Решение по делу № 3а-242/2020 от 30.12.2019

121а

3а-242/2020

УИД 24OS0000-01-2020-000022-07

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Красноярск     25 февраля 2020 года

Красноярский краевой суд в составе:

судьи Красноярского краевого суда Пашковского Д.И.

при секретаре Мамаеве А.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АКБ «Ланта-Банк» (АО) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий,

УСТАНОВИЛ:

АКБ «Ланта-Банк» (АО), будучи собственником, обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами №, расположенных на территории <адрес>.

Заявленное требование мотивировали тем, что <дата> между АКБ «Ланта-Банк» (АО) и <данные изъяты> был заключен предварительный договор купли-продажи вышеназванных объектов недвижимости №, при том, что основной договор может быть нотариально удостоверен. Поскольку рыночная оценка отчуждаемых объектов недвижимости ниже их кадастровой стоимости, для исчисления нотариального тарифа будет учитываться кадастровая стоимость этого недвижимого имущества. Следовательно, результаты определения кадастровой стоимости нежилых зданий затрагивают права и обязанности административного истца при отчуждении указанных объектов.

С учетом поступивших уточнений, просили установить кадастровую стоимость указанного выше недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, определенную по состоянию на соответствующую дату установления кадастровой стоимости: для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 42 610 000 руб. по состоянию на 06.12.2018 г.; для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 220 000 руб. по состоянию на 19.09.2018 г.; для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 1 600 000 руб. по состоянию на 20.09.2018 г.; для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 6 830 000 руб. по состоянию на 29.08.2018 г.; для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 2 730 000 руб. по состоянию на 02.08.2018 г.; для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 4 990 000 руб. по состоянию на 11.12.2018 г.; для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 410 000 руб. по состоянию на 15.03.2019 г.; для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 1 730 000 руб. по состоянию на 15.03.2019 г.; для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 300 000 руб. по состоянию на 05.07.2019 г.; для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 910 000 руб. по состоянию на 06.05.2019 г.; для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 1 070 000 руб. по состоянию на 06.05.2019 г.

Представители административного истца, административных ответчиков и заинтересованных лиц в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд посчитал возможным в соответствии с положениями ч. 4 ст. 247 КАС РФ рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы административного дела, Красноярский краевой суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Право на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности собственника объекта недвижимости, закреплено в ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

В соответствии с п. 1,2 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно п. 1 ст. 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (пункт 2).

Исходя из положений ч. 2 ст. 22.1 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" при удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.

Как установлено судом, в собственности административного истца АКБ «Ланта-Банк» (АО) находится следующее недвижимое имущество:

- нежилое здание с кадастровым номером № площадью 43 137,5 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> (том 1, л.д. 39-40). Кадастровая стоимость здания по состоянию на 06.12.2018 г. составляет 389 315 506,13 руб. (том 1, л.д. 38);

- нежилое здание с кадастровым номером № площадью 154,5 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> (том 1, л.д. 42-44). Кадастровая стоимость здания по состоянию на 19.09.2018 г. составляет 1 394 360,96 руб. (том 1, л.д. 41);

- нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 1226,4 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> (том 1, л.д. 46-48). Кадастровая стоимость здания по состоянию на 20.09.2018 г. составляет 11 068 247,74 руб. (том 1, л.д. 45);

- нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 6161,9 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> (том 1, л.д. 50-53). Кадастровая стоимость здания по состоянию на 29.08.2018 г. составляет 55 611 085,88 руб. (том 1, л.д. 49);

- нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 2114,6 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> (том 1, л.д. 55-57). Кадастровая стоимость здания по состоянию на 02.08.2018 г. составляет 19 084 243,85 руб. (том 1, л.д. 54);

- нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 4700,7 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> (том 1, л.д. 59-61). Кадастровая стоимость здания по состоянию на 11.12.2018 г. составляет 42 423 770,49 руб. (том 1, л.д. 58);

- нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 297,4 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> (том 1, л.д. 63-65). Кадастровая стоимость здания по состоянию на 15.03.2019 г. составляет 3 536 606,45 руб. (том 1, л.д. 62);

- нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 1387,5 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> (том 1, л.д. 67-69). Кадастровая стоимость здания по состоянию на 15.03.2019 г. составляет 12 522 173,63 руб. (том 1, л.д. 66);

- нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 227,8 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> (том 1, л.д. 71-73). Кадастровая стоимость здания по состоянию на 05.07.2019 г. составляет 2 055 892,72 руб. (том 1, л.д. 70);

- нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 652,9 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> (том 1, л.д. 75-77). Кадастровая стоимость здания по состоянию на 06.05.2019 г. составляет 5 892 415,97 руб. (том 1, л.д. 74);

- нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 850,2 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> (том 1, л.д. 79-81). Кадастровая стоимость здания по состоянию на 06.05.2019 г. составляет 10 110 365,85 руб. (том 1, л.д. 78);

Их кадастровая стоимость определена с применением УПКС установленного постановлением <адрес> от <дата> N 15-п.

<дата> АКБ «Ланта-Банк» (АО) и <данные изъяты> заключили предварительный договор купли-продажи объектов нежилого назначения, по условиям которого, стороны обязались заключить в будущем, не позднее <дата>, договор купли-продажи - нежилых зданий с кадастровыми номерами 24№. (том 1, л.д. 18-20).

16.12.2019 г. АКБ «Ланта-Банк» (АО) обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21.11.2011 N П/453 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеназванных объектов капитального строительства, с приложением необходимых для этого документов (том 1, л.д. 21-25).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от <дата> №, было отклонено заявление АКБ «Ланта-Банк» (АО) о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами №, в размере их рыночной стоимости, поскольку оформление и содержание отчета об оценке № от <дата>, не соответствует требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета <данные изъяты>

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № от <дата>, согласно которому, рыночная стоимость принадлежащего административному истцу недвижимого имущества по состоянию на соответствующую дату определения кадастровой стоимости установлена в следующем размере: для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 42 610 000 руб. по состоянию на 06.12.2018 г.; для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 220 000 руб. по состоянию на 19.09.2018 г.; для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 1 600 000 руб. по состоянию на 20.09.2018 г.; для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 6 830 000 руб. по состоянию на 29.08.2018 г.; для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 2 730 000 руб. по состоянию на 02.08.2018 г.; для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 4 990 000 руб. по состоянию на 11.12.2018 г.; для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 410 000 руб. по состоянию на 15.03.2019 г.; для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 1 730 000 руб. по состоянию на 15.03.2019 г.; для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 300 000 руб. по состоянию на 05.07.2019 г.; для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 910 000 руб. по состоянию на 06.05.2019 г.; для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 1 070 000 руб. по состоянию на 06.05.2019 г.

Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с п. 7 Федеральных стандартов оценки N 1 (далее ФСО) подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (п. 20 ФСО N 1).

Судом установлено, что при оценке нежилых зданий, находящихся в собственности административного истца, оценщиками применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объектов оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Судом исследован отчет об оценке № от <дата>, и установлено, что оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Достоверность данных, содержащихся в отчете, никем не опровергнута, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости вышеназванных нежилых зданий подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

Как следует из вышеприведенных норм законодательства, при нотариальном удостоверении сделки по отчуждению права собственности на недвижимое имущество (нежилые здания), для исчисления тарифа будет применена кадастровая стоимость этого недвижимого имущества, то это повлечёт взимание с административного истца экономически необоснованного тарифа, при её удостоверении.

Таким образом, у административного истца имеются достаточные основания для реализации как права на проведение оценки рыночной стоимости принадлежащих им объектов недвижимого имущества для целей пересмотра утвержденной в отношении них кадастровой стоимости, так и обращения в суд по вопросу установления в отношении таких объектов кадастровой стоимости, равной их рыночной стоимости. Иное противоречило бы смыслу закона, нарушало права и законные интересы собственника.

Следовательно, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости вышеназванных объектов капитального строительства, не соответствующие действительной рыночной стоимости этих объектов, затрагивают права административного истца. Они подлежат защите путём установления кадастровой стоимости нежилых зданий, находящихся в собственности административного истца, в размере их рыночной стоимости.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость спорных объектов недвижимого имущества должна быть установлена в следующем размере: для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 42 610 000 руб. по состоянию на 06.12.2018 г.; для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 220 000 руб. по состоянию на 19.09.2018 г.; для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 1 600 000 руб. по состоянию на 20.09.2018 г.; для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 6 830 000 руб. по состоянию на 29.08.2018 г.; для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 2 730 000 руб. по состоянию на 02.08.2018 г.; для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 4 990 000 руб. по состоянию на 11.12.2018 г.; для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 410 000 руб. по состоянию на 15.03.2019 г.; для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 1 730 000 руб. по состоянию на 15.03.2019 г.; для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 300 000 руб. по состоянию на 05.07.2019 г.; для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 910 000 руб. по состоянию на 06.05.2019 г.; для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 1 070 000 руб. по состоянию на 06.05.2019 г.

Вышеназванный размер рыночной стоимости объектов капитального строительства подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

При таких обстоятельствах, заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами 24№, следует считать дату поступления соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 16.12.2019 г.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, Красноярский краевой суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление АКБ «Ланта-Банк» (АО), – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 43 137,5 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 42 610 000 рублей, определенной по состоянию на <дата>.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 154,5 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости – 220 000 рублей, определенной по состоянию на <дата>.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1226,4 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости – 1 600 000 рублей, определенной по состоянию на <дата>.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 6161,9 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 6 830 000 рублей, определенной по состоянию на <дата>.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 2114,6 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 2 730 000 рублей, определенной по состоянию на <дата>.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 4700,7 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости – 4 990 000 рублей, определенной по состоянию на <дата>.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 297,4 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости – 410 000 рублей, определенной по состоянию на <дата>.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1387,5 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 1 730 000 рублей, определенной по состоянию на <дата>.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 227,8 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости – 300 000 рублей, определенной по состоянию на <дата>.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 652,9 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 910 000 рублей, определенной по состоянию на <дата>.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 850,2 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости – 1 070 000 рублей, определенной по состоянию на <дата>.

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами 24№ считать 16.12.2019 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции (630005, г. Новосибирск, ул. Ломоносова, д. 57а) путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда     Д.И. Пашковский