Решение по делу № 2-83/2024 (2-884/2023;) от 08.11.2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Муравленко                                  16 апреля 2024 года

Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе: председательствующего судьи                        Кочневой М.Б.,

при секретаре судебного заседания                 Корж К.И.

          с участием прокурора Заббарова А.В., представителя ответчика Расторгуевой Г.В. Алексеева А.А., действующего на основании ордера № от ДД.ММ.ГГ

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-83/2024 по иску Администрации города Муравленко к Расторгуевой Галине Владимировне, Вощенко Юлии Витальевне об изъятии жилого помещения, государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, выселении

                                                 УСТАНОВИЛ:

Администрация города Муравленко обратилась в суд с иском к Расторгуевой Галине Владимировне, Вощенко Юлии Витальевне об изъятии жилого помещения, государственной регистрации перехода права собственности, выселении. В обоснование иска указано, что ответчики являются собственниками жилого помещения в виде <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>. Из распоряжения Администрации города Муравленко № от ДД.ММ.ГГ следует, что жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. УМИ Администрации города Муравленко поручено в срок до ДД.ММ.ГГ направить собственникам жилых помещений в многоквартирном доме требование об осуществлении сноса указанного многоквартирного дома. В связи с тем, что собственниками в установленный срок заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию дома не подано, истцом принято решение об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд. УМИ Администрации города Муравленко в полном объеме соблюдена процедура изъятия земельного участка и жилых помещений, проведена оценка рыночной стоимости изымаемых объектов. Согласно проведенному по заказу истца независимой оценки рыночная стоимость спорного жилого помещения, принадлежащего ответчикам, составляет 3 419 000 рублей. ДД.ММ.ГГ ответчикам. направлялось соглашение об изъятии принадлежащим им долям в праве собственности на квартиру, которое до настоящего времени не подписано. Администрация города Муравленко просит изъять для муниципальных нужд жилое помещение в виде квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, с предоставлением ответчику Расторгуевой Г.В. возмещения в размере 2 051 400 рублей, возмещения Вощенко Ю.В. в размере 683 800 рублей с государственной регистрацией перехода права собственности, выселении ответчиков и возложением обязанностей по передаче жилого помещения истцу.

Представитель истца, извещенный о дне и времени слушания дела в судебное заседание не явился, предоставили письменные возражения, не согласны с оценкой, предоставленной стороной ответчика.

Ответчики Расторгуева Г.В., Вощенко Ю.В., извещенные о дне и времени слушания дела надлежащим образом в судебное заседание не явились.

Представитель ответчика Расторгуевой Г.В. адвокат Алексеев А.А., допрошенный в судебном заседании, суду пояснил обстоятельства дела, поддержав позицию доверителя.

Суд, заслушав представителя ответчика Расторгуевой Г.В. Алексеева А.А., заключение прокурора, полагавшего необходимым исковые требования удовлетворить с учетом актуального заключения эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки Арус», исследовав материала дела, приходит к следующему выводу.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В силу ст.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) одним из принципов жилищного законодательства является необходимость обеспечения безопасности жилища, недопустимости произвольного лишения жилища.

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.

Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других лиц. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе путем отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка.

Согласно ч.1 ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч.2 ст.32 ЖК РФ).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (ч.10 ст.32 ЖК РФ).

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как установлено в ходе судебного разбирательства, ответчик Расторгуева Г.В. является собственником 3/5 доли в праве собственности на квартиру № площадью 48,1 кв.м., расположенной по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, что подтверждается выпиской из реестра прав на недвижимое имущество и не оспаривается сторонами (т.1 л.д.99-102). Право собственности возникло с ДД.ММ.ГГ, право собственности Вощенко Ю.В. на 1/5 долю в праве собственности на вышеуказанную квартиру возникло с ДД.ММ.ГГ.

Распоряжением Администрации города Муравленко № от ДД.ММ.ГГ на основании заключения межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГ №, действующей на территории муниципального образования город Муравленко по вопросам признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, жилые помещения многоквартирного <адрес> признаны непригодными для проживания, а дом – аварийным и подлежащим сносу. УМИ Администрации города Муравленко поручено в срок до ДД.ММ.ГГ направить собственникам жилых помещений в многоквартирном доме требования об осуществлении сноса многоквартирного <адрес> в срок до ДД.ММ.ГГ (т.1 л.д.25). Распоряжением № от ДД.ММ.ГГ внесены изменения в распоряжение Администрации города Муравленко № от ДД.ММ.ГГ в части сроков сноса до ДД.ММ.ГГ (т.1 л.д.28)

В связи с фактическим отказом собственников от сноса вышеуказанного дома постановлением Администрации города Муравленко № от ДД.ММ.ГГ было определено изъять земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3887 кв.м., а также жилые помещения, расположенные в жилом <адрес>, находящихся на указанном земельном участке. УМИ Администрации города Муравленко было поручено в течение десяти дней со дня принятия настоящего постановления направить данный документ правообладателям изымаемой недвижимости и в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав; выступить заказчиком работ по оценке изымаемого земельного участка и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества; осуществить переговоры с правообладателями изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия; направить проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания (т.1 л.д.36).

09.06.2023 года был подготовлен проект соглашения, который был направлен ответчикам. Вместе с тем, несмотря на направленный проект соглашения об изъятии квартиры в связи с изъятием земельного участка, ответчики согласия о выкупе не выразили (т.1л.д.44-45).

В силу п.1 статьи 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Земельным кодексом РФ предусмотрены случаи выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника определяется с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (п.4 ст.57ЗК РФ).

В соответствии со ст.282 ГК РФ если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

В этом случае согласно ст.55 ЗК РФ выкупная цена земельного участка определяется в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом в силу п. 1 статьи 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственника земельного участка, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Пунктом 2 статьи 282 ГК РФ предусмотрено, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а так же убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Поэтому в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусмотрены ст. 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно пп. 4 п. 2 указанной нормы принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 настоящей статьи, должно быть обоснованно решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

         В случае признания дома аварийным и подлежащим сносу и неосуществления собственниками в установленный органом местного самоуправления срок работ по сносу жилого дома, земельный участок и расположенные на нем жилые помещения в составе многоквартирного дома подлежат изъятию на основании соответствующего решения органа местного самоуправления.

Оценка рыночной стоимости земельных участков, объектов недвижимости, и убытков, причиненных этим изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ».

Обосновывая заявленные требования, истцом представлен отчет об оценке Общества с ограниченной ответственностью «Региональный экспертный центр» № от ДД.ММ.ГГ, которым размер возмещения за квартиру определен 3 419 000 рублей (т.1 л.д.46-98).

Определением Муравленковского городского суда от 29 ноября 2023 года назначена судебно-товароведческая экспертиза, проведение которой поручено было ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС». Согласно заключению от 22 февраля 2024 года величина рыночной стоимости объекта оценки, расположенного по адресу: <адрес> 4/5 доли в праве собственности на объект определена по следующим параметрам: рыночная стоимость жилого помещения- 3 175 949 рублей, рыночная стоимость доли собственников в праве общей собственности на земельный участок- 236 314 рублей, рыночная стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме- 113 775 рублей, размер убытков составляет 198 021 (247526-49505), размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт на дату проведения экспертизы 1 057 724 рублей, 4/5 доли 846 179, 2 рубля (т.2 л.д.4-5).

Таким образом, размер возмещения Расторгуевой Г.В. составляет 3 427 678 рублей 20 копеек, исходя из стоимости жилого помещения 2 644 528 рублей 20 копеек, размера убытков- 148 516 рублей, компенсация за непроизведенный выборочный капитальный ремонт составляет 634 634, 4 рублей. Размер возмещения Вощенко Ю.В. составляет 1 142 559 рублей 20 копеек.

Эксперт ФИО6, проводивший исследование по определению суда имеет соответствующее профессиональное образование, является экспертом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «Русское общество оценщиков», имеет право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации. Квалификация эксперта подтверждена дипломом о профессиональной переподготовке. Профессиональный уровень эксперта не дает сомневаться в ее компетенции. Экспертное заключение соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности» является последовательным, логичным, содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом вопросы. Заключение содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов, размер рыночной стоимости недвижимого имущества установлен на основании представленных документов, с учетом анализа место положения объектов недвижимого имущества, экономических характеристик региона и города в котором расположен объект недвижимости. Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Размер возмещения определен экспертом с учетом анализа местоположения объекта недвижимости, права собственника на долю в общем имуществе, на долю в праве собственности на земельный участок. В заключении приведен механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а так же отдельных формирующих ее составляющих. В заключении приведено обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, право выбора определенных методов исследования, достаточность материалов, на основании которых эксперт сделал выводы, относится к компетенции эксперта, оснований сомневаться в уровне квалификации которого у суда, не имеется.

При проведении экспертизы экспертом использованы сравнительный, затратный подходы, метод сравнения продаж. Выбор объектов-аналогов это прерогатива эксперта, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемого объекта и с учетом ценообразующих факторов, предварительно проведенного анализа сложившейся стоимости данных объектов на рынке в соответствующем сегменте диапазона цен, с учетом корректировок.

Объектом оценки являлась квартира общей площадью 48,1 кв.м., и доли в праве собственности на данную квартиру 1/5 и 3/5, находящаяся в многоквартирном жилом доме общей площадью 1137,4 кв.м. Количественные и качественные характеристики приведены в исследовательской части заключения ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» (т.1 л.д.199)

Так, общая площадь квартиры составляет 48,1 кв.м., доля собственников в общедомовом имуществе составляет- 5,75 кв.м. ( т.1 л.д.200)

Поскольку дом и находящееся в нем жилое помещение, принадлежащее ответчикам, в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу, не представляет интереса для рынка недвижимости, при определении цены жилого помещения экспертом был использован поэлементный метод определения затрат на замещение изымаемого жилого помещения в составе объекта оценки.

Определенная таким образом рыночная стоимость жилого помещения, подлежащего изъятию, позволит приобрести жилое помещение аналогичное изымаемому жилому помещению, но пригодное для проживания.

Представителем истца в обоснование своих доводов был представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ на сумму 3 419 000 рублей (т.1л.д.46).

Согласно данному заключению рыночная стоимость жилого помещения и убытков, связанных с изъятием, по состоянию на ДД.ММ.ГГ, 3 419 000рублей, в том числе: рыночная стоимость жилого помещения в размере 2 044 215 рублей, рыночная стоимость доли общедомового имущества– 190 885 рублей, стоимость доли земельного участка – 957 900 рублей, убытки – 226 000 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт -0 рублей (т. 1 д.д.46-47).

В силу ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки рекомендуемая для целей совершения сделки, может быть использована в течение 6 месяцев, с даты, составления отчета. Между тем, отчет об оценке, представленной стороной истца, составлен на 26 мая 2023 года. Срок актуальности отчета истца истек, заключение эксперта ФИО6 на 22 февраля 2024 года является более актуальным.

Кроме того, отчет истца не содержит расчета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, не разрешен вопроса о необходимости проведения капитального ремонта на дату первой приватизации в доме. Иного отчета, отвечающего требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», на момент вынесения решения суда истцом не предоставлено.

В силу ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданское судопроизводство осуществляется на условиях состязательности и равноправия сторон.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст.56 ГПК РФ).

Заключение эксперта ФИО6 содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объектов оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности. В отчете об оценке приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, характеристик жилого помещения. Расчеты производились с применением корректировок, исходя из параметров и характеристик объекта недвижимости.

Так, при расчете рыночной стоимости жилого помещения специалистом оценщиком ООО «Региональный экспертный центр» не принято во внимание, что жилое помещение находится в доме 1986 года постройки. На дату первой приватизации жилого помещения в доме 24 октября 1995 года срок проведения комплексного капитального ремонта не наступил. Между тем, дом нуждался в проведении выборочного капитального ремонта. Данный вывод сделан экспертом на основании СП 368. 1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта».

Согласно данному Своду Правил потребность в проведении выборочного капитального ремонта возникает в случаях существенного физического износа (45% и более) отдельных заменяемых элементов здания, неисправности и существенных повреждений частей (участков) здания, как правило, в результате аварийных ситуаций, в результате которых установлена опасность нарушения предельно допустимых характеристик надежности и безопасности конструкций и систем инженерно- технического обеспечения здания. Период с момента постройки многоквартирного жилого дома до даты первой приватизации жилого помещения в доме составляет 9 лет. За указанный период согласно нормативам, отраженным СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта» потребность в проведении выборочного капитального ремонта появилась вследствие имущественного физического износа отдельных заменяемых элементов здания. Сумма компенсации за непроизведенный выборочный капитальный ремонт исходя из объёма повреждений, а так же необходимых ремонтных работ и материалов на дату первой приватизации на 24 октября 1995, но в текущих ценах на дату проведения экспертизы составляет 1 057 724 рублей за весь объект недвижимости в цело (т.2 л.д.34). Тогда как, доля Расторгуевой Г.В. составляет 3/5 в праве собственности, следовательно возмещение компенсации за непроизведенный выборочный капитальный ремонт в денежном выражении составляет 634 634 рубля 40 копеек, доля Вощенко Ю.В. в денежном выражении составляет с учетом 1/5 доли в прав собственности 21 544 рубля 80 копеек.

Из технического заключения № от ДД.ММ.ГГ по результатам обследования жилого <адрес>, проведенного ООО «Оценочная компания ФИО7» следует, что фактический физический износ-69% (т.1 л.д.9-20).

           Разрешая спор с учетом действующего законодательства, регулирующего данные правоотношения и исходя из баланса интересов, как органа местного самоуправления, так и собственника, изымаемого жилого помещения, при определении размера возмещения суд принимает заключение эксперта ФИО6 в качестве допустимого и достоверного доказательства размера возмещения за принадлежащее ответчикам жилое помещение, поскольку он выполнен в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности».

В соответствии со ст.11 ФЗ «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, который должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указывается дата проведения оценки объекта оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а так же иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.

В совокупности с другими представленными доказательствами, суд пришел к выводу о принятии за основу заключения ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» при определении размера возмещения за жилое помещение, поскольку отчет об оценке ООО «Региональный экспертный центр» не в полной мере отражает стоимость квартиры и долей в праве собственности на спорное жилое помещение, подлежащее изъятию, поскольку указанная в отчете об оценке рыночная стоимость изымаемого имущества не соответствует ценам, фактически сложившимся на рынке недвижимости. Отчет об оценке истца не отражает объективно рыночную стоимость изымаемого жилого помещения, не правильно рассчитаны убытки, компенсация за не произведенный выборочный капитальный ремонт не произведена, чем и обусловлена разница в размере возмещения по выполненным оценкам объекта недвижимости сторонами.

Так, статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч.3 ст.15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Согласно положениям ч.1 статьи 190.1 ЖК РФ за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующего капитального ремонта.

Статья 158 ЖК РФ предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а так же участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. По смыслу указанных положений, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства и переходит к собственникам жилых помещений после исполнения им указанной обязанности лишь обязанность по производству последующих капитальных ремонтов.

Таким образом, до возложения бремени содержания общего имущества дома на граждан, приватизировавших квартиры в таком доме, муниципальное образование, как наймодатель, обязано исполнять обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества, как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.

На основании положений ч.3 ст.158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе неисполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размер возмещения за жилое помещение на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ.

Нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, поскольку изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. Следовательно, именно на лицо, заявляющее об исключении из размера возмещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, возлагается обязанность по доказыванию отсутствия оснований для его взыскания, представления соответствующих доказательств. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в том числе выборочный является убытками собственников, которые подлежат возмещению по правилам о компенсации убытков.

Исходя из вышеизложенного правового регулирования, применительно к рассматриваемому делу, юридически значимыми и подлежащими доказыванию в их совокупности обстоятельствами при разрешении вопроса о включении суммы компенсации за непроизведенный выборочный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения являются: установление лица, являющегося наймодателем жилых помещений, нуждаемость относящегося к государственному или муниципальному жилищному фонду многоквартирного дома в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем, установление факта неисполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, повлекшего ухудшение его технического состояния (потерю эксплуатационных, механических и других качеств), а так же способствующего в дальнейшем утрате стоимости конструктивного элемента здания в целом, и как следствие снижению его надежности.

Из договора приватизации № от ДД.ММ.ГГ следует, что первое жилое помещение, которое было приватизировано в многоквартирном доме является квартира № (т.1л.д.121).

Из справки ООО «Холдинг Городское хозяйство» от ДД.ММ.ГГ следует, что в жилом доме, находящемся по адресу: <адрес> капитальный ремонт не проводился ( т. 1 л.д.115).

Из технического паспорта на дом следует, что дом 1986 года постройки, признан аварийным в 2018 году, сведений о проведении капитального ремонта в технический паспорт не вносилось.

Реализация обязанности по производству капитального ремонта предшествует систематический осмотр жилых домов. В соответствии с пунктом 2 Приказа Минстроя России № 427 от 04 августа 2014 «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме» при определении необходимости проведения капитального ремонта рекомендуется применять ведомственные строительные нормы ВСН58-55(р) «Положение об организации и проведении реконструкций, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально- культурного назначения», утвержденное Приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР № 312 от 23 ноября 1988.

Пунктом 2.2 ВСН 58-88(р) предусмотрено, что система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов и их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Техническое обслуживание должно проводиться в течение всего периода эксплуатации. Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличения количества и качества услуг, оснащения недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

Эксперт ФИО6 при ответе на вопрос нуждался ли дом в проведении капитального ремонта, исходила из классификации зданий по капитальности их общего срока службы, а так же допустимых сроков эксплуатации зданий и сооружений различных конструктивных схем, допустимых сроков эксплуатации различных элементов зданий в соответствии с СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта».

В соответствии с СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта» капитальный ремонт подразделяется на комплексный капитальный ремонт и выборочный капитальный ремонт. Комплексный капитальный ремонт включает работы по жилому зданию в целом или отдельными секциями. Состав работ должен обеспечить после окончания капитального ремонта работоспособное состояние жилого здания, а так же требований пожарной безопасности и энергетической эффективности. При комплексном капитальном ремонте ликвидируется физический и моральный износ зданий.

Выборочный капитальный ремонт включает работы по замене или восстановлению отдельных элементов жилого здания (конструкций или систем инженерно-технического обеспечения). В выборочный капитальный ремонт могут входить работы по замене или восстановлению отдельных элементов строительных конструкций, находящихся в ограниченно-работоспособном или аварийном состоянии, ремонт которых вызван значительным износом и не может быть отложен до очередного планового-предупредительного комплексного ремонта. Необходимость в выборочном капитальном ремонте может возникнуть вне зависимости от наступления срока постановки жилого дома на комплексный капитальный ремонт согласно нормативам. Периодичность проведения выборочного капитального ремонта ВСН 58-88(р) не отражена, вывод о потребности в проведении выборочного капитального ремонта многоквартирного дома сделан на основании СП 368.1325800.2017, поскольку физический износ отдельных заменяемых элементов здания составляет 45% и более.

Таким образом, в материалах дела имеются доказательства, что на момент первой приватизации жилого помещения в многоквартирном доме, дом нуждался в проведении выборочного капитального ремонта, а именно невыполнение истцом обязанности по его проведению в течение нахождения в муниципальной собственности, а не иные причины, вызвали снижение уровня надежности здания. Жилой дом в результате ненадлежащего содержания пришел в аварийное состояние, в том числе по причине не проведения выборочного капитального ремонта дома. Отсутствие выборочного капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома, не проведенного своевременно, способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. Своевременное проведение выборочного капитального ремонта дома могло исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение, уровня его надежности, что предоставляет собственникам право на получение компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта. Оснований для освобождения органа местного самоуправления от проведения работ по выборочному капитальному ремонту здания и возложения такой обязанности на собственников квартир в порядке статьи 158 ЖК РФ не имеется.

В связи с этим суд приходит к выводу, что при изъятии жилых помещений в данном доме ответчикам подлежит выплата компенсации за непроизведенный выборочный капитальный ремонт, поскольку наймодателем данная обязанность исполнена не была, в связи с этим обязанность по выборочному капитальному ремонту сохранилась за Администрацией города Муравленко. При этом аварийное состояние дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что отразилось на их рыночной стоимости. Проведение выборочного капитального ремонта своевременно и в полном объеме дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности. При определении размера компенсации суд руководствовался заключением экспертизы, выполненной ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус», поскольку в отчете об оценке, предоставленном стороной истца компенсация за непроизведенный выборочный капитальный ремонт не предусмотрена.

В числовом отношении количество замен конструктивных элементов многоквартирного жилого дома соответствует значению физического износа, рассчитанного методом срока жизни на основании хронологического возраста соответствующего элемента. Согласно п.4.3. СП 368.1325800.2017 «Здания жилые Правила проектирования капитального ремонта» при планировании работ по капитальному ремонту жилого здания и его элементов следует руководствоваться данными, содержащимися в проектной документации согласно пункту 6.3 СП 255.1325800.2016, а при отсутствии данными о средних сроках службы конструкций и систем инженерно- технического обеспечения, приведенными в таблице А.2 приложения А. В силу п.4.4 СП 368.1325800.2017 «здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта» в перечень работ по капитальному ремонту включают работы по восстановлению замене элементов здания, для которых более 30%, объема имеет физический износ 45% и более. Таким образом, если конструктивный элемент многоквартирного жилого дома достиг в целом значения физического износа в размере 45% на основании данных о средних сроках службы конструкций и систем инженерно- технического обеспечения, приведенных в таблице А.2 приложения А, то с учетом приведенных положений, дом подлежит выборочному капитальному ремонту.

Согласно заключению эксперта ФИО6 от ДД.ММ.ГГ сумма компенсации за непроизведенный выборочный капитальный ремонт определена с учетом требуемого объема ремонтных работ, количества замен конструктивных элементов дома на дату первой приватизации квартиры в доме, с учетом физического износа дома на 24 октября 1995 года, но в текущих ценах составляет в целом по объекту недвижимости 1 057 724 рублей.

Так, в заключение эксперта подробно описаны особенности оценки величины компенсации за непроизведенный выборочный капитальный ремонт с указанием какие именно конструктивные элементы дома подлежат выборочному капитальному ремонту, в какие сроки, приведены таблицы «Перечень основных работ, проводимых при капитальном ремонте», «Расчет величины затрат».

Экспертом определена общая стоимость воспроизводства (замещения) многоквартирного жилого дома, которая определена при расчете рыночной стоимости общедомового имущества. Необходимый объем выборочного капитального ремонта определен на дату первой приватизации комнаты в доме с учетом установленных нормативных сроков службы отдельных быстро изнашивающихся элементов, конструктивных элементов жилого дома, имеющих срок эксплуатации существенно меньший срока службы основного объекта.

Таким образом, к взысканию судом определена компенсация за непроизведенный выборочный капитальный ремонт в размере 634 634,4 рублей в пользу Расторгуевой Г.В.и в размере 211 544,8 рублей в пользу Вощенко Ю.В., что согласуется с требованиями действующего законодательства.

Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

По смыслу приведенных положений ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возникновение обязанности возместить собственнику жилого помещения, понесенные им убытки законодатель связывает с совершением органом местного самоуправления действий по изъятию такого жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором оно расположено, для муниципальных нужд.

Включение в размер возмещения подлежат убытки, причиненные ответчикам изъятием жилого помещения, включая убытки, которые они несут в связи с изменением места жительства, переездом, арендой жилья, оформлением права собственности.

При таких обстоятельствах, эксперт правомерно произвел расчет размера убытков в размере 247 526 рублей в целом по объекту недвижимости, в данную величину входит: стоимость услуг грузового транспорта для переезда в размере - 7150 рублей, услуг грузчиков в размере- 7660 рублей, услуг по сборке и разборке мебели в размере 8 000 рублей, средняя стоимость аренды помещения в размере- 140 800 рублей, средняя стоимость услуг риэлтора по поиску жилья для аренды- в размере- 13433 рубля, средняя стоимость услуг риэлтора по поиску жилого помещения для покупки жилья в размере- 68 483 рубля, оплата услуг по оформлению документов-2000 рублей (т.2 л.д.9). Следовательно, с учетом долей собственников размер убытков, подлежащих возмещению для Разгоняевой Г.В. составит 148516 рублей, для Вощенко Ю.В.49505 рублей (т.2 л.д.32).

         Принимая во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства рыночной стоимости жилого помещения, и с учетом заявленных истцом требований, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований истца о взыскании возмещения за жилое помещение в пользу собственника Расторгуевой Г.В. в размере 3 427 678 рублей 20 копеек, в пользу Вощенко Ю.В. 1 142 559 рублей 20 копеек. Прекращение права собственности ответчиков возникнет после фактической выплаты, установленного судом возмещения.

         Исковые требования Администрации города Муравленко направлены на принудительное изъятие спорного недвижимого имущества у ответчиков. Следовательно, права собственников должны быть максимально защищены и право на жилище не должно быть нарушено, то есть в случае изъятия жилого помещения, у них должна существовать реальная возможность приобрести жилье для постоянного проживания при наименьших потерях.

         В соответствии с ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч.1 ст.88 ГПК РФ).

Возмещение судебных расходов на основании ч.1 ст.98 ГПК РФ осуществляется только той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и в соответствии с тем судебным постановлением, которым спор разрешен по существу. Гражданское процессуальное законодательство при этом исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов при вынесении решения является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования.

Вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом в суд требования непосредственно связан с выводом суда, содержащимся в резолютивной части его решения (ч.5 ст.198 ГПК РФ), о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (ч.1) и 46 (ч.ч.1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов.

Так же, из материалов дела усматривается, что в определении Муравленковского городского суда от 29 ноября 2023 о назначении судебно-товароведческой экспертизы расходы по проведению экспертизы были возложены на ответчика Расторгуеву Г.В.

Данные расходы в размере 45 000 рублей оплачены ответчиком Расторгуевой Г.В. эксперту ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС», что подтверждается материалами дела и ответом экспертного учреждения.

Необходимость обращения в суд с иском у муниципального органа возникла в связи с не согласием ответчиков с изъятием у него жилого помещения по предложенной истцом выкупной цене в размере 2 735 200 рублей.

Достигнутый процессуальный результат свидетельствует о принятии судом итогового решения, как в пользу ответчика, так и истца.

По смыслу статьи 282 ГК РФ, в тех случаях, когда собственники не согласны со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии недвижимости, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора, а критерием присуждения судебных расходов стороне по делу является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного требования.

Поскольку размер возмещения определен судом в большем размере, чем заявлено истцом, следовательно, рыночная стоимость жилого помещения (4/5 доли в праве), указанная в исковом заявлении была заявлена неправомерно, в связи с этим имеются основания для распределения судебных расходов между сторонами.

Таким образом, учитывая положения ч.1 статьи 98 ГПК РФ, согласно которым, в случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Распределяя расходы по экспертизе, суд рассчитывает пропорцию удовлетворенных требований истца в размере 40,16%, исходя из размера выкупной цены, заявленной в иске и размере возмещения, установленного судом (2735200:4570237,4х100) в отношении ответчиков. Исходя из этого, требования истца удовлетворены на 40,16 % и отказано в удовлетворении на 59,84%. Следовательно, расходы на проведение экспертизы, подлежат взысканию следующим образом: 40 000 рублей х 40,16%= 18 072 рубля с ответчика Расторгуевой Г.В, с Администрации города Муравленко подлежат взысканию расходы на проведение экспертизы, исходя из следующего расчета 40 000 рублей х 59,84%= 26 928 рублей.

Между тем, из материалов дела следует, что Расторгева Г.В. внесла на счет эксперта Разгоняевой Т.В. 45 000 рублей, что подтверждается материалами дела, следовательно, возврату Расторгуевой Г.В. подлежит 26928 рублей в счет возмещения судебных расходов с Администрации города Муравленко.

Истцом были заявлены исковые требования к Расторгуевой Г.В., Вощенко Ю.В. о выселении без предоставления другого жилого помещения.

          В соответствии со статьей 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

          Лица, выселяемые из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, принадлежащих им на праве собственности, в соответствии со ст. 32 ЖК РФ вправе получить возмещение за изымаемые у них жилые помещения. Следовательно, требования о выселении так же подлежат удовлетворению, после выплаты ответчикам полного возмещения за изымаемое жилое помещение.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

                                                     РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации города Муравленко к Расторгуевой Галине Владимировне, Вощенко Юлии Витальевне об изъятии жилого помещения, государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, выселении без предоставления другого жилого помещения, удовлетворить частично.

Установить возмещение за жилое помещение в виде 3/5 доли в праве собственности в квартире №, принадлежащей Расторгуевой Галине Владимировне, расположенной по адресу: <адрес> в размере 3 427 678 рублей 20 копеек.

Установить возмещение за жилое помещение в виде 1/5 доли в праве собственности в квартире № принадлежащей Вощенко Юлии Витальевне, расположенной по адресу: <адрес> размере 1 142 559 рублей 20 копеек.

Взыскать с Администрации города Муравленко в пользу Расторгуевой Галины Владимировны возмещение за жилое помещение в виде 3/5 доли в праве собственности на квартиру №, расположенной по адресу: <адрес> размере 3 427 678 рублей 20 копеек.

Взыскать с Администрации города Муравленко в пользу Вощенко Юлии Витальевны возмещение за жилое помещение в виде 1\5 доли в праве собственности на квартиру №, расположенной по адресу: <адрес> размере 1 142 559 рублей 20 копеек.

Взыскать с Администрации города Муравленко в пользу Расторгуевой Галины Владимировны 26 928 рублей в счет оплаты расходов по экспертизе.

Изъять у Расторгуевой Галины Владимировны, Вощенко Юлии Витальевны для муниципальных нужд жилое помещение в виде долей в праве собственности на квартиру № расположенной по адресу: <адрес>

Прекратить право собственности Расторгуевой Г.В., Вощенко Ю.В. в установленных долях на жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, после фактической выплаты возмещения за жилое помещение, определенного судом к взысканию с Администрации города Муравленко.

Данное решение является основанием для внесения в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности в установленных долях Расторгуевой Галины Владимировны, Вощенко Юлии Витальевны на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Выселить Расторгуеву Галину Владимировну, Вощенко Юлию Витальевну из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> без предоставления другого жилого помещения, после фактической выплаты возмещения с возложением на Расторгуеву Галину Владимировну, Вощенко Юлию Витальевну обязанности передать жилое помещение по акту приема-передачи.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционной жалобы, через Муравленковский городской суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья            /подпись/            М.Б. Кочнева