Решение по делу № 33-812/2017 от 23.12.2016

Судья: Хлыстова Е.В.               Гр. дело № 33-17694/2017г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 января 2017 года          г. Самара

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего – Лазарева Н.А.

судей:             Тароян Р.В., Клюева С.Б.

при секретаре Татариновой Г.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Торгашовой ФИО13 на решение Автозаводского районного суда г.Тольятти Самарской области от 28.10.2016 года, которым постановлено:

«Исковые требования АО «ГЛОБЭКСБАНК» к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», Торгашовой ФИО14 о признании права собственности - удовлетворить.

Признать за АО «ГЛОБЭКСБАНК» право собственности на однокомнатную <адрес>, общей площадью с учетом балконов 49,8 кв.м., общая площадь без учета балкона 45,1 кв.м., жилая площадь 18,9 кв.м. в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

Взыскать с ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» в пользу АО «ГЛОБЭКСБАНК» расходы по оплате госпошлины в размере 13 166 руб.

В удовлетворении исковых требований Торгашовой ФИО15 к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», ООО «М-Холдинг», АО «ГЛОБЭКСБАНК», Управлению Росреестра по Самарской области о признании ничтожным договора простого товарищества, признании ничтожным договора долевого участия в строительстве, договоров уступок права требования, применении последствий недействительности сделки, признании записи в ЕГРП незаконной и аннулировании записи, о признании права собственности - отказать…».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Тароян Р.В., объяснения представителя Торгашовой ФИО16 – ФИО1, действующего на основании доверенности, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя АО «ГЛОБЭКСБАНК» - ФИО4, действующего на основании доверенности, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

АО «ГЛОБЭКСБАНК» обратилось в суд с иском к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», Торгашовой ФИО17 о признании за АО «ГЛОБЭКСБАНК» права собственности на однокомнатную №, общей площадью с учетом балконов 49,8 кв.м., общая площадь без учета балкона 45,1 кв.м., жилая площадь 18,9 кв.м. в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» является застройщиком строительства жилого дома по строительному адресу: <адрес>.

21.02.2008 г. ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключило с ООО «М-Холдинг» договор долевого участия в строительстве указанного жилого дома на квартиру № № Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области.

По договору уступки прав требования истец (АО «ГЛОБЭКСБАНК») приобрел права требования указанной квартиры. Договор уступки также зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области. В соответствии с п. 1.3 договора, срок окончания строительства и сдача дома - 26.11.2008 г.

Впоследствии был подписан договор уступки прав требования, в соответствии с которым Банк уступил право требования вышеуказанной квартиры ФИО9 Все документы, в том числе договор долевого участия, с последующими договорами уступки прав требования, сданы в Управление Росреестра по Самарской области. Регистрация договора уступки права требования с ФИО9 произведена не была, была приостановлена, в связи с наложением ареста по Постановлению Автозаводского районного суда г.Тольятти в рамках расследования уголовного дела

В связи с имеющимся арестом регистрационные действия в отношении данной квартиры не производятся с 2011 года, право требования к ФИО9 спорной квартиры не перешло, ФИО9 оплату по договору уступки банку не произвела, на квартиру не претендует. Полагает, что лицом, обладающим правом требования квартиры является АО «ГЛОБЭКСБАНК». Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

В настоящее время дом фактически достроен, подключены и функционируют все коммуникации, работы по строительству не ведутся. Однако, не смотря на фактическую готовность, разрешение на ввод многоквартирного дома (МКД) в эксплуатацию ответчиком не получено. ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» от исполнения своих обязательств уклоняется, информации о сроках ввода в эксплуатацию дома от руководства ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» получить невозможно. Степень готовности многоквартирного жилого дома по данным техпаспорта на 2013 год составляет 100%, но объект не сдан в эксплуатацию.

Как стало известно истцу на спорную квартиру также претендует Торгашова А.В., с которой ответчик в нарушение действующего законодательства РФ подписал договор участия в долевом строительстве.

В связи с вышеизложенным, АО «ГЛОБЭКСБАНК», ссылаясь на то обстоятельство, что до настоящего времени не может оформить свое право собственности на квартиру, просил суд признать за ним право собственности на указанное жилое помещение.

