Решение по делу № 3а-42/2021 от 30.10.2020

УИД 61OS0000-01-2020-000485-21

№ 3а-42/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 февраля 2021 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего Шикуля Е.В.

при секретаре Даниловой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ивановой Натальи Анатольевны об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Иванова Н.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равной рыночной земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 8 октября 2015 года в размере 6 439 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником земельного участка, с учетом утвержденных результатов государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка составляет 13 491 758,68 руб., что значительно выше его рыночной стоимости. Оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, так как влияют на обязанность по уплате земельного налога.

Также Иванова Н.А. просит восстановить срок подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец в лице представителя по доверенности Борисовой Н.А. просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в сумме, определенной по итогам судебной оценочной экспертизы.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области; в качестве заинтересованных лиц – Администрация города Ростова-на-Дону; ООО «Гринвич Строй-Заказчик» (временный управляющий - Обухов И.В.); ИП Челищева Е.В.; ИП Арсентьев В.А. (финансовый управляющий Кобелев А.Ю.).

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Борисова Н.А. просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в сумме, определенной по итогам судебной оценочной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Правительство Ростовской области в первоначальных возражениях на административное исковое заявление полагало представленный административным истцом отчет оценщика СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз» № 0268/О от 10.06.2020 не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценке.

В ходатайстве Правительства Ростовской области содержится просьба о рассмотрении дела в отсутствии представителя Правительства Ростовской области, указано на отсутствие возражений против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной по результатам судебной экспертизы.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области в отзыве на административное исковое заявление просило суд о рассмотрении дела в отсутствие представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

От Администрации города Ростова-на-Дону отзывы, ходатайства в суд не поступали, представитель Администрации г. Ростова-на-Дону о месте и времени рассмотрения дела извещен (т. 2 л.д. 171).

Иные заинтересованные лица о месте и времени рассмотрения дела были извещены почтовой связью, информация о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном сайте Ростовского областного суда в сети "Интернет". Отзывы, ходатайства от заинтересованных лиц в суд не поступали.

В связи с истечением срока хранения в суд возвращен конверт с извещением ООО «Гринвич Строй-Заказчик», вместе с тем о месте и времени рассмотрения дела извещен временный управляющий ООО «Гринвич Строй-Заказчик» - Обухов И.В.

ИП Челищева Е.В. о месте и времени рассмотрения дела извещена.

В суд в связи с истечением срока хранения возвращен конверт с извещением ИП Арсентьева В.А., вместе с тем о месте и времени рассмотрения дела извещен финансовый управляющий ИП Арсентьева В.А.- Кобелев А.Ю.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав пояснения представителя административного истца, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 упомянутого Федерального закона.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что Ивановой Н.А. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 764 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - административные здания, для размещения административных зданий, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (дата регистрации права собственности – 10.07.2020).

На земельный участок в настоящее время зарегистрировано наличие ограничений и обременений права, а именно запрещение регистрации от 15.07.2020 на основании определения Арбитражного суда Пермского края №А50-15504/2020 от 02.07.2020.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в порядке, предусмотренном статьей 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», по состоянию на 8 октября 2015 года в сумме 13 491 758, 68 руб.

Являясь плательщиком земельного налога, административный истец имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с рыночной стоимостью и вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости объекта в судебном порядке.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз» № 0268/О от 10.06.2020. Оценщиком сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка на 8 октября 2015 года составляет 6 439 000 руб.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Суд, учитывая наличие ходатайства представителя Правительства Ростовской области о назначении судебной оценочной экспертизы, заявленному в связи с имеющимися возражениями относительно выводов о рыночной стоимости земельного участка, содержащихся в отчете об оценке, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости земельного участка, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 8 октября 2015 года с учетом его индивидуальных особенностей. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО Оценочная компания «Золотая цифра» ФИО1

Согласно заключению эксперта ООО Оценочная компания «Золотая цифра» № 25 от 28.01.2021 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 8 октября 2015 составила 6 874 500 рублей.

Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы.

Оценивая экспертное заключение по правилам части 2 статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Из заключения следует, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок земельных участков в Ростовской области и в г. Ростове-на-Дону, для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Оценка объекта экспертизы произведена с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта исследования по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и учитывая, что административный истец уточнил заявленные требования в соответствии с заключением эксперта, а также учитывая отсутствие возражений Правительства Ростовской области относительно выводов эксперта, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Часть 3 статьи 245 КАС Российской Федерации предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 8 октября 2015 года. Административный истец обратился в суд 30 октября 2020 года, то есть с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока, принимая во внимание, что редакция статьи 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ, ранее устанавливавшей, что государственная кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в пять лет, претерпела изменения; минимальная периодичность действия ранее установленной кадастровой стоимости актуальной редакцией нормы не установлена; в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик земельного участка. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости не устанавливались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (49 %), с учетом индивидуальных характеристик объекта оценки, в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались.

Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.

ООО Оценочная компания «Золотая цифра» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости оказания услуг в сумме 30 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Восстановить Ивановой Наталье Анатольевне срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 764 кв.м., категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- административные здания, для размещения административных зданий, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной по состоянию на 8 октября 2015 года в размере 6 874 500 руб.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с Ивановой Натальи Анатольевны в пользу ООО Оценочная компания «Золотая цифра» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 30000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Шикуля

Решение в окончательной форме принято 24 февраля 2021 года

Судья: Е.В. Шикуля