Решение по делу № 3а-16/2017 (3а-292/2016;) от 22.12.2016

Дело № 3а-16-2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 января 2017 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.

при секретаре Силенок О.В.

с участием представителя административного истца Серяковой Е.Ю., действующей на основании ордера,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Михайловой С.С. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Михайлова С.С. 22.12.2016 обратилась в суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве долевой собственности земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под 1-этажное кирпичное здание, общей площадью 844 кв.м, расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 3060 000 рублей по состоянию на 01.01.2013.

В обоснование заявленных требований Михайлова С.С. указала, что на основании проведенной кадастровой оценки земель в государственный кадастр внесены данные о кадастровой стоимости принадлежащего ей земельного участка, которая составила 9165 291, 40 рублей на 01.01.2013, что не соответствует его фактической рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013, определенной в отчете независимого оценщика, и влечет для нее обязанность по уплате земельного налога в необоснованно завышенном размере.

Административный истец направила в суд заявление о рассмотрении дела без ее участия. Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

Административные ответчики Правительство Пермского края и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, представили письменные отзывы на административное исковое заявление, просили о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц сособственники земельного участка с кадастровым номером ** – З., З1., Н., будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о государственном кадастре недвижимости) кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с названным Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (часть 2 стати 1 Закона о государственном кадастре недвижимости).

Согласно части 5 статьи 4 Закона о государственном кадастре недвижимости сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном названным Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено данным Законом.

Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 167-ФЗ), были внесены изменения в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). Так, в Закон была включена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Михайлова С.С. владеет 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под 1-этажное кирпичное здание, общей площадью 844 кв.м, расположенного по адресу: ****, о чем представлено свидетельство о государственной регистрации права от дата.

Сособственниками в равных долях (по 1/4 доли) являются З1., З., Н.

Постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края», утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** согласно указанному выше постановлению составляет 9165291 рублей 40 копеек.

Считая данную стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился в экспертное учреждение. По результатам отчета об оценке от 08.12.2016 № 1107, составленного независимым оценщиком ООО «Капитал-оценка», определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **, которая по состоянию на 01.01.2013 составила 3060 000 рублей.

Принимая во внимание, что Михайлова С.С. является собственником части доли земельного участка с кадастровым номером **, следовательно, она является плательщиком земельного налога, поэтому ее обращение с настоящим административным заявлением в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку земель, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости этого земельного участка равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно сведениям, имеющимся в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером ** от 26.12.2011, в отношении данного земельного участка был осуществлен государственный кадастровый учет как ранее учтенного объекта недвижимости.

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

Принимая во внимание, что кадастровая стоимость, утвержденная постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013. В этой связи рыночная стоимость спорного земельного участка подлежит определению по состоянию на 01.01.2013.

Представленный в материалы дела административным истцом отчет об оценке от 08.12.2016 № 1107, составленный независимым оценщиком ООО «Капитал-оценка» соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития России, и правилам оценочной деятельности указанной организации оценщиков.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Оценщик произвел анализ рынка земельных участков на территории Пермского края и г. Перми, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченного исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.

Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал три аналога к объекту оценки, земельные участки, предложенные к продаже в достаточно приближенный период к дате оценки в г. Перми (октябрь-ноябрь 2012 года), в связи с чем корректировка по такому элементу сравнения как время продажи не производилась. Практически все объекты-аналоги расположены в одной зоне престижности, что и оцениваемый объект (зона престижности 4), кроме третьего объекта-аналога (зона престижности 3), в связи с чем произведена корректировка.

Оценщиком сформирована выборка объектов-аналогов с максимально близкими по характеристикам объекту оценки и аналогичных ему. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно подпункту «б» пункта 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает в качестве объектов-аналогов объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7 установлено, что для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При выборе элементов сравнения с целью сопоставления характеристик оцениваемого объекта и объектов-аналогов методом сравнения продаж, оценщик уделил наибольшее внимание таким ценообразующим факторам как: передаваемые имущественные права; условия продажи; условия рынка; местоположение; общая площадь; коммуникации; вид разрешенного использования.

Для выбора объектов аналогов оценщик преимущественно рассматривал земельные участки, удовлетворяющие следующим требованиям: район местоположения (г. Пермь, 3 и 4 зона престижности коммерческой недвижимости), разрешенное использование (коммерческое назначение, зона Ц – зона обслуживания и деловой активности и зона Ж- зона жилой застройки), дата предложения – не ранее 3 месяцев до даты оценки, вид имущественных прав – собственность/аренда, отклонение стоимости за 1 кв.м общей площади от средней цены не более 45%, возможность уточнения точного адресного ориентира.

Как следует из отчета об оценке, аналоги сопоставимы по основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки – земельным участком с кадастровым номером **.

По ценообразующим характеристикам аналогов, принятым к сравнению, отличия от объекта оценки оценщиком введены корректировки – по передаваемым правам, на торг, по площади земельного участка, по местоположению. Отказ от проведения корректировок по другим аспектам в отчете также аргументирован и сомнений не вызывает.

Суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, информация об объектах-аналогах является проверяемой.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.

Учитывая, что отчет об оценке лицами, участвующими в деле, не оспаривался, доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось, суд считает, что требования Михайловой С.С. подлежат удовлетворению, следует установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке от 08.12.2016 № 1107, подготовленного независимым оценщиком ООО «Капитал-оценка», по состоянию на 01.01.2013.

При этом следует учитывать, что Михайлова С.С. является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указать дату подачи соответствующего заявления.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28, датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности) (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, Михайлова С.С. обратилась в суд 22.12.2016, в связи с чем суд считает необходимым указать дату подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости – 22.12.2016, с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 31 Постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28 закреплено, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Принимая во внимание, что Правительством Пермского края (надлежащим ответчиком) заявленное Михайловой С.С. требование не оспаривается ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, оснований для возложения на административного ответчика судебных расходов в порядке статьи 111 КАС РФ не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Михайловой С.С. удовлетворить.

Датой подачи Михайловой С.С. заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату обращения в суд 22 декабря 2016 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под 1-этажное кирпичное здание, общей площадью 844 кв.м, расположенного по адресу: **** равной его рыночной стоимости в размере 3060 000 рублей по состоянию на 1 января 2013 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 20 января 2017 года.

Судья (подпись)