Торгашова ФИО18 обратилась в суд с иском к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», ООО «М-Холдинг», АО «ГЛОБЭКСБАНК», Управлению Росреестра по Самарской области о признании ничтожным договора простого товарищества, признании ничтожным договора долевого участия в строительстве, договоров уступок права требования, применении последствий недействительности сделки, признании записи в ЕГРП незаконной и аннулировании записи, о признании права собственности.

В обоснование заявленных требований Торгашова А.В. указала, что между ней и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключен договор долевого участия в строительстве № 207 от 18.06.2014 г. на приобретение <адрес> строящемся <адрес>. По условиям договора долевого участия в строительстве, она оплачивает денежные средства согласно договору, а ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» передает ей жилое помещение № в вышеуказанном доме и осуществляет регистрацию квартиры в регистрационной палате. Торгашова А.В. в настоящее время свои обязательства по оплате за данное жилое помещение, согласно договору выполнила, что подтверждается квитанциями об оплате и выводами аудиторской проверки от 17.11.2014 г., однако, свои обязательства по передачи и регистрации квартиры в регистрационной палате ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» не исполнил, в связи с чем Торгашова А.В. считает, что ее права как члена и дольщика ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» нарушены ничтожным договором простого товарищества, заключенным между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «М-Холдинг», так как бывший председатель ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» ФИО8, в нарушение п. 6.3.13 Устава ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключил договор простого товарищества без согласия членов правления, что не допустимо. Торгашова А.В. полагает, что в договоре простого товарищества имеются существенные нарушения гражданского законодательства, а именно: условия данного договора нарушают права членов ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», так как согласно данному договору ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» после исполнения обязательств по данному договору, передает 100 % имущества ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» ООО «М-Холдинг», что недопустимо, так как на момент заключения договора простого товарищества, часть имущества ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» была зарегистрирована за членами ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», согласно договорам долевого участия в строительстве, помимо этого, в данном договоре не указанна сумма финансирования строительства ООО «М-Холдинг. Дополнения к договору простого товарищества между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «М-Холдинг», считает незаконными.

Торгашова А.В. полагает, что на основании ничтожности договора простого товарищества и неисполнении договора долевого участия заключенных между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «М-Холдинг», договор уступки права на квартиру № № по договору участия в долевом строительстве, заключенный между ООО «М-Холдинг» и ОАО «НТБ», являются незаконными, так как нарушает ее права как дольщика и члена ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ».

Считает, что решения судов Автозаводского района г. Тольятти № 2-98/2013, 2-296/2013, 2-300/2013, в которых установлен, факт исполнения обязательств по оплате по договорам долевого участия, заключенными между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «М-Холдинг», не являются преюдицией, в связи с рассмотрением данного дела, так как она не являлась участником данных гражданских дел.

Торгашова А.В. просила суд признать ничтожным договор простого товарищества, заключенный 02.06.2006 г. между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «М-Холдинг», а также все приложения и дополнительные соглашения к нему;

применить последствия ничтожности сделок, заключенных на основании договора простого товарищества от 02.06.2006 г. и приложений к нему;

признать неисполненным и ничтожным договор долевого участия в строительстве жилого дома, заключенный 21.02.2008 г. между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «М-Холдинг»;

признать неисполненным и ничтожным договор № 203-И об инвестировании жилого дома на <адрес>, заключенный 15.01.2008 г. между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», ООО «М-Холдинг», ООО «Евро-Профит», а также все приложения и дополнительные соглашения к нему;

признать ничтожным договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве, заключенный 02.04.2008 г. между ООО «М-Холдинг» и ООО «Евро-Профит»;

признать ничтожным договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве, заключенный 24.03.2009 г. между ООО «Евро-Профит» и ОАО «НТБ»;

признать незаконной запись в регистрационной палате о праве на спорное жилое помещение и обязать Управление Росреестра по Самарской области аннулировать данную запись;

признать за ней право собственности на однокомнатную квартиру №№ общей площадью с учетом балконов 49,8 кв.м., общая площадь без учета балкона 45,1 кв.м., жилая площадь 18,9 кв.м. в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

Определением Автозаводского районного суда г. Тольятти от 07.09.2016 г. вышеуказанные гражданские дела объединены в одно производство, делу присвоен общий номер № 2-10317/2016 (л.д. 234, т. 2).

Судом постановлено вышеуказанное решение.

Не согласившись с принятым судебным актом, Торгашова А.В. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 28 октября 2016 г. отменить и принять по делу новое решение которым отказать АО «ГЛОБЭКСБАНК» в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, исковые требования Торгашовой А.В. удовлетворить, поскольку при принятии судом решения были нарушены нормы материального и процессуального права.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Торгашовой ФИО19 – ФИО3, действующий на основании доверенности, поддержал доводы апелляционной жалобы, дал аналогичные пояснения, просил решение отменить по доводам апелляционной жалобы.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель АО «ГЛОБЭКСБАНК» - ФИО4, действующий на основании доверенности, возражал против доводов апелляционной жалобы, дал аналогичные письменным возражениям пояснения, просил решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 28 октября 2016г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Торгашовой А.В. без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Руководствуясь ст. 48, ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия полагала возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражения на доводы апелляционной жалобы, отзыв на апелляционную жалобу ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», заслушав лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив, в соответствии со ст. 330 ГПК РФ, правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела следует, что 02.06.2006 г. между мэрией г.о. Тольятти и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключен договор аренды земельного участка для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <адрес>.

Разрешение на строительство получено 27.11.2007 г., неоднократно продлевалось, срок разрешения на строительство установлен до 26.05.2015 г.

02.06.2006г. между ООО «М-Холдинг» и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключен договор простого товарищества по строительству жилого дома по адресу: <адрес>.

Согласно п.п. 4.1.1., 4.3 договора ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» обязался выполнять функции Застройщика, а ООО «M-Холдинг» обязалось производить финансирование строительства в соответствии с графиком платежей, утвержденным в приложении № 2. При этом ООО «М-Холдинг» был наделен правом заключать договора с потенциальными инвесторами на свою долю ( п.4.4.2).

К данному договору простого товарищества заключено 4 дополнительных соглашения.

Согласно п. 1.1 дополнительного соглашения №1 от 26.07.2006 г. стороны обязались в срок не позднее 31.12.2006 г. заключить договоры участия в долевом строительстве. При этом указано, что все денежные суммы, поступившие ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» от ООО «M-Холдинг» считаются оплатой по договору участия в долевом строительстве. Условия об исполнении сторонами не исполненных обязательств по настоящему договору должны быть обязательно указаны в договоре участия в долевом строительстве.

Дополнительным соглашением № 4 от 21.02.2008 г. распределены площади (квартиры и офисы) и парковки среди ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «M-Холдинг».

В приложении к соглашению № 4 указан перечень номеров передаваемых квартир: 52 квартиры ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ»; 158 квартир, 23 парковки и 6 офисов площадью 737,43 кв.м. - ООО «М-Холдинг». При этом, спорное жилое помещение – квартира № № по указанному перечню передавалась ООО «М – Холдинг».

21.02.2008 г. ООО «М-Холдинг» (Участник долевого строительства) и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» (Застройщик) заключили договоры долевого участия в строительстве на квартиры, перечисленные в договорах инвестирования и в договоре простого товарищества (отдельно на каждую), в том числе и на квартиру № №.

Всего между ООО «М-Холдинг» (Участник долевого строительства) и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» (Застройщик) имеется 156 действующих договоров долевого участия.

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке в регистрирующем органе.

По соглашению сторон, установленному в договоре простого товарищества, оплатой по договорам долевого участия в строительстве между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «М-Холдинг» являются расчеты между сторонами по договору простого товарищества.

Пунктом 3.3. каждого из договоров долевого участия в строительстве жилого дома между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «М-Холдинг» установлено, что оплата Дольщиком суммы своего долевого участия, указанной в п. 3.1. договоров, на момент подписания настоящего договора произведена полностью.

В период 2006-2008 гг. на те же квартиры, которые по договору простого товарищества должны были отойти ООО «М-Холдинг», с целью привлечения денежных средств третьих лиц для строительства жилого дома был заключен трехсторонний договор инвестирования между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» (Исполнителем), ООО «М-Холдинг» (Заказчиком) и ООО «Евро-Профит» № 203-И от 15.01.2008г., в том числе на спорную квартиру.

ООО «Евро-Профит» перечислило денежные средства ООО «М-Холдинг» по договорам об инвестировании в полном объеме на общую сумму 161048790 рублей.

ООО «Евро-Профит» исполнило свои обязательства по договору об инвестировании строительства перед сторонами договора - ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «М-Холдинг» в полном объеме.

02.04.2008 г. между ООО «M-Холдинг» и ООО «Евро-Профит» заключен договор уступки права требования в отношении спорной квартиры № №.

Договоры уступки прав требования по договорам долевого участия в строительстве зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Самарской области.

В п. 1.5. договора указано, что на момент заключения договора обязанность по уплате Застройщику денежных средств выполнена Дольщиком (ООО «M-Холдинг») в полном объеме. В договоре уступки имеется отметка о том, что Застройщик - ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» о заключении договора уведомлен и с его условиями согласен.

24.03.2009 г. ООО «Евро-Профит» заключило с ОАО «НТБ» договор уступки прав по договору в долевом участии в строительстве указанного жилого дома в отношении квартиры № №. Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. Согласно п. 2.3 договора, уступка указанных в п.1.1 соглашения прав требований является возмездной. Стороны оценили уступаемые права (требования) в размере 1 974 621 руб.

Из п. 3 договора следует, что обязательства ОАО «НТБ» перед ООО «Евро-Профит» по оплате уступаемых в соответствии с настоящим договором прав требования к застройщику по договору участия в долевом строительстве с даты подписания настоящего договора прекращаются зачетом встречного требования банка к ООО «Евро-Профит» по кредитному договору № КР-0325/07-т от 13.06.2007 года в сумме стоимости уступаемых прав требования. Обязательства банка перед ООО «Евро-Профит» в части оплаты уступаемых прав требования к застройщику считаются исполненными в полном объеме.

Аналогичные договоры уступки права требования в отношении 127 квартир были заключены ОАО «НТБ» с ООО «Евро-Инвест», ООО «Евро-Профит», ООО «БЕРС», ООО «Алтрейд».

Указанные обстоятельства установлены решениями Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 23.04.2013 г. и от 13.05.2013 г., вступившим в законную силу 10.07.2013 г. и 31.07.2013 г. соответственно.

Также данными судебными актами установлено, что 02.09.2011г. ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» направил ОАО « НТБ» уведомление о расторжении в одностороннем порядке договоров уступки права требования в виду не поступления надлежащей их оплаты, однако, судебными инстанциями данные действия ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» признаны неправомерными, не влекущими за собой юридических последствий, и данный вопрос ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» предложено решать в судебном порядке, предусмотренном ст. 450 ГК РФ.

Указанные рекомендации ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» выполнены не были, вместе с тем, в декабре 2011 г. ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» принято решение о продаже 127 квартир, на которые претендовал ОАО «НТБ» по вышеуказанным договорам уступки права требования, третьим лицам.

Так, зная о правопритязаниях ОАО «НТБ» (правопреемником которого является АО «ГЛОБЭКСБАНК») в отношении кв. № № в строящемся доме, расположенном по адресу: <адрес>.06.2014г. ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключил договор долевого участия в строительстве № 207 от 18.06.2014г. в отношении данной квартиры с Торгашовой А.В., по условиям которого, последняя оплачивает денежные средства согласно договору, а ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» передает ей жилое помещение № в вышеуказанном доме и осуществляет регистрацию квартиры в Регистрационной палате.

Свои обязательства по оплате за данное жилое помещение Торгашовой А.В. выполнены, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам.

Таким образом, по указанному договору ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» принял обязательство передать Торгашовой А.В. объект недвижимости, право требования в отношении которого ранее возникло у ОАО «НТБ» (АО «ГЛОБЭКСБАНК») на основании вышеуказанного договора уступки права требования от 24.03.2009 г., то есть в отношении одного того же объекта недвижимого имущества имеется два договора обязывающих ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» передать этот объект в собственность после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

В настоящее время многоквартирный дом, в котором расположена спорная квартира, имеет готовность 100 %, но не сдается в эксплуатацию по решению общего собрания членов ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», в виду наличия споров разных лиц в отношении одних и тех же жилых помещений.

Исследовав представленные в материалы дела договоры о долевом участии в строительстве от 21.02.2008 г., сторонами которого являются ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и АО «ГЛОБЭКСБАНК», и договор, сторонами которого являются ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и Торгашова А.В., судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что правоотношения сторон подлежат регулированию нормами ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку исходя из буквального содержания представленных договоров следует, что между сторонами возникли отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

При этом, нормы Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи, привлечение средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома возможно только способами, указанными в п. 2 ст. 1 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г.

Статья 17 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ предусматривает, что договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации. Отсутствие регистрации такого договора не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. Вместе с тем, у такого участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом №214-ФЗ.

Так, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, что право требования передачи квартиры, при наличии конкуренции нескольких договоров, предусматривающих передачу квартиры разным лицам, возникает лишь по договору, зарегистрированному согласно требованиям Закона 214-ФЗ.

Лица, имеющие требования о передаче квартир по незарегистрированным договорам, вправе в этом случае требовать от застройщика возмещения убытков применительно к абз. 2 ст. 398 ГК РФ.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам.

В соответствии с ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. (ч.1) В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (ч.2).

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Как следует из ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010, приобретатель может быть признан добросовестным если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности если принял разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает всем признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным лицом.

Договор долевого участия в строительстве, заключенный между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и Торгашовой А.В., в установленном порядке не был зарегистрирован, право собственности Торгашовой А.В. на спорную квартиру в установленном порядке также не было зарегистрировано.

Между тем, если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков (ст. 398 ГК РФ).

По состоянию на день заключения договора долевого участия в строительстве между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и Торгашовой А.В. в ЕГРП имелась запись о регистрации в отношении спорной квартиры права долевого участия в строительстве за АО «ГЛОБЭКСБАНК».

При проявлении должной осмотрительности Торгашова А.В. должна была знать о наличии зарегистрированного в отношении данной квартиры права требования за АО «ГЛОБЭКСБАНК».

Таким образом, суд обоснованно пришел к выводу, что применительно к рассматриваемому спору, учитывая изложенные обстоятельства, ответчика Торгашову А.В. нельзя признать добросовестным приобретателем спорного имущества.

Учитывая вышеуказанные фактические обстоятельства дела – не представления доказательств фактической передачи спорного имущества, как АО «ГЛОБЭКСБАНК», так и Торгашовой А.В. (вещь не передана), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что АО «ГЛОБЭКСБАНК» имеет преимущественное перед Торгашовой А.В. право требовать передачи ему спорной квартиры, поскольку с ним договор заключен раньше, он не отменен и зарегистрирован в установленном порядке, тогда как Торгашова А.В. вправе ставить вопрос о возмещении убытков.

При этом, по мнению судебной коллегии, АО «ГЛОБЭКСБАНК» избран надлежащий способ защиты своего нарушенного права, предусмотренный ст. 12 ГК РФ – путем признания права на спорную квартиру, поскольку ответчик ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» препятствует, как фактической передаче имущества, так и введению многоквартирного дома в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах требования АО «ГЛОБЭКСБАНК» о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Поскольку договор, подписанный между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ответчиком Торгашовой А.В. не прошел государственную регистрацию, соответственно, в соответствии со ст.ст. 164, 433 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов...», является незаключенным и не порождает прав и обязанностей.

При таких обстоятельствах, суд обосновано пришел к выводу, что признание сделок недействительными, никак не повлияет на возникновение у ответчика Торгашовой А.В. каких-либо прав на спорную квартиру.

Кроме того, судебная коллегия также полагает обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что ответчиком пропущен срок исковой давности для признания договора долевого участия в строительстве от 21.02.2008г. и договоров переуступки права по договору долевого участия в строительстве от 02.04.2008 г. и от 24.03.2009 г., так как иск о признании договоров недействительными подан по истечении восьми лет, т.е. с пропуском срока исковой давности.

