Решение по делу № 2-3898/2016 от 23.03.2016

Дело №2-3898/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 сентября 2016 года                         г. Абакан

Абаканский городской суд Республики Хакасия

в составе председательствующего судьи Берш А.Н.,

при секретаре Пилюгиной Е.С.,

с участием представителя истца Головченко М.В., действующего на основании ордера,

представителя ответчика Шершнева М.А., действующего на основании доверенности,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Бабкова АП к Жилищно-строительному кооперативу «Дольщик» о признании права собственности на незавершенный строительством объект,

                     УСТАНОВИЛ:

Бабкова АП обратилась в суд с иском к жилищно-строительному кооперативу «Дольщик» о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> <адрес> вид строения: кафе.

Мотивируя требования, истица указала, что ДД.ММ.ГГГГ между НО «Республиканский фонд жилищного строительства», действующий от имени и за счет ООО «Доступное жилье», (застройщик) и ООО «Управление жилищного и капитального строительства» (участник) был заключен договор № участия в долевом строительстве, согласно которому участник финансирует строительство застройщиком нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (шестая очередь), а ответчик обязался построить жилой многоквартирный дом и передать участнику объект долевого строительства – нежилое помещение –кафе <данные изъяты> расположенное по указанному выше адресу. По договору сторонами согласовано, что ответчик обязан по акту приема-передачи передать участнику в собственность объект долевого строительства (нежилое помещение) не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а также определена стоимость квадратного метра и стоимость помещения в размере <данные изъяты> руб., которая частично истцом оплачена, а именно в сумме <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ между истцом Бабкова АП и ООО «Управление жилищного и капитального строительства» был заключен договор цессии, по условиям которого истец приняла на себя все права и обязанности по вышеуказанному договору в долевом строительстве. В ДД.ММ.ГГГГ года права застройщика на жилой дом, расположенный в <адрес>, переданы ЖСК «Дольщик», а нежилое помещение истца внесено в паевой фонд данного кооператива. Истец указывает, что в настоящее время сроки строительства, предусмотренные договором, истекли, при этом ЖСК «Дольщик», к которому перешли права застройщика, строительство в т.ч. спорного объекта не завершил. В связи с изложенным выше, истец просит признать право собственности на объект незавершенного строительством нежилого помещения-кафе, строительный №, расположенный по адресу: <адрес>, 6-ая очередь, <данные изъяты>.

В судебное заседание истец Бабкова АП не явилась при надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения дела, направила представителя с надлежаще оформленной доверенностью. В соответствии со ст.ст. 48, 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца с участием её представителя.

Представитель истца Головченко МА, действующий на основании ордера, в судебном заседании заявленные исковые требования уточнил в пределах иска, просил признать право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости с процентной готовностью 39 (%) – кафе, строительный №, расположенный по адресу <адрес>, 6 очередь. Уточненные заявленные исковые требования поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные в иске, пояснив, что истец не заявляет требований о признании права на долю в праве общей долевой собственности, поскольку объект долевого строительства как таковой не возведен. Настаивал на обособленности объекта, наличии индивидуальных технических характеристик, позволяющих идентифицировать его как объект недвижимости, строительство которого не завершено. Основанием для признания права полагал внесение денежных средств в размере <данные изъяты> руб., что пропорционально превышает процент готовности помещения (39%), а также нарушение застройщиками сроков передачи помещения истице.

Представитель ответчика ЖСК «Дольщик» Шершнев МА, действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения требований Бабкова АП по тем основаниям, что спорный объект недвижимости в настоящее время фактически не создан, в связи с чем не может быть поставлен на кадастровый учет. Кроме того, указал, что истцом оплата по договору за спорное нежилое помещение произведена не в полном объеме. Многоквартирный жилой дом по адресу <адрес> передан в ЖСК «Долщик», истец не является членом кооператива, в связи с чем просил в иске отказать.

Выслушав пояснения представителя истца и представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Определяя материальный закон, которым следует руководствоваться при рассмотрении настоящего дела, суд исходит из нижеследующего.

В силу пункта 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступившего в силу с 1 апреля 2005 года, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определено понятие объекта долевого строительства для целей указанного закона - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Таким образом, законом в самом понятии объекта долевого строительства закреплена возможность передачи такого объекта, представляющего собой жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Указанные позиции нашли свое отражение в положениях ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которым по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно договора № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве ООО «Доступное жилье» в лице «НО РФЖС» и ООО «УЖКС» заключили договор о финансировании участником долевого строительства объектов долевого строительства, в том числе кафе общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу <адрес>, 5 очередь.

В связи с изменением проектной документации, что следует из пояснений сторон и дополнительного соглашения (признанного судом недействительным в силу ст. 10 ГК РФ), предусмотренная договором проектная площадь кафе составила <данные изъяты> кв.м., при этом кафе определено договором как встроено-пристроенное помещение, расположенное на цокольном этаже многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями торговли и кафе, расположенного по адресу <адрес> (6 очередь).

По договору № от ДД.ММ.ГГГГ прав и перевода долга по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, Бабкова АП приняла от ООО «УЖКС» в полном объеме права требования, предусмотренные договором участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в части требования передачи нежилого помещения, указанного в иске, и доли в общем имуществе собственников помещений многоквартирного дома.

По договору уступки прав и перевода долга № от ДД.ММ.ГГГГ Бабкова АП также приняла обязательства оплатить <данные изъяты> руб. агенту застройщика («НО РФЖС»).

В силу п. 1.6 договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ стороны (Бабкова АП и ООО «УЖКС») договорились, что денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. Бабкова АП самостоятельно уплачивает Агенту застройщика (НО «РФЖС») в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Согласно условий договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, обязанность передать объект долевого строительства возникает у застройщика после разрешения на ввод дома в эксплуатацию, следовательно, право требования у участника долевого строительства на объект недвижимости также не может возникнуть ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (отдельной очереди).

Как следует из материалов дела, застройщиком ООО «Доступное жилье» в пределах сроков, установленных договором долевого участия, а также иным застройщиком к моменту рассмотрения дела судом, строительство дома ( 6 очереди) не завершено, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства – многоквартирный дом по <адрес>, 6 очередь, не получено, объект в эксплуатацию не сдан, в отношении ООО «Доступное жилье возбуждена процедура банкротства.

Арбитражным судом РХ (определение от ДД.ММ.ГГГГ ) установлено, что незавершенный строительством <данные изъяты> жилой дом по адресу <адрес>, а также земельный участок, предоставленный застройщику ООО «Доступное жилье» в аренду для строительства указанного многоквартирного дома со встроенно-пристроенными торговыми помещениями и кафе, на момент вынесения определения находился в собственности ООО «Доступное жилье». Указанные объекты определением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ переданы в жилищно-строительный кооператив «Дольщик» в счет удовлетворения требований участников строительства в связи с возбуждением процедуры банкротства ООО «Доступное жилье ».

В силу ст. 61 ГПК РФ указанные обстоятельства признаются судом установленными и не подлежат доказыванию, поскольку установлены вступившим в силу судебным решением и не оспорены сторонами.

Согласно Устава ЖСК «Дольщик», являющегося ответчиком по настоящему делу, Кооператив является некоммерческой организацией, созданной в форме потребительского кооператива.

В силу п. 1.1, 1.3 Устава, кооператив выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство многоквартирного многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными торговыми помещениями и кафе, расположенного по адресу <адрес>, в соответствии с выданным разрешением на строительство. К видам деятельности кооператива в силу п. 2.2 относится в том числе осуществление функций застройщика при строительстве жилых помещений и объектов инженерной инфраструктуры и (при необходимости) объектов для эксплуатации жилья.

Таким образом, в связи с передачей имущества в собственность кооператива, ЖСК «Дольщик» принял на себя функции застройщика и обязательства по строительству жилого многоэтажного дома по <адрес>.

Вместе с тем, передача имущества – многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными торговыми помещениями и кафе не повлекла за собой изменение установленных законом условий и возможности передачи имущества участникам долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а также после исполнения участником строительства условий о внесении полной стоимости объекта, соответствующего доли участника в долевом строительстве.

Условиями договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ №, а также заключенного в последующем договора уступки прав и перевода долга от ДД.ММ.ГГГГ №, Бабкова АП приняла на себя обязательства по финансированию в установленном договоре объеме строительства как объекта долевого строительства в виде нежилого помещения, так и строительства общего имущества, входящего в состав дома, на которое у участника возникает доля в праве долевой собственности пропорционально размеру общей площади объекта, которое включает в себя коридоры, технические этажи, лестницы, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные ля обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В силу п. 2.4 договора, состав общего имущества и окончательная площадь объекта долевого строительства уточняется после проведения технической инвентаризации при сдаче дома в эксплуатацию.

Таким образом, до момента ввода в эксплуатацию отдельные нежилые помещения, расположение которых предполагается проектом, не обладают достаточной степенью индивидуализации, в связи с чем такие помещения не могут быть переданы одному из участников долевого строительства ранее наступления указанного события.

Кроме того, признание права на часть объекта долевого строительства требует выделение в натуре доли из общего имущества, что, при установленном проценте готовности здания, признается судом невозможным.

По ходатайству представителя истца Головченко МА определением Абаканского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена строительная экспертиза для определения степени готовности объекта долевого строительства по адресу <адрес>. Согласно выводов эксперта, не оспоренных сторонами, общая проектная площадь нежилого помещения, требование о признании права на которое заявлено истцом, составляет <данные изъяты> кв. м., что соответствует условиям договора уступки прав и перевода долга от ДД.ММ.ГГГГ.

Фактическая общая площадь нежилого помещения в результате экспертизы не определена.

Согласно изготовленному экспертами техническому паспорту на многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными торговыми помещениями и кафе по <адрес> (6 очередь) процент готовности составил 24%.

При этом процент готовности отдельного помещения в данном объекте недвижимости – кафе, определено экспертами как 39% от проектируемого объема. На момент исследования нежилое помещение находится в стадии строительной готовности 39% возводится застройщиком в соответствии с проектной документацией, соблюдением требований строительных норм и правил.

Согласно изготовленного технического паспорта, возведенный объем здания готовностью 24% от проектного объема представляет собой подвал, являющийся в силу условий договора общим имуществом, и цокольный этаж, о праве собственности на помещение в котором в процентной готовности 39% просит истица.

Таким образом, проектной документацией предусмотрено строительство иных этажей здания, что следует из технического паспорта, а также описания объекта, отраженного в дополнительном соглашении № к договору №, содержащего сведения о принадлежности цокольного этажа, на котором расположено кафе № общей площадью <данные изъяты> кв.м., многоэтажному жилому дому со встроенно-пристроенными помещениями торговли и кафе.

Кроме того, как следует из технического паспорта объекта недвижимости, неоконченного строительством, - многоквартирного многоэтажного жилого дома, возведенный объем строительства содержит междуэтажное перекрытие, что также свидетельствует о предполагаемой этажности дома, превышающей возведенный уровень цокольного этажа.

Таким образом, признание права истицы на объект незавершенного строительства в степени готовности 39% может повлечь нарушение интересов и прав иных участников строительства, поскольку предполагает право владения, пользования и распоряжения объектом, включая изменение проекта, осуществление строительства силами собственника, исключает получение денежных средств застройщиком, которые должны быть потрачены не только на возведение конкретного объекта – кафе, располагаемого на цокольном этаже здания, но и на возведение объектов общего имущества, поименованных в договоре участия долевого строительства.

Признание права собственности на объект недвижимости, при таких обстоятельствах потребует выделения в натуре доли из общего имущества, что является невозможным в силу низкой процентной готовности многоквартирного дома.

Кроме того, согласно квитанции от ДД.ММ.ГГГГ, Бабкова АП внесла в кассу НО «РФЖС» в счет оплаты по договору денежные средства в размере <данные изъяты> руб., что составляет 52,91% от цены договора.

Как следует из условий договора, описанных судом выше, Бабкова АП приняла на себя обязательства полной оплаты застройщику (ООО «Доступное жилье» в лице НО РФЖС на момент заключения договора и дополнительных соглашений к нему) суммы в размере <данные изъяты> руб., что могло бы являться основанием для предъявления права требования на объект долевого строительства.

Неисполнение застройщиком ООО «Доступное жилье», в том числе ввиду его банкротства, обязанностей по своевременному возведению и сдаче объекта в эксплуатацию не является основанием для передачи истице незавершенного строительством объекта в имеющейся стадии готовности, поскольку такие последствия неисполнения условий договора не предусмотрены ни действующим законодательством, ни условиями заключенного договора.

При таких обстоятельствах суд не соглашается с доводами представителя истца Головченко МА, изложенных в иске и поддержанных в судебном заседании, о наличии у объекта незавершенного строительства собственных технических характеристик как обособленного объекта и возможности его идентификации как самостоятельного объекта недвижимости, в том числе в связи с невозможностью на момент проведения экспертизы установить общую фактическую площадь нежилого помещения при наличии проектных сведений о площади, равной <данные изъяты> кв.м..

Обязанность Бабкова АП о внесении денежных средств по договору первоначальному застройщику – ООО «Доступное жилье» исполнена частично посредством внесения денежных средств в кассу агента НО РФЖС, то есть до момента передачи незавершенного строительством объекта – многоквартирного дома по проспекту <адрес> в ЖСК «Дольщик». Обязанность по внесению платы в полном объеме, предусмотренном договором, в кассу застройщика ООО «Доступное жилье» либо ЖСК «Дольщик» истицей не исполнено.

Каких-либо договоров, в силу которых могла бы быть предусмотрена передача Бабкова АП помещения кафе в цокольном этаже незавершенного строительством объекта ни с ООО «Доступное жилье», в том числе в лице НО РФЖС, ни с ЖСК «Дольщик» при условии частичной оплаты по договору с истицей не заключалось. Денежные средства по договору долевого строительства и договору уступки прав требования и перевода долга от ДД.ММ.ГГГГ Бабкова АП внесла не в полном объеме.

Объект строительства – многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными торговыми помещениями и кафе предусматривает размещение в цокольном этаже кафе со строительным № проектной площадью <данные изъяты> кв.м., однако определение фактической площади такого помещения в цокольном этаже многоквартирного дома на данном этапе строительства невозможно, о чем указано в экспертном заключении.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено, объект не возведен, общая степень готовности составляет 24%. Обстоятельств, свидетельствующих о неправомерном уклонении застройщика ЖСК «Дольщик» от передачи объекта недвижимости, фактически принадлежащего истице, либо незаконного бездействия, препятствующего введению объекта в эксплуатацию, судом не установлено.

На момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, исходя из степени завершенности строительства (24%) проектируемое помещение - кафе фактически не передано застройщиком истцу. При этом объект – кафе, проектное размещение которого предполагается в цокольном этаже многоэтажного дома, не имеет индивидуально-определенных характеристик и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, не учтен в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований.

    На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    в удовлетворении исковых требований Бабкова АП к Жилищно-строительному кооперативу «Дольщик» о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества, 39% готовности, - нежилое помещение кафе строительный №, расположенное по адресу: <адрес>, 6 очередь, отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Абаканский городской суд.

Дата составления мотивированного решения: 04.10.2016.

Председательствующий                     А.Н. Берш