Решение по делу № 33-29/2024 (33-2328/2023;) от 27.11.2023

УИД 13RS0025-01-2023-001319-36

Судья Данилова О.В.                               № 2-1276/2023

Докладчик Урявин Д.А.                         Дело № 33-29/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:

председательствующего Лесновой И.С.,

судей Ганченковой В.А., Урявина Д.А.,

при секретаре Галимовой Л.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 28 февраля 2024 г. в г. Саранске Республики Мордовия гражданское дело по иску Администрации городского округа Саранск к Емелькину Олегу Аркадьевичу о прекращении права собственности на жилое помещение, права общей долевой собственности на земельный участок посредством изъятия в пользу муниципального образования после уплаты возмещения по апелляционной жалобе ответчика Емелькина Олега Аркадьевича на решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 27 сентября 2023 г.

Заслушав доклад судьи Урявина Д.А., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

установила:

Администрация городского округа Саранск обратилась в суд с вышеуказанным иском к Емелькину О.А., в обоснование которого указала, что ответчик является собственником жилого помещения с кадастровым номером <№>, площадью 13,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Емелькину О.А. также принадлежит доля в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом, с кадастровым номером <№>, площадью 4 308,46 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

Заключением межведомственной комиссии по оценке и обследованию жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда № 2 от 21 февраля 2018 г., постановлением Администрации городского округа Саранск № 753 от 28 марта 2018 г. вышеуказанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу.

Собственнику жилого помещения было направлено уведомление с требованием о сносе жилого дома в разумный срок, однако работы по сносу аварийного дома ответчиком и иными собственниками помещений аварийного дома не проводились.

02 сентября 2022 г. Администрацией городского округа Саранск принято постановление № 1249 «Об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по адресу: <адрес>», копия которого была направлена правообладателю изымаемой недвижимости.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости изымаемой недвижимости от 09 ноября 2022 г. размер возмещения за изъятие составляет 512 200 руб., где:

392 000 руб. – рыночная стоимость изымаемой недвижимости с учетом стоимости долей в общем имуществе многоквартирного дома, включая земельный участок, занятый многоквартирным домом;

20 900 руб. – размер убытков, причиненных изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов;

99 300 руб. – компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

Проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, направленный 19 декабря 2022 г. в адрес ответчика Емелькина О.А. и полученный им 20 декабря 2022 г., до настоящего времени не подписан, необходимые документы не представлены.

На основании вышеизложенного, истец просил прекратить право собственности Емелькина О.А. на жилое помещение с кадастровым номером <№>, площадью 13,2 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> а также право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером <№> площадью 4 308,46 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, посредством изъятия в пользу муниципального образования городского округа Саранск после уплаты размера возмещения в сумме 512 200 руб.

Решением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 27 сентября 2023 г. исковые требования Администрации городского округа Саранск удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе ответчик Емелькин О.А считает указанное решение незаконным и необоснованным, просит его отменить, так как судом допущено нарушение норм материального и процессуального права.

Полагает, что размер возмещения не подтвержден достоверными доказательствами, поскольку судом первой инстанции не назначалось проведение строительно-технической экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

При этом выражает несогласие с размером возмещения, определенным на основании отчета об оценке ООО «НОКС-Оценка» №114/11/2022-Н/24 от 09 ноября 2022 г. в сумме 512 200 руб., считая его заниженным.

На указанную апелляционную жалобу поступили возражения старшего помощника прокурора Октябрьского района г. Саранска Верниковой О.С., представителя НО «Республиканский Фонд капитального ремонта многоквартирных домов» Чикуновой Н.В., в которых считают обжалуемое решение законным и обоснованным, просят оставить его без изменения, жалобу без – удовлетворения.

В судебное заседание ответчик Емелькин О.А., представители третьих лиц Администрации Октябрьского района городского округа Саранск, Министерства жилищно-коммунального хозяйства, энергетики и гражданской защиты населения Республики Мордовия, НО «Республиканский Фонд капитального ремонта многоквартирных домов, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, третье лицо Аникеева И.Н. не явились, о дне, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, при этом о причинах неявки суд не известили, доказательств уважительности этих причин не представили и об отложении разбирательства дела ходатайство не заявляли.

При таких обстоятельствах и на основании части третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца Администрации городского округа Саранск Пешехонова Н.Н., представителя ответчика Емелькина О.Н. – Шуваеву О.И., заключение прокурора Умновой Е.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело в порядке статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что Емелькин О.А. с 21 августа 2006 г. является собственником жилого помещения площадью 13,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. (л.д. 93, т.1).

Заключением межведомственной комиссии от 21 февраля 2018 г. № 2, постановлением Администрации городского округа Саранск от 28 марта 2018 г. №753, с учетом внесенных изменений на основании постановления администрации городского округа Саранск от 11 января 2019 г. № 9, жилые помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес> признаны непригодными для проживания, а дом – аварийным и подлежащим сносу; постановлено отселить граждан, проживающих в многоквартирном доме, в другие благоустроенные жилые помещения в период с 2018 г. по 2021 г. (л.д. 8,9, т. 1, л.д. 53-55, т. 2).

Постановлением Администрации городского округа Саранск от 28 марта 2018 г. № 753 «О выявлении оснований для признания многоквартирных домов, расположенных по адресам: <адрес> аварийными и подлежащими сносу» многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (пункт 1); отселить граждан, проживающих в многоквартирных домах, в другие благоустроенные жилые помещения в период с 2018 г. по 2021 г. (л.д. 8, т. 1).

Постановлением Администрации городского округа Саранск от 11 января 2019 г. № 9 о внесении изменения в постановление Администрации городского округа Саранск от 28 марта 2018 г. №753 «О выявлении оснований для признания многоквартирных домов, расположенных по адресам: <адрес>; <адрес>, аварийными и подлежащими сносу», пункт 2 изложен как «отселить граждан, проживающих в многоквартирных домах, расположенных по адресам: <адрес>, в другие благоустроенные жилые помещения в период с 2018 по 2021 год» (л.д. 9, т. 1).

16 января 2019 г. в адрес Емелькина О.А. было направлено уведомление №267-ОГ с требованием о сносе жилого дома в разумный срок. Также ответчик был уведомлен о том, что в случае, если собственники в установленный срок не осуществят снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме (л.д.10, т.1).

Работы по сносу аварийного дома ответчиком и иными собственниками помещений аварийного дома не проводились.

Постановлением Администрации городского округа Саранск от 02 сентября 2022 г. №1249 «Об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по адресу: <адрес>» принято решение:

1. изъять земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№>, площадью 4308,46 кв.м для муниципальных нужд городского округа Саранск;

2. изъять жилые помещения, расположенные по адресу: <адрес> согласно приложению к настоящему постановлению для муниципальных нужд городского округа Саранск;

3. изъять нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, нежилое помещение № 1, с кадастровым номером <№>, площадью 38,5 кв.м для муниципальных нужд городского округа Саранск (л.д.13, т.1).

Согласно перечню подлежащих изъятию объектов недвижимости, объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 13,2 кв.м., с кадастровым номером <№>, подлежит изъятию (л.д.13-15, т. 1).

19 декабря 2022 г. Емелькину О.А. направлено уведомление об изъятии и проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, в котором ему предложено взамен изымаемых объектов недвижимости возмещение в сумме 512 200 руб., которое им получено 20 декабря 2022 г. (л.д. 18-21, т.1). Размер возмещения определен на основании отчета ООО «НОКС-Оценка» от 09 ноября 2022 г.

Ответчиком не было подписано соглашение об изъятии.

Указанные обстоятельства установлены судом, подтверждаются материалами дела и сомнений в достоверности не вызывают.

Разрешая возникший между сторонами спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Конституции Российской Федерации, статьями 279, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), с учетом данных в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» и в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., разъяснений, пришел к обоснованному выводу о наличии законных оснований для изъятия у ответчика спорных объектов недвижимости для муниципальных нужд путем выкупа, прекратил его право собственности на это имущество.

Размер возмещения установлен судом на основании отчета ООО «НОКС-Оценка» №114/11/2022-Н/24 от 09 ноября 2022 г., и определен исходя из рыночной стоимости изымаемой недвижимости с учетом стоимости долей в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом, в размере 392 000 руб., размера убытков – 20 900 руб., компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома – 99 300 руб., итого 512 200 руб. (л.д.23-73, т.1).

Правильность выводов суда первой инстанции в части изъятия у ответчика спорных объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности на это имущество, сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Вместе с тем, с учетом доводов апелляционной жалобы ответчика о том, что размер возмещения не подтвержден достоверными доказательствами, поскольку судом первой инстанции не назначалось проведение строительно-технической экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, а также необходимости актуализации данных о стоимости изымаемого объекта недвижимости, судом апелляционной инстанции удовлетворено ходатайство ответчика Емелькина О.А. о назначении по делу судебной экспертизы.

Согласно заключению эксперта ООО «Институт независимой оценки, экспертизы и права» от 26 января 2024 г. № СУД96-2023 рыночная стоимость жилого помещения площадью 13,2 кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес> включающая в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, на момент проведения осмотра составила 620 266 руб., из них:

рыночная стоимость жилого помещения – 508 518 руб.;

рыночная стоимость доли ответчика в общем имуществе многоквартирного дома – 32 318 руб.;

рыночная стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли ответчика в общем имуществе в многоквартирном доме – 54 164 руб.;

размер всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием – 25 266 руб.

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес> приходящейся на долю собственника Емелькина О.А., составит 264 921 руб.

Судебная коллегия принимает заключение ООО «Институт независимой оценки, экспертизы и права» в качестве допустимого доказательства, поскольку основания не доверять данному заключению отсутствуют, доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено, экспертиза проведена в рамках рассмотрения гражданского дела на основании определения судебной коллегии экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющим соответствующую квалификацию, длительный стаж работы. Процессуальный порядок проведения экспертизы соблюден. Экспертное заключение дано в письменной форме, соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, с визуальным осмотром имущества на месте.

Экспертом дан анализ рынка недвижимости, раскрыты и аргументированы примененные методы, отражена последовательность исследования. При проведении оценки объектов недвижимости экспертом применялся сравнительный подход, который представляет совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Указанная в заключении стоимость объекта недвижимости является наиболее актуальной и соответствует ее реальной рыночной стоимости.

Выкупная цена, подлежащая уплате ответчику за изымаемые объекты недвижимости путем выкупа определялась экспертом как рыночная стоимость жилого помещения, включающая в себя рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, убытков, а также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома.

Поскольку с даты составления отчета ООО «НОКС-Оценка» от 09 ноября 2022 г. на момент рассмотрения спора прошло более 12 месяцев, указанный отчет не может быть принят судебной коллегией во внимание при определении выкупной стоимости изымаемого имущества.

Доводы представителя истца о том, что указанное экспертное заключение является необоснованным в части определения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, так как в материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о необходимости проведения капитального ремонта, судебная коллегия отклоняет на основании следующего.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Законодательное определение механизма исполнения бывшими наймодателями жилых помещений в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанности по проведению капитального ремонта нуждавшихся в нем домов было обусловлено реализацией предписаний, содержащихся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. №10-П, которым федеральному законодателю было поручено установить такого рода механизм, согласованный с закрепленным Жилищным кодексом Российской Федерации порядком проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (пункт 1 резолютивной части) (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 12 марта 2019 г. №577-О «По запросу группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности положения статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Исходя из этого Федеральным законом от 20 декабря 2017 г. №399-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации был дополнен статьей 190.1, устанавливающей особенности организации капитального ремонта многоквартирных домов, в которых требовалось проведение такого ремонта на дату приватизации первого жилого помещения, а в статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» внесено уточнение в виде отсылки к жилищному законодательству Российской Федерации в части установления порядка проведения капитального ремонта указанных многоквартирных домов бывшим наймодателем.

Из части 1 статьи 190.1 ЖК РФ следует, что возложение обязанности по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищногофонда, являвшиеся наймодателем (то есть на бывшего наймодателя), возможно лишь в том случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета.

Таким образом, возложение обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома в полном объеме на бывшего наймодателя, то есть орган местного самоуправления, возможно только в том случае, если к моменту приватизации первой квартиры в многоквартирном доме данный дом уже требовал проведения капитального ремонта.

Как следует из заключения эксперта расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт проводился с начала эксплуатации конструктивных элементов здания (1971 г.) по 2024 г., поскольку в случае проведения необходимого капитального ремонта конструктивных элементов здания существенно уменьшился бы износ.

Изымаемое жилое помещение расположено в многоквартирном жилом доме 1971 года постройки, капитальный ремонт в котором никогда не проводился, кроме ремонта крыши в 2015 г. (л.д. 146-187, т. 1)

Вместе с тем, на истце, как лице, предъявившем данный иск, лежит обязанность по предоставлению доказательств того, что спорный дом не нуждался в капитальном ремонте на момент приватизации первого жилого помещения - 21 октября 2002 г. Однако стороной истца в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ такие доказательства не представлены. Имеющееся заключение судебной экспертизы о необходимости проведения капитального ремонта и его стоимости не опровергнуто.

Кроме того, учитывая, что необходимые ремонтные работы не производились за все время эксплуатации здания (47 лет), требуется полный ремонт общедомового имущества, в связи с чем отделочные работы конструктивных элементов мест общего пользования эксперт верно отнес к работам по капитальному ремонту, поскольку текущий ремонт предусматривает восстановление отделки стен, потолков, полов только отдельными участками, а не полностью.

Судебная коллегия также отмечает, что при расчете компенсации экспертом учитывалась только общедомовая площадь конструктивных элементов. Отдельные работы внутренних жилых помещений, включающие оконные и межкомнатные дверные проемы, относящиеся к жилому помещению, не были учтены экспертом, поскольку такие работы входят в обязанности собственника жилого помещения.

Таким образом, принимая во внимание заключение судебной экспертизы, проведенной ООО «Институт независимой оценки, экспертизы и права», судебная коллегия полагает необходимым решение суда изменить в части определенного судом первой инстанции размера возмещения за изымаемые объекты недвижимого имущества, определив возмещение в сумме 885 187 руб. (620 266 руб. + 264 921 руб.).

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся в силу части 4 статьи 330 ГПК РФ основаниями для безусловной отмены решения, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 27 сентября 2023 г. изменить в части определенного судом размера возмещения за изымаемые объекты недвижимого имущества, определив возмещение в сумме 885 187 (восемьсот восемьдесят пять тысяч сто восемьдесят семь) рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий                     И.С. Леснова

Судьи                                 В.А. Ганченкова

Д.А. Урявин

Мотивированное апелляционное определение составлено 06 марта 2024 г.

Судья                                 Д.А. Урявин