Исковые требования ответчиком Торгашовой А.В. заявлены 15.08.2016 г., после того как был подан первоначальный иск АО КБ «ГЛОБЭКСБАНК» 14.07.2016 г.

Каких-либо доказательств уважительности пропуска срока ответчиком суду не предоставлено.

В соответствии со ч. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Довод ответчика Торгашовой А.В. о том, что спорный договор долевого участия заключен с нарушением ФЗ РФ № 214-ФЗ, поскольку указанный федеральный закон не допускает заключения договоров долевого участия с юридическими лицами, суд обоснованно посчитал неверным по следующим основаниям.

В соответствии со ст.1 указанного Федерального закона - «Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства...». Таким образом, Федеральный закон № 214-ФЗ прямо допускает возможность заключения договоров долевого участия в строительстве многоквартирных домов с юридическими лицами.

Правомерность заключения договора долевого участия с юридическим лицом подтверждается так же тем, что договор долевого участия на спорную квартиру между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «М-Холдинг», а впоследствии с ООО «Евро-Профит» и АО «ГЛОБЭКСБАНК» прошел государственную регистрацию.

С учетом всех вышеизложенных обстоятельств, судебная коллегия полагает выводы суда первой инстанции об отказе Торгашовой А.В. в удовлетворении заявленных исковых требований законными и обоснованными.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Таким образом, суд также обоснованно взыскал, в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, в пользу АО «ГЛОБЭКСБАНК» с ответчика ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» государственную пошлину, в размере 13 166 руб.

Доводы апелляционной жалобы о том, что решение суда, установившее факт исполнения Банком своих обязательств по договору уступки права требования, не может быть принято во внимание, в связи с тем, что не имеет преюдициальной силы, являются несостоятельными, поскольку судом и не применялись в данном случае правила ст. 61 ГПК РФ, но в силу ст. 71 ГПК РФ указанное решение должно было быть оценено судом наряду с другими доказательствами по делу.

Доводы жалобы о незаконной регистрации договора уступки права требования, осуществленной Банком в Управлении Росреестра в виду отсутствия факта оплаты со стороны Банка, также являются необоснованными в виду установления судом прямо обратных обстоятельств.

Доводы жалобы о том, что Торгашова А.В. не могла провести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве в связи с наличием ареста на квартиру в рамках уголовного дела, не соответствуют действительности, поскольку регистрация договора долевого участия в строительстве, заключенного между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и Торгашовой А.В. не могла бы быть проведена и при отсутствии данного ареста, поскольку ранее в отношении спорного жилого помещения проведена регистрация договора, заключенного с Банком. Вместе с тем, двойная регистрация договоров невозможна.

Доводы заявителя о том, что квартира фактически передана ей во владение, а Банк никаких мер по получению спорного имущества не предпринимал, не соответствуют действительности. Передача квартиры Торгашовой А.В. по акту приема-передачи не означает фактического владения ею этим жилым помещением, позволяющего применить правила ст. 398 ГК РФ и признать право собственности на квартиру именно за ней. Банк же не может осуществить свои полномочия в отношении спорной квартиры в виду чинения к тому препятствий кооперативом.

Ссылка Торгашовой А.В. на необходимость применения абз. 6 п. 61 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 является неверной, поскольку указанное постановление регулирует иные отношения и к данной ситуации не применимо.

Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционные жалобы, которые не содержит предусмотренных ст. 330 Гражданско-процессуального кодекса РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции - оставлению без удовлетворения.

Указанные в апелляционных жалобах доводы по существу повторяют обстоятельства дела, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, и в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда, принятого при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для дела, исследовал и дал оценку представленным сторонами доказательствам по правилам статьи 67 ГПК РФ. Выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, соответствуют обстоятельствам дела. Нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права судом первой инстанции не допущено.

При таких обстоятельствах постановленное по делу решение подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Автозаводского районного суда г.Тольятти Самарской области от 28.10.2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Торгашовой ФИО20 - без удовлетворения.

Настоящее определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение 6 месяцев.

Председательствующий:

Судьи: