Решение по делу № 2-2232/2020 от 25.12.2019

К делу №2-/2020

23RS0044-01-2018-001185-71

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 мая 2020 года     г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе:

Председательствующего судьи     Бровцевой И.И.,

секретаря судебного заседания Матвееве О.С.,

с участием помощника судьи                 Трофимовой Ю.С.

с участием помощника прокурора Прикубанского округа г. Краснодара Кравченко М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АКБ «ФОРА-БАНК» к Акперову Ю.Р. о выселении, встречному иску Акперова Ю.Р. к АКБ «ФОРА-БАНК», ООО «Строительная компания «Кубань» о признании соглашения об отступном недействительным и признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) обратилось в суд с исковыми требованиями к Акперову Ю.Р. о выселении.

В обоснование иска указано, что АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) является собственником квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>. Ответчик незаконно проживает в спорном жилом помещении. В адрес Акперова Ю.Р. истцом было направлено уведомление с требованием об освобождении квартиры, в ответ на которое ответчик предложил заключить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, либо договор аренды на срок 3 месяца с размером арендной платы в размере 25 000 руб. ежемесячно для получения ипотечного кредита в банке и осуществлении выкупа квартиры. Однако до настоящего времени ответчик не урегулировал вопрос законного проживания в квартире. На требование Банка, отказывается выселяться из квартиры, чем нарушает его законные права и интересы. Просят суд выселить Акперова Ю.Р. из жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес> без предоставления другого жилого помещения и взыскать судебные расходы.

В судебном заседании представитель АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) по доверенности Смолдырева С.З. заявленные исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик Акперов Ю.Р. в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал и заявил встречные исковые требования к АКБ «ФОРА-БАНК» (АО), ООО «Строительная компания «Кубань» с требованием о признании соглашения об отступном недействительным, признании права собственности на квартиру, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи на квартиры между ООО «Строительная компания «Кубань»» и Акперовым Ю.Р., по которому ООО «СК «Кубань» обязалось передать Акперову Ю.Р. квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, с рассрочкой платежа на <данные изъяты> с ежемесячной выплатой по <данные изъяты> руб. сроком до ДД.ММ.ГГГГ, стоимость квартиры по договору составила <данные изъяты> руб. Регистрация права собственности на квартиру осуществляется после полной выплаты цены квартиры продавцу. Акперову Ю.Р. по акту приема-передачи была передана спорная квартира, он заселился в нее, производил добросовестно исполнение своих обязанностей по договору - осуществлял ежемесячные платежи, платил коммунальные услуги, произвел ремонт в квартире на сумму <данные изъяты> руб., в связи с чем неотделимые улучшения в квартире составили более чем вполовину стоимости спорной квартиры. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СК «Кубань» и АКБ «ФОРА-БАНК» было заключено соглашение об отступном №, по которому Управлением Росреестра зарегистрировано право собственности АКБ «ФОРА-БАНК» на спорную квартиру, в связи с чем ему было предложено выбрать один из возможных вариантов: освободить квартиру, выкупить ее, заключить договор аренды. Акперов Ю.Р. считает, что его права нарушены договором об отступном, поскольку ООО «СК «Кубань» не уведомило его о совершенной сделке, заключив которую, продолжало получать от Акперова Ю.Р. денежные средства, квартира из фактического обладания Акперова Ю.Р. не выбывала.

Представитель АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) по доверенности Смолдырева С.З. встречный иск Акперова Ю.Р. не признала, поскольку право собственности на спорную квартиру, несмотря на наличие договора купли-продажи от ООО «СК «Кубань» к Акперову Ю.Р. не перешло, так как государственная регистрация квартиры не была произведена. При совершении сделки в отношении спорной квартиры Акперов Ю.Р. не проявил разумную осмотрительность и осторожность, мог получить соответствующие сведения о том, что приобретаемая квартира находится в залоге у АКБ «ФОРА-БАНК». Кроме того, факт обременения в договоре купли-продажи квартиры не отражен, подтверждение согласия залогодержателя на момент подписания договора на отчуждение спорной квартиры Акперову Ю.Р. не представлено. При отсутствии этих существенных данных в договоре он не считается заключенным.

Представитель ответчика ООО «Строительная компания «Кубань» в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, ходатайства об отложении слушания дела не заявлял. В соответствии с ч.4 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, выслушав мнение сторон, заключение прокурора, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строительная компания «Кубань» и АО «ФОРА-БАНК» в лице Филиала в г. Ростов-на-Дону был заключен договор № о кредитной линии на сумму <данные изъяты> рублей, сроком по ДД.ММ.ГГГГ.

В обеспечение надлежащего исполнения заемщиком обязательств по договору кредитной линии между заемщиком и Банком был заключен договор о залоге прав требований № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Банку было заложено право по договорам долевого участия на получение в собственность залогодателя квартир и нежилых помещений, расположенных по строительному адресу: <адрес>

По этому договору было заложено, в частности, право требования по договорам долевого участия на 49 квартир в жилом доме <адрес>, в том числе на квартиру №

Договор о залоге прав требования № от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, номер регистрации: № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на квартиру №, общей площадью <данные изъяты> кв. м по адресу: <адрес> было зарегистрировано за ООО «Строительная компания «Кубань» в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (запись о регистрации №) и получено свидетельство о государственной регистрации права серии № с обременением «Ипотека в силу закона» в пользу АКБ «ФОРА-БАНК» (АО).

ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение надлежащего исполнения заемщиком - ООО «Строительная компания «Кубань» обязательств по договору кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ между заемщиком и Банком был заключен договор ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ООО «Строительная компания «Кубань» Банку были заложены квартиры и нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, в том числе квартира №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. На основании данного договора в установленном законом порядке был зарегистрировано обременение в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ в пользу АКБ «ФОРА-БАНК» (АО).

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворёно путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя). В силу ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

Ввиду непогашения задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строительная компания «Кубань» и АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) было заключено соглашение № об отступном, по которому в счет погашения обязательств по кредитному договору ООО «Строительная компания «Кубань» передало Банку квартиры, в том числе и спорную квартиру №

Кроме того, установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строительная компания «Кубань» и Акперовым Ю.Р. заключен договор купли-продажи, по которому ООО «Строительная компания «Кубань» обязалось передать Акперову Ю.Р. квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, с рассрочкой платежа на <данные изъяты> с ежемесячной выплатой по <данные изъяты> рублей сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость квартиры по договору составила <данные изъяты> рублей. Стороны договора определили, что регистрация права собственности на квартиру осуществляется после полной выплаты цены квартиры продавцу. Указанный договор был подписан сторонами, регистрация в ЕГРН не производилась.

Отказывая Акперову Ю.Р. в удовлетворении встречного искового требования о признании соглашения об отступном недействительным и признании права собственности, суд исходит из следующего.

Если иное не предусмотрено законом или договором, залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (ст. 338), обязан: пользоваться и распоряжаться заложенным имуществом в соответствии с правилами ст. 346 настоящего Кодекса: не совершать действия, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости, и принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества; принимать меры, необходимые для защиты заложенного имущества от посягательств и требований со стороны третьих лиц (п. 1 ст. 343 ГК РФ).

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

На момент заключения с ООО «Строительная компания «Кубань» договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ спорное имущество уже находилось в залоге у АКБ «ФОРА-БАНК» (АО), о чем в ЕГРН были внесены соответствующие записи.

Таким образом, учитывая открытость информации, содержащейся в федеральном информационном ресурсе, истец по встречному иску до заключения договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГада имел реальную возможность обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, и получить исчерпывающую информацию относительно наличия (отсутствия) права собственности, ограничения или обременения права на приобретаемый им объект недвижимости, в том числе о нахождении спорного жилого помещения в залоге у АКБ «ФОРА-БАНК» (АО).

Неполучение Акперовым Ю.Р. информации в отношении спорного жилого помещения относится к риску последнего.

Указанная информация содержалась в свидетельстве о праве собственности на квартиру, выданном в ноябре 2014 года ООО «Строительная компания «Кубань», и была доступна истцу.

АКБ «ФОРА-БАНК» (АО) являлось добросовестным приобретателем предмета залога, так как на момент заключения соглашения об отступном не знало и не могло знать о том, что между ООО «Строительная компания «Кубань» и Акперовым Р.Ю. заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на спорную квартиру, так как данный договор в установленном законом порядке не прошел государственную регистрацию.

В соответствии с п. 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Право собственности Акперова Ю.Р. на квартиру на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке не зарегистрировано, и следовательно, не возникло у ответчика.

Кроме того, согласно условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, регистрация права собственности на квартиру за Акперовым Ю.Р. осуществляется после полной выплаты цены квартиры продавцу.

Между тем, доказательств исполнения Акперовым Ю.Р. сделки в части уплаты полной цены по договору купли-продажи квартиры в материалы дела не предоставлено.

Таким образом, оснований для признания права собственности на указанную квартиру за Акперовым Ю.Р. у суда не имеется.

В настоящее время, согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ собственником квартиры <адрес> является АКБ «ФОРА-БАНК».

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктами 1 и 2 ст. 288 Гражданского кодекса РФ установлено, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Поскольку у ответчика отсутствуют законные основания для проживания в спорной квартире, принадлежащей на праве собственности АКБ «ФОРА-БАНК», суд считает возможным удовлетворить заявленные требования о выселении ответчика без предоставления другого жилого помещения в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АКБ «ФОРА-БАНК» к Акперову Ю.Р, о выселении - удовлетворить.

Выселить Акперова Ю.Р. из жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения.

В удовлетворении встречного иска Акперова Ю.Р. к АКБ «ФОРА-БАНК», ООО «Строительная компания «Кубань» о признании соглашения об отступном недействительным и признании права собственности на квартиру - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца.

Судья: