Решение по делу № 2-672/2024 (2-5336/2023;) от 24.10.2023

Дело №

УИД 76RS0№-58

Изготовлено 09.08.2024 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Ярославль     05 июля 2024 г.

Кировский районный суд города Ярославля в составе

председательствующего судьи Бабиковой И.Н.,

при секретаре Гарнихиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Захарова Сергея Сергеевича к Ивановскому Сергею Валерьевичу о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л :

    Захаров С.С. обратился в суд с иском к Ивановскому С.В., указав в исковом заявлении, что 27.04.2018 г. между ним и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры по адресу <адрес> По указанному договору ответчик был обязан выплатить стоимость недвижимости -5 700 000 руб. в рассрочку. Не позднее 10.06.2018 г. ответчик должен был уплатить 717 000 руб., однако оплатил 690 000 руб. Не позднее 01.10.2018 г. ответчик должен был оплатить 500 000 руб., однако оплата до настоящего времени не поступила. Также не перечислены денежные средства из федерального бюджета, которые подлежали перечислению в соответствии с государственным сертификатом на материнский (семейный) капитал. Также договором предусмотрен полный расчет не позднее 27.04.2021 г. Полный расчет по договору не произведен. Ответчиком были оплачены 654 000 руб., 690 000 руб., 246 000 руб. Невыплата полной стоимости квартиры является существенным нарушением договора купли-продажи. 14.09.2023 г. в адрес ответчика направлена претензия об оплате договора в течение 10 дней с момента получения претензии и о расторжении договора в случае неисполнения претензии. Однако ответчик задолженность не оплатил. С 27.04.2018 г. по 01.11.2023 г. ответчик, пользующийся квартирой, получил неосновательное обогащение в размере стоимости арендной платы за передачу квартиры в наем. Размер неосновательного обогащения – 3 445 000 руб. (53 000 руб. плата за найм за 1 месяц умножена на 65 месяцев). Также ответчик не исполнил обязанность по оплате за жилое помещение, в результате чего образовался долг в сумме 324 752 руб. 05 коп. Задолженность ответчика перед истцом равна 2 179 752 руб. (неосновательное обогащение плюс сумма долга за коммунальные услуги за вычетом оплаченных по договору сумм).

Истец просит расторгнуть договор купли-продажи от 27.04.2018 г., прекратить право собственности Ивановского С.В., вернуть стороны в первоначальное положение, восстановив право собственности Захарова С.С. на квартиру по адресу <адрес>, взыскать с Ивановского С.В. задолженность в сумме 2 179 752 руб.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Ивановская А.В., несовершеннолетние ФИО1, ФИО1, ФИО2, ОСФР по Ярославской области.

В процессе рассмотрения спора истец исковые требования уточнил, просил расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 27.04.2018 г., прекратить право собственности Ивановского С.В. на <адрес>, с погашением записи в ЕГРН