Решение по делу № 33-1253/2020 от 14.01.2020

Судья: Семенихина О.Г.	Дело № 2-4506/2019
Докладчик: Белик Н.В.	Дело № 33-1253/2020

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего               Белик Н.В.,

судей                                Власкиной Е.С., Плужникова Н.П.

при секретаре              Павловой А.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске                         11 февраля 2020 г. гражданское дело по апелляционной жалобе Козлова В. В. на решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 20 ноября 2019 года, которым постановлено:

Исковые требования Козлова В.В. удовлетворить частично.

Взыскать в равных долях с Латоненко А. А., Латоненко Т. Г., Красовской А. А. в пользу Козлова В. В. суммы аванса, оплаченного по предварительному договору от 01.07.2019 купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, в размере    40 000 руб., проценты за пользование суммой аванса за период со 02.08.2019 по 20.11.2019 в сумме 848,77 руб., расходы по оплате услуг представителя в сумме 9 000 руб., всего взыскать 49 848,77 руб. по 16 616,26 коп. с каждого из ответчиков.

Проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению по день возврата долга.

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Взыскать с Латоненко А. А., Латоненко Т. Г., Красовской А. А. в пользу Козлова В. В. расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1425,46 руб.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Белик Н.В., объяснения представителя ООО «Центральное агентство недвижимости-2»- Глущенко А.С., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Козлов В.В. обратился в суд с иском к ООО «Центральное агентство недвижимости-2», Латоненко А.А., Латоненко Т.Г., Красовской А.А. о признании незаключенными договора об оказании услуг (показ объекта недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ, приложений № и № от 01.07.2019, дополнительного соглашения № от 01.07.2019; о признании отсутствующей задолженности Козлова В.В. по указанным актам; взыскании с ООО «Центральное агентство недвижимости-2» в пользу истца неосновательного обогащения в размере 10 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.07.2019 по 03.09.2019 в размере 133,17 руб. с начислением с 04.09.2019 на сумму основного долга по день фактической уплаты 7,25% процентов годовых; судебных расходов на юридическую консультацию в размере 1 000 руб., оплату услуг представителя в размере 30 000 руб., оплату государственной пошлины в размере 700 руб.; о признании незаключенным предварительного договора от 01.07.2019 и взыскании с Латоненко А.А., Латоненко Т.Г., Красовской А.А. в пользу истца суммы неосновательного обогащения в размере 40 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.07.2019 по03.09.2019 в размере 531,09 руб. с начислением с 04.09.2019 на сумму долга по день фактической уплаты 7,25% годовых; взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб., оплату государственной пошлины в размере 1 900 руб.

В обоснование исковых требований указано, что истец обратился в ООО «Центральное агентство недвижимости-2»для покупки квартиры.

01.07.2019 был подписан договор об оказании услуг (показ объекта недвижимости), в соответствии с которым агентство обязалось предоставить информацию о банке данных объектов, недвижимости, имеющихся в продаже на рынке недвижимости г. Новосибирск, организовать показ объекта, выбранного клиентом.

При подписании договора стоимость данных услуг ООО «Центральное агентство недвижимости-2» до истца не доводилась; было указано, что стоимость услуг будет определяться в порядке, предусмотренном п.3.1, договора.

ООО «Центральное агентство недвижимости-2» Козлову В.В. был предложен вариант продаваемой квартиры по адресу: <адрес>, стоимостью 3 450 000 руб.

Риэлтор убедил истца подписать приложение № и дополнительное соглашение № к договору от 01.07.2019, в которых указано, что он получил от агентства информацию о банке данных объектов недвижимости, имеющихся в продаже на рынке недвижимости г. Новосибирска, произвел осмотр объектов недвижимости по адресу: <адрес>. Фактически осмотр квартиры был произведен позднее и никакой информации об иных объектах недвижимости истцу не предоставлялось.

Стоимость услуг агентства указана в размере 63 500 руб., из которых истцом 01.07.2019 было оплачено 10 000 руб.

В дальнейшем истцом с продавцами квартиры по адресу: <адрес>, Латоненко А.А., Латоненко Т.Г., Красовской А.А. был заключен предварительный договор купли-продажи, передан аванс в размере 30 000 руб., оставшуюся стоимость квартиры истец должен был оплатить в день заключения договора купли - продажи квартиры.

Поскольку в квартире имелась неузаконенная перепланировка, продавцы обязались перед заключением договора купли-продажи ее узаконить.

Договор купли-продажи квартиры в указанный в предварительном договоре срок до 01.08.2019 заключен не был по вине продавцов, поскольку они не узаконили перепланировку (не изготовили новую техническую документацию, не зарегистрировали право собственности на перепланированный объект), не выполнили действий, предусмотренных п. 11 предварительного договора, а именно, не предоставили выписку из домовой книги без зарегистрированных в квартире лиц, выписку из лицевого счета; справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, капитальному ремонту, вывозу ТБО; выписку из ЕГРН, архивную справку ГЖА, в срок не позднее 31.07.2019. Продавцы квартиры не извещали истца о своем намерении заключить основной договор и продлении срока его заключения, что согласно п.6 ст.429 ГК РФ является основанием для прекращения обязательств по предварительному договору.

Полагает, что в связи с перепланировкой квартиры, она не могла являться предметом договора купли-продажи, в связи с чем, предварительный договор является, незаключенным, а сумма аванса подлежит возврату истцу с процентами по ст.395 ГК РФ как неосновательное обогащение ответчиков, его получивших.

В претензии от 19.08.2019 ООО «Центральное агентство недвижимости-2» потребовало от истца оплатить задолженность по договору об оказании услуг (показ объекта недвижимости) от 01.07.2019 в размере 53 500 руб. с учетом оплаченных ранее 10 000 руб., указывая на исполнение агентством своих обязательств по договору.

Истец полагает, что обязательство по оплате услуг ООО «Центральное агентство недвижимости-2» у него отсутствует в связи с незаключенностью договора об оказании услуг (показ объектов недвижимости) от 01.07.2019, дополнительного соглашения № от 01.07.2019, и отсутствуют обязательства по предварительному договору перед Латоненко А.А., Латоненко Т.Г., Красовской А.А.

Договор об оказании услуг (показ объекта недвижимости) от 01.07.2019 считает незаключенным в связи с тем, что в нем отсутствуют существенные условия договора: указание на конкретные услуги и информацию о банке данных объектов недвижимости, имеющихся в продаже на рынке недвижимости г. Новосибирска, которые подлежат предоставлению истцу; отсутствуют сведения о характеристиках и стоимости квартир; цена договора и принцип ее образования. Цена договора должна быть определена в момент заключения договора, а не путем подписания дополнительного соглашения к нему. В связи с этим полагает, что у него отсутствует обязательство по оплате услуг агентства, а переданная ООО «Центральное агентство недвижимости-2» сумма аванса в размере 10 000 руб. является неосновательным обогащением ответчика и подлежит возврату с процентами по ст.395 ГК РФ.

В связи с предъявлением иска истец понес судебные расходы, которые просит возместить за счет ответчиков.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился Козлов В.В., в апелляционной жалобе изложена просьба об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что предварительный договор от 01.07.2019 является незаключенным и ничтожным, поскольку перепланировка фактически изменяет качественные характеристики квартиры и подтверждает несогласованность предмета предварительного договора, кроме того, сделка с недвижимостью подлежала нотариальному удостоверению.

Считает, что в договоре об оказании услуг (показ объекта недвижимости) от 01.07.2019 не согласованы существенные условия договора – предмет и цена.

Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что 01.07.2019 между Козловым В.В. и ООО «Центральное    агентство недвижимости-2»    был заключен договор об оказании услуг (показ объекта недвижимости), в соответствии с которым агентство обязалось предоставить истцу информацию о банке данных объектов недвижимости, имеющихся в продаже на рынке недвижимости в г. Новосибирске, организовать показ объекта недвижимости, выбранного клиентом (п.2). Проверка наличия комплекта документов, необходимого для заключения сделки купли-продажи и государственной регистрации права собственности, а также оценка сделкоспособности продавца, не входили в обязательства агентства по договору (п.6.4).

Исходя    из    содержания    договора,    его предметом являлась информационная услуга агентства о квартирах, предлагаемых к продаже в г. Новосибирске.

В соответствии с п.3.2, договора обязанность Козлова В.В. по оплате услуг агентства наступает с     момента возникновения письменных обязательств между ним и продавцами объекта недвижимости, информация о продаже которого была предоставлена агентством.

Истцом не оспаривалось, что ООО «Центральное агентство недвижимости-2» предоставило ему информацию о продаже Латоненко А.А., Латоненко Т.Г., Красовской А.А. квартиры по адресу: <адрес>, организовало ее показ Козлову В.В.

01.07.2019 между Козловым В.В. как покупателем и Латоненко А.А., Латоненко Т.Г., Красовской А.А. был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>.

Таким образом, указанная в договоре от 01.07.2019 об оказании услуг (показ объекта недвижимости) услуга Козлову В.В. ответчиком ООО «Центральное агентство недвижимости-2» была оказана, а именно, предоставлена информация о продаваемой Латоненко А.А., Латоненко Т.Г., Красовской А.А. квартире, организован ее показ, и в отношении этой квартиры между истцом как покупателем и продавцами возникли письменные обязательства из предварительного договора от 01.07.2019, что влечет в силу п. 3.2. договора об оказании услуг обязанность Козлова В.В. оплатить эти услуги.

В приложении №, являющимся актом приема-передачи услуг от 01.07.2019 подписанном обеими сторонами, Козлов В.В. и ООО «Центральное агентство недвижимости-2» зафиксировали достижение между ними соглашения о том, что стоимость предоставленной информации и показ объекта недвижимости - квартиры по адресу: <адрес>, составляет 63 500 руб. Этим же актом Козлов В.В. подтвердил, что услуга по предоставлению информации об объекте недвижимости и его показу агентством оказана.

Приняв во внимание, что между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе о виде оказываемой агентством услуги (предоставление информации об объекте недвижимости, предлагаемом к продаже, и его показ) и ее стоимости, определяемой в соответствии с приложением № к договору оказания услуг, при этом подписание истцом приложения № свидетельствует о его акцепте предложенных условий, кроме того договор сторонами исполнялся, руководствуясь положениями ст. 433, 438 779 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что договор между Козловым В.В. и ООО «Центральное агентство недвижимости-2» является заключенным, существенные условия согласованы, и, соответственно, отказал в удовлетворении требований Козлова В.В. о признании составленных между ним и ООО «Центральное агентство недвижимости-2» договоров незаключенными.

Поскольку доказательств того, что услуги по договору ООО «Центральное агентство недвижимости-2» Козлову В.В. не оказывались, либо оказаны в ином объеме, ответчик Козлов В.В. не представил, замечаний по факту оказания, объему и качеству оказанных агентством услуг не заявил, суд первой инстанции пришел к выводу, что у Козлова В.В. перед ООО «Центральное агентство недвижимости -2» возникла обязанность по оплате оказанных услуг, в связи с чем, требования Козлова В.В. о признании такой задолженности отсутствующей оставлены без удовлетворения.

Так как заявленная Козловым В.В. ко взысканию с ответчика сумма в размере 10 000 руб. является в соответствии с дополнительным соглашением № от 01.07.2019 является авансом, который засчитывается в сумму задолженности Козлова В.В. по неисполненному им обязательству, в связи с чем суд пришел к выводу, что указанная сумма не является неосновательным обогащением ООО «Центральное агентство недвижимости-2» и не подлежат возврату Козлову В.В., и на нее не подлежат начислению проценты по ст. 395 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что 01.07.2019 между Латоненко А.А., Латоненко Т.Г., Красовской А.А. и Козловым В.В. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>.

Пунктом 1 предварительного договора срок заключения договора купли-продажи был предусмотрен до 01.08.2019 включительно. В указанный срок договор купли-продажи заключен не был.

Пунктом 6 предварительного договора, предусмотрено внесение покупателем Козловым В.В. аванса в размере 40 000 руб. в счет причитающейся с него суммы по договору купли-продажи.

Распиской от 01.07.2019 продавцы Латоненко А.А., Латоненко Т.Г., Красовской А.А. подтвердили получение от Козлова В.В. суммы 40 000 руб.

В связи с тем, что предусмотренные предварительным договором обязательства в результате незаключения основного договора купли-продажи спорной квартиры в предусмотренный предварительным договором срок прекращены, суд первой инстанции на основании п.1 ст. 1102 ГК РФ пришел к выводу, что у ответчиков Латоненко А.А., Латоненко Т.Г., Красовской А.А. возникла обязанность возвратить денежные средства в размере 40 000 руб., как неосновательное обогащение, и проценты на сумму неосновательного обогащения по правилам п.2 ст. 1107, 395 ГК РФ за период с 01.07.2019 по 20.11.2019 в размере 848, 77.

На основании ст. 98, 100 ГПК РФ с учетом характера спора, его сложности, продолжительности рассмотрения дела судом, времени участия представителя в судебных заседаниях, времени, необходимого на подготовку представителем процессуальных документов, суд первой инстанции взыскал в пользу истца с ответчиков Латоненко А.А., Латоненко Т.Г., Красовской А.А. расходы на представителя до 9 000 руб.

В остальной части решение суда не обжалуется, в связи с чем, в силу принципа диспозитивности не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.

Доводы апеллянта о том, что в договоре об оказании услуг (показ объекта недвижимости) от 01.07.2019 не согласованы существенные условия договора – предмет и цена, были предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно отклонены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 779 Гражданского кодекса РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг (пункт 1 статьи 781 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора.

В пункте 3 статьи 432 ГК РФ закреплено, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Согласно положениям ст.433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно разделам 1, 2 договора оказания услуг от 01.07.2019 предметом договора оказания услуг является представление клиенту информации о банке данных объектов недвижимости, имеющихся в продаже на рынке недвижимости г. Новосибирска, организация показа объекта недвижимости, выбранного клиентом.

П. 3.1. договора стоимость услуг определяется относительно каждого из выбранных для приобретения клиентом вариантов объектов недвижимости, указанных в Приложении №.

Таким образом, стороны при заключении договора согласовали, что цена услуги будет определяться в Приложении № договора, после выбора клиентом конкретного объекта из базы данных ответчика ООО «Центральное агентство недвижимости – 2».

В приложении №, являющимся актом приема-передачи услуг от 01.07.2019 подписанном обеими сторонами, Козлов В.В. и ООО «Центральное агентство недвижимости-2» зафиксировали достижение между ними соглашения о том, что стоимость предоставленной информации и показ объекта недвижимости - квартиры по адресу: <адрес>, составляет 63 500 руб.

Этим же актом Козлов В.В. подтвердил, что услуга по предоставлению информации об объекте недвижимости и его показу агентством оказана.

Анализируя изложенное в совокупности с приведенными нормами права, судебная коллегия приходит к выводу, что между сторонами сложились отношения по договору возмездного оказания услуг, между сторонами договора было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе о виде оказываемой агентством услуги – предоставление информации об объекте недвижимости, и его показ, и о стоимости услуги.

Вопреки мнению апеллянта, оформление дополнительного соглашения после заключения договора об оказании услуг не свидетельствует о незаключенности последнего.

Кроме того, стороны приступили к исполнению договора, о чем свидетельствуют совершенные агентством действия – подбор агентством варианта объекта недвижимости, показ его Козлову В.В., и со стороны Козлова В.В. – частичная оплата услуг агентства (внесение аванса), просмотр выбранного объекта и подписание акта приема-передачи выполненных услуг.

Совершенные Козловым В.В. действия в силу п. 3 ст. 438 ГК РФ свидетельствуют об акцепте предложенных агентством условий о цене.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что договор оказания услуг между Козловым В.В. и ООО «Центральное агентство недвижимости-2» является заключенном, а его существенные условия согласованными.

Доводы апеллянта о том, что предварительный договор от 01.07.2019 является незаключенным и ничтожным, поскольку перепланировка свидетельствует о несогласованности предмета предварительного договора, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (п. 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 4, 6 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии со ст. ст. 554, 555 ГК РФ предмет договора продажи недвижимости и его цена являются существенными условиями договора, при отсутствии или несогласованности которых договор считается незаключенным.

Отсутствие в предварительном договоре продажи недвижимости данных о предмете договора продажи недвижимости и его цены свидетельствует о несогласованности указанных условий договора.

Как указано выше, в предварительном договоре от 01.07.2019 стороны Латоненко А.А., Латоненко Т.Г., Красовская А.А. (продавцы) и Козлов В.В. (покупатель) определили предмет договора – продавцы обязались продать, а покупатель – купить квартиру по адресу: <адрес>, в срок до 01.08.2019. Стоимость квартиры определена в размере 3 450 000 руб.

Судебная коллегия, исследовав предварительный договор купли-продажи квартиры, приходит к выводу о том, что предварительный договор включает все существенные условия предварительного договора и договора купли-продажи жилого помещения (ст. ст. 549, 554, 555, 558 ГК РФ).

Указание апеллянта на изменение качественных характеристик квартиры перепланировкой не влияет на законность выводов суда первой инстанции, поскольку при заключении предварительного договора Козлов В.В. был уведомлен о наличии в квартире неузаконенной перепланировки (п. 11 предварительного договора). Из текста договора, возможно, достоверно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, так как указаны – адрес квартиры и кадастровый номер объекта, что соответствует требованиям ст. 554 ГК РФ (определение предмета в договоре продажи недвижимости).

Вопреки указанию апеллянта, в настоящем случае законом не предусмотрено обязательное нотариальное заверение предварительного договора, поскольку сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для его изменения или отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Каких-либо нарушений норм процессуального права, в том числе, являющихся в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ безусловными основаниями для отмены решения, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 20 ноября 2019 г. в пределах доводов апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу Козлова В. В. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: