Решение по делу № 3а-41/2019 от 22.01.2019

    БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

                                                                                                   Дело № 3а-41/2019

    РЕШЕНИЕ

    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    16 апреля 2019 г.                                                                                     г. Белгород

    Белгородский областной суд в составе

        судьи        А.С. Квасова

        при секретаре        Т.В. Минюковой,

        с участием представителя административного ответчика Правительства Белгородской области Егоровой Н.П., представителя заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Тарасовой Ю.А.

        рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «ТеплоСтрой» к Правительству Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области, Управлению Росреестра по Белгородской области, с участием заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области,

        об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «ТеплоСтрой», являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 085 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, обратилось в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере рыночной –                           <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2016, а также просило взыскать в свою пользу понесенные при оплате государственной пошлины и на оказание оценочных услуг расходы в размере 12 000 руб.

В обоснование заявленного требования административный истец указал, что кадастровая стоимость спорного земельного участка               (<данные изъяты> руб.) значительно превышает его рыночную стоимость (<данные изъяты> руб.), которая определена оценщиком ООО «СТАТУС», что затрагивает его права, поскольку ведет к уплате арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в завышенном размере.

Административный истец, будучи извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного заседания путем направления 27.03.2019 заказных писем с уведомлением о вручении (почтовые идентификаторы                               № 30800033781539, № 30800033781546), врученного 01.04.2019 и возвращенного за истечением срока хранения, соответственно, согласно сведениям, размещенным на официальном сайте Почты России, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил. К дате судебного заседания от директора Общества поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

Представитель Правительства Белгородской области, не оспаривая право административного истца требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, считала, что требование ООО «ТеплоСтрой» может быть удовлетворено с учетом стоимости земельного участка, определенной в заключении эксперта Н. от 21.03.2019 № 067.04.0183, поскольку представленный административным истцом отчет об оценке земельного участка, содержит нарушения требований федеральных стандартов оценки, влияющих на стоимость участка.

Представитель заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области поддержала позицию, изложенную представителем правительства области. Также просила при вынесении решения распределить судебные расходы и взыскать с администравного истца 35 000 руб., понесенных администрацией на оплату судебной экспертизы.

Административные ответчики Управление Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области о судебном заседании извещены своевременно путем нарочного вручения, что подтверждается имеющимися в разносной книге сведениями (списки от 02.04.2019), явку своих представителей в суд не обеспечили.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие представителей вышеназванных лиц, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области по состоянию на 01.01.2016 утверждены постановлением Правительства Белгородской области от 21.11.2016                   № 418-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области».

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила <данные изъяты> руб.

Как следует из материалов административного дела, Общество является арендатором вышеназванного участка, что подтверждается как выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28.01.2019 № 31/001/384/2019-62, так и договором долгосрочной аренды земельного участка от 08.08.2017 № 67-1/17.

По условиям вышеназванного договора, арендная плата за пользование земельным участком рассчитывается из его кадастровой стоимости (пункт 3.1 договора, приложение к договору).

Принимая во внимание, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности административного истца как арендатора земельного участка, он вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной.

Считая кадастровую стоимость участка значительно завышенной по сравнению с рыночной, административный истец обратился к услугам              ООО «СТАТУС», оценщиком которого составлен отчет от 19.09.2018                   № 02/09-2018 об оценке рыночной стоимости земельного участка. Его рыночная стоимость определена оценщиками в размере <данные изъяты> руб.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика, поддержанные заинтересованным лицом, против представленного доказательства размера рыночной стоимости участка, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости спорного земельного участка и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе высокой разницей (56,3 %) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда от 11.02.2019 назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту-оценщику Союза «Белгородская торгово-промышленная палата»                 Н.

На разрешение эксперту были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно выводам эксперта, по состоянию на 01.01.2016 рыночная стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> руб. Отчет об оценке не в полной мере соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Выявленные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Экспертное заключение от 21.03.2019 № 067.04.0183 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, натурного осмотра земельного участка, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка.

При определении рыночной стоимости участка эксперт применил сравнительный подход. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.

Эксперт, опираясь на источники информации: Экономика недвижимости, (Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К.) учебник, 2009 г., пришел к выводу о том, что исходя из вида фактического использования, оцениваемый земельный участок можно отнести к земельным участкам коммерческого назначения – для торговой деятельности.

Экспертом произведен анализ рынка земельных участков торгового назначения города Старый Оскол, в результате которого Н. пришел к выводу о его неразвитости; данных, позволяющих составить представление о ценах предложений сопоставимых с объектами недвижимости, недостаточно.

На основании пункта 11б ФСО № 7 экспертом было принято решение о необходимости расширения территории исследования за счет территорий схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, а именно был проанализирован рынок Белгородской области с использованием различных источников – газета «Моя реклама», сайт «avito.ru», архив Союза «Белгородская Торгово-промышленная палата».

По результатам анализа рынка эксперт пришел к выводу, что для рынка земельных участков Белгорода и ближнего пригорода, характерны следующие тенденции: стоимость 1 кв. м земельного участка коммерческого назначения – торгово-офисного варьируется от 6 667 руб. до 14 650 руб. Экспертом также рассмотрены объекты, расположенные на территории города Старый Оскол коммерческого назначения, стоимость которых варьируется от 4 500 руб. до 15 000 руб. за 1 кв. м.

Объекты, участвующие в анализе рынка, отражены экспертом в Таблице № 12 экспертного заключения.

Указанное позволило эксперту прийти к выводу о том, что рынок земельных участков коммерческого назначения Белгородской области не имеет явных закономерностей, в силу отсутствия объектов с максимально схожими характеристиками и наличием субъективных факторов, влияющих на стоимостные ожидания продавца.

Опираясь на источник информации: «Экономика и менеджмент недвижимости» Озеров Е.И., СПб - 2003, эксперт определил элементы сравнения, рекомендуемые к использованию в анализе при корректировке цен.

Для расчета стоимости участка эксперт выбрал три объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки. Информация об объектах аналогах, их характеристиках получена из открытого источника – объявлений в сети Интернет (https://ruads.org).

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости объектов-аналогов и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Экспертом обоснованы в заключении и применены корректировки на торг, на отличие в местоположении.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что по состоянию на 01.01.2016 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> руб.

Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж оценочной деятельности. Расчеты эксперта Н. не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Напротив, как установлено судом и не оспорено стороной административного истца, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № 02/09-2018 содержит нарушения требований законодательства об оценочной деятельности.

Как отмечено экспертом, в нарушение пункта 8 ФСО № 1 оценщиком, при составлении отчета был проанализирован рынок цен за период с 01.01.2016 по 31.12.2016, то есть после даты оценки (01.01.2016).

Отчет не содержит указание на источники информации, которыми можно подтвердить приведенный оценщиком диапазон цен на земли торгового назначения.

В таблице № 9 отчета указаны даты предложения объектов-аналогов № 1, № 2 и № 3 – декабрь 2015 года, однако, при проверке источника информации по приведенным оценщиком ссылкам выяснилось, что датой публикации объявления является 26.02.2018, что недопустимо.

Аналог № 1 предложен к продаже с улучшениями (участок продается вместе с металлическим каркасом с бетонированным полом, а также с двумя действующими павильонами). Таким образом, для использования данного аналога, оценщик был должен вычесть стоимость описанных улучшений из общей стоимости или отказаться от применения данного аналога.

В нарушение пункта 10 ФСО № 7 в расчетах стоимости оценщик использовал аналог № 3, относящийся к иному, нежели оцениваемый участок сегменту – для размещения покрасочного пути (индустриальная застройка).

Выявленных экспертом Н. нарушений достаточно для утверждения о том, что они повлияли на итоговый результат рыночной стоимости земельного участка.

Ввиду этого отчет, составленный оценщиками ООО «СТАТУС», отвергается судом в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований и установлению рыночной стоимости арендуемого административным истцом земельного участка в размере, определенном экспертом Н., по результатам судебной экспертизы.

В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2, пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации») в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

В данном случае административный истец обращался с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию 12.10.2018.

В силу положений статей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» с                                     ООО «ТеплоСтрой» в пользу заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа подлежат взысканию судебные расходы по оплате экспертизы в размере 35 000 руб., факт несения которых подтвержден платежным поручением от 21.02.2019 № 24039, определением от 16.04.2019 о перечислении с лицевого счета суда на расчетный счет Союза «Белгородская торгово-промышленная палата денежных средств в сумме 35 000 руб., внесенных администрацией городского округа.

Как видно из материалов административного дела, ни административные ответчики, ни заинтересованное лицо право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не оспаривали по основаниям возникновения данного права.

Приведенные представителем администрации городского округа доводы о необоснованности заявленного административным истцом размера рыночной стоимости земельного участка, в подтверждение которой административным истцом был предоставлен отчет об оценке, и на доказывание которых заинтересованным лицом были понесены издержки в виде оплаты экспертизы в размере 35 000 руб., подтвердились в ходе судебного разбирательства, что следует из решения суда.

Отличие пересмотренной кадастровой стоимости земельного участка, определенной при массовой оценке от кадастровой стоимости в размере рыночной, является незначительным (1, 16 %). Такая разница очевидно укладывается в допустимый диапазон отклонений с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах в пользу администрации Старооскольского городского округа с административного истца подлежат взысканию расходы, понесенные на оплату судебной экспертизы.

По вышеназванным основаниям, судебные расходы, понесенные административным истцом (2 000 руб. – государственная пошлина и 10 000 руб. – расходы на оценку), остаются на нем и возмещению не подлежат.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 111, 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

решил:

        административное исковое заявление ООО «ТеплоСтрой» удовлетворить.

        Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 085 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - <данные изъяты> руб., по состоянию на 01.01.2016.

        Датой подачи заявления ООО «ТеплоСтрой» об оспаривании результатов кадастровой стоимости считать 12.10.2018.

        Взыскать с ООО «ТеплоСтрой» в пользу администрации Старооскольского городского округа Белгородской области 35 000 руб. в счет возмещения расходов на оплату экспертизы.

        Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Судья                                                                                                      А.С. Квасов

    Решение в окончательной форме принято 22.04.2019