.

    Согласно выводам в заключении ООО «Экспертное бюро «Арслан» от --.--.---- г. № ДМ-108/23 имеющиеся дефекты исследуемого дома являются существенными, строительные конструкции и изделия не отвечают требованиям нормативно-технической документации. Наличие указанных дефектов сказывается на эксплуатационных характеристиках помещений дома, ухудшают параметры температуры, микроклимата помещений, не позволяют осуществлять безопасное обслуживание оконных блоков, ввиду чего необходима замена оконных изделий, переутепление кровли, фронтонов, цоколя, фундамента.

    В заключении приведен расчёт стоимости работ по устранению выявленных в жилом доме недостатков и согласно выводам стоимость работ по устранению выявленных недостатков составляет 755 301 рубль.

    В ходе судебного разбирательства была назначена строительно-техническая экспертиза с постановкой перед экспертной организацией следующих вопросов: 1) определить, соответствуют ли теплоизоляционные характеристики ограждающих конструкций жилого дома, расположенного по адресу: ... ..., Зеленодольский муниципальный район, Новопольское сельское поселение, ... ..., требованиям нормативно-технической документации?; 2) В случае отрицательного ответа на первый вопрос определить причины возникновения данных несоответствий и стоимость их устранения. Проведение экспертизы было поручено ООО «Центр независимой оценки «Эксперт».

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы ООО «Центр независимой оценки «Эксперт» №---СТС/КЗН экспертами проведены натурные осмотры жилого ... ... Республики Татарстан, в том числе с использованием тепловизора.

В ходе исследования выявлены несоответствия теплотехнических характеристик ограждающих конструкций жилого дома, расположенного по адресу: ... ... нормативам СП.13330.2012 «Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2023 (с Изменением №--)».

Выявлена ненормативная температура ограждающих конструкций в жилых комнатах на первом и втором этажах дома, санузлах на первом и втором этажах дома, на кухне на первом этаже дома.

Выявлено несоответствии теплопотерь цоколя жилого дома и теплопотерь стен жилого дома требованиям СП 55.13330.2016 «СНиП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные» (Приказ Минстроя России от --.--.---- г. №--/ПР).

В заключении судебной строительно-технической экспертизы указано, что причиной возникновения данных несоответствий является нарушение выполнения строительно-монтажных работ при строительстве жилого дома, расположенного по адресу: ... ....

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы стоимость устранения выявленных недостатков теплоизоляционных характеристик ограждающих конструкций жилого дома, расположенного по адресу: ... ..., согласно действующим рыночным ценам составляет 688 761 рубль 91 коп.

    Суд принимает заключение судебной строительно-технической экспертизы ООО «Центр независимой оценки «Эксперт» №---СТС/КЗН в качестве допустимого, относимого и достоверного доказательства, поскольку оно соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание инструментальной базы, примененной при проведении экспертизы, результаты исследования, ссылку на использованные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, является последовательным, не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение. Эксперты до начала производства экспертизы были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеют необходимые для производства подобного рода экспертиз образование, квалификацию, специальность, стаж работы.

Данное заключение является ясным и понятным, выводы являются логичными и последовательными. Оснований сомневаться в данных выводах у суда не имеется.

Ответчики свое заключение о причинах возникновения недостатков и стоимости их устранения суду не предоставили.

Поэтому суд руководствуется заключением судебной строительно-технической экспертизы ООО «Центр независимой оценки «Эксперт» №---СТС/КЗН.

В договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка от --.--.---- г. отсутствует упоминание о наличии в жилом доме каких-либо недостатков.

Ответчики не предоставили суду доказательства, что они при заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от --.--.---- г. предупредили истца об имеющихся недостатках в виде несоответствия теплотехнических характеристик ограждающих конструкций жилого дома нормативным требованиям.

Согласно пояснениям представителя истца перед покупкой дома истец осматривал дом --.--.---- г., --.--.---- г., --.--.---- г..

    Как следует из письма ФГБУ «Управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» от --.--.---- г. №-- по данным наблюдений метеорологической станции Вязовые, расположенной в ... ... Республики Татарстан, --.--.---- г. температура окружающей среды составляла 8,2 градуса тепла, --.--.---- г. температура окружающей среды составляла 5,2 градуса тепла, --.--.---- г. температура окружающей среды составляла 4,5 градуса тепла (л.д. 97).

    Таким образом, из изложенного следует, что на время осмотра истцом приобретаемого дома на улице была положительная температура воздуха.

    Согласно исследованным заключениям ООО «Экспертное бюро «Арслан» от --.--.---- г. № ДМ-108/23 и ООО «Центр независимой оценки «Эксперт» №---СТС/КЗН специалистами при исследовании дома истца использовался тепловизор, то есть для выявления рассматриваемых недостатков применялась специальная техника.

    Истец перед покупкой дома у ответчиков не мог путем визуального осмотра определить наличие в приобретаемом доме рассматриваемых недостатков, поскольку недостатки выявляются при отрицательной температуре окружающего воздуха.

    Основываясь на изложенном, суд пришёл к выводу о том, что ответчики продали истцу дом с недостатками в виде несоответствия теплотехнических характеристик ограждающих конструкций жилого дома нормативным требованиям; эти недостатки существенно снижают эксплуатационную пригодность дома в целом; недостатки не являлись видимыми и не могли быть выявлены истцом при обычном способе осмотра дома перед покупкой, являлись для него скрытыми; недостатки не были оговорены при заключении договора купли-продажи, они возникли до передачи ответчиками дома истцу; стоимость устранения недостатков составляет 688 761 рубль 91 коп.

Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества регулируются нормами статей 557 и 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые предусматривают право покупателя недвижимости, которому передан товар ненадлежащего качества, потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения расходов на устранение недостатков.

Соответственно, ответчики, не оговорив недостатки товара, которые являлись скрытыми для истца, передали истцу жилой дом ненадлежащего качества, в связи с чем истец вправе требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков товара, что является основанием для взыскания с ответчиков в пользу истца 688 761 руб. 91 коп. в возмещение расходов на устранения недостатков дома.

Разрешая вопрос о взыскании компенсации морального вреда, суд учитывает, что доказательств, подтверждающих факт причинения физических или нравственных страданий вследствие действий ответчиков, истцом не представлено, в связи с чем основания для удовлетворения требований истца о компенсации морального вреда отсутствуют.

Довод ответной стороны о том, что на момент заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка у истца не было претензий относительно качеств дома и что согласно договору истец удовлетворен качественным состоянием дома основанием для отказа в удовлетворении иска не является ввиду следующего.

Действительно, согласно п. 9 договора покупатель удовлетворен качественным состоянием объектов, установленным путем осмотра объектов перед заключением настоящего договора, при осмотре каких-либо дефектов или недостатков, о которых не сообщено, не обнаружено.

Однако данный пункт договора не исключает предусмотренного ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации права истца потребовать возмещения своих расходов на устранение недостатков, которые не были оговорены продавцами при продаже дома и которые не могли быть выявлены путем визуального осмотра.

Довод ответной стороны о том, что истец перед покупкой дома мог выявить недостатки отклоняется, поскольку истец не является специалистом в области строительства, из заключений экспертов ООО «Экспертное бюро «Арслан» и ООО «Центр независимой оценки «Эксперт» следует, что для обнаружения недостатков требовалось применение специальной техники в виде тепловизора; при обычном способе осмотра дома (визуальном осмотре), который в рассматриваемом случае происходил при положительной температуре окружающего воздуха, выявить недостатки было невозможно.

Довод ответной стороны о том, что истцу была предоставлена скидка в размере 500 000 рублей не является основанием для отказа в удовлетворении требований, поскольку доказательств тому, что продажная цена имущества была установлена сторонами с учетом имевшихся в имуществе недостатков суду представлено не было.

Довод ответной стороны о том, что поскольку причиной возникновения выявленных недостатков является нарушение выполнения строительно-монтажных работ при строительстве жилого дома и что у ответчиков нет вины в возникновении недостатков, поскольку дом они купили в 2010 году, также не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку не освобождает ответчиков как продавцов дома от обязанности по возмещению стоимости устранения неоговоренных недостатков дома, что следует из приведенных положений статей 475 и 557 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку дом истцу продали ответчики и ответчики при заключении договора купли-продажи не поставили истца в известность об имеющихся недостатках, то обязанность по возмещению стоимости устранения недостатков несут ответчики, а не предыдущие собственники.

В силу статьи 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в частности, другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно материалам дела истец понес расходы в размере 20 000 рублей на оплату составления заключения ООО «Экспертное бюро «Арслан» от --.--.---- г. № ДМ-108/23. Несение расходов подтверждается договором возмездного оказания услуг от --.--.---- г., актом о выполнении работ, предусмотренных указанным договором, квитанцией к приходному кассовому ордеру № ДМ-108/23 на сумму 20 000 рублей.

Несение истцом расходов в размере 20 000 рублей на составление заключения ООО «Экспертное бюро «Арслан» от --.--.---- г. № ДМ-108/23 было вызвано необходимостью предоставления документальных доказательств заявленным требованиям. Расходы состоят в прямой причинно-следственной связи с рассмотренным спором, в связи с чем расходы в сумме 20 000 рублей на составление заключения подлежат возмещению истцу за счёт ответчиков.

Почтовые расходы истца, связанные с отправкой ответчикам копий искового заявления с приложенными документами, составили 750 рублей, несение расходов подтверждается кассовыми чеками. Данные расходы состоят в прямой причинно-следственной связи с делом, в связи с чем подлежат возмещению истцу ответной стороной.

Согласно финансово-экономическому обоснованию стоимости работ и счёту на оплату стоимость проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы составила 50 000 рублей, стороны экспертизу не оплачивали.

Учитывая, что решение суда состоялось не в пользу ответчиков, то с них в пользу экспертной организации подлежит взысканию стоимость судебной экспертизы.

На основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации уплаченная при подаче иска государственная пошлина исходя из цены иска относится на ответчиков. Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 665 рублей подлежит возврату истцу.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

    исковые требования ФИО2 к ФИО3 и ФИО1 о взыскании расходов на устранение недостатков дома, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

    Взыскать солидарно с ФИО3 (паспорт ---) и ФИО11 ФИО5 (паспорт ---) в солидарном порядке в пользу ФИО2 688 761 рубль 91 коп. в возмещение расходов на устранения недостатков дома, 20 000 рублей в возмещение расходов на подготовку заключения, 750 рублей в возмещение почтовых расходов, 10 088 рублей в возмещение государственной пошлины.

    В удовлетворении требования о взыскании компенсации морального вреда отказать.

Взыскать солидарно с ФИО3 (паспорт ---) и ФИО11 ФИО5 (паспорт ---) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки «Эксперт» 50 000 рублей в возмещение стоимости судебной экспертизы (заключение №---СТС/КЗН).

    По вступлению решения в законную силу выдать ФИО2 справку на возврат излишне уплаченной государственной пошлины в сумме 665 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Ново-Савиновский районный суд ... ... в течение одного месяца со дня принятия мотивированного решения.

     Судья             подпись            Шамгунов А.И.