Решение по делу № 33а-2053/2018 от 29.01.2018

    Судья: Калиникова О.А.             адм.дело N 33А-2053/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 февраля 2018 года                         г.Самара    

Судебная коллегия по административным делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Вачковой И.Г.,

судей Сивохина Д.А. и Шилова А.Е.,

при секретаре Майдановой М.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Самарской области на решение Самарского областного суда от 7 ноября 2017 года, которым постановлено:

«Административное исковое заявление Сартаковой Галины Александровны удовлетворить.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 04.08.2017г. № 17/14с-24 об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми № и № в размере их рыночной стоимости незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы Сартаковой Галины Александровны.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления Сартаковой Галины Александровны от 17.07.2017 года № 62-473 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми № и №».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Сивохина Д.А., возражения Сартаковой Г.А. – Кирина А.А. относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Сартакова Г.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

В обоснование заявленных требований указано, что Сартакова Г.А. является собственником земельного участка №, кадастровая стоимость которого по состоянию на 25 ноября 2013 года определена в размере 3 182 915,27 руб., и № кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 4 008 964,80 руб.

Однако, рыночная стоимость земельных участков существенно ниже и составляет: № в размере 1 466 830,21 руб., № - 1 858 095,60 руб.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 04 августа 2017 года отказано в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, уточнив в ходе рассмотрения дела свои требования, просила суд признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области N 17/14с-24 от 04 августа 2017 года об отклонении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми № и №, незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы Сартаковой Г.А.; обязать Комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления от 17 июля 2017 года N 62-473 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных земельных участков.

Судом постановлено указанное выше решение (л.д.243-253).

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт отказав Сартаковой Г.А. в удовлетворении заявленных требований (л.д. 256, 263-266).

Основаниями для отмены решения в апелляционном порядке являются обстоятельства, перечисленные в статье 310 Кодекса административного судопроизводства российской Федерации (далее – КАС РФ).

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия по административным делам Самарского областного суда полагает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 310 КАС РФ.

В соответствии со статьей 46 (частями 1 и 2) Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", разъяснено, что реализуя указанные конституционные предписания, с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 КАС РФ (ч.5 ст. 245 КАС РФ).

По смыслу положений ст. 227 КАС РФ для признания решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости незаконным необходимо наличие совокупности двух условий – несоответствие оспариваемого решения нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

При отсутствии хотя бы одного из названных условий решение не может быть признано незаконным.

По данной категории административных дел на административного истца возложена обязанность доказывания нарушения своих прав, свобод и законных интересов и соблюдения сроков обращения в суд, а обязанность по доказыванию соответствия оспариваемого решения нормативным правовым актам - на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, принявшую оспариваемое решение.

Если суд признает оспариваемые решения не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, он принимает решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемого решения незаконным и обязывает административного ответчика устранить нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению (ч.2 ст. 227 КАС РФ).

При отсутствии указанной выше совокупности условий для признания оспариваемого решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости незаконным, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", регламентирующая рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263 (далее – Порядок) предусмотрено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Из материалов дела следует, что Сартаковова Г.А. является собственником земельных участков с кадастровыми номерами:

- №, площадью 1 751 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации предприятий V класса вредности, согласно санитарным нормам и правилам, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 14-17, 78-79);

- №, площадью 2 220 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации здания склада, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 19-22, 160-161).

Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года N 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 25 ноября 2013 года составляет 3 182 915,27 руб., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 01 января 2013 года составляет 4 008 964,80 руб. (л.д. 12-13).

Будучи не согласным с установленной в вышеназванных земельных участков кадастровой стоимостью, Сартакова Г.А. 17 июля 2017 года обратилась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости данных земельных участков, куда представила отчеты об оценке N 077-17И и N 080-17И, выполненные ООО «Институт независимой оценки» (л.д. 24-105, 107-185).

Согласно представленным отчетам, стоимость земельного участка с кадастровым № определена в размере 1 858 095,60 рублей, земельного участка с кадастровым № в размере 1 466 830,21 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 4 августа 2017 года N 17/14с-24 заявление Сартаковой Г.А. о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков отклонено (л.д. 188-191).

Основанием к отказу в удовлетворении заявления Комиссия в решении указала:

в соответствии с информацией на стр. 28 в разделе 10.5 «проводится анализ значений, определяемых экспертными мнениями, на соответствие рыночным данным». При этом такового анализа значений в данном разделе по фактору стоимости «скидки с цены предложения», не обнаружено. По указанному фактору оценщик сопоставляет два различных экспертных мнения /30 неуказанных в отчете риэлторских агентств г. Тольятти и справочник оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера/. Отчет вводит в заблуждение – нарушен п. 5 ФСО № 3 /содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц /пользователи отчета об оценке/, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов/.

в соответствии с п. 11 ФСО №3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате её подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. На странице 32 отчета /абзац 1/ дана ссылка на «анализ рынка продаж земельных участков промышленного назначения г. Тольятти» в части зависимости цены предложения от наличия возможности подключения инженерных коммуникаций. Указанный оценщиком анализ в отчете /стр. 26-27/ не содержит какой-либо информации по фактору стоимости «коммуникации», приложения к отчету также не содержит информации об указанных в анализе рынка 35 объектах-аналогах, имеющихся на рынке. Информация, используемая оценщиком для введения корректировки на коммуникации не подтверждена – нарушен п. 11 ФСО № 3.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения административного истца в суд с настоящим иском, срок обращения в суд не нарушен.

Проверяя доводы комиссии, послужившие основанием для отклонения заявления, суд первой инстанции признал их необоснованными и пришел к выводу о соответствии отчета об оценке требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.

Из представленных административным истцом отчетов об оценке видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельных участков был применен сравнительный подход - базирующийся на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами, приведены убедительные обоснования отказа от применения затратного и доходного подходов в оценке.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции в качестве свидетеля допрошен оценщик – Фаттахов Д.М., который подтвердил выводы, содержащиеся в Отчетах об оценке. По изложенным в решении Комиссии замечаниям, дал необходимые пояснения, оснований не доверять которым у суда не имелось.

Так, объектами оценки являлись 2 земельных участка, расположенные в Центральном районе г. Тольятти, относящиеся к сегменту рынка земельных участков промышленного назначения. Рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости: КН № на 01 января 2013 года, КН № на 25 ноября 2013 года.

По первому замечанию комиссии оценщик пояснил, что в отчете N 077-17И об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым № на стр. 28 в разделе 10.5 проводится анализ значений, определяемых экспертными мнениями, на соответствие рыночным данным. Считает замечания комиссии о некорректном сопоставлении экспертных мнений необоснованными. Данные по реальным сделкам (фактические цены продаж) являются закрытой информацией, соответственно использовать информацию о ценах сделок для анализа рынка оцениваемой недвижимости не представляется возможным, в связи с чем по фактору «скидка с цены предложения» проанализировать данные никак иначе, кроме как провести сопоставление экспертных мнений со справочником оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера невозможно.

По справочнику Лейфера Л.А. среднее значение скидки на цены земельных участков под производственно-складское назначение составляет до 13%, а по данным информационной системы «Волга-Инфо» (экспертное мнение) среднее значение составляет 12,5%. Справочник оценщика недвижимости - это не экспертное мнение, а источник информации. Таким образом, экспертные мнения сопоставимы со справочными данными и в заблуждение относительно полученных значений отчеты не вводят.

По второму замечанию комиссии оценщик Фаттахов Д.М. пояснил, что данное замечание относится к отчету об оценке земельного участка с КН № и разделу 10.5, который основан на разделе 10.4 – характеристика рынка продаж земельных участков промышленного назначения. В разделе 10.4 не должно быть информации по ценообразующим факторам, в том числе по фактору «коммуникации». Для этого есть раздел 10.5 - характеристика ценообразующих факторов рынка объекта оценки, включая фактор «коммуникации». Приведенная на стр. 32 отчета информация является анализом (исследованием) рыночных данных, проведенным оценщиком на основании информации, имеющейся в распоряжении оценщика, то есть на основании общей выборки, которая описана на стр. 26-27. В разделе 10.5 содержится информация о качественных показателях.

Информация для корректировки фактора «коммуникация» приведена на стр. 51-53 отчета № 077-17И, на стр. 52-54 отчета № 080-17И. Копии материалов, используемых для расчетов стоимости объектов оценки, приложены к отчетам.

В силу ч.1 ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельных участков, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы заинтересованными лицами, в том числе подателем апелляционной жалобы, не заявлено.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требования Сартаковой Г.А. об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области N 17/14с-24 от 04 августа 2017 года подлежат удовлетворению.

Восстановительной мерой нарушенных прав административного истца является обязание Комиссии устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления Сартаковой Г.А. от 17 июля 2017 года N 62-473.

Судебная коллегия полагает необходимым согласиться с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они последовательны, мотивированы, сделаны на основании всестороннего, полного и объективного исследования представленных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка с учетом требований действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы административного ответчика сводятся к несогласию с выводами, сделанными оценщиком в представленных административным истцом отчетах об оценки N 077-17И и N 080-17И, выполненных ООО «Институт независимой оценки» и не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения, поскольку повторяют правовую позицию административного ответчика, выраженную в суде первой инстанции, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда, им дана надлежащая правовая оценка, подробно мотивированная в решении суда.

Суд исследовал все обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую юридическую оценку, заявление разрешено в соответствии с действующим законодательством и представленными сторонами доказательствами.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что судом постановлено законное и обоснованное решение. Предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований к отмене решения не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.309 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Самарского областного суда

определила:

        Решение Самарского областного суда от 7 ноября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Управления Росреестра по Самарской области - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: