Решение по делу № 3а-113/2020 от 09.12.2019

    РЕШЕНИЕ

    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    20 марта 2020 года                                                                                    г.Тула

    Тульский областной суд в составе:

    председательствующего Семеновой Т.Е.,

    при секретаре Семенчевой Е.В.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-113/2020 (3а-829/2019) по административному исковому заявлению Шапошниковой Е.В. к правительству Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области), Управлению Росреестра по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

    у с т а н о в и л:

    Шапошникова Е.В. обратилась в суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость используемого ею земельного участка с КН <...>, площадью 2049+/-16 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 558 640 руб. Полагает, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 10.10.2019 в размере 1 157 582,55 руб. значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает ее права, поскольку она, являясь собственником расположенного на земельном участке объекта (жилого помещения) с КН <...>, намерена выкупить земельный участок, при этом выкупная цена будет определяться исходя из кадастровой стоимости. Рыночную стоимость земельного участка обосновывает отчетом ООО «Н» от <...> № <...>.

    В судебное заседание административный истец Шапошникова Е.В., ее представитель по доверенности и ордеру адвокат Качалкин С.Н., административные ответчики - правительство Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области), Управление Росреестра по Тульской области, заинтересованные лица – администрация м.о. Заокский район и МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях (в лице представителей) – не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены, имеются заявления (за исключением МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях) о рассмотрении дела в их отсутствие. Управление Росреестра по Тульской области просило отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований, предъявленных к Управлению.

    На основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

    Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

    В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п.п 7 п. 1 ст. 1п.п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

    В соответствии с п. 5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

    Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

    Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

    Порядок проведения государственной кадастровой оценки урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Данный Федеральный закон, регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Согласно ч.2 ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статья 24.18 указанного Федерального закона устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В силу ст. 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

    В силу статьи 24.20 указанного Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

    Судом установлено, что Шапошникова Е.В. является собственником жилого помещения, КН <...>, площадью 74.9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано <...>.

    По данным ЕГРН, данное помещение расположено в пределах объекта <...> – жилой дом с надворными постройками, площадью 197,5 кв.м адрес тот же). Помещение административного истца расположено по данным ЕГРН в данном жилом доме.

    Сам жилой дом расположен, в том числе, в пределах земельного участка КН <...>, площадью 2049+/-16 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), расположенного по адресу: <адрес>. Участок находится в собственности РФ, поставлен на кадастровый учет 10.10.2019.

Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 № 546 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2016.

Так как образование объекта имело место после утверждения результатов массовой оценки, его кадастровая стоимость была определена в соответствии с требованиями ст. 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ и нижеследующими положениями.

Как установлено п. 18а Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 24.09.2018 N 514, вступившим в силу с 02.03.2019, кадастровая стоимость земельного участка (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 19 - 24 настоящего Порядка) определяется путем умножения площади земельного участка на среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков группы видов разрешенного использования, соответствующей категории и виду разрешенного использования для кадастрового квартала, в котором расположен земельный участок.

    В соответствии с приведенными требованиями, кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 10.10.2019 актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области об определении кадастровой стоимости земельных участков от 10.10.2019 б/н путем умножения площади данного земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости – 564,95 руб. за кв.м (согласно постановлению правительства Тульской области от 30.11.2016 № 546 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области»).

    В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

    Исходя из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (п. 6), лицо, которое имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если исходя из нее исчисляется выкупная цена участка или арендная плата за пользование им (ст. 39.20 ЗК РФ, п. п. 1 и 2 ст. 2, п. п. 2, 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

    Как установлено п.2 ст. 39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

    Как следует из Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 N 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов», цена земельного участка определяется в размере 2,5 процента его кадастровой стоимости при продаже, в частности, земельного участка, в отношении которого снято ограничение оборотоспособности, или земельного участка, образованного из земельного участка или земель, в отношении которых снято ограничение оборотоспособности, гражданам, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на указанном земельном участке зданий, сооружений, право собственности на которые возникло в период отнесения соответствующих земельных участков или земель к изъятым из оборота или ограниченным в обороте, но не позднее 1 июля 2012 г., в соответствии с законодательством Российской Федерации.

    Таким образом, Шапошникова Е.В. является носителем субъективного права оспаривать установленную кадастровую стоимость участка, поскольку заинтересована в размере выкупной цены земельного участка.

    В абз. 2 п. 28 постановления Пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

    С целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка представитель административного истца Шапошниковой Е.В. по доверенности и ордеру адвокат Качалкин С.Н. обратился к ООО «Н». В соответствии с отчетом, подготовленным последним, от <...> № <...>, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 10.10.2019 составляет 558 640 руб.

Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках данного дела никем не оспариваются.

    Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

    Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

    В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

    В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

    Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

    По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «К» Т.

    По выводам, содержащимся в экспертном заключении от <...> № <...>, отчет от <...> № <...>, выполненный ООО «Н», соответствует требованиям технического задания договора на оценку, соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998, не соответствует федеральным стандартам оценки в части п.5 ФСО № 3, п.8и ФСО № 3. Рыночная стоимость земельного участка с КН <...>, определенная оценщиком в указанном отчете, по состоянию на 10.10.2019, не подтверждается. При этом рыночная стоимость данного земельного участка определена экспертом по состоянию на 10.10.2019 в размере 436 437 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что представленное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями для проведения подобного рода исследований, стаж работы эксперта в области оценки более 17 лет, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Эксперт Т. является членом саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков» и его ответственность застрахована, что свидетельствует о соблюдении требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ст.ст.3, 4).

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Суд относит экспертное заключение к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ.

Что касается имеющегося в материалах дела отчета ООО «Н» от <...> № <...>, то он, согласно заключению судебной экспертизы, признанному судом допустимым и достоверным доказательством по делу, не соответствует федеральным стандартам оценки в части п.5 ФСО № 3, п.8и ФСО № 3, и выполнен с нарушениями, которые существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

Как установлено ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно п.5 ФСО-3, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

    Как отмечено экспертом (и видно при анализе отчета), оценщик не правильно учел состав и наличие инженерных сетей у объектов-аналогов, в связи с чем сделал необоснованные корректировки, а также не учел того факта, что аналог под № 3 продается без «торга», а в отчете имеется корректировка на «торг», что привело к дополнительным расчетам, в результате которых эксперт рассчитал верхнюю и нижнюю границы интервалов, определил итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

В связи с изложенным, отчет ООО «Н» от <...> № <...>, за основу при определении рыночной стоимости земельного участка, по мнению суда, взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость находящегося в пользовании Шапошниковой Е.В. спорного земельного участка определена по состоянию на 10.10.2019. На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного объекта в заключение эксперта Т. от <...>.

Доказательств иного размера рыночной стоимости земельного участка на 10.10.2019, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 61 КАС РФ, участниками процесса не представлено.

    Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 10.10.2019 в размере 436 437 рублей значительно ниже кадастровой стоимости того же земельного участка в размере 1 157 582,55 руб., что затрагивает права и обязанности Шапошниковой Е.В., намеревающейся выкупить земельный участок.

    В нашем случае разница между указанными значениями кратна, что явно указывает на наличие ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении. Следовательно, установление в отношении спорного объекта рыночной стоимости является для административного истца способом защиты нарушенных прав на установление экономически обоснованной выкупной стоимости участка.

    При этом, так как кадастровая стоимость земельного участка была установлена ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области с использованием удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 № 546, вина ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в неправильном определении такой стоимости исключается. Другие действия (решения) ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в рамках данного дела не оспаривались.

В соответствии со ст.24.17 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.48 Устава (Основного Закона) Тульской области правительство Тульской области является органом, к полномочиям которого отнесено утверждение результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Следовательно, данный орган власти является надлежащим ответчиком по делу.

    При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению, при этом надлежащим ответчиком является правительство Тульской области.

    Исходя из положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения административного истца с административным исковым заявлением в Тульский областной суд – 06.12.2019.

              На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

    р е ш и л:

    административное исковое заявление Шапошниковой Е.В. удовлетворить.

    Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 2049+/-16 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), расположенного по адресу: <адрес>, - по состоянию на 10.10.2019 равной его рыночной стоимости в размере 436 437 рублей.

    В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в Тульский областной суд – 06.12.2019.

    Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тульский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

    Председательствующий: