Решение по делу № 2-147/2015 (2-1429/2014;) от 26.12.2014

Дело № 2-147/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Чернушка         07 апреля 2015 года

Чернушинский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Толпышевой И.Ю.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО5,

представителей УПФ России в Чернушинском районе Пермского края – ФИО6,

при секретаре Деминой Ю.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению

ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 с требованиями о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании денежных средств в сумме 1 290 000 рублей.

    Иск мотивировала тем, что договор купли-продажи, подлежит расторжению на основании п. п.3.6 договора. Ответчик на момент продажи скрыл от истца, что продает уже полу гнилой, недоделанный дом. Ответчик был предупрежден о том, что дом приобретается в собственность детям на «материнский капитал». Ответчик предупредил истца о некачественной входной двери и о не утепленном полу в санузле дома. В доме отсутствовал свободный доступ в подпол и к наружным стенам, в связи с чем истец не мог визуально определить качество постройки дома. По мере проживания зимой, истец замерзал, несмотря на хорошее отопление. Это полагает последствия неправильности чердачного перекрытия дома. Через четыре месяца в одной из комнат провалился пол. Ответчик обещал устранить дефект, но затягивал с проведением работ, после чего была достигнута договоренность о выплате истцу денежных средств, в размере 10 000 рублей на проведение ремонта пола самостоятельно. Ответчик выплатила истцу только половину оговоренной суммы. При вскрытии проваленного пола обнаружились множественные нарушения постройки лома, к тому же весь нижний брус был покрыт плесенью и грибком, половая доска прогнила. Истец считает, что ответчик продал вместо добротного жилого дома дачную постройку, к тому же гнилую, по завышенной цене. Просит расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ФИО2 денежные средства в размере 1 290 000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить, пояснила, что ответчик продала ей гнилой дом, она не может проживать в нем с детьми. Полагает, что ответчик на момент заключения договора купли-продажи знала о недостатках дома, но умышленно скрыла данную информацию от неё. Денежных средств на ремонт у её семьи нет. Ремонтные работы по восстановлению дома ими не проводились. Она не согласна с выводами эксперта в части определения стоимости восстановительного ремонта, считает оценку эксперта заниженной.

Ответчик ФИО2, извещенная о дате и времени судебного заседания надлежащим образом в суд не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО5 в суде с заявленными требованиями не согласилась, просила отказать в удовлетворении требований, пояснила, что перед заключением договора истец осматривала дом, претензий к качеству дома не имела. Считает, что истцом не представлено доказательств, существенного нарушения условий договора со стороны ответчика.

Представитель третьего лица - УПФ России в Чернушинском районе Пермского края – ФИО6, в суде с иском не согласилась, поддержала возражения, изложенные в письменном отзыве, согласно которому, по заявлению истца Управлением ПФР на приобретение спорного жилого дома и земельного участка были перечислены средства материнского капитала, при расторжении договора купли-продажи и приведении сторон в первоначальное положение, средства материнского капитала подлежат возврату в ПФР.

Третье лицо АН «Жилстройинформ» представителя в суд не направило, в телефонограмме представитель третьего лица ФИО7 просил рассмотреть дело в его отсутствие, заявленные требования поддерживает.

Суд, заслушав стороны, исследовав представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. ст. 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, (в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи 1-этажного жилого дома, общей площадью 81,6 кв.м., по адресу: <адрес> и земельного участка площадью 2015 кв.м., с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> (л.д.13-14).

Согласно п. 2.1 указанного договора купли-продажи жилой дом и земельный участок проданы за 1 290 000 руб., из них за жилой дом – 1 000 000 руб., за земельный участок 290 000 руб. При этом стороны договорились, что расчет в указанной сумме будет произведен следующим образом: денежные средства в размере 881 039,5 рублей, из них: 290 000 рублей за земельный участок и 591 039, 5 рублей за жилой дом, уплачиваются покупателем продавцу за счет собственных средств, при подписании настоящего договора купли-продажи; оставшаяся часть 408 960, 5 рублей, за жилой дом, уплачивается за счет использования средств целевого займа, предоставленного ООО «ИК «Профинвест» безналичным перечислением в течение 3-х рабочих дней с момента регистрации перехода права собственности на жилое помещение в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Как следует из расписок от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ денежные средства по договору купли-продажи получены продавцом в полном объеме (л.д.21,22). Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 принадлежит на праве собственности жилой дом по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 принадлежит на праве собственности земельный участок по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.16).

Предъявляя требования, истец ссылается на то, что ответчиком ей продан дом ненадлежащего качества, указывая, что имеющиеся в нем недостатки являются существенными.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороны. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 475 ГК РФ существенными нарушениями качества товара являются недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, а также другие подобные недостатки.

Согласно пп. "б" п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17, существенным является недостаток товара (работы, услуги) который не может быть устранен без несоразмерных расходов, - это недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара (работы, услуги) либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования.

В силу п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из акта обследования помещения от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного межведомственной комиссией Таушинского сельского поселения, в соответствии с постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении положения и признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» следует, что обследуемый жилой дом по <адрес> не соответствует требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и подлежит капитальному ремонту с целью приведения утраченных в процессу эксплуатации характеристик жилого помещения (л.д.54-55).

Согласно заключению межведомственной комиссией Таушинского сельского поселения о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания № от ДД.ММ.ГГГГ г., обследуемый жилой дом по <адрес> признан пригодным для проживания при условии проведения капитального ремонта (л.д.56-57).

Согласно экспертному заключению ФБУ Пермская лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ, в жилом доме по адресу: <адрес>, в его отдельных помещений, в конструктивных элементах и в инженерных сооружениях имеются повреждения (дефекты), в том числе:

теплоизоляционный слой на чердачном перекрытии не соответствует требованиям по тепловой защите зданий;

нарушен температурно-влажностный режим из-за отсутствия продухов в теле фундамента (цоколя); балки (лаги) цокольного перекрытия (пол) в жилых помещениях дома имеют критический дефект, лаги полностью разрушены микроорганизмами (гниль);

фундамент мелкого заглубления не защищен гидроизоляцией и отсутствует утепление фундамента;

стропильные ноги не закреплены стяжками к стене дома, имеют подвижное соединение;

отливы закреплены не на расширитель (подставочный профиль) оконного блока. Атмосферные осадки проникают в пределы монтажного шва и увлажняют брус; оконные проемы в стенах из бруса выполнены без устройства окосячки; шаг стропильных ног и балок перекрытия составил 1175мм до 1215мм, для снеговой нагрузки 320кг/м2 шаг стропил по расчету принимается 880мм;

отсутствует приточно-вытяжная вентиляция с естественным побуждением; расстояние от канализационного колодца до фундамента жилого здания составляет 1,5м; отмостка выполнена с контруклоном, разрушена и атмосферные осадки беспрепятственно проникают в пределы фундамента, подполье и подмывают основание;

отсутствие стартовой планки привело к искривлению облицовки из металлического сайдинга.

Образование повреждений (возникновение дефектов) в жилом доме, его отдельных помещении, конструктивных элементах и в инженерных сооружениях является следствием отступлений от требований строительных норм и правил, технологических регламентов, ГОСТ, технологических процессов при выполнении строительно-монтажных работ по возведению индивидуального жилого дома. Отступление от обязательных требований при выполнении строительно-
монтажных работах привело к образованию дефектов в период строительства
индивидуального жилого дома, то есть до даты заключения договора 10 октября
2013 года. Выявленные дефекты относятся как к явным, так и к срытым дефектам.

К явным дефектам индивидуального дома, которые визуально возможно было
определить, при заключении договора купли-продажи относятся:

отсутствие продухов для вентиляции подполья;

расположение канализационного колодца ближе Зм от здания (фундамента);

отсутствие слуховых окон для вентиляции чердачного помещения;

конструкция кровли;

отмостка выполненная с контруклоном;

закрепление отливов к коробке оконного блока;

отсутствие вентиляции жилых и вспомогательных помещений;

искривление облицовки фасада металлическим сайдингом.

К скрытым дефектам индивидуального дома, которые возможно было
определить, при эксплуатации в течение гарантийного срока относятся:

недостаточное термическое сопротивление чердачного перекрытия;
отсутствие гидроизоляции и тепловой изоляции у фундамента;
отсутствие гидро-пароизоляции в монтажном шве оконного проема4

применение случайных деревянных подкладок для устройства пола,
уложенных на грунт;

создание «парникового» эффекта при устройстве пола в жилых помещениях.

Фактическое состояние жилого дома, его отдельных помещений или
конструктивных элементов, инженерных сооружений не соответствует требованиям
СНиП и других строительных нормативных документов, в том числе:

Расчетное сопротивление теплопередаче чердачного перекрытия
индивидуального жилого дома не обеспечивается комфортное пребывание
людей, что не соответствует требованию п.2.5. СНиП (лит. 14);

Устройство кровли выполнено с отступлением от требований п. 4.4 СП
(лит. 12);

Отсутствие вентиляционных отверстий в теле фундамента (цоколь) создает в
подполье повышенную влажность, образуются и развиваются микроорганизмы (грибок, гниль), которые повреждают конструктивные элементы цокольного перекрытия, что не соответствует требованиям п. 10.4 СНиП (лит.10);

Устройство кровли выполнено с отступлением от требований п. 4.4 СП (лит. 12);

Отсутствие приточно-вытяжной вентиляции с естественным побуждением в жилых помещениях не соответствует требованию п.8.3 СНиП (лит. 10);

Расстояние между фундаментом и колодцем самотечной канализации не соответствует требованиям п. 7.23 СНиП (лит.З);

Оконные конструкции из профиля ПВХ установлены с отступлением от требований ГОСТ (лит. 13);

Атмосферные осадки и талые воды проникают в пределы подполья, что не соответствует требованию п. 8.10 СНиП (лит. 10).

Глубина заложения фундамента принята без учета требований п. 12.2.6 СП (лит. 7).

Техническая возможность по приведению в технически исправное состояние конструктивных элементов индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, имеется. Виды работ и объемы приведены в таблице № заключения.

Стоимость работ по приведению индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> в технически исправное состояние при выполнении работ подрядчиком по упрощенной системе налогообложения приведена в расчете № заключения и составляет 340 434 (Триста сорок тысяч четыреста тридцать четыре) рубля 36 копеек.

При выполнении работ подрядчиком по обычной схеме налогообложения стоимость по приведению индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> в технически исправное составляет 374 933 (триста семьдесят четыре тысячи девятьсот тридцать три) рубля 20 копеек.

При оценке выводов эксперта суд считает, что они являются обоснованными; экспертиза проведена компетентной организацией в порядке, предусмотренном законом; эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеет соответствующую квалификацию, образование, стаж работы; в распоряжение эксперта были представлены материалы гражданского дела; эксперт привели подробный расчет стоимости работ, материалов; произвел фотографирование объекта; подробно изложили обстоятельства, на основании которых пришел к выводам, указанным в экспертном заключении.

Из указанного заключения следует, что в квартире выявлены несущественные и устранимые дефекты, стоимость устранения которых составляет 374 933, 20 руб.

Доказательств иной стоимости восстановительного ремонта истцом не представлено.

Из пояснений истца следует, что работы по устранению недостатков, указанных ею в иске, а так же в заключении эксперта, не проведены, доказательства, что после их устранения они могут возникнуть вновь материалы дела не содержат.

Акт общего осмотра здания от ДД.ММ.ГГГГ, специалистами ООО «ПармаСтройКомплект», представленный истцом, выводы эксперта не опровергает и не подтверждает существенность и неустранимость выявленных строительных недостатков в жилом доме, принадлежащем ФИО1 (л.д.19).

Таким образом, бесспорных доказательств, позволяющих прийти к выводу о существенном нарушении требований к качеству переданного ФИО8 жилого дома, в частности, обнаружения неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, и других подобных недостатков, в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, поскольку материалы дела не содержат доказательств, достоверно свидетельствующих о наличии в приобретенном объекте недвижимости существенных недостатков, дающих истцу право требовать расторжения договора, а также того, что дом был передана в непригодном для использования его по назначению состоянии, принимая во внимание, что понятие существенного недостатка является правовым и его наличие подлежит установлению судом в каждом конкретном случае, учитывая, что иных доказательств соответствия выявленных недостатков признакам существенности, в материалах дела не имеется, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании в пользу истца стоимости переданного имущества в размере 1 290 000 рублей.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать ФИО1 в удовлетворении требований к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании денежных средств в сумме 1 290 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Чернушинский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Судья                         И.Ю. Толпышева