Решение от 23.07.2024 по делу № 33-6993/2024 от 21.06.2024

Судья: Болбат Н.С.                                         УИД 54RS0013-01-2023-004079-97

Докладчик: Дронь Ю.И.                                                                    № 2-284/2024

                                                                                                № 33-6993/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

    председательствующего              Дроня Ю.И.

    судей                                               Быковой И.В., Зуевой С.М.,

    при секретаре                                                  Филоненко П.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 23 июля 2024 года гражданское дело по апелляционным жалобам Ахрамеевой Татьяны Николаевны и Коврижина Петра Алексеевича на решение Бердского городского суда Новосибирской области от 02 апреля 2024 года по иску Ахрамеевой Татьяны Николаевны к Коврижину Петру Алексеевичу, ПАО «Совкомбанк» о признании недействительным договора залога.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Дроня Ю.И., объяснения Ахрамеевой Т.Н., Коврижкина П.А., третьих лиц, судебная коллегия

                                                              установила:

Ахрамеева Т.Н. обратилась в суд с иском к Коврижину П.А. о признании недействительным договора залога, на основании которого была произведена реализация с торгов жилого дома по <адрес>, и о применении полной двухсторонней реституции.

В обоснование иска указала, что с 2002 года истец совместно проживает с Коврижиным П.А., имеют двух совместных детей - В., 2002 года рождения, и С., 2007 года рождения.

После рождения второго ребенка брак был зарегистрирован в отделе ЗАГС.

Во время проживания в брачных отношениях истцом и ответчиком совместно было приобретен дом и земельный участок по адресу: <адрес>.

Ответчик без согласия истца заключил кредитный договор с банком, который был обеспечен залогом единственного жилья.

В связи с наступавшей в 2020 году пандемией и ограничением свободного передвижения людей старше 65 лет, у Коврижина П.А. возникла проблема со своевременной оплатой кредита.

В кредитных каникулах и реструктуризации кредита до получения суммы компенсации за ветхое жилье банк ему отказал, и подал иск в суд для расторжения кредитного договора с целью обращения взыскания на предмет залога путем реализации с публичных торгов жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>.

Решением суда иск был удовлетворен и обращено взыскание на предмет залога.

                                                       2

Торги были проведены без обязательного уведомления должника (собственника имущества), в результате которых с Чарушиной Ю.В. был заключен договор купли-продажи.

О том, что дом и земельный участок были проданы с торгов и сменился собственник, истец узнала 17 февраля 2023 года, когда Чарушина Ю.В. ворвалась в дом с требованием освободить жилье и оплатить аренду за проживание, ввиду того, что согласно выписке из ЕГРН она является собственником спорного имущества с 18 января 2023 года.

Истец полагала, что, поскольку Коврижиным П.А. не было предварительно получено согласие истца на заключение договора ипотеки, данная сделка является недействительной.

При рассмотрении дела в качестве соответчика по делу с согласия истца было привлечено ПАО «Совкомбанк», в качестве третьих лиц -Росимущество по Новосибирской области, Управление Росреестра по Новосибирской области.

Решением Бердского городского суда Новосибирской области от 02 апреля 2024 года в удовлетворении иска отказано.

С решением суда не согласилась Ахрамеева Т.Н. и подала апелляционную жалобу.

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что судом не принято ни одно из доказательств, представленных истцом в обоснование заявленных требований.

Суд не дал оценки возражениям истца и ответчика об установлении продажной цены спорного имущества, тому, что при создании оценки имущества должника использовался только один из трех методов оценки заложенного имущества.

Ходатайство о проведении повторной оценки стоимости имущества необоснованно отклонено судом.

Полагает, что заключение договора купли-продажи по цене в три раза ниже рыночной стоимости данного имущества является основанием для признания сделки недействительной.

Обращает внимание на то, что оценка дома и земельного участка, произведенная ООО «НовоСтройЭксперт» 15 июня 2021 года, в соответствие с ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», была действительна 6 месяцев и на дату проведения торгов устарела.

Исходя из данных сайта Novosibirsk.domclic.ru общая стоимость спорных объектов по рыночным ценам составляла 4 679 001,22 руб.

Отмечает, что на счету должника, в момент реализации имущества на торгах, имелась необходимая сумма для погашения задолженности, которая превышала сумму долга в три раза.

Судебные приставы - исполнители в нарушение закона направили на продажу единственное жилье должника по заниженной стоимости, не предупредив об этом его супругу, которая за время проживания в доме в течение 19 лет сделала значительные неотъемлемые вложения в капитальный

                                                         3

ремонт дома, обустройство сада на земельном участке, на суммы свыше 500 000 руб. из своих личных средств.

Также, обнаружилось, что с покупателем было заключено сразу два равнозначных договора купли-продажи на один и тот же объект недвижимости, что недопустимо.

Торги произведены с многочисленными нарушениями и противоречиями в документах и пояснениям Чарушиной Ю.В., поэтому являются фиктивными.

           Также, с решением суда не согласился Коврижинов П.А. и подал апелляционную жалобу.

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что у него имелись вопросы к лицам, не явившимся в судебное заседание, в связи с чем, решение суда в соответствие с п. 2 ст. 330 ГПК РФ подлежит отмене.

На его вопрос о том, когда был расторгнут договор на проведение торгов с ООО «Астрея», представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области Домашова ответить не смогла.

Однако, у него есть документы, подтверждающие, что последние торги ООО «Астрея» должно было проводить 24 ноября 2022 года.

Последнее извещение о торгах было опубликовано в газете «Советская Сибирь» 09 ноября 2022 года, а в начале ноября 2023 года договор о торгах с ООО «Астрея» был расторгнут и все торги в ноябре 2022 года были отменены.

В распоряжении ответчика есть протокол осмотра доказательств от нотариуса Дуваловой Н.Н. от 10 июля 2023 года, из которого следует, что никаких торгов с его недвижимостью не проводились.

Ссылаясь на ст. 50 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 года, апеллянт указал, что в регистрационном деле по спорному имуществу отсутствуют заявление банка о регистрации, заверенная копия решения суда, протокол № 2 о результатах публичных торгов и договор купли-продажи, заключенные с лицом, выигравшим торги.

Вместо такого договора имеется договор купли-продажи между Чарушиной А.В. и директором ОООО «Астея» Ивановым А.В.

При этом никаких торгов 30 ноября 2022 года не проводилось.

Кроме того, основным видом деятельности ООО «Астрея» является техническое обслуживание и ремонт автотранспортных средств, деятельность по организации торгов в числе разрешенных видов деятельности данной организации не значится.

Отмечает, что в промежутке между первыми публичными торгами по реализации дома и земли, назначенными на 03 ноября 2022 года, и вторыми 30 ноября 2022 года на его расчетном счете имелись денежные средства для погашения долга, однако данные денежные средства не были использованы судебными приставами-исполнителями для погашения долга, а начальная продажная цена имущества была необоснованно снижена на 15 %.

                                                    4

Определенная стоимость предмета залога в 3,5 ниже его рыночной цены, что недопустимо и является основанием для признания сделки недействительной.

          Также, отчет о стоимости на момент проведения торгов устарел.

В материалах дела имеются два равнозначных договора купли-продажи на одну и ту же недвижимость, один из них заключен с нарушением срока, что также недопустимо.

Полагает, что договор купли-продажи между Гусевой И.В. и Чарушиной Ю.В. также является незаконным, так как договор должен составляться производителем торгов.

Подпись Гусевой И.В. и имеющиеся печати также вызывают у апеллянта сомнения в подлинности данных документов, отмечает, что ни один документ, представленный в Росреестр, не подписан нотариусом, а в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу судебной экспертизы по определению подложности документов судом необоснованно отказано.

Суду ответчик пояснял, что спорное имущество нажито им и истцом в браке, является общим, заявление о заключении мирового соглашения о передаче Ахрамеевой Т.Н. половины дома и земельного участка судом проигнорировано.

Вместе с тем, то обстоятельство, что с 2001 года истец и ответчик состоят в браке, подтверждается тем, что отцом детей записан Коврижин П.А.

Ахрамеева Т.Н. заявление о взыскании алиментов не подавала, не получала статус матери-одиночки, стороны имели общий бюджет и вели совместное хозяйство, кроме того, на момент заключения кредитного договора с банком они состояли в зарегистрированном браке более 10 лет, запись о том, что у заемщика есть супруг, имеется в договоре залога.

При регистрации залога требовалось согласие супруга, на распоряжение совместным имуществом также требовалось нотариальное согласие супруга.

Считает, что обращение взыскания на единственное жилье ответчика, в котором, кроме него, проживают его дети, недопустимо, при этом Коврижин П.А. является работающим пенсионером, ветераном труда, ветераном вооруженных сил СССР.

Ранее судом по другому иску Коврижина П.А. к ПАО «Совкомбанк» установлено, что денежные средств на страховку предмета залога были сняты, а сам договор страхования не заключен.

Информация о рассмотрении апелляционной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 года N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Новосибирского областного суда в сети Интернет (https//oblsud.nsk.sudrf.ru/).

Учитывая надлежащее извещение всех участников процесса о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в целях обеспечения соблюдения разумных сроков судопроизводства жалоба рассмотрена при имеющейся явке.

                                                        5

Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи независимо от того, на имя кого из супругов они приобретены либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

По общему правилу владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов (пункт 1 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 ст. 7 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора) установлено, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников.

Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

Приведенная норма является общей, определяющей порядок установления ипотеки на имущество, находящееся в общей совместной собственности.

Одним из видов общей совместной собственности является общая совместная собственность супругов.

В связи с изложенным следует, что при установлении ипотеки на имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, подлежат применению нормы Семейного кодекса Российской Федерации.

Так, согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В соответствие с пунктами 1, 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора) договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

                                                     6

Исходя из приведенных норм права для совершения оспариваемого договора как сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, требовалось в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации нотариально удостоверенное согласие Кушнаревой В.Г. на совершение с░░░░░, ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░. 2 ░░. 1 ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░. 2 ░░. 10 ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░ ░ ░░░, ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░░.░░.░░░░.

        ░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ (░. 1 ░. ░. 10) ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░.░░.░░░░.

     ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ 2002 ░░░░, ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░.

       ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░ - ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

       ░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 2 ░. 1 ░░. 446 ░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ (░░░ ░░░░░), ░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░-░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░░░░░░░) ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ (░░░ ░░░░░), ░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

           ░ ░░░░░ ░ ░░░, ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░, ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░ ░░ ░░░░.

                                                                    7

     ░░░░░░ 3 ░░. 196 ░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░ – ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░.

       ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░.

        ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░.

          ░░░░░░░░░░░░░░ ░░. ░░. 328 - 330 ░░░ ░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░,

    ░░░░░░░░░░:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 02 ░░░░░░ 2024 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ - ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

         ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ (░░░░░░░░░░░░░) ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ (650035, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░ 2, ░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ – ░░░░░░░).

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 24 ░░░░ 2024 ░░░░.

    ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:

    ░░░░░: