Решение по делу № 3а-325/2018 от 30.08.2018

Дело № 3а-325/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 октября 2018 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.

при секретаре Силенок О.В.

с участием представителей административного истца Котельникова В.А. и Погорелова Д.В., действующих на основании доверенностей, представителя административного ответчика Правительства Пермского края и заинтересованного лица Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края Артемьевой К.С., действующей на основании доверенностей,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Урал-Консалтинг» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Урал-Консалтинг» (далее – ООО «Урал-Консалтинг», Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, Управлению Росреестра по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости 2-этажного кирпичного нежилого административного здания с теплым пристроем, лит. А, А1, общей площадью 675,67 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, Чердынский район, г. Чердынь, ул. Спирина, дом 42, с кадастровым номером **, равной рыночной стоимости в размере 2 546834 рубля по состоянию на 22.06.2012.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Кадастровая стоимость административного здания с кадастровым номером ** определена постановлением Правительства Пермского края № 1588-п от 28.12.2012 по состоянию на 22.06.2012 и составила 7048994, 69 рубля. Вместе с тем, согласно отчету об оценке от 04.07.2018 № 711 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 22.06.2012 составила 2546834 рубля. Таким образом, завышенная стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере, так как принадлежащее ему нежилое здание включено в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 25.11.2017 № 944-п.

Представители административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивали, в своих пояснениях поддержали позицию, изложенную в административном исковом заявлении, просили восстановить срок для обращения в суд с требованием о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером **.

Представитель административного ответчика Правительства Пермского края и привлеченного к участию в деле в качестве заинтересованного лица Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края в судебном заседании возражал против заявленного требования, ссылался на то, что отчет об оценке, которым установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, должна соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В связи с чем, просил назначить по делу судебную оценочную экспертизу.

Административный ответчик Управление Росреестра по Пермскому краю и заинтересованное лицо Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю) будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечили.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО «Урал-Консалтинг» является собственником 2-этажного кирпичного нежилого административного здания с теплым пристроем (лит.А, А1) общей площадью 675,67 кв.м, с кадастровым номером **, расположенного по адресу: Пермский край г. Чердынь ул. Спирина, д. 42, о чем представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности (л.д. 13).

В силу положений Налогового кодекса Российской Федерации (глава 30) административный истец является плательщиком налога на имущество организаций. Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке. Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 944-п от 25.11.2017 «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК, в названный Перечень включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: Пермский край г. Чердынь ул. Спирина, д. 42 (за № 4377).

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости здания затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку принадлежащий данному обществу объект капитального строительства является объектом налогообложения по налогу на имущество организации, налоговая база по которому определяется как кадастровая стоимость здания.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером **, расположенного по адресу: Пермский край г. Чердынь ул. Спирина, д. 42/1, составила 7048 994, 69 рублей и утверждена по результатам государственной кадастровой оценки постановлением Правительства Пермского края от 28.12.2012 № 1588-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края».

Суд исходит из того, что Правительство Пермского края в рамках настоящего спора является надлежащим ответчиком при оспаривании кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером **, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом реализуемые в судебном порядке права ООО «Урал-Консалтинг» по установлению кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, не направлены на оспаривание ни постановления Правительства Пермского края № 1588-п, ни утвержденных данным постановлением средних значений удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков). Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Административный истец, обращаясь с настоящим иском в суд, просит пересмотреть кадастровую стоимость указанного выше объекта на основании установления кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости по состоянию на дату внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, что согласуется с положениями абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

ООО «Урал-Консалтинг» 06.08.2018 обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением и необходимым пакетом документов о пересмотре установленной кадастровой стоимости в отношении здания с кадастровым номером **, однако уведомлением от 10.08.2018 № 1261 ООО «Урал-Консалтинг» было отказано в принятии заявления о пересмотре кадастровой стоимости со ссылкой на истечение 5 лет с момента внесения к ЕГРН результатов определения кадастровой стоимости (29.01.2013).

Довод административного ответчика Правительства Пермского края о том, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости подано ООО «Урал-Консалтинг» по истечении 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером ** не влечет безусловного отказа в удовлетворении заявленных требований.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

Вместе с тем, пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии административного искового заявления. Если по истечении установленного законом периода в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Таким образом, с учетом внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости (29.01.2013) и заинтересованности административного истца в оспаривании кадастровой стоимости, пропуск срока для обращения в суд не свидетельствует об утрате права на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером **, в условиях сохранения права на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости для целей налогообложения, поэтому срок для обращения в суд подлежит восстановлению.

Оспаривая кадастровую стоимость, в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке № 711 от 04.07.2018, составленный ООО «Капитал-оценка».

Согласно представленному административным истцом в материалы дела отчету об оценке, рыночная стоимость объекта с кадастровым номером ** по состоянию на 22.06.2012 определена в размере 2546834 рубля с учетом налога на добавленную стоимость (далее также - НДС), без НДС в размере 2158334 рубля.

Оценив отчет об оценке, составленный оценщиком К., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Оценщик является членом Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Свободный Оценочный Департамент», включен в реестр членов 30.11.2015 № 735, гражданская ответственность оценщика застрахована в ОСАО «Якорь».

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как следует из отчета, оценщик провел анализ рынка коммерческой (торговой и офисной) недвижимости. По результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного сегмента рынка. Проведен анализ структуры предложения на рынке купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости по Пермскому краю на период 1-го квартала 2012 года. После чего оценщик определил диапазон цен рыночной стоимости 1 кв.м под коммерческое строительство. Оснований полагать, что объект оценки, не относится к исследуемому оценщиком сегменту рынка, у суда не имеется.

В отчете объясняется выбор затратного подхода методом сравнительной единицы. В разделе 12 отчета приведены расчеты рыночной стоимости объекта оценки без учета стоимости земельного участка, в ходе которого определены затраты на замещение/воспроизводство объекта, совокупное устаревание объекта, коэффициент предпринимательской прибыли. При расчете использовались поправки как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов.

В отчете приводится обоснование отказа от применения доходного и сравнительного подходов. По результатам расчета рыночной стоимости объекта оценки одним подходом, согласования полученных результатов не требуется. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.

Указание Правительства Пермского края на то, что отчет об оценке № 711 от 04.07.2018 выполнен с нарушением пункта 11 ФСО № 7, поскольку в отчете отсутствует анализ рынка, к которому относится объект оценки, оценщиком не определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, судом отклоняется.

Требования пункта 11 ФСО № 7 оценщиком выполнены, в разделе 9 отчета оценщиком приведен анализ общей политической ситуации и социально-экономической обстановки в стране и в Пермском крае. После исследования документов и самого объекта оценки, оценщиком определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект – нежилое административное здание отнесено к сегменту коммерческой недвижимости не производственного назначения, не связанного с промышленной деятельностью. По данному сегменту рынка оценщиком определены основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены, установлен диапазон цен предложений и сделок.

Суд не усматривает оснований для вывода о том, что в отчете об оценке допущено нарушение пункта 24 ФСО № 7 ввиду завышения величины функционального и физического износа. Обоснование методики и принятых выводов изложено в отчете об оценке на странице 49-51.

Функциональное (моральное) устаревание объекта оценки – величина характеризующая степень несоответствия основных параметров эксплуатационных качеств, определяющих условия жизнедеятельности людей, объема и качества предоставляемых услуг современным требованиям. Размер функционального устаревания определяется эксплуатационными качествами зданий и сооружений.

Как следует из отчета об оценке, предмет исследования в текущем состоянии не пригоден для эксплуатации, временного и постоянного пребывания людей. Величина функционального износа не завышена ввиду невозможности эксплуатации объекта в его текущем состоянии.

Утверждения о том, что при проведении оценки неверно определен физический износ здания, объективно доказательствами по делу не подтверждены. Письменные возражения об этом не содержат никаких обоснований и расчетов, указывающих о необходимости учитывать при определении величины износа другие данные.

Ссылка административного ответчика на то, что физический износ объекта, приведенный в таблицах 8.3.3.1, 8.3.3.2, не соответствует данным технического паспорта, не основана на материалах дела. Как следует из приведенных таблиц на странице 18-19 отчета об оценке и копии техпаспорта, приложенной к отчету (страницы 71, 72, 74), приведенные характеристики в таблицах и техпаспорте совпадают.

Не установлено судом нарушение оценщиком пункта 5 ФСО № 3 при расчете строительного объема здания, поскольку данные доводы не подтверждены соответствующими расчетами.

Строительный объем здания (объекта оценки) оценщиком определен исходя из суммы отдельных объемов площадей с различными высотами этажа. Кроме того в случае принятия в расчет строительного объема 2839 куб.м размер корректировки составит 0,2839, однако поправочный коэффициент применяется также в размере 1,22.

Изучив отчет об оценке, судом не установлено, что он допускает неоднозначное толкование или вводит в заблуждение. Состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки позволяют воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости), выбор оценщиком метода оценки в рамках затратного подхода обоснован.

В отчете приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о сравнительной единице и иных характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Суд оснований не согласиться с выводами оценщика не усматривает, они не опровергнуты какими-либо письменными доказательствами.

Ходатайство Правительства Пермского края о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ** судом подлежит оставлению без удовлетворения, поскольку при разрешении настоящего административного дела предметом доказывания является определение действительной рыночной стоимости спорного объекта капитального строительства, однако, лицом, заявившим ходатайство о назначении по административному делу экспертизы, не приведены доводы и не представлены доказательства, подтверждающие как порочность отчёта об оценке № 711 от 04.07.2018, так и свидетельствующие об иной величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, чем она была определена оценщиком ООО «Капитал-оценка» К. при производстве оценки.

При таких обстоятельствах основания для назначения по делу экспертизы, предусмотренные частью 1 статьи 77 КАС РФ, отсутствуют.

В этой связи, исходя из правил распределения бремени доказывания, вытекающих из содержания статей 62, 70, 246 - 248 КАС РФ, учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости недвижимого имущества выполнена, а административными ответчиками не доказано, что выявленные ими недостатки отчета об оценке являются существенными и могли повлиять на результаты итоговой величины оцениваемого объекта недвижимости, а также принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчета в ходе рассмотрения дела не представлены, суд приходит к выводу, что отчет об оценке, составленный ООО «Капитал-оценка» является достоверным доказательством, подтверждающим величину рыночной стоимости объекта оценки в размере, указанном в отчете, и может быть положен в основу решения суда.

Утверждение административного ответчика о том, что недостатки отчета повлияли на размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, материалами дела не подтверждается. Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорного объекта превышает итоговую величину рыночной стоимости данного объекта, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требования Общества об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, суд полагает невозможным установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной с учетом налога на добавленную стоимость.

Согласно статье 146 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения налога на добавленную стоимость является реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.

В соответствии с Законом об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, а на величине цены сделки не откроются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в том числе когда, одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.

Согласно пункту 4 ФСО № 2 результатом оценки является итоговая величина. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость.

Тем самым, установление кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, не является правомерным и на законе не основано.

С учетом изложенного, суд считает необходимым установить в отношении спорного объекта недвижимости кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, определенной по результатам отчета об оценки, но без учета НДС.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в Комиссию 06.08.2018.

Правила статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объектов недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01.01.2018.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Урал-Консалтинг» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость 2-этажного кирпичного нежилого административного здания с теплым пристроем, лит. А, А1, общей площадью 675,67 кв. м, расположенного по адресу: ****, с кадастровым номером **, равной его рыночной стоимости в размере 2 158334 рубля по состоянию 22 июня 2012 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 6 августа 2018 года. Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Решение суда изготовлено в окончательном виде 23 октября 2018 года.

Судья (подпись)