Решение по делу № 33-11924/2017 от 25.08.2017

судья: Марков Н.В. гр. дело № 33-11924/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Самара 27 сентября 2017 года

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего: Самчелеевой И.А.

Судей: Смирновой Е.И., Пияковой Н.А.

При секретаре: Гуриной К.О.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Коурова С.Ю. на решение Центрального районного суда г. Тольятти от 04.07.2017 года, которым постановлено:

Исковые требования Администрации г.о. Тольятти удовлетворить частично.

Взыскать с Коурова С.Ю. в пользу Администрации г.о. Тольятти задолженность по арендной плате за период с 10.04.2014 года по 31.03.2017 года в размере 163 751 рублю 90 копеек и пени в размере 30 000 рублей, а всего 193 751 рубль 90 копеек.

Взыскать с Коурова С.Ю. государственную пошлину в размере 5 075 рублей 04 копейки.

Взыскать с Владимирова А.И. в пользу Администрации г.о. Тольятти задолженность по арендной плате за период с 10.04.2014 года по 31.03.2017 года в размере 163 751 рублю 90 копеек и пени в размере 30 000 рублей, а всего 193 751 рубль 90 копеек.

Взыскать с Владимирова А.И. государственную пошлину в размере 5 075 рублей 04 копейки.

В остальных требованиях отказать.

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Самчелеевой И.А., выслушав объяснение Коурова С.Ю., представителя Владимирова А.И.-Владимирова И.К. поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Администрация городского округа Тольятти обратилась с иском к Коурову С.Ю., Владимирову А.И. о взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование заявленных требований указала, что между Мэрией г.о. Тольятти и Устиновым В.А., Коуровым О.Ю., Владимировым И.К. был заключен договор аренды земельного участка № от 17.12.2007 года. Согласно данного договора арендаторы получили в аренду земельный участок площадью 14 297 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>. Договор аренды зарегистрирован соответствующим образом 21.01.2008 года. Согласно сведений из ЕГРП собственниками объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке с 12.17.2010 года, в равных долях являются ответчики Коуров С.Ю. и Владимиров А.И. Таким образом, в силу ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ ответчики являются арендаторами по договору аренды земельного участка № от 17.12.2007 года с 12 июля 2010 года и в соответствии с условиями договора аренды и требованиями закона обязаны вносить арендную плату за пользование земельным участком. За период с 13.07.2010 года по 31.03.2017 года задолженность каждого из ответчиков по арендной плате составляет 265 751,11 руб., пени за период с 12.10.2010 года по 21.02.2017 года – 253 351,46 руб. 26.01.2017 года в адрес ответчиков были направлены претензии о взыскании задолженности по арендной плате, которые оставлены без удовлетворения. Просит взыскать с ответчика Владимирова А.И. в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 265 751,11 руб. и пени в размере 253 351,46 руб., с ответчика Коурова С.Ю. - задолженность по арендной плате в размере 265 751,11 руб. и пени в размере 253 351,46 руб.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Коуров С.Ю. просит отменить судебное решение и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В заседании судебной коллегии Коуров С.Ю. поддержал доводы апелляционной жалобы по основаниям изложенным в ней.

Представитель Владимирова А.И.-Владимиров И.К. также просил решение отменить.

Обсудив доводы изложенные в апелляционной жалобе, выслушав представителя ответчика и ответчика, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 1 и 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Из материалов дела следует, что 17 декабря 2007 года в соответствии с постановлением мэра городского округа Тольятти № от 23.11.2007 года между Мэрией городского округа Тольятти (Арендодатель) и Устиновым В.А., Коуровым О.Ю. и Владимировым И.К. (Арендатор) был заключен договор № аренды земельного участка площадью 14 297 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, срок действия договора исчисляется с момента заключения договора, что подтверждается договором аренды земельного участка № от 17.12.2007 года и по существу не оспаривается сторонами.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области 21.01.2008 года.

Согласно п. 2.2 договора аренды размер арендной платы за один квадратный метр земельного участка в год определяется по действующей на момент подписания договора методике, утвержденной исполнительным органом местного самоуправления, и составляет для всех соарендаторов 1,81 рублей из расчета: Бр = ((УПКС*ВП) /100%)* Кв,

где: Бр - базовый размер арендной платы в рублях за 1 кв.м, в год;

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земли, в рублях за 1 кв.м, в год, равный для всех соарендаторов - 120,48;

ВП - величина процента от удельного показателя кадастровой стоимости земли, в процентах равный для соарендаторов - 1,50 %;

Кв - коэффициент за вид разрешенного использования земельного участка, равный всех соарендаторов -1,00.

Согласно п. 2.5 Договора аренды в случае изменения нормативным правовых актов Российской федерации либо органов местного самоуправления, регулирующих порядок исчисления базового размера арендной платы на земельный участок, Арендодатель вправе изменить базовый размер арендной платы в одностороннем порядке.

Согласно п. 2.6 договора аренды при одностороннем изменении базового размера арендной платы в случаях, предусмотренных настоящим договором, новая величина базового размера арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления об изменении базового размера арендной платы. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом в адрес Арендатора.

В соответствии с п. 2.7 Договора аренды размер годовой арендной платы делится равными долями и вноситься арендатором за каждый квартал не позднее 10 дня первого расчетного месяца квартала.

Согласно п. 5.3 Договора аренды в случае неуплаты Арендатором платежей в сроки, установленные расчетами арендной платы, Арендодатель начисляет пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы задолженности.

В соответствии с п. 1 и 3 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12 июля 2010 года зарегистрировано право общей долевой собственности (по 1/2 доли за каждым) Владимирова А.И. и Коурова С.Ю. на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке кадастровый №, по адресу <адрес>

Факт приобретения имущества ответчики в судебном заседании не оспорили.

Таким образом, в силу положений ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ к ответчикам Владимирову А.И. и Коурову С.Ю. с 12.07.2010 года перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка № от 17.12.2007 года в том же объеме и на тех же условиях, что и у прежних арендаторов.

Из материалов дела также усматривается, что 01.06.2015 года для урегулирования порядка исчисления размера арендной платы в соответствии с нормативно-правовыми актами в адрес ответчиков направлены письма с проектами дополнительных соглашений к договору аренды.

Данные дополнительные соглашения ответчиками подписаны не были, в судебном заседании ответчики указали, что никаких уведомлений, предусмотренных договором, об изменении базового размера арендной платы получены не были. Считают, что принятие нормативных актов само по себе не может повлечь автоматического пересмотра способа расчета размера платежей, изменение методики возможно лишь путем подписания соответствующих изменений к договору.

Суд первой инстанции не согласился с доводами ответчиков по следующим основаниям.

Согласно разъяснений, данных в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором (п. 16 Пленума).

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п. 19 Пленума).

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды (п. 20 Пленума).

Из анализа вышеуказанных норм закона и разъяснений законодательства следует, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (к каковым относится спорный земельный участок), устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В связи с этим размер арендной платы за использование спорного земельного участка на праве аренды подлежит установлению в соответствии с нормативными актами органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде, а доводы ответчиков об ином принципе расчета основаны на неверном толковании закона.

Истцом заявлено требования о взыскании с ответчиков задолженности по арендной плате за период с 13.07.2010 года по 31.03.2017 года.

По существу ответчики свою обязанность вносить плату за пользование земельным участком не оспорили, однако считают, что расчет должен быть произведен с учетом срока исковой давности.

Оценивая изложенное, суд посчитал указанные доводы ответчиков обоснованными, так как в силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года, о применении срока исковой давности заявлено стороной по делу (ст. 199 ГК РФ), в связи с чем, подлежит применению срок исковой давности и задолженность по платежам за пользование земельным участком, образовавшаяся до 06.04.2014 года (данное исковое заявление подано в суд 06.04.2017 года) взысканию не подлежит.

В материалах дела имеется представленный истцом расчет от 16.06.2017 года платежей произведенных ответчиками за пользование земельным участком за период с 10.04.2014 года по 31.03.2017 года, согласно которого, каждый из ответчиков за указанный период обязан оплатить денежные средства за пользование земельным участком в размере 163 751,90 руб., а также пени в размере 83 301,04 руб., а всего 247 052,94 руб.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что учитывая наличие свидетельства о праве бессрочного пользования под турбазу «Дружба» от 26.07.1996 № 999 размер спорной задолженности определен в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 1Э7-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах 2 % от кадастровой стоимости земельного участка. То есть не должна превышать указанный размер.

В период до 01.03.2015 года расчет размера арендной платы производился в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области № от 06.08.2008, так как в данном случае размер арендной платы не превышал 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

На основании Постановления Правительства Самарской области от 10.09.2015 № были внесены изменения в указанное выше постановление, согласно которым с 01.03.2015 при переоформлении права постоянного бессрочного пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в размере 2 % от кадастровой стоимости.

Представленный истцом математический расчет размера задолженности, состоящей из суммы арендной платы и суммы пени за период с 10.04.2014 года по 31.03.2017 года, судом признан верным.

Ответчиками заявлено о снижении размера пени.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд пришел к выводу о возможности снижения размера неустойки до 30 000 руб. каждому из ответчиков.

В данной части решение не обжалуется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции в нарушение п.2 ст.422 ГК РФ и п.1 ст.452 ГК РФ неверно определил размер арендной платы, что претензионное письмо отправлено по ошибочному адресу ответчика, а также, что истец представил в суд документы об изменении с июня 2015 года условий договора аренды, при этом формула расчёта арендной платы в дополнительном соглашении не соответствует методике приведённой в исковом заявлении и принятой для расчёта судом не могут являться основанием отмены решения.

Так, в соответствии с п. 2.6 при одностороннем изменении базового размера арендной платы в случаях, предусмотренных Договором, новая величина базового размера арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления об изменении базового размера арендной платы. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом в адрес Арендатора.

В то же время, п. 2.5. установлено, что в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации либо органов местного самоуправления, регулирующих порядок исчисления базового размера арендной платы за земельный участок, Арендодатель вправе изменить базовый размер арендной платы в одностороннем порядке.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами.

Таким образом, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В связи с этим размер арендной платы за использование спорного земельного участка на праве аренды подлежит установлению в спорном периоде в соответствии с нормативными актами органов государственной власти и местного самоуправления, устанавливающими размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании норм материального права, направлены на иную оценку обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, а потому не могут служить основанием для отмены правильного решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Тольятти от 04.07.2017 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу Коурова С.Ю. - без удовлетворения.

Вступившие в законную силу судебные постановления могут быть обжалованы в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня их вступления в законную силу.

Председательствующий

Судьи: