Решение по делу № 2-5268/2023 от 04.10.2023

Дело № 2-5268/2023

УИД - 27RS0001-01-2023-005456-90

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

25 декабря 2023 года                                                                                       г. Хабаровск

Центральный районный суд г. Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Я.О. Астаховой

при секретаре Дугаровой Е.А.,

с участием представителей истца - Набока А.С., Фадеевой М.В., представителей ответчика - Комлякова А.С., Компаниченко Ф.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Абрис» к Колесниковой Талине Анатольевне о признании действий незаконными, договора действующим, восстановлении регистрационной записи,

УСТАНОВИЛ:

    ООО «Абрис» с учетом уточненных требований обратилось в суд с иском к Колесниковой Г.А. о признании действий по одностороннему расторжению договора аренды не соответствующими условиям договора, действий по ограничению доступа в нежилое помещения незаконным, в обоснование заявленных требований, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФГКУ «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» "Министерства обороны Российской Федерации (первоначальный собственник помещения) (далее - Арендодатель) и ООО «Абрис» (далее - Арендатор) по итогам открытого конкурса и протокола аукциона №, заключен договор аренды нежилого помещения 0 №) с кадастровым номером № площадью 199,8 кв. м., расположенное по адресу: <адрес> (далее Объект) №. Акт приема-передачи имущества подписан ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ за №. В соответствии с приказом Департамента военного имущества Министерства обороны Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № и договора мены от ДД.ММ.ГГГГ № обязательства Арендодателя по договору переданы акционерному обществ). «Окружной материальный склад <адрес> Военно- воздушных сил и противовоздушной обороны» (ИНН №) (далее - АО «ОМС»). ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «Абрис» поступило уведомление от ДД.ММ.ГГГГ №№ от ИП ФИО8 (ИНН №) о том, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного с АО «ОМС» ему перешло право собственности на нежилое помещение №) с кадастровым номером № площадью 199,8 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «Арбис» от Колесниковой Г.А. поступило уведомление, что она является новым собственником вышеназванного помещения. ДД.ММ.ГГГГ Колесниковой Г.А. в адрес ООО «Арбис» направлено уведомление об увеличении размера арендной платы, согласно которому рыночная стоимость арендной платы за арендованное помещение увеличилась с 295 руб. за 1 кв.м, до 1035 руб. за 1 кв.м. Поскольку документ, подтверждающий новый размер арендной платы, не был приложен к уведомлению у Арендодателя был запрошен отчет об оценке. На дату внесения очередного платежа отчет об оценке в адрес Арендатора не поступил, в связи с чем арендная плата за сентябрь 2023 года. была произведена в размере 295 руб. за 1 кв.м, и составила 59 052 руб. ДД.ММ.ГГГГ в адрес Арендатора поступило уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд и односторонней расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №. ДД.ММ.ГГГГ Арендодатель ограничил доступ Арендатору в нежилое помещение сменив в нем замки и сдав объект под охрану охранной организации «Стикс Альфа ДВ Регион». Считает действия Арендодателя по одностороннему отказу от исполнения договора и об одностороннем расторжении договора аренды не соответствующими ycловиям, заключенного договора. Согласно пункту 7.4 договора Арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения договора, в том числе при отказе Арендатора от оплаты увеличенной арендной ставки вследствие одностороннего изменения ставки арендной платы или обязательного ежегодного перерасчета. Так как отчет об оценке, подтверждающий обоснованность увеличения размера арендной платы в соответствии с абз. 2 пункта 5.6.1 договора не был предоставлен, следовательно, у Арендатора отсутствовала обязанность по оплате арендной платы за сентябрь 2023 года в размере 1035 руб. Следовательно, основания для одностороннего отказа об исполнения обязательств по договору у Арендодателя на ДД.ММ.ГГГГ отсутствовали. Со ДД.ММ.ГГГГ доступ представителей ООО «Абрис» в нежилое помещение заблокирован. Ответчик сменил замки, сдал объект под охрану охранной организации «Стикс Альфа ДВ Регион». В помещение находятся материальные ценности, принадлежащие истцу, при этом опись ДД.ММ.ГГГГ не производилась. Учитывая вышеназванные действия, существует вероятность того, что ответчик предпримет действия по изменению дизайн-проекта помещения, а именно демонтирует перегородки, двери, отделку помещения фасада здания и т.д. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком на сайте m.avito.ru размещена информация о продаже помещения.

    Просит суд признать действия по одностороннему расторжению договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № не соответствующими условиям договора, действия по ограничению доступа в нежилое помещения 0 №) с кадастровым номером № площадью 199,8 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, незаконными. Признать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № действующим. Восстановить регистрационную запись в Едином государственном реестре недвижимого имущества о наличии обременения в виде аренды от ДД.ММ.ГГГГ за №.

    В судебное заседание Степанова В.В., Колесникова Г.А. не явились, о дате и времени судебного разбирательства извещались надлежащим образом, ходатайств об отложении не заявляли.

    Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд приходит к выводу о рассмотрении дела без участия указанных лиц.

    В судебном заседании представители ООО «Абрис» на удовлетворении уточенных исковых требованиях настаивали, пояснили, изложенное в иске, поддержали доводы, указанные в дополнениях, требования просили удовлетворить.

    Представители ответчика в судебном заседании требования ООО «Абрис» не признали, представили в материалы дела письменные возражения, согласно которых просили отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1,3 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

    Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФГКУ «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (арендодатель) и ООО «Абрис» (арендатор) был заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления №/АИ-71 от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «Абрис» поступило уведомление от ДД.ММ.ГГГГ от ИП ФИО8 о заключении договора купли-продажи, указанного нежилого помещения с ФИО10

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ является Колесникова Г.А.

ДД.ММ.ГГГГ Колесникова Г.А. направила в адрес ООО «Абрис» уведомление о том, что она является новым собственником нежилого помещения.

Согласно п. 1.1 договора, арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять федеральное имущество – нежилое помещение №) с кадастровым номером №, площадью 199,8 кв.м., расположенное в жилом доме по адресу: <адрес>.

Согласно п. 5.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата за нежилое помещение составляла 52497 рублей 45 копеек.

Согласно п. 3.1.2 договора № от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель вправе изменять ставку арендной платы в соответствии с разделом 5 договора не чаще одного раза в год.

Согласно п. 5.6, 5.6.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ в течение первого календарного года аренды оплата производится но ставке, определенной в пункте 5.1 Договора. Начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор. Арендатор ежегодно обязан самостоятельно рассчитывать размер арендной платы путем увеличения суммы, указанной в пункте 5.1 Договора, на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового гола, и своевременно перечислять ее Арендодателю в увеличенном размере, начиная с месяца, следующим за месяцем заключения Договора. Арендодатель вправе 1 раз в 3 года в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости величины арендной платы. Расходы на изготовление отчета об оценке рыночной стоимости права пользования (владения) Объектом на условиях аренды несет Арендатор. Арендатор имеет право на ежегодный пересмотр ставки арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости права пользования (владения) Объектом при условии изготовления отчета об оценке за счет собственных средств. В этом случае Арендатор должен письменно обратиться в адрес Арендодателя не позднее чем за 30 дней до даты плановою ежегодною пересмотра ставки арендной платы. В случае отказа Арендатора от изготовления отчета об оценке рыночной стоимости права пользования Объектом в порядке, предусмотренном абзацем 2 пункта 5.6.1 Договора, он подлежит расторжению в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 7.4 Договора.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно определению Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № по делу № № лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

В адрес ООО «Абрис» от Колесниковой Г.А. было направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ об изменении арендной платы по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором стоимость 1 кв. м. составила 1035 рублей.

Согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости права пользования и владения на условиях аренды 1 платежного периода – месяц, в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес> пом. № подготовленного ООО Региональный экспертно-оценочный центр «Вымпел», стоимость величины платы (доходная часть, без учета коммунальных и эксплуатационных расходов) за пользование объектом оценки, по сравнительному подходу составила 1035 рублей за кв.м.

Из требований законодательства, условий договора № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Колесниковой Г.А. соблюдена процедура в части повышения стоимости арендной платы.

В адрес ООО «Абрис» от Колесниковой Г.А. было направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ об отказе от исполнения договора № от ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке и одностороннем расторжении договора в связи с невыполнением условий изменения стоимости арендной платы.

Кроме того, уведомление от ДД.ММ.ГГГГ содержало требование об освобождении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в течении двух недель, а именно: до ДД.ММ.ГГГГ,

В соответствии с п. 7.4 договора № от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения договора при отказе Арендатора от оплаты увеличенной арендной ставки вследствие одностороннего изменения ставки арендной платы или обязательного ежегодного перерасчета.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно ч. 1,2,3 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.

Согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исходя из изложенного, следует, что Колесникова Г.А. согласно установленным условиями сторонами договором аренды приняла действия по расторжению договора, стороной ответчика представлены доказательства направления в адрес ООО «Абрис» уведомления о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ.

В свою очередь истец получив уведомление о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ условия договора, уведомления об освобождении нежилого помещения не выполнил, действий по погашению задолженности по арендной платы, в целях сохранения действия договора № от ДД.ММ.ГГГГ, не принял.

Таким образом, процедура по соблюдению условий в части расторжения договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес>, Колесниковой Г.А., соблюдена.

Рассматривая требование ООО «Абрис» о признании действий по ограничению доступа в нежилое помещение расположенное по адресу: <адрес>, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как следует из материалов дела и подтверждается скриншотами переписки с мессенджера WhatsUpp Колесникова Г.А. предпринимала попытки для предоставления ООО «Абрис» возможности вывести имущество принадлежащее истцу из спорного нежилого помещения, кроме того, ответчиком был обозначен разумный срок для освобождения истцом нежилого помещения.

Более того, суд, в ходе судебного разбирательства неоднократно предоставлял возможность доступа в нежилое помещение для истца.

Между тем, данное обстоятельство истцом было проигнорировано, в вязи с чем суд считает, что истец, злоупотребляя своим правом не предпринимал надлежащих попыток для освобождения спорного нежилого помещения, либо затягивал данный процесс.

На основании изложенного, требования истца о признании действий незаконными, договора действующим, восстановлении регистрационной записи суд считает не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Абрис» к Колесниковой Галине Анатольевне о признании действий незаконными, договора действующим, восстановлении регистрационной записи - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в <адрес> суд, в течении месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме - ДД.ММ.ГГГГ, через Центральный районный суд <адрес>.

Мотивированное решение составлено 29.12.2023.

Председательствующий                                    Я.О. Астахова