Решение по делу № 3а-14/2020 от 11.11.2019

                                                                                                          дело 3а-14/2020

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

8 июля 2020 года                                                                  город Севастополь

Севастопольский городской суд в составе:

председательствующего судьи Кондрак Н.И.,

при секретаре Михайловой В.Г., помощнике судьи Благовидове А.В.,

с участием представителей:

административного истца Монько С.В.,

административного ответчика:

ГБУ города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» Коваленко Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Акционерного общества «Оздоровительно-санаторный комплекс «Альбатрос» к Правительству Севастополя, Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованные лица Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя об установлении кадастровой цены земельного участка равной рыночной,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ АО «ОСК «Альбатрос»» обратилось в Севастопольский городской суд с административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость земельных участков, расположенных в <адрес>:

- с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ -94 297 000 рублей;

- с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 11 655 000 рублей;

- с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 27 130 000 рублей;

- с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ –5 326 000 рублей.

В обоснование иска указывает, что является арендатором вышеназванных земельных участков.

Из содержания выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости №№, №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с кадастровыми номерами: № составляет 170952689,84 рублей, с № – 14879249,84 рублей, с № – 50123837,63 рублей, с № – 5526379,13 рублей.

При этом, согласно отчетов ООО «Центр оценки «Профиль», выполненных по заданию истца, рыночная стоимость земельных участков на указанную дату составляет:

- с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м - 94 297 000 рублей;

- с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м – 11 655 000 рублей;

- с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м – 27 130 000 рублей;

- с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м –5 326 000 рублей.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как арендатора и плательщика арендной платы.

Уточнив исковое заявление, просит установить кадастровую стоимость земельных участков, расположенных в <адрес>:

- с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 130 063 576 (сто тридцать миллионов шестьдесят три тысячи пятьсот семьдесят шесть) рублей;

- с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 12 082 616 (двенадцать миллионов восемьдесят две тысячи шестьсот шестнадцать) рублей;

- с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 33 433 471 (тридцать три миллиона четыреста тридцать три тысячи четыреста семьдесят один) рубль;

- с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м в размере рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 4 341 301 (четыре миллиона триста сорок одна тысяча триста один) рубль.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

В судебном заседании представитель административного истца на удовлетворении уточненного административного искового заявления настаивал.

Представитель административного ответчика ГБУ города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» против удовлетворения уточненного искового заявления не возражала и согласилась с заключением судебной оценочной экспертизы.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены заблаговременно и должным образом, о причинах неявки суд не уведомили.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке статьи 150 КАС РФ.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, заключение экспертизы, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных административных исковых требований в силу следующего.

Согласно частям 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как усматривается из материалов дела, административный истец на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Севастопольским городским Советом с последующими дополнительными соглашениями является арендатором вышеназванных земельных участков (т. 1 л.д. 28-45).

Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ и на момент рассмотрения дела являются актуальными. Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость – ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 1л.д. 105-108).

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя уведомил истца об изменении арендной платы в связи с установлением кадастровой стоимости (т. 1 л.д. 46).

Следовательно, результат определения кадастровой стоимости в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", затрагивают права административного истца как плательщика налога, в связи с чем могут быть оспорены в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требований истцом представлены отчеты об оценке, составленные оценщиками ООО «Центр оценки «Профиль» от ДД.ММ.ГГГГ, соответственно №, №, №, №,    согласно которых рыночная стоимость земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет, соответственно, с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м - 94 297 000 рублей; с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м – 11 655 000 рублей; с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м – 27 130 000 рублей; с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м –5 326 000 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости судом назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости выше указанного земельного участка и для проверки отчета об оценке на предмет его соответствия требованиям Федерального закона от 29.06.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, проведение которой было поручено эксперту экспертам Общества с ограниченной ответственностью «РУСКонсалт». Согласно заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, представленные истцом отчеты об оценке не соответствует требованиям Федерального закона от 29.06.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, и рыночная стоимость земельных участков определена, соответственно, с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м 130 063 576 рублей; с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м 12 082 616 рублей; с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м 33 433 471 рубль; с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м 4 341 301 рубль (т. 5 л.д. 42-163). С данным заключением представители ГБУ города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» согласились.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что оно является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого участка.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно положений статьи 41 Закона в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

При проведении экспертизы был применен метод сравнения продаж, невозможность применения иных методов обоснована в заключении.

Суд отмечает, что подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода.

Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с ФСО.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Надлежит отметить, что целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом положений статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что указанная в заключении экспертизы итоговая величина рыночной стоимости земельных участков является достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

При этом надлежит отметить, что само по себе наличие иного результата оценки или мнения специалиста не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлениях от 05.07.2016 года N 15-П, от 11.07.2017 года N 20-П, Определении от 03.07.2014 года N 1555-О).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

В силу пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Согласно положений пункта 28 вышеназванного Постановления Пленума ВС РФ 28 установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельных участков, расположенных в <адрес>:

- с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 130 063 576 (сто тридцать миллионов шестьдесят три тысячи пятьсот семьдесят шесть) рублей;

- с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 12 082 616 (двенадцать миллионов восемьдесят две тысячи шестьсот шестнадцать) рублей;

- с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 33 433 471 (тридцать три миллиона четыреста тридцать три тысячи четыреста семьдесят один) рубль;

- с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 4 341 301 (четыре миллиона триста сорок одна тысяча триста один) рубль.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 08 ноября 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Севастопольский городской суд.

Решение в окончательной форме принято 17 июля 2020г.

Судья Севастопольского

        городского суда        Н.И. Кондрак