Решение по делу № 33-5826/2019 от 24.06.2019

Судья Демидова Г.Г. По делу № 33-5826/2019

Судья-докладчик Астафьева О.Ю.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

5 августа 2019 года г. Иркутск

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Астафьевой О.Ю.,

судей Орловой Л.В., Ринчинова Б.А.,

при секретаре Даудовой Л.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» к Фельдману Илье Шлемовичу о взыскании арендной платы, процентов, судебных расходов,

по встречному иску Фельдмана Ильи Шлемовича к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» о признании расторгнутым договора аренды нежилого помещения,

по апелляционной жалобе и дополнениям к ней общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Агентство недвижимости «Регион-Развитие»

на решение Усольского городского суда Иркутской области от 16 апреля 2019 года,

установила:

в обоснование исковых требований ООО АН «Регион-Развитие» указало, что является собственником двух нежилых помещений с кадастровыми номерами (номер изъят), расположенных по адресу: (адрес изъят)А.

Данные нежилые помещения являются предметом договора (номер изъят) аренды нежилого помещения от (дата изъята), заключенного с Фельдманом И.Ш. на срок до (дата изъята).

При заключении договора аренды помещение являлось муниципальной собственностью. С 2013 года собственником данного нежилого помещения было ООО «Север», (дата изъята) - ФИО1, с (дата изъята) - ФИО2, а с (дата изъята) - ООО АН «Регион-Развитие».

На основании п. 3.2, п. 3.3 договора аренды нежилого помещения от (дата изъята) (номер изъят) арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до 5-го числа текущего месяца. В период срока действия настоящего договора размер арендной платы рассчитывается на основании базовой ставки арендной платы на муниципальное недвижимое имущество и может быть изменен по требованию арендодателя только в случае ее увеличения в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

В рамках исполнительного производства (номер изъят)-ИП от (дата изъята) должником по которому ООО «АН «Регион-Развитие» стало с (дата изъята) в порядке правопреемства требование взыскателя (дата изъята) было исполнено и (дата изъята) данное исполнительное производство окончено.

В этой связи с (дата изъята) у должника Фельдмана И.Ш., как арендатора, возникла прямая обязанность по уплате арендной платы собственнику - истцу - в силу действующего договора аренды нежилого помещения (номер изъят) от (дата изъята), оплаты арендной платы за период с (дата изъята) до (дата изъята) от ответчика не поступало.

На основании ответа мэра г. Усолье-Сибирское Иркутской области от (дата изъята) арендная плата за кафе за 2018 год в месяц составляет 89 436,25 рублей, на 2019 год - 89 947,97 рублей.

Таким образом, в нарушение условий договора аренды нежилого помещения от (дата изъята) за период с (дата изъята) до (дата изъята) за арендатором возникла задолженность по арендной плате в размере 515 591,76 рублей.

ООО АН «Регион-Развитие» просило суд с учетом уточнений исковых требований взыскать с Фельдмана И.Ш. арендную плату за период с (дата изъята) до (дата изъята) в размере 515 591,76 рублей, проценты по п. 4.2.1 договора аренды за период с (дата изъята) по (дата изъята) в размере 226 493,21 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей.

Не согласившись с исковыми требованиями, Фельдман И.Ш. обратился со встречным иском, в обоснование указал, что (дата изъята) заключил с КУМИ администрации г. Усолье-Сибирское договор аренды нежилого помещения (номер изъят), по условиям которого ему в аренду сроком до (дата изъята) передано нежилое помещение на 1 этаже в 4-х этажном жилом доме - (данные изъяты)», расположенное по адресу: (адрес изъят), Комсомольский проспект, 79А.

Впоследствии указанное нежилое помещение было продано с аукциона и (дата изъята) перешло в частную собственность, несколько раз перепродавалось.

Собственник ФИО2 разделила нежилое помещение на два помещения с кадастровыми номерами: (номер изъят) и (дата изъята) передала их ООО «Агентство недвижимости «Регион-Развитие».

Фельдман И.Ш. продолжал пользоваться нежилым помещением по договору аренды (номер изъят) от (дата изъята) до сентября 2016 года, даже не зная о смене собственников, так как никто из них не ставил его в известность о переходе права собственности, не пытался заключить с ним дополнительное соглашение, урегулировать имеющиеся разногласия или согласовать проведение капитального ремонта. Зато многие из них пытались досрочно расторгнуть с ним договор аренды и взыскать с него арендную плату в каких-то им самим известных размерах.

В начале сентября 2016 года он обнаружил, что арендуемое им нежилое помещение (данные изъяты)» вскрыто, на нем сменены замки и висит объявление о том, что оно охраняется собственником. Обратившись в УФРС, узнал, что запись об обременении помещения договором аренды была погашена по заявлению собственника. С этого момента и до (дата изъята) он не имел доступа в спорное помещение.

После передачи ООО «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» в рамках исполнительного производства ему ключей от помещения, он обнаружил, что за два года пока он не имел в него доступа, помещение в результате бездействия истца, либо его право предшественника ФИО2, стало непригодным для использования по назначению. В связи с чем, (дата изъята) им ценным письмом в адрес истца было направлено соглашение о досрочном расторжении договора аренды и акт приема-передачи. Согласно данным с сайта ФГУП «Почта России» письмо получено (дата изъята). До настоящего времени его экземпляр соглашения и акта, подписанный арендодателем, ему не возвращен.

Считает, что ответчик намеренно уклоняется от подписания соглашения о расторжении договора аренды, в нарушение требований ст. 10 ГК РФ злоупотребляя правом, в целях начисления ему арендной платы за помещение, которое он не может использовать.

Фельдман И.Ш. просил суд признать расторгнутым договор аренды нежилого помещения (номер изъят) от (дата изъята) в отношении нежилым помещений с кадастровыми номерами (данные изъяты), расположенных по адресу: (адрес изъят)А с (дата изъята).

Решением Усольского городского суда Иркутской области от 16 апреля 2019 года в удовлетворении иска ООО «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» отказано.

Встречные исковые требования Фельдмана И.Ш. удовлетворены.

Суд признал расторгнутым договор аренды нежилого помещения (номер изъят) от (дата изъята) в отношении нежилым помещений с кадастровыми номерами 38:31:000038:5694, 38:31:000038:5695, расположенных по адресу: (адрес изъят) с (дата изъята).

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель ООО «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» по доверенности Лаврова А.В. просит решение суда отменить как незаконное.

В обоснование доводов жалобы указывает, что при разрешении спора судом неправильно установлены имеющие значение для дела обстоятельства, неправильно применены нормы права, выводы суда не основаны на надлежащих доказательствах. Положенное в основу судебного акта экспертное заключение подписано не уполномоченным лицом, а в назначении судебной строительно-технической экспертизы необоснованно отказано. Также неправильным является вывод суда о намеренном уклонении агентства от подписания с Фельдманом И.Ш. соглашения о расторжении договора. В дополнительных пояснениях представитель Наумов Э.И. указывает на широкий резонанс данного дела, заинтересованность судей в исходе дела при разрешении споров с Фельдманом И.Ш.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Фельдмана И.Ш. по доверенности Мацкевичус А.с.В. просит решение суда оставить без изменения.

Заслушав доклад судьи Астафьевой О.Ю., объяснения представителя ООО «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» Наумова Э.И., поддержавшего доводы жалобы и дополнений к ней, объяснения Фельдмана И.Ш. и его представителя Мацкевичуса А.с.В., согласны с решением суда, проверив законность и обоснованность принятого судебного акта, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрены основания для отмены решения суда.

Такими основаниями в данном деле являются: неправильное применение норм материального и процессуального права; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенным в решении суда, обстоятельствам дела; неправильное истолкование закона (п. 3 и п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).

Удовлетворяя встречные исковые требования Фельдмана И.Ш., суд первой инстанции пришел к выводу, что ООО «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» намеренно злоупотребляет правом, уклоняется от подписания с Фельдманом И.Ш. соглашения о расторжении договора аренды, в связи с чем, руководствуясь условиями договора аренды и ст. 450.1 ГК РФ суд признал расторгнутым договор аренды помещений (номер изъят) от (дата изъята) в отношении нежилым помещений с кадастровыми номерами 38:31:000038:5694, 38:31:000038:5695, расположенных по адресу: (адрес изъят)А с (дата изъята).

Также суд пришел к выводу, что нет правовых оснований для взыскания арендной платы, так как Фельдман И.Ш. не оплачивал арендную плату по независящим от него обстоятельствам, поскольку у него отсутствовала возможность пользоваться спорным помещением.

С указанными выводами суда первой инстанции нельзя согласиться по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Усолье-Сибирское (арендодатель) и Фельдман И.Ш. (дата изъята) был заключен договор аренды нежилого помещения (номер изъят)

По условиям договора аренды Фельдман И.Ш. принял в аренду помещение, расположенное (данные изъяты) Арендодатель сдает в аренду вышеуказанную площадь для использования под кафе (п. 1.1, 1.2). Срок аренды помещения с (дата изъята) года (п. 1.3). Сдача части арендуемого помещения в субаренду производится с письменного согласия арендодателя (п. 1.7). Арендодатель не позднее, чем за 30 дней, обязуется уведомить арендатора о предстоящем пересмотре размера арендной платы (п. 2.1.3). Арендатор обязуется заключить договоры с юридическими лицами, оказывающими услуги, связанные с текущей эксплуатацией; использовать помещение по прямому назначению, указанному в п. 1.2 договора (п.2.2.1). Разделом 3 договора предусмотрен порядок начисления арендной платы, ее расчета и оплаты. Размер арендной платы определен сторонами в соответствии с расчетом в договоре, равен 116148 руб. в год, кроме того 20 907 руб. НДС. Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до 5-го числа текущего месяца. Стороны оговорили, что в период срока действия настоящего договора размер арендной платы рассчитывается исключительно на основании базовой ставки арендной платы на муниципальное недвижимое имущество и может быть изменен по требованию арендодателя в случае ее увеличения в порядке установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п.3.1- 3.3).

П. 4.2.1 договора стороны оговорили начисление пени в размере 0,5% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки, в случае невнесения платежей в сроки, установленные настоящим договором.

Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые изменения и дополнения рассматриваются сторонами в 10-дневный срок и оформляются дополнительным соглашением. Договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению: в случае просрочки оплаты за пользование помещением более одного месяца; в случае не заключения договора на аренду земли и договоров на коммунальные услуги; при использовании помещения в целом или его части не в соответствии с договором; если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения. Договор также может быть расторгнут по требованию арендатора в случаях, если помещение ввиду обстоятельств, за которые арендатор не отвечает окажется в состоянии непригодном для пользования.

Кроме того, на арендатора возложена обязанность проведения текущего и капитального ремонта помещения за свой счет.

В случае смены собственника помещения, условия настоящего договора обязательны для нового собственника, который несет обязательства арендодателя в полном объеме, включая условия, предусмотренные п. 3.3.

Согласно акту приема-передачи помещения Фельдман И.Ш. принял в аренду имущество по договору (дата изъята).

Дополнительными соглашениями между КУМИ г. Усолье – Сибирское и Фельдманом И.Ш. от (дата изъята), от (дата изъята) в условия договора аренды вносились изменения в части права использования арендатора на земельный участок под арендуемым кафе на срок до (дата изъята) и размера арендной платы за земельный участок и нежилое помещение. При этом, стороны оговорили, что размер арендной платы за землю исчисляется с (дата изъята), пересматривается ежегодно в соответствии с законодательством РФ, законодательством субъекта РФ и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшения арендной платы или освобождения от нее).

Истец является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами (адрес изъят), расположенных по адресу: (адрес изъят)А с (дата изъята).

Решением Арбитражного суда (адрес изъят) от (дата изъята) ООО «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» отказано в удовлетворении исковых требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес изъят) о признании незаконными действий по внесению записи об обременении правом аренды ИП Фельдмана И.Ш. нежилых помещений, принадлежащих истцу.

(дата изъята) судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление об окончании исполнительного производства по решению суда по иску Фельдмана И.Ш. об обязании ООО «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» не чинить препятствия в пользовании спорным нежилым помещением, взыскателем по которому являлся Фельдман И.Ш.

(дата изъята) судебным приставом-исполнителем составлен акт о вселении в нежилые помещения кафе «Теремок», взыскателю Фельдман И.Ш. переданы ключи, обеспечен беспрепятственный вход в помещение.

В соответствии с обращением истца в МО «(адрес изъят)» для расчета арендной платы за период с (дата изъята) по (дата изъята) в соответствии с методикой расчета платежей за пользование муниципальным имуществом, утвержденной Думой МО (адрес изъят), был представлен расчет арендной платы за нежилое помещение и земельный участок.

Размер арендной платы в месяц за помещение и земельный участок составляет на 2018 года 87 958,59 руб. и 1477,67 руб. соответственно, всего в месяц полностью арендная плата составила 89 436,25 руб.; на 2019 год: 88 466,04 руб. и 1 481,93 руб., или 89 947,97 руб. в месяц.

Делая вывод о непригодности помещения, суд принял во внимание заключение ООО «Техсервис» от (дата изъята), в соответствии с которым установлено, что кафе расположено в многоквартирном доме, размещение его не допускается согласно п. 4.6 СНиП 60.13.330.2012. При детальном обследовании технического состояния строительных конструкций установлено, что в большинстве помещений на поверхности потолков и кирпичных стен и перегородок наблюдается отслоение штукатурного слоя, следы замачивания и набухания конструкций. Данные дефекты возникли из-за протечек, вызванных авариями в санитарно-технических системах жилого дома, попаданием пара их подвального помещения, а также неблагоприятного воздействия низких температур из-за не обеспечения нормального теплового режима в помещениях; деревянные оконные заполнения имеют множественные поражения гнилью, отслоение краски, как на переплетах, так и на рамках; полы (бетонные, мозаичные, плиточные) имеют частичные разрушения, выбоины, многочисленные трещины. В связи с чем эксперт пришел к выводу, что состояние нежилого помещения неудовлетворительное, не пригодное для его использования как объект общественного питания.

Согласно акту осмотра нежилого помещения от (дата изъята) комиссией в составе предыдущего собственника помещений ФИО2 помещение было захламлено мусором, необходим капитальный ремонт.

В соответствии с выводом эксперта ООО «Департамент Экспертизы и Оценки» внесудебной экспертизы по заказу ООО «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» техническое состояние помещения ограниченно работоспособное - категория технического состоянии, при котором имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения конструкций возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации. В помещении отсутствуют признаки текущего и капитального ремонта помещения.

(дата изъята) Фельдман И.Ш. направил в адрес истца предложение о расторжении договора аренды, приложив соглашение о досрочном расторжении договора аренды, акт приема-передачи нежилых помещений с просьбой возвратить один экземпляр подписанных документов. Данное письмо было направлено (дата изъята), что подтверждается описью вложения, квитанцией об отправке Почты России и получено истцом (дата изъята), что подтверждено отчетом об отслеживании почтового отправления.

Несмотря на неполучение ответа от ООО «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» о расторжении договора аренды, арендатор не обращался в суд в установленном договором и ст. 452 ГК РФ порядке с требованием о расторжении договора, обратившись со встречным исковым заявлением лишь после предъявления к нему требований о взыскании задолженности по арендной плате.

При этом, решением Усольского городского суда Иркутской области от 13 августа 2018 года ООО «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» было отказано в расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании арендной платы по состоянию на 25.04.2018. Истец обращался за расторжением договора, в связи с просрочкой оплаты за пользованием помещения, в соответствии с п. 5.2 договора аренды. Суд пришел к выводу, что оснований для расторжения договора аренды не имеется, поскольку на день рассмотрения спора ответчик не пользовался арендованным имуществом, на основании чего и не оплачивал арендную плату.

(дата изъята) ООО «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» направляло претензионное письмо о необходимости оплаты задолженности по арендной плате в соответствии с методикой расчета, утвержденной решением Думы муниципального образования города Усолье-Сибирское от (дата изъята) (номер изъят).

В ответ на претензию Фельдман И.Ш. указал на прекращение статуса индивидуального предпринимателя, выразил несогласие с применение значения коэффициента доходности использования объекта (3), используемого в расчете.

(дата изъята) в адрес Фельдмана И.Ш. ООО «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» направило уведомление об увеличении арендной платы, с указанием нового размера арендной платы в месяц и приложением расчета платы, представленным мэром МО город Усолье Сибирское в соответствии с методикой расчета платежей за пользование муниципальным имуществом, утвержденным решением Думы муниципального образования города Усолье-Сибирское от (дата изъята) (номер изъят). Направленное уведомление возвратилось (дата изъята) с отметкой «истек срок хранения».

Также предыдущим собственником помещений ФИО3 Фельдману И.Ш. было вручено уведомление об увеличении размера арендной платы по договору в соответствии с п. 3.3 договора аренды. На указанном уведомлении имеется отметка о получении уведомления (дата изъята) Фельдманом И.Ш. и его несогласии с расчетом, с указанием, что все вопросы о повышении арендной платы просит обосновать в соответствии с решениями администрации г. Усолье-Сибирское.

При расчете арендной платы учитываются целевое использование объекта. При этом, спорным моментом по расчету арендной платы является применение коэффициента целевого использования объекта.

Администрация г. Усолье-Сибирское и соответственно ООО «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» при расчете задолженности по арендной плате берут коэффициенты, установленные решением Городской Думы от 27.06.2013 № 54/6 об утверждении методики расчета платежей за пользование муниципальным имуществом, Фельдман И.Ш. же полагает, что подлежит применению коэффициент, установленный решением Городской Думы от 25.10.2007. При этом, Фельдман И.Ш. полагает, что необходимо применить коэффициент, установленный для целевого назначения объекта - общественное питание (без реализации алкогольных напитков), бары и кафе в театрах.

Судебная коллегия не может согласиться с обоснованностью данного довода, поскольку как видно из п. 1.2 договора аренды целевым использованием помещения было - под кафе. Сведений о целевом использовании помещения общественное питание (без реализации алкогольных напитков), бары и кафе в театрах, как просит применить Фельдман И.Ш., буквальное толкования договора не содержит, более того, в договоре указано под кафе. Следовательно, ООО «Агентство недвижимости «Регион-Развитие», и администрация г. Усолье-Сибирское (представившая расчет арендной платы) обоснованно применяют коэффициент целевого использования объекта - 3, установленный решением Думы города Усолье-Сибирское, как в 2007 году, так и в 2013 году, для кафе и бары.

Доводы ответчика об обязательном заключении дополнительных соглашений основаны на неверном истолковании условий договора аренды (п. 3.3), не учитывают действия самого ответчика, который указал после смены собственника муниципального образования на частное лицо о необходимости исчисления размера арендной платы в соответствии с решениями администрации г. Усолье-Сибирское, что и было применено истцом в настоящем деле.

Таким образом, истец с учетом п. 3.3 договора аренды, представленного расчета арендной платы администрацией г. Усолье-Сибирское, представил правильный расчет задолженности арендной платы. При этом, расчет задолженности и требования о взыскании арендной платы заявлены с 11.09.2018, когда у Фельдмана И.Ш. уже имелись ключи от объекта, и до 11.02.2019.

Судебная коллегия не может согласиться с правильностью выводов суда о намеренном уклонении ООО «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» от подписания соглашения о расторжении договора аренды и признании расторгнутым договора аренды с 30.10.2018, как указал суд первой инстанции.

Согласно п. 5.3 договора аренды № 617 от 11.11.2005 года договор может быть расторгнут по требованию арендатора, если помещение ввиду обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования. Фельдман И.Ш. представил суду заключение, из которого усматривается, что использовать помещение с предоставленным целевым использованием ответчик не может. Доказательств, свидетельствующих, что непригодное состояние, в котором оказалось помещение, оказалось по вине арендатора, в материалах настоящего дела не имеется.

Как видно из материалов дела Фельдман И.Ш. ранее в судебном порядке заявлял о нарушении своего права арендатора, требовал устранить препятствия в пользовании, получил ключи от объекта и с 11.02.2018 имел беспрепятственный доступ к помещению по условиям договора аренды; ранее требования о расторжении договора аренды, заявленные ООО «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» не признавал, что свидетельствует безусловном о выполнении со стороны Фельдмана И.Ш. условий аренды в части принятия помещения, а, следовательно, у него имеются производные от прав обязательства по договору аренды в части оплаты арендной платы.

Поскольку истец просил взыскать арендную плату до 11.02.2019, судебная коллегия не вправе увеличить данный период, полагает законным и обоснованным взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 11.09.2018 по 11.02.2019 в размере 515 591,76 руб., и в соответствии с п. 4.2.1 договора аренды взыскать проценты в размере 226 493, 21 руб.

Расчет, представленный истцом, соответствует установленному расчету, утвержденному администрацией г. Усолье-Сибирское, и соответствует целевому назначению участка, базовой ставке арендной платы, коэффициенту зонирования, коэффициенту целевого использования объекта, установленных утвержденной методикой расчета платежей за пользование муниципальным имуществом, утвержденной решением Думы муниципального образования города Усолье-Сибирское от 27.06.2013 (с учетом изменений от 30.08.2018 № 75/7).

Таким образом, из материалов дела видно, что основания для расторжения договора аренды имелись, как у истца (в связи с просрочкой оплаты за пользование арендованным помещением более одного месяца), так и у ответчика по условиям договора аренды в связи с тем, что помещение оказалось в состоянии, непригодном для целевого использования.

ИП Фельдман И.Ш., направив ООО «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» соглашение о расторжении договора, с учетом условий договора аренды, истечения 10-дневного срока рассмотрения соглашения, предъявил требования о расторжении договора в суд 11 марта 2019 года.

В соответствии с п. 5.1 изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Иных условий, предусматривающих прекращение договора аренды и его расторжение по истечении 10-дневного срока, установленного для рассмотрения соглашения стороной, договор аренды не содержит. В договоре указано, что в остальном стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п.3).

Судебная коллегия считает, что требования Фельдмана И.Ш. подлежат удовлетворению в части признания расторгнутым договора не с 30.10.2018, как указал суд, а в соответствии с п. 3 ст. 453 ГК РФ с момента вступления в законную силу настоящего апелляционного определения; оснований для признания расторгнутым договора аренды нежилого помещения с 30.10.2018 не имеется.

Доводы суда первой инстанции о злоупотреблении правом со стороны ООО «Агентство недвижимости «Регион-Развитие», судебная коллегия находит несостоятельными, основанными на неверном истолковании условий договора аренды, положений ст. 453 ГК РФ, установленным обстоятельствам дела.

Применение положений ст. 450.1 ГК РФ судом первой инстанции, судебная коллегия находит неправильным, не учитывающим условия договора аренды, не предусматривающего одностороннего отказа от исполнения договора и прекращение договора с момента получения такого уведомления об одностороннем отказе.

Суду не было представлено доказательств и нарушения требований ст. 10 ГК РФ злоупотребления правом, со стороны арендодателя. Притом, следует учитывать, что, несмотря на направление соглашения о расторжении договора Фельдманом И.Ш., сведений о передаче объекта арендодателю, ключей от объекта, Фельдман И.Ш. суду также не представил.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что договор аренды следует признать расторгнутым с момента вступления в законную силу настоящего апелляционного определения.

На основании вышеизложенного, руководствуясь п. 2 ст. 328, п. 3,4 ч. 1 ст. 330, ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит решение Усольского городского суда Иркутской области от 16 апреля 2019 года подлежащим отмене полностью, с принятием по делу нового решения суда о взыскании с Фельдмана И.Ш. в пользу общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» арендной платы в размере 515 591,76 руб., процентов в размере 226 493, 21 руб., расходов по уплате государственной пошлины 2 000 руб.; удовлетворении частично требований Фельдмана И.Ш. - признании расторгнутым договора аренды нежилого помещения (номер изъят) от (дата изъята) в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами: (номер изъят), расположенных по адресу: (адрес изъят) с момента вступления в законную силу настоящего апелляционного определения; отказе в удовлетворении требований Фельдмана И.Ш. о признании расторгнутым договора аренды нежилого помещения (номер изъят) от (дата изъята) с (дата изъята).

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда

определила:

отменить решение Усольского городского суда Иркутской области от 16 апреля 2019 года полностью.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» к Фельдману Илье Шлемовичу о взыскании арендной платы, процентов, судебных расходов удовлетворить.

Взыскать с Фельдмана Ильи Шлемовича в пользу общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» за период с 11.09.2018 по 11.02.2019 арендную плату в размере 515 591,76 руб., проценты в размере 226 493, 21 руб., расходы по уплате государственной пошлины 2 000 руб.

Встречные исковые требования Фельдмана И.Ш. к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» о признании расторгнутым договора аренды нежилого помещения удовлетворить частично.

Признать расторгнутым договор аренды нежилого помещения (номер изъят) от (дата изъята) в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами: (номер изъят), расположенных по адресу: (адрес изъят) с момента вступления в законную силу настоящего апелляционного определения.

В удовлетворении встречных исковых требований Фельдмана И.Ш. к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Агентство недвижимости «Регион-Развитие» о признании расторгнутым договора аренды нежилого помещения с 30 октября 2018 года отказать.

Судья-председательствующий                  О.Ю. Астафьева

Судьи Л.В. Орлова

                                         Б.А. Ринчинов