Решение по делу № 66а-55/2021 от 27.11.2020

         66а-55/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Сочи                                                                                      13 января 2021 г.

Третий апелляционный суд общей юрисдикции в составе:

судьи судебной коллегии по административным делам Солдатовой С.В.,

при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело № 23OS0000-01-2020-000082-46 по административному исковому заявлению Воробьева Александра Александровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 23 сентября 2020 г., которым административное исковое заявление удовлетворено,

установил:

Воробьев А.А., являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 3317+/-20 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешённого использования: складские комплексы по хранению сельскохозяйственной продукции, расположенного по адресу: <адрес>, обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.

В обоснование заявленных требований указал, что считает кадастровую стоимость земельного участка, определённую по состоянию на 1 ноября 2016 г., в размере 1 763 947,43 руб., завышенной. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость земельного участка ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей. В обоснование заявленного требования представил отчет об оценке земельного участка № 120219/01 от 5 декабря 2019 г., выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО6, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 ноября 2016 г. определена в размере 1 242 747 руб. Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости объекта, принадлежащего на праве аренды административному истцу, определенного оценщиком, проведена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта № 68/20 доп от 20 августа 2020 г., с учётом выводов дополнительной судебной экспертизы, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью «Артилком» ФИО7, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 ноября 2016 г. составляет 1 381 172 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 23 сентября 2020 г., постановленным в порядке упрощенного (письменного) производства, установлена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 ноября 2016 г. в размере 1 381 172 руб. Датой подачи заявления о кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 27 декабря 2019 г.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой полагает оспоренный размер кадастровой стоимости земельного участка определённым в установленном законом порядке и не нарушающим права административного истца, в связи с чем, просит обжалуемое решение суда отменить и принять решение об отказе в удовлетворении административного искового заявления.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом представлены письменные возражения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в рассмотрении административного дела, не явились, будучи извещенными о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом.

Учитывая изложенное, суд, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), определил рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы суд не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как следует из статей 24.11, 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее - Закон об оценочной деятельности), государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления и завершается утверждением результатов определения кадастровой стоимости и внесением данных результатов в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН).

Также кадастровая стоимость может определяться органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, в частности при внесении в ЕГРН сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости (статья 24.19 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в частности в суде.

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела и установлено судом, Воробьев А.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 3317+/-20 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешённого использования: складские комплексы по хранению сельскохозяйственной продукции. Согласно условиям договора аренды земельного участка, арендная плата исчисляется с учетом размера его кадастровой стоимости.

Из материалов дела усматривается, что кадастровая стоимость земельного участка определена в установленном законом порядке (статья 24.19 Закона об оценочной деятельности), по состоянию на 1 ноября 2016 г., в размере 1 763 947,43 руб.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчет об оценке земельного участка № 120219/01 от 5 декабря 2019 г., выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО10, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 ноября 2016 г. определена в размере 1 242 747 руб.

В целях проверки достоверности определенной в представленном отчёте рыночной стоимости объекта недвижимости, суд первой инстанции назначил проведение по делу судебной экспертизы.

По результатам судебной экспертизы, с учетом результатов дополнительной судебной экспертизы представлено заключение эксперта № 68/20 –доп от 20 августа 2020 г., подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью «Артилком» ФИО9, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 ноября 2016 г. составляет 1 381 172 руб.

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ принял во внимание заключение дополнительной судебной экспертизы и установил кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной. Суд исходил из того, что заключение судебной экспертизы отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Закона № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

Приведенные выводы суда первой инстанции являются обоснованными, соответствующими материалам дела.

Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о принятии в качестве допустимого доказательства заключения дополнительной судебной экспертизы, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка.

       При этом, в обжалуемом решении суд мотивировал приведённый вывод, дав судебную оценку представленному административным истцом отчету об определении рыночной стоимости земельного участка и экспертному заключению.

Кроме того, суд обоснованно принял во внимание экспертный вывод о несоответствии вышеуказанного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Суд апелляционной инстанции, оценив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный истцом, заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Артилком», представленное по результатам дополнительной экспертизы, исходит из следующего.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 299 от 20 мая 2015 г., предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 297 от 20 мая 2015 г. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»

Согласно пункту 10 ФСО № 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Пунктом 10 ФСО № 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО № 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

        Представленный административным истцом отчет об оценке не отвечает в полной мере приведенным требованиям, на что, с учетом выводов судебной экспертизы, мотивированно указано в обжалуемом решении суда первой инстанции.

        Оценивая экспертное заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Артилком», представленное по результатам дополнительной экспертизы, суд исходит из того, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод сравнения продаж, проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. Подобраны объекты–аналоги, сопоставимые по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Согласно требованиям подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7, удельный показатель рыночной стоимости земельного участка скорректирован с учетом показателя корректировки на торг, с учетом статистических данных о показателях такой корректировки, связанной с переводом цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки, с учетом того обстоятельства, что рынок недвижимости в районе расположения объекта оценки на дату оценки развит слабо.

Кроме того, экспертом обоснованно применена корректировка цен предложений продажи выбранных им объектов-аналогов на даты предложений.

Эксперт исходил из периода, истекшего с даты предложения о продаже объекта-аналога, до даты оценки объекта оценки, применив данные инфляции.

В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Выполненные в заключении расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном экспертом на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

определил:

решение Краснодарского краевого суда от 23 сентября 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

              Судья                                    С.В. Солдатова