Решение по делу № 2-7220/2017 от 02.08.2017

дело № 2-7220/17

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 октября 2017 года

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе судьи Ланшакова С.В

при секретаре Есев К.Е

с участием представителя истца Жукова А.И

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Конаковой О.И. к Администрации МО ГО «Сыктывкар» об обязании заключить договор аренды земельного участка,

у с т а н о в и л:

Конакова О.И обратилась в суд с иском и просила обязать администрацию МО ГО « Сыктывкар» заключить договор аренды земельного участка ... по ул ... для завершения строительства жилого дома сроком на 3 года. В судебном заседании представитель заявителя на требованиях настаивал. ответчик в судебное заседание не явился, извещался и суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствии в соответствии со ст 167 ГПК РФ.

Заслушав представителя истца, исследовав все материалы дела, суд пришел к выводу, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Судом установлено, что постановлением Главы администрации МО ГО « Сыктывкар» от ** ** ** за ... п 13 « Об утверждении актов выбора земельных участков и предоставлении земель для проведения проектно- изыскательских работ и строительства в г Сыктывкар» Коноковой О.И был предоставлен в аренду земельный участок № ... площадью ... кв.м по ул ... сроком на 5 лет для проектирования и строительства индивидуального жилого дома. Данный земельный участок ранее принадлежал ... В.И, но она добровольно отказалась от земельного участка №...

Как пояснил представитель истца на земельном участке №... был построен индивидуальный жилой дом и хозяйственные постройки.

** ** ** года Постановлением Главы администрации МО ГО « Сыктывкар» от ** ** ** земельный участок №... в ...» был повторно предоставлен заявителю в аренду сроком на 5 лет для завершения строительства дома.

** ** ** Управление архитектуры и градостроительства МО ГО « Сыктывкар» выдало архитектурно- планировочное задание на проектирование и строительство индивидуального жилого дома. По договору об оказании услуг от ** ** ** за № ... была оформлена исходно- разрешительная документация для завершения строительства жилого дома. ** ** ** года земельный участок № ... в микрорайоне « ...» был поставлен на государственный кадастровый учет и был выдан кадастровый паспорт за № ...

** ** ** между Конаковой О.И и администрацией МО ГО « Сыктывкар» был заключен договор аренды земельного участка №... в ...» за № .... Пунктом 4.1 Договора арендатору предоставлялось право продлить действие Договора аренды на согласованных сторонами условиях или заключить новый договор.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Коми ** ** **

Арендная плата вносилась заявителем до ** ** ** включительно. В связи с отсутствием разрешения на строительство заявитель не могла оформить право собственности на дом, возведенный на спорном земельном участке.

** ** ** заявителем было получено уведомление о расторжении договора аренды.

В ** ** ** Конакова О.И обращалась в администрацию МО ГО « Сыктывкар» с заявлением о предоставлении земельного участка № ... микрорайона « ...» в аренду, однократно, сроком на три года, для завершения строительства дома. В приеме документов было отказано со ссылкой на положение Административного регламента, в соответствии с которым с данным заявлением может обратиться только собственник объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке.

Рассматривая требования истца, суд исходит из следующего.

Нормой ст.11 ч.2 Земельного кодекса РФ установлено, что органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии с ч.1 ст.28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает принцип целевого использования земельных участков, согласно которому правовой режим земель определяется, во-первых, исходя из их принадлежности к той или иной категории и, во-вторых, в соответствии с разрешенным использованием земельного участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, подпункт 2 пункта 1 статьи 40 указанного Кодекса).

Согласно п.10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

С 01.03.2015 г. вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, внесенные в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно п.3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно п.4 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии п.п.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;

Пунктом п.5 ст.39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Аналогичные положения содержатся в ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Статьей 35 Земельного кодекса РФ установлен принцип преимущественного права аренды земельного участка собственником строения.

Как следует из содержания договора аренды земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м кв.м., по адресу: ..., данный земельный участок предоставлен на условиях аренды до ** ** **. В течении всего этого периода арендатор разрабатывал участок под строительство и осуществлял все сопутствующие этому обязанности, арендная плата оплачивалась до ** ** **

Действительно заявитель не обратилась с заявлением о продлении действия договора аренды до истечения договора аренды в ** ** **, но она фактически исполняла все условия договора аренды от ** ** **. Согласно ст 621 ГК РФ установлено, что арендатор, надлежавшим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Так как Конакова О.И исполняла все обязательства по договору аренды, на земельном участке построен жилой дом, что подтверждено представленными фотографиями, в жилом доме проживает сама истица с членами семьи., дом пригоден для постоянного проживания и осталось только сделать внешние элементы сайдинга, то заявитель имеет преимущественное право на заключение договора аренды спорного земельного участка..

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 « О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент вынесения АМО ГО "Сыктывкар" оспариваемого отказа в продлении договора) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованном земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, т.е. до введения в действие изменений в Земельный Кодекс РФ, предоставляется право на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с ч.1 ст.36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет, продолжает осваиваться по назначению, ответчиком иному лицу не распределен, соответственно, основания, установленные ст.46 Земельного кодекса РФ, для прекращения сторонами арендных отношений отсутствуют.

С учетом изложенного, в целях восстановления нарушенного права истца, на Администрацию МО ГО «Сыктывкар» подлежит возложению обязанность заключить с истцом на срок 3 ( три) года для завершения строительства объекта : «индивидуальный жилой дом» договор аренды земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., расположенный по адресу: .....

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Обязать Администрацию МО ГО «Сыктывкар» заключить с Конаковой О.И. договор аренды земельного участка с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., сроком на 3 /три/ года для завершения строительства объекта индивидуального жилого дома.

Решение может быть обжаловано Верховный Суд Республики Коми в течение месяца со дня составления мотивированного решения через Сыктывкарский городской суд.

Судья -                   С.В Ланшаков.