Решение по делу № 8Г-2483/2024 [88-3733/2024] от 07.03.2024

ПЯТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Дело № 88-3733/2024

УИД № 07RS0001-02-2022-005721-20

№ 2-5296/2023

в суде первой инстанции

10 июня 2024 г.                                                                          г. Пятигорск

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.В.,

судей Козлова О.А., Трегуловой К.К.,

с участием прокурора Гаринина Э.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мамбетовой Марианны Михайловны к Лигидову Хажисмелю Хажпаговичу, Лигидову Аслану Хажисмелевичу, Лигидову Алхасу Хажисмельевичу, Лигидову Руслану Хажисмельевичу, Лигидовой Дарине Хажисмельевне, Пафифовой (Лигидовой) Терезе Басировне, Кашежевой Залине Хажисмельевне о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении,

по встречным искам Лигидова Хажисмеля Хажпаговича, Лигидова Алхаса Хажисмельевича, Лигидова Руслана Хажисмельевича, Лигидовой Дарины Хажисмельевны, Пафифовой (Лигидовой) Терезы Басировны, Кашежевой Залины Хажисмельевны к Мамбетовой Марианне Михайловне о признании договора купли-продажи недействительным, аннулировании записей о государственной регистрации перехода права собственности и возложении обязанности не чинить препятствий в проживании и пользовании домовладением,

по кассационной жалобе представителя Лигидова Хажисмели Хажпаговичу, Лигидова Аслана Хажисмелевича, Лигидова Алхаса Хажисмельевича, Лигидова Руслана Хажисмельевича, Лигидовой Дарины Хажисмельевны, Пафифовой (Лигидовой) Терезы Басировны, Кашежевой Залины Хажисмельевны - Елизарова Владимира Николаевича на решение Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 16 ноября 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 14 февраля 2024 г.

заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Козлова О.А., выслушав заключение прокурора Гаринина Э.П., объяснения представителя Пафифивой Т.Б., Лигидовой Д.Х., Лигидова Р.Х. по доверенностям от 19 октября 2022 г. Елизарова В.Н., поддержавшего кассационную жалобу, Мамбетовой М.М., возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы,

установила:

Мамбетова М.М. обратилась в Нальчикский городской суд КБР с иском к Лигидову Х.Х., Лигидову А.Х., Лигидову А.Х., Лигидову Р.Х., Лигидовой Д.Х, Пафифовой (Лигидовой) Т.Б. и Кашежевой З.Х., в котором, с учетом уточнений исковых требований просила признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением и выселить их из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>

Лигидов Х.Х. обратился с встречным иском к Мамбетовой М.М. о признании недействительным договора купли-продажи, об аннулировании записей о государственной регистрации перехода права собственности жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>

Лигидов А.Х., Лигидов Р.Х., Лигидова Д.Х., Пафифова (Лигидова) Т.Б и Кашежева З.Х. также обратились с встречным иском к Мамбетовой М.М. о признании недействительным заключённого между АО «Россельхозбанк» и Мамбетовой М.М. договора купли-продажи жилого дома и о возложении на неё обязанности не чинить препятствий в проживании и пользовании домовладением.

Решением Нальчикского городского суда от 22 ноября 2022 г., оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 6 апреля 2023 г., исковые требования Мамбетовой М.М. были удовлетворены, а в удовлетворении встречных исков Лигидова Х.Х., Лигидова А.Х., Лигидова Р.Х., Лигидовой Д.Х., Пафифовой (Лигидова) Т.Б и Кашежевой З.Х - отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 4 июля 2023 г. решение Нальчикского городского суда от 22 ноября 2022 г. и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда КБР от 6 апреля 2023 г. отменены с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела решением Нальчикского городского суда КБР от 16 ноября 2023 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 14 февраля 2024 г., исковые требования Мамбетовой М.М. удовлетворены, а в удовлетворении встречных исков Лигидова Х.Х., Лигидова А.Х., Лигидова Р.Х., Лигидовой Д.Х., Пафифовой (Лигидова) Т.Б и Кашежевой З.Х. - отказано.

В кассационной жалобе поставлен вопрос об отмене состоявшихся судебных актов по данному делу, как принятых с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, и принятии решения об отказе в удовлетворении исковых требований Мамбетовой М.М. и об удовлетворении встречных исковых требований Лигидова Х.Х., Лигидова А.Х., Лигидова Р.Х., Лигидовой Д.Х., Пафифовой Т.Б., Кашежевой З.Х.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, признав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о дате, времени и месте проведения судебного заседания, выслушав объяснения явившихся представителей, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении настоящего дела такого характера нарушения норм материального и процессуального права судами были допущены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, земельный участок, общей площадью 612 кв.м, с кадастровым номером № и жилой дом, общей площадью 333, 9 кв.м, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> (далее – спорное домовладение), принадлежали на праве собственности Лигидову Х.Х.

Указанные жилой дом и земельный участок были приобретены по цене 7 200 000 руб. Кардановой М.Р. и Кардановым М.М. у Лигидова Х.Х. по договору купли-продажи от 1 февраля 2012 г., заключенному с использованием заемных средств в сумме 5 000 000 руб., предоставленных ОАО «Россельхозбанк» по кредитному договору № от               1 февраля 2012 г., ввиду чего было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу кредитора (ипотека в силу закона).

Подпунктом 3.1.1 договора купли-продажи от 1 февраля 2012 г. установлено, что зарегистрированные в отчуждаемом жилом доме лица сохраняют право проживания.

В домовой книге для прописки граждан, проживающих в доме по адресу: <адрес>, значатся зарегистрированными Лигидов Х.Х., Лигидова Т.Т., Лигидов А.Х., Кашежева З.Х., Лигидов А.Х., Лигидова Д.Х., Лигидов Р.Х. (т.1, л.д. 42-47).

В договоре не обозначен срок сохранения за Лигидовым Х.Х. и членами его семьи права проживания в жилом доме.

Карданова М.Р. и Карданов М.М. не исполняли должным образом обязательства по заключенному кредитному договору, в силу чего ОАО «Россельхозбанк» обратилось в суд с требованием о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество и установлении начальной продажной стоимости.

Вступившим в законную силу решением Нальчикского городского суда от 6 ноября 2015 г. удовлетворены исковые требования ОАО «Россельхозбанк» к Карданову М.М. и Кардановой М.Р., при этом судом взыскана задолженность по договору займа в размере 4 654 357,62 руб., судебные расходы в размере 31 471,79 руб., а также обращено взыскание на заложенное имущество - жилой дом общей площадью 333,9 кв.м, и земельный участок, площадью 612 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, путем реализации на публичных торгах с определением начальной продажной цены в размере 7 200 000 руб.

24 октября 2017 г. произведена государственная регистрация права собственности ОАО «Россельхозбанк» на спорное домовладение, на основании решения Нальчикского городского суда от 6 ноября 2015 г. и акта судебного пристава о передаче нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга 22 сентября 2017 г. Право собственности ОАО «Россельхозбанк» на жилой дом и земельный участок в установленном порядке не оспорено и не оспаривается.

По договору купли-продажи от 16 сентября 2022 г., заключенному АО «Россельхозбанк» (продавец) и Мамбетовой М.М. (покупатель), последняя по цене 5 160 000 руб. приобрела в собственность спорное домовладение.

Договор купли-продажи от 16 сентября 2022 г. стал основанием для внесения в ЕГРН записей о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок № и № от АО «Россельхозбанк» к Мамбетовой М.М., которые осуществлены 27 сентября 2022 г.

Договор содержит положение об отсутствии в жилом доме лиц, сохраняющих право проживания и пользования домом после перехода права собственности на него к покупателю (пункт 1.5 Договора).

Разрешая возникший спор и принимая указанное решение, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 209, 235, 292, 334, 460, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 3, 11, 30, 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" исходил из того, что переход права собственности на жилое помещение к новому собственнику Мамбетовой М.М. после обращения взыскания на заложенное имущество путем оставления имущества за взыскателем, является основанием для прекращения права пользования прежним собственником Лигидовым Х.Х. и членами его семьи, поскольку в случае обращения взыскания на имущество, которое являлось предметом залога, права на его дальнейшее использование подлежат прекращению у всех лиц, ранее проживающих или зарегистрированных в жилом помещении, вне зависимости от наличия иного жилья или возрастного критерия.

С данным решением и его правовым обоснованием согласился суд апелляционной инстанции, который дополнительно указал, что истцами по встречному иску не доказано наличие охраняемого законом интереса в признании сделки недействительной, поскольку признание договора купли-продажи от 16 сентября 2022 г., заключенного между АО «Россельхозбанк» (продавец) и Мамбетовой М.М. (покупатель), не обеспечит восстановление прав истцов по встречному иску, последствием реституции будет восстановление права предыдущего собственника АО «Россельхозбанк», по отношению к которому Лигидов Х.Х. и члены семьи также, в силу прямого указания пункта 1 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" считаются утратившими право пользования жилым помещением, находящимся в залоге, поскольку на него обращено взыскание. Право собственности АО «Россельхозбанк», как и акт судебного пристава о передаче нереализованного имущества должника в собственность взыскателю в счет погашения долга 22 сентября 2017 г., недействительными не признаны. Лигидов Х.Х., Лигидов А.Х., Лигидов Р.Х., Лигидова Д.Х., Пафифова (Лигидова) Т.Б и Кашежева З.Х. не доказали наличие охраняемого законом интереса в признании сделки недействительной, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных ими встречных исковых требований. Поскольку Мамбетова М.М. является собственником домовладения, а сделка, на основании которой она приобрела право собственности незаключенной или недействительной не признана, она вправе требовать устранения всяких препятствий в пользовании принадлежащим ей жилым помещением, в том числе требовать выселения лиц, без законных на то оснований проживающих в принадлежащем ей жилом помещении.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции находит, что при вынесении оспариваемых судебных постановлений судами допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые выразились в следующем.

В силу пунктов 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Действующее нормативное регулирование частноправовых отношений исходит из того, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом (подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1). Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 2). Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3).

В силу пп. 1 и 2 статьи 432 данного Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции от 6 декабря 2011 г. на день заключения договоров купли-продажи и ипотеки) предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX настоящего Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса (пункт 2 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

В соответствии с пунктом 3 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какое-либо из них не ссылались.

По данному делу юридически значимыми и подлежащими установлению с учетом заявленных требований, возражений и подлежащих применению положений статей 421, 549, пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в совокупности с условиями договора купли-продажи и кредитного договора, являются обстоятельства передачи спорного домовладения с обременением в виде сохранения зарегистрированными лицами права проживания в нем 1 февраля 2012 г. в собственность Кардановой М.Р. и Карданова М.М. и залог ОАО «Россельхозбанк», а также последующих 22 сентября 2017 г. - судебным приставом-исполнителем по акту о передаче нереализованного имущества должника в счет погашения долга взыскателю ОАО «Россельхозбанк» и 16 сентября 2022 г. – по договору купли-продажи Мамбетовой М.М., условия пользования ответчиками спорным домовладением и наличие оснований для его прекращения.

Как следует из материалов дела и установлено судами договор купли-продажи и кредитный договор № заключены                1 февраля 2012 г.

Кредитным договором № от 1 февраля 2012 г. предусмотрено, что предоставление на приобретение спорного домовладения Кредита в размере 5 000 000 руб. (п. 1.2); срок предоставления Кредитором денежных средств Заемщику (при условии соблюдения последним установленного настоящим Договором порядка выдачи Кредита) – 24 апреля 2012 г. (п. 1.4); выдача Кредита производится при выполнении Заемщиком до срока указанного в п. 1.4. настоящего Договора, в частности, условий: предоставления подписанного им и продавцом договора купли-продажи указанного в п. 2.1 настоящего договора жилого дома (нотариально заверенную копию или подлинный экземпляр, подписанный сторонами для Кредитора), содержащий: положения, предусматривающие аккредитивную форму расчетов; условие о возникновении права ипотеки Кредитора в отношении приобретенного частично с использованием средств Кредита жилого дома в силу закона (п. 3.1).

В свою очередь, договором купли-продажи от 1 февраля 2012 г. предусмотрено, что цена спорного домовладения составляет 5 800 000 руб., спорное домовладение приобретается покупателями за счет собственных и кредитных денежных средств, предоставленных ОАО «Россельхозбанк» по кредитному договору № от 1 февраля 2012 г. (п. 4.1), зарегистрированные в отчуждаемом жилом доме лица сохраняют право проживания (подп. 3.1.1).

В домовой книге для прописки граждан, проживающих в доме по адресу: <адрес>, значатся зарегистрированными Лигидов Х.Х., Лигидова Т.Т., Лигидов А.Х., Кашежева З.Х., Лигидов А.Х., Лигидова Д.Х., Лигидов Р.Х. (т.1, л.д. 42-47)

В договоре купли-продажи от 1 февраля 2012 г. срок сохранения за зарегистрированными лицами права проживания в жилом доме и его условия не установлены.

В договоре купли-продажи имущества № от 16 сентября 2022 г. ОАО «Россельхозбанк» и Мамбетова М.М. указали, что в соответствии со статьями 292, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации лиц, сохранивших право проживания и пользования спорным домовладением, не имеется (п. 1.5)

Между тем из материалов дела усматривается, что согласованное ранее в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ существенное условие договора купли-продажи от 1 февраля 2012 г. о сохранении за зарегистрированными лицами права проживания в жилом доме, предусмотренное подп. 3.1.1, не оспорено и недействительным не признано, по сути, одобрено ОАО «Россельхозбанк», предоставившим в 2012 г. кредит в размере 5 000 000 руб., на приобретение спорного домовладения с данным обременением по цене 7 200 000 руб., исполнено сторонами; в настоящее время ответчики продолжают пользоваться спорным домовладением, условия этого пользования с его новым собственником Мамбетовой М.М., приобретшей его в 2022 г. по цене 5 160 000 руб., согласно закону не определены, соответственно обстоятельства неисполнения ответчиками данных условий и наличие оснований для их прекращения не установлены.

Вопреки требованиям статей 56, 67, 195, 196, 198, 327, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации данные юридически значимые обстоятельства судами при рассмотрении дела не выяснены и не учтены, не дана должная оценка доводам ответчиков о том, что они сохранили право пользования спорным домовладением в силу положений пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при переходе права собственности на него к ОАО «Россельхозбанк», которое не вправе было производит его отчуждение по договору купли-продажи от 16 сентября 2022 г. без согласования данного существенного условия.

Ввиду изложенного судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу, что судами допущены указанные нарушения норм права, в связи с чем принятые по делу судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, в силу положений частей 2 и 3 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 16 ноября 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 14 февраля 2024 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи