Решение по делу № 2-115/2023 (2-2659/2022;) от 02.08.2022

УИД 21RS0024-01-2022-003334-36

Дело №2-115/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 апреля 2023 года г. Чебоксары

Калининский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Николаева М.Н., при секретаре судебного заседания Туробовой А.С., с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО11, представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО12, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры состоявшимся, признании права собственности на жилое помещение, встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, состоявшимся, прекращении записи в ЕГРН о праве собственности ФИО2 на указанную квартиру, признании права собственности на жилое помещение за ФИО1

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи <адрес>. Стоимость квартиры составила № руб., ответчик настаивал на срочности продажи жилого помещения и указал, что объект недвижимости находится в залоге у Банка ВТБ (ПАО). Обязательство по выплате денежных средств истцом исполнено в день заключения сделки, ответчик передал истцу комплект ключей от квартиры. По условиям договора в соответствии со ст. 556 ГК РФ обязательства по передаче квартиры покупателю считаются исполненными без подписания передаточного акта. Стороны сделки ДД.ММ.ГГГГ обратились в МФЦ для проведения регистрации перехода права собственности на квартиру, однако ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 отозвал свое заявление о государственной регистрации перехода права собственности без каких-либо законных оснований для отказа от исполнения договора купли-продажи, что нарушает права истца, являющегося добросовестной стороной договора.

ФИО2 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде возложения обязанности на ФИО1 возвратить ФИО2 указанную квартиру и принять от ФИО2 денежные средства в размере № руб.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что ФИО2 заключил договор купли-продажи квартиры под влиянием заблуждения со стороны неустановленных лиц. В ДД.ММ.ГГГГ года с ФИО2 связались мошенники, представившиеся банковскими сотрудниками, убедили его оформить кредиты на крупную сумму, а в дальнейшем, продать принадлежащую ему квартиру. ФИО2 обратился в агентство недвижимости ООО «Ориентир» с целью срочной продажи <адрес>, риелторы предложили ему продать квартиру за № руб., на что он согласился. При этом ФИО2, находясь под влиянием злоумышленников, полагал, что квартира будет в дальнейшем ему возвращена, однако после заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 осознал, что в отношении него совершены мошеннические действия, и отозвал свое заявление о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. ФИО2 фактически не был намерен отчуждать принадлежащую ему квартиру, сделка является кабальной, поскольку в октябре 2020 года ФИО2 приобрел спорную квартиру за 1750000 руб., а вынужден был продать ее в 2022 году за № руб. Основываясь на указанных обстоятельствах, ФИО2 просил признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в соответствии со ст.ст. 168, 179 ГК РФ.

В судебное заседание истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом, реализовала право на участие через представителя.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО11 заявленные ФИО1 требования поддержала, по ранее изложенным доводам, просила отказать в удовлетворении встречного иска. Дополнительно суду сообщила, что ФИО1 обратилась в агентство недвижимости ООО «Ориентир» с целью покупки квартиры. Риелторами ей была подобрана для заключения сделки <адрес>. Покупателю было известно, что ФИО2 намерен срочно продать квартиру, которая обременена ипотекой. ФИО1 было предложено купить квартиру за № руб., на что она согласилась. ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры, истцу был передан комплект ключей от входной двери. ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме оплатила стоимость жилого помещения, перечислив денежные средства на банковский счет ФИО2, после чего сторонами сделки в МФЦ было подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. ФИО2 не сообщал, что фактически не намерен продавать квартиру, он полностью осознавал, что заключает договор купли-продажи жилого помещения. Ответчик совершил все действия, свидетельствующие о реальности заключенного договора, снялся с регистрационного учета из спорной квартиры, однако в последующем отозвал заявление о государственной регистрации перехода права собственности покупателю, что нарушает права ФИО1

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. В предыдущем судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ сообщил, что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ он находился под влиянием неизвестных ему злоумышленников, которые убедили его оформить кредиты, а в дальнейшем срочно продать <адрес>. Мошенники по телефону сообщили, что его квартиру намерены продать посторонние лица, в связи с чем ФИО2 необходимо самому срочно заключить договор купли-продажи квартиры, а в дальнейшем выкупить ее обратно. Для продажи квартиры злоумышленники предложили ФИО2 обратиться в агентство недвижимости, однако не сообщать о реальной причине продажи квартиры, дали ему номер телефона агентства недвижимости ООО «Ориентир». ФИО2 связался с директором ООО «Ориентир» ФИО4, сообщил ему легенду, согласно которой он срочно продает квартиру в связи с переездом в <адрес>. ФИО4 предложил ему цену квартиры в размере 1300000 руб., ФИО2 согласился на указанную цену, при этом не сообщал о намерении выкупить квартиру обратно. После оформления сделки ФИО2 понял, что злоумышленники ввели его в заблуждение, в связи с чем обратился в полицию. Фактически продавать квартиру он не желал и не желает.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО12 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении первоначального иска, поддержал заявленные встречные исковые требования. Дополнительно сообщил, что ФИО2 заключен договор купли-продажи под влиянием неустановленных злоумышленников по значительно заниженной стоимости, тогда как в 2020 году ФИО2 приобрел спорную квартиру за № руб. Ликвидационная стоимость квартиры согласно экспертному заключению ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» составляет 1660000 руб. Также в качестве основания для признания сделки недействительной указал, что продажа квартиры по существенно заниженной стоимости является основанием для признания договора недействительным в соответствии со ст. 178 ГК РФ. Кроме того, покупатель ФИО1 приходится матерью директору ООО «Ориентир» ФИО4, и она фактически является номинальным участником сделки.

В судебное заседание третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Ориентир» явку представителя не обеспечило, извещено надлежащим образом. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель третьего лица ФИО5 сообщила, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в ООО «Ориентир» с намерением продать квартиру. Каких либо сведений об обратном выкупе жилого помещения он не сообщал. Директором и сотрудником агентства ФИО2 с учетом срочности продажи, расположения квартиры, состояния ее внутренней отделки, а также обременения ипотекой, была предложена цена в размере № руб., с которой продавец согласился. Полагала, что заключенная сделка соответствует требованиям закона.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3).

В силу разъяснений, содержащихся в пунктах 61 и 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Разрешая требование покупателя, суд проверяет факт заключения между сторонами договора, предполагающего переход права собственности на недвижимое имущество, фактическое исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате объекта недвижимости, а также уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 приобрел у ФИО6 <адрес> за № руб., из которых № руб. оплачены продавцу за счет кредитных средств, предоставленных Банком ВТБ (ПАО) (т. 1, л.д. 142-145).

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанную квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за ФИО2, а также ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ на № месяца с даты предоставления кредита в пользу Банка ВТБ (ПАО) (т. 1, л.д. 77-79).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил однокомнатную квартиру общей площадью 32,90 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, по цене 1300000 руб., выплачиваемой покупателем продавцу полностью до подписания договора купли-продажи, из которой денежная сумма в размере № руб. идет на погашение долговых обязательств по кредитному договору, ранее заключенному с Банком ВТБ (ПАО) и прекращении ипотеки в силу закона на объект (т. 1, л.д. 14-15).

Согласно пункту 11 договора стороны согласовали, что в соответствии со ст. 556 ГК РФ подписанием настоящего договора обязательство продавца по передаче вышеуказанной квартиры покупателю, обязательство покупателя принять ее считаются исполненными без подписания передаточного акта.

Проанализировав содержание договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что стороны, согласовав все существенные для данного вида договора условия, подписали его при отсутствии разногласий и замечаний.

ФИО1 перечислила на банковский счет ФИО2 денежные средства в размере № руб., что подтверждается приходным кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 16).

Как следует из расписки от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 получил от ФИО1 денежные средства в размере 1300000 руб. в качестве оплаты за проданную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Расчет произведен в полном объеме, претензий по оплате не имеется (т. 1, л.д. 17).

В судебном заседании ФИО2 подтвердил, что передал комплект ключей от спорной квартиры в агентство недвижимости ООО «Ориентир».

ДД.ММ.ГГГГ стороны сделки представили договор купли-продажи в МФЦ для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение к ФИО1, а ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в регистрирующий орган с заявлением о прекращении осуществления действий по государственной регистрации перехода права и возврате ранее представленных для ее проведения документов (т. 1, л.д. 80-84).

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Чувашской Республике от ДД.ММ.ГГГГ заявление от ФИО1 о прекращении государственной регистрации права и возврате документов без документов в регистрирующий орган не поступало, государственная регистрация приостановлена на основании заявления ФИО2 на срок до ДД.ММ.ГГГГ (т. 1, л.д. 81).

Обращаясь в суд с иском, ФИО1 указала, что, заключив ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры и получив денежные средства, в настоящее время ФИО2 препятствуют регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

Возражая против иска ФИО1, во встречном исковом заявлении ФИО2 указал, что сделка была совершена на крайне невыгодных для него условиях, стоимость квартиры существенно занижена по сравнению с рыночной стоимостью, что дает основание для применения статьи 168 ГК РФ, поскольку в данном случае покупка квартиры по значительно заниженной цене является злоупотреблением правом со стороны ФИО1 Кроме того, сделка совершена вследствие стечения тяжелых обстоятельств, так как ФИО2 был введен в заблуждение неизвестными ему злоумышленниками, чем воспользовалась другая сторона договора, то есть сделка в силу ст. 179 ГК РФ является кабальной. После совершения сделки ФИО2 обратился в правоохранительные органы, в отношении неустановленного лица возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.

Проверяя приведенные стороной ответчика (истца по встречному иску) доводы, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

В силу п. 3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

По смыслу указанной нормы и положений статьи 56 ГПК РФ на лицо, заявившее такое требование, возлагается обязанность доказать наличие совокупности следующих обстоятельств: сделка совершена на крайне невыгодных условиях, вынужденность совершения такой сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств, факт того, что контрагент сделки знал о вышеизложенных обстоятельствах и воспользовался этим.

Таким образом, исходя из положений п. 3 ст. 179 ГК РФ, для признания оспариваемой сделки кабальной необходимо наличие совокупности указанных обстоятельств, а самостоятельно каждый из перечисленных признаков не является основанием для признания сделки недействительной в силу кабальности. Кроме того, отличительным признаком кабальных сделок является отсутствие у лица, заключающего договор, свободной воли на ее совершение.

Пунктом 1 ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

В соответствии с частью ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Принимая во внимание, что по искам о признании сделок недействительными не установлена правовая доказательственная презумпция, обязанность по доказыванию указанных в иске обстоятельств лежит на стороне, заявившей такое требование.

Между тем в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ доказательств того, что оспариваемый договор купли-продажи является кабальной сделкой в силу ст. 179 ГК РФ либо сделкой, нарушающей требования закона или иного правового акта в силу ст. 168 ГК РФ, а ФИО1 действовала недобросовестно, воспользовавшись тяжелыми жизненными обстоятельствами продавца квартиры, ФИО2 суду не представлено.

Проанализировав пояснения лиц, участвующих в деле, и имеющиеся в материалах дела доказательства, допросив свидетелей, суд приходит к выводу, что, заключая оспариваемый договор купли-продажи на условиях, определенных в этом договоре, ФИО2 действовал, исходя из своей воли, не был лишен возможности проанализировать рынок жилья, а также со стороны покупателя ФИО1 на него не оказывалось воздействие, вводившее его в заблуждение.

Как следует из материалов дела, постановлением следователя ОРП СИЭСП и БС СУ УМВД России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено уголовное дело в отношении неустановленного лица, в действиях которого усматриваются признаки преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ (т. 1, л.д. 75).

Согласно указанному постановлению, в период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ неустановленное лицо, находясь в неустановленном месте, используя абонентский №, путем обмана и злоупотребления доверием в отношении ФИО2 под предлогом отмены несанкционированного оформления кредита похитило денежные средства в сумме 1186000 руб., которые ФИО2, будучи введенным в заблуждение, перевел через банкомат на абонентские номера, причинив тем самым ФИО2 материальный ущерб в особо крупном размере.

Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 признан потерпевшим по уголовному делу (т. 1, л.д. 76).

Допрошенный в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ свидетель ФИО4, являющийся директором агентства недвижимости ООО «Ориентир», суду показал, что ДД.ММ.ГГГГ к нему на номер телефона, указанный на официальном сайте агентства, позвонил ФИО2 и сообщил, что желает срочно продать квартиру в связи с переездом в <адрес>. В тот же день квартира была осмотрена ФИО4 и сотрудником агентства ФИО7 Продавец ФИО2 предложил цену за квартиру в размере 1300000 руб., она была адекватной с учетом срочности продажи, наличия обременения в виде ипотеки, условия продавца о получении денежных средств от покупателя наличными, высоких кредитных ставок в банке. Квартиру решила приобрети ФИО1, которая приходится матерью ФИО4, у ООО «Ориентир» с ней заключен договор на оказание риэлтерских услуг. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры. Через два дня после совершения сделки и передачи документов в МФЦ ФИО2 позвонил ФИО4 и сообщил, что у него финансовые проблемы, поскольку его обманули мошенники. ФИО4 и ФИО2 встретились в тот же день, ФИО2 передал ФИО4 комплект ключей от квартиры и технический паспорт (т. 2, л.д. 74-75).

Свидетели ФИО7 и ФИО8, допрошенные в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, показали, что являются сотрудниками ООО «Ориентир». ФИО7 сообщила, что ДД.ММ.ГГГГ она совместно с руководителем агентства недвижимости осмотрела квартиру ФИО2, после чего продавец сообщил, что желает продать ее срочно в связи с переездом в <адрес>, ФИО2 сам предложил цену квартиры в размере № руб. с учетом наличия обременения в виде ипотеки, а также состояния квартиры. Свидетель ФИО8 показала, что она осуществляла юридическое сопровождение сделки, помогала продавцу и покупателю с оформлением документов, о намерениях выкупить квартиру обратно ФИО2 не сообщал, настаивал на срочности сделки (т. 1, л.д. 218-224).

Допрошенные в судебном заседании свидетели предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, оснований не доверять их показаниям судом не установлено.

В обоснование доводов о существенно заниженной цене договора купли-продажи квартиры, ФИО2 представлено заключение оценщика ФИО9 № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла 2405000 руб. (т. 2, л.д. 41-67).

По ходатайству стороны истца (ответчика по встречному иску) определением от ДД.ММ.ГГГГ судом назначена оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости спорной квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно заключению эксперта ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» от ДД.ММ.ГГГГ №Э-0109/2023 рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с учетом наличия обременения в виде залога в пользу залогодержателя АО «ДОМ.РФ», получения денежных средств продавцом от покупателя в день заключения договора путем погашения ипотечного кредита продавца до государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, условия о сроке реализации жилого помещения в пределах 10 календарных дней, состояния квартиры и места расположения составляет № руб. Справочно: ликвидационная стоимость объекта исследования (без учета суммарной задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ) составляет № руб. (т. 2, л.д. 126-239).

Суд наряду с исследованными по делу доказательствами основывается на заключении эксперта ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы», поскольку судебная экспертиза проведена в рамках настоящего дела с соблюдением требований ГПК РФ, эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, заключение является мотивированным, ясным и полным, оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Таким образом, продажа спорной квартиры ДД.ММ.ГГГГ по цене № руб. относительно соответствовала рыночной стоимости жилого помещения, что подтверждается заключением эксперта, в связи с чем не может быть расценена как существенно заниженная.

Кроме того, учитывая, что для квалификации сделки в качестве кабальной необходимо наличие совокупности указанных в п.3 ст. 179 ГК РФ обстоятельств, а самостоятельно каждый из признаков в отдельности не является основанием для признания сделки недействительной, доводы ФИО2 о том, что цена сделки, указанная в договоре, не отвечает рыночной стоимости аналогичного жилья, не могут рассматриваться в качестве самостоятельного основания для признания сделки недействительной как по основаниям ст. 179 ГК РФ в связи с кабальностью, так и по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 168 ГК РФ, в связи с существенным занижением цены договора.

При этом доказательств того, что оспариваемая сделка совершена на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона знала об указанных обстоятельствах и воспользовалась этим, ФИО2 в материалы дела не предоставлено.

Напротив, из пояснений сторон, в частности самого ФИО2, следует, что ФИО2 сообщил покупателю о намерении в срочном порядке продать квартиру в связи с переездом в <адрес>. Также ФИО2 в судебном заседании подтвердил, что о намерении выкупить обратно принадлежащую ему квартиру ни покупателю ФИО1, ни риэлторам он не сообщал.

То обстоятельство, что ФИО2 признан потерпевшим по уголовному делу по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, не может быть принято во внимание для признания сделки недействительной, поскольку из материалов дела и последовательных объяснений сторон не усматривается, что ФИО2 был введен в заблуждение покупателем спорной квартиры ФИО1

В пункте 14 договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ указано, что стороны договора подтверждают, что при подписании договора действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки. Сделка не является мнимой, притворной, совершается не под влиянием обмана, насилия или угрозы.

Кроме того, как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ (за десять дней до совершения сделки) ФИО2 снялся с регистрационного учета из продаваемой квартиры (т. 1, л.д. 18), что также свидетельствовало о его намерении совершить отчуждение принадлежащего ему жилого помещения. В последующем ФИО2 вновь зарегистрировался по месту жительства в <адрес>. 67 по <адрес> (т. 1 л.д. 52).

Доводы ФИО2 о том, что его квартира была срочно реализована руководителем агентства недвижимости ООО «Ориентир» своей матери ФИО1 по заниженной цене не имеют правового значения для разрешения данного дела, поскольку судом не было установлено влияние ФИО1 либо сотрудников ООО «Ориентир», сообщивших об оказании юридического сопровождения сделки, на волеизъявление ФИО2 Также из материалов дела следует, что между ФИО1 и ООО «Ориентир» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор на оказание услуг по поиску для заказчика объекта недвижимости максимальной стоимостью № руб. (т. 1, л.д. 169).

В деле не имеется относимых и допустимых доказательств того, что ФИО1 воспользовалась тяжелыми обстоятельствами, на которые указывает ФИО2 Напротив, из материалов дела следует, что ФИО1, являясь посторонним для ФИО2 лицом, не могла влиять на последнего с целью принятия им решения о продаже спорного жилого помещения. Между тем, для признания сделки кабальной необходимо доказать стечение тяжелых обстоятельств для одной из сторон, вынудившее ее совершать сделку. Оснований полагать, что до момента заключения оспариваемого договора купли-продажи ответчик ФИО2 не имел реальной возможности заключить такой договор с иным лицом и на иных условиях, в деле не имеется.

Как указано выше, для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом, во-первых, на крайне невыгодных для него условиях, во-вторых, совершена вынужденно вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства. Только при наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности; самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву.

Кроме того, в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 18-КГ15-17 отражена правовая позиция, согласно которой сделка может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 168 ГК РФ, при отчуждении объекта недвижимости по существенно сниженной цене относительно рыночной, однако в данном случае такие обстоятельства судом установлены не были.

Иных оснований для признания сделки недействительной в соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, кроме ее недействительности в связи с существенным занижением цены договора, ФИО2 в исковом заявлении не приведено. При этом устные доводы представителя истца об ином основании для признания сделки недействительной - под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ), надлежащим образом не оформлены и не конкретизированы, в то время как суд не вправе выйти за пределы заявленных требований, о чем указано в ст. 196 ГПК РФ.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что ФИО2 не доказана вся совокупность обстоятельств, при наличии которых оспариваемый договор купли-продажи квартиры может быть квалифицирован как кабальная сделка, а также сделка, не отвечающая требованиям закона и иного правового акта, не представлено доказательств того, что ФИО1 воспользовалась тяжелыми обстоятельствами ФИО2. Из установленных по делу обстоятельств, напротив, усматривается, что стороны оспариваемого договора не были связаны обязанностью заключить его, данный договор заключен по обоюдной воле продавца и покупателя, а условия договора не являются крайне невыгодными. Доказательств, подтверждающих, что при заключении оспариваемого договора ФИО2 был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания условий договора, в материалы дела не представлено. Таким образом, крайняя невыгодность оспариваемой сделки ответчиком не доказана, а простая невыгодность сделки, на что указывал ФИО2, вопреки его утверждениям, не может свидетельствовать о ее кабальности. <адрес>не невыгодные условия согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от ДД.ММ.ГГГГ N 19-КГ17-10, должны существенно отличаться от условий аналогичных сделок.

Поскольку ФИО2 не была доказана вся совокупность юридически значимых обстоятельств, при наличии которых оспариваемый договор купли-продажи квартиры мог быть квалифицирован как кабальная сделка, либо сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска ФИО2

Разрешая исковые требования ФИО1, суд приходит к следующему.

В соответствии с действующими нормами закона государственная регистрация сделок происходит с участием сторон, а также лиц, чьи права затрагиваются совершаемой сделкой, либо их представителей, на основании нотариально удостоверенной доверенности.

Согласно ч. 1 ст.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются положениями этого федерального закона.

Из материалов дела следует, что стороны в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ представили в регистрирующий орган договор купли-продажи с необходимыми документами для проведения процедуры государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 При этом документы были приняты без каких-либо замечаний, однако регистрация не была проведена по причине отказа продавца ФИО2 от ее проведения.

Принимая во внимание, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отвечает требованиям, предъявляемым гражданским законодательством к договору продажи недвижимости, между сторонами в требуемой законом письменной форме было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, факт получения денежных средств за проданную квартиру ФИО2 подтвержден, факт передачи комплекта ключей от квартиры покупателю также подтвержден, стороны согласовали, что квартира передается покупателю без оформления передаточного акта, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры состоявшимся.

Также ФИО1 просит прекратить запись в ЕГРН о праве собственности ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, и признать право собственности на указанную квартиру за ней.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Учитывая, данные положения закона, а также тот факт, что ФИО2 уклоняется от регистрации перехода права собственности на спорную квартиру на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, доказательств иного в материалах дела не имеется, суд полагает необходимым произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО1 на <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, по смыслу приведенных норм нарушенные права ФИО1 подлежат восстановлению путем государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении требования ФИО1 о прекращении записи в ЕГРН о праве собственности на квартиру за ФИО2 и признании права собственности на нее за ФИО1, так как истцом в данном случае избран ненадлежащий способ защиты права.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию уплаченная при подаче иска госпошлина в размере № руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, с кадастровым номером 21:01:030404:4899, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 состоявшимся.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, с кадастровым номером №, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о прекращении записи в ЕГРН о праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, и признании права собственности на нее за ФИО1 отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применении последствий недействительности сделки отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере № руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Чувашской Республики путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд <адрес> в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья М.Н. Николаев

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.