Решение по делу № 11-8778/2021 от 02.07.2021

№ 11-8778/2021 Судья Нечаев П.В.

Дело № 2-459/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

05 августа 2021 года г. Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Винниковой Н.В.,

судей      Чиньковой Н.В., Велякиной Е.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем <данные изъяты> помощником судьи <данные изъяты>

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации Миасского городского округа Челябинской области на решение Миасского городского суда Челябинской области от 19 апреля 2021 года по исковому заявлению Карась Владимира Арсентьевича к администрации Миасского городского округа Челябинской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Чиньковой Н.В. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика администрации Миасского городского округа Челябинской области – Власова А.М., поддержавшего доводы апелляционной жалобы,

УСТАНОВИЛА:

Карась В.А. обратился в суд с иском к администрации Миасского городского округа Челябинской области (далее - администрация МГО) о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> с 13 февраля 2020 года на 3 года.

В обоснование заявленных требований указал, что договором аренды земельного участка № 8030 от 28 апреля 2017 года истцу предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 3101 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты>. Земельный участок предоставлен на срок с 13 февраля 2017 года до 13 февраля 2020 года. На спорном участке находится объект незавершенного строительства, который истец приобрел по договору купли-продажи 23 августа 2013 года у <данные изъяты> 29 августа 2013 года право собственности истца на объект незавершенного строительства зарегистрировано в установленном законом порядке. Первоначальному правообладателю <данные изъяты> земля предоставлялась из земель сельскохозяйственного назначения. Впоследствии категория земельного участка была изменена на земли промышленности, энергетики, транспорта с целевым назначением – для проектирования парковки. Договором № 6782 от 07 февраля 2013 года земельный участок предоставлен <данные изъяты> в аренду до 31 декабря 2013 года под строительство автопарковки. Окончить строительством объект и зарегистрировать право собственности на него не представляется возможным в силу изменения градостроительного зонирования МГО и запрета на строительство объектов капитального строительства на спорном земельном участке. Ссылается на наличие преимущественного права на заключение договора аренды для завершения строительства объекта без проведения торгов.

Определением Миасского городского суда Челябинской области от 24 февраля 2021 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (т. 1 л.д. 134).

Истец Карась В.А., его представить Воробьев В.И. в судебном заседании суда первой инстанции участия не принимали, будучи извещенными о месте и времени судебного заседания.

Представитель ответчика администрации Миасского городского округа Челябинской области Власов А.М. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, поскольку земельный участок уже ранее предоставлялся истцу для завершения строительства.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, извещен.

Суд вынес решение, которым удовлетворил исковые требования частично, возложив на администрацию Миасского городского округа Челябинской области обязанность заключить с Карась В.А. договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на новый срок. В удовлетворении остальной части исковых требований Карась В.А. отказано.

В апелляционной жалобе ответчик администрация Миасского городского округа Челябинской области просит решение суда отменить, вынести новое об отказе в удовлетворении исковых требований. Указывает, что срок действия разрешения на строительство был окончен 30 декабря 2013 года. Спорный земельный участок уже предоставлялся для завершения строительства, на основании постановления администрации МГО от 13 февраля 2017 года № 786, с истцом был заключен договор аренды земельного участка без проведения торгов № 8030 от 28 апреля 2017 года. Срок аренды указанного земельного участка, предоставленного под строительство автопарковки, уже продлевался в 2013, 2014 годах.

Истец Карась В.А., представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области не приняли участия в суде апелляционной инстанции, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Информация о рассмотрении дела заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда в сети Интернет. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как подтверждается собранными по делу доказательствами и установлено судом первой инстанции, постановлением администрации МГО от 01 июля 2008 года № 797 <данные изъяты> предоставлен в аренду земельный участок площадью 3101 кв.м. в районе <данные изъяты>, согласован проектный план границ земельного участка (т. 1 л.д. 34, 154-155).

03 октября 2008 года между <данные изъяты> и администрацией МГО заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 3101 кв.м., расположенный в районе <данные изъяты>, срок аренды установлен с 03 октября 2008 года по 02 сентября 2009 года (т. 1 л.д. 23-27).

На основании распоряжения министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области № 612-р от 02 мая 2009 года, по ходатайству <данные изъяты> земельный участок переведен из состава земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности, энергетики, транспорта (л.д. 174-176 том1).

31 августа 2009 года дополнительным соглашением в договор аренды внесены изменения, в том числе в отношении срока аренды, срок установлен по 31 декабря 2012 года (т. 1 л.д. 35).

Постановлением администрации МГО от 02 июля 2010 года № 962 Волошинову В.В. разрешено проектирование парковки автомобилей на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> (т. 1 л.д. 37).

13 октября 2010 года администрацией МГО Волошинову В.В. выдано разрешение на строительство парковки автомобилей на земельном участке, расположенном в районе <данные изъяты>, согласно которого площадь парковки с подъездными путями составляет 3110 кв.м., в том числе площадь асфальтового покрытия – 588 кв.м., тротуара – 165, 6 кв.м., градостроительный план земельного участка. В последующем разрешение на строительство продлено до 30 декабря 2013 года на основании постановления от 30 ноября 2012 года № 7039 (т. 1 л.д. 57-67).

Решением Миасского городского суда от 16 сентября 2011 года по иску <данные изъяты> право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью 3110 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, признано за <данные изъяты> умершим 29 декабря 2010 года, с включением имущества в наследственную массу.

На основании постановления администрации МГО от 18 января 2013 № 231, с Волошиновой Г.К. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, срок установлен с 18 января 2013 года по 30 декабря 2013 года (т. 1 л.д. 38-44).

23 августа 2013 года между <данные изъяты> и Карась В.А. заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, степенью готовности 20%, право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (т. 1 л.д.21-22, 129-131).

04 февраля 2014 года между администрацией МГО и Карась В.А., на основании постановления администрации МГО от 13 января 2014 года № 139, заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> сроком до 13 января 2017 года для строительства парковки.

28 апреля 2017 года между администрацией МГО и Карась В.А., на основании постановления от 13 февраля 2017 года, заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 3101 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты> для завершения строительства, срок действия договора установлен до 13 февраля 2020 года (т. 1 л.д. 12-16).

24 января 2020 года Карась В.А. обратился в администрацию МГО с обращением о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> для окончания строительства объекта, находящегося в собственности, указав, что окончить строительством объект не представляется возможным в силу изменения градостроительного зонирования, требуется дополнительное время для оформления проекта внесения изменения в правила землепользования и застройки в части изменения зонирования с зоны А.3 на Г3, а также внесения изменений в проект автопарковки с включением в проект здания охраны (т. 1 л.д. 71-72).

В заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с целью завершения строительства администрацией МГО отказано, в связи с тем, что земельный участок ранее предоставлялся для завершения строительства объекта, основания для предоставления в аренду спорного земельного участка повторно без проведения торгов отсутствуют (т. 1 л.д. 73-74).

Согласно выписке из ЕГРН, по состоянию на 16 февраля 2021 года, Карась В.А. с 28 августа 2013 года является собственником объекта незавершенного строительства, площадь застройки 3101 кв.м., степень готовности 20 %. Объект расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> (т. 1 л.д. 129-131).

Обращаясь в суд с иском, Карась В.А. ссылался на то, что окончить строительством объект и зарегистрировать право собственности на него не представляется возможным в силу изменения градостроительного зонирования МГО и запрета на строительство объекта капитального строительства на спорном земельном участке, указывая на наличие преимущественного права на заключение договора аренды для завершения строительства объекта без проведения торгов, просил возложить обязанность на администрацию МГО заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> с 13 февраля 2020 года на 3 года.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, частично удовлетворяя исковые требования о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов, исходил из того, что у истца имеется право на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации путем заключения с администрацией соответствующего договора аренды, поскольку право собственности на не оконченный строительством объект зарегистрировано за истцом, а завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможны без предоставления ему земельного участка.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции в виду следующего.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Закрытым перечнем оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как следует из материалов дела, Карась В.А., являющийся собственником объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01 марта 2015 года, и договор аренды с которым заключен до 01 марта 2015 года, реализовал свое право на заключение договора аренды земельного участка сроком на три года для завершения строительства, заключив в 2017 году, на основании постановления администрации МГО № 786 от 13 февраля 2017 года, договор аренды № 8030 от 28 апреля 2017 года (л.д. 12-19,112 том 1).

Согласно условиям договора № 8030 от 28 апреля 2017 года срок договора аренды устанавливается с 13 февраля 2017 года до 13 февраля 2020 года. По истечении срока, указанного в п. 2.1 договора, действие договора прекращается без направления арендатору уведомления об этом (п. 2.1,п. 7.5).

Принимая во внимание, что установленное подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации ограничение о том, что предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта, тем более распространяется и на случаи предоставления земельного участка для завершения строительства текущему собственнику объекта, оснований для возложения на администрацию МГО обязанности по заключению с Карась В.А. договора аренды на новый срок, у суда первой инстанции не имелось.

    Действующим законодательством не предусмотрено заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов в случае реализации права однократного предоставления участка в аренду.

    Доводы истца о том, что окончить строительством объект и зарегистрировать право собственности на него не представляется возможным в силу изменения градостроительного зонирования МГО и запрета на строительство на спорном земельном участке подлежат отклонению судом апелляционной инстанцией.

Согласно выписке из ЕГРН, по состоянию на 16 февраля 2021 года, Карась В.А. с 28 августа 2013 года является собственником объекта незавершенного строительства, площадь застройки 3101 кв.м., степень готовности 20 %.

При рассмотрении 16 сентября 2011 года Миасским городским судом Челябинской области иска <данные изъяты> к администрации Миасского городского округа Челябинской области, комитету по управлению имуществом администрации Миасского городского округа Челябинской области, ИФНС по г. Миассу Челябинской области, ОГУП «ОблЦТИ» по Челябинской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства было установлено, что часть арендованной площади земельного участка освоена - имеется асфальтовое покрытие, бордюры, подпорная стена, навес, металлическая конструкция, кирпичный туалет, начата отсыпка участка, установлен трансформатор, территория земельного участка обозначена кольями.

    Как следует из актов обследования земельного участка от 13 февраля 2021 года и 02 августа 2021 года, составленных представителем администрации МГО, границы земельного участка на местности частично обозначены забором, на земельном участке расположено деревянное и кирпичное сооружение, башня связи, трансформаторная подстанция. Объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты> (автопарковка с подъездными путями) отсутствует. Земельный участок частично покрыт сорной растительностью и используется по целевому назначению.

Отсутствие асфальтирования и устройства бортовых камней истцом не оспаривается, что следует из отзыва представленного суду апелляционной инстанцией.

Вместе с тем, как следует из проекта автопарковки и разрешения на строительство, выданного администрацией МГО в 2010 года, при строительстве парковки было предусмотрено асфальтовое покрытие площадью 588 кв.м. и тротуар – 165, 6 кв.м., благоустройство и озеленение участка (л.д. 57-70 том 1).

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что земельный участок отнесен к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, имеет вид разрешенного использования – под строительство автопарковки, для размещения и эксплуатации объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, на строительство автопарковки правопредшественником истца было получено разрешение на строительство, доводы истца о том, что окончить строительством объект и зарегистрировать право собственности на него не представляется возможным в силу изменения градостроительного зонирования МГО и запрета на строительство объектов капитального строительства на спорном земельном участке, являются несостоятельными.

Кроме того, суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить, что указанное обстоятельство, не явилось препятствием для возведения истцом не предусмотренного проектом объекта капитального строительства, о чем указано в обращении истца и отзыве представленном суду апелляционной инстанции (л.д. 72 том 1).

Принимая во внимание изложенное, у суда первой инстанции не имелось оснований для возложения на администрацию МГО обязанности по заключению с Карась В.А. договора аренды на новый срок.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Миасского городского суда Челябинской области от 19 апреля 2021 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Карась Владимира Арсентьевича к администрации Миасского городского округа Челябинской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка - отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 09 августа 2021 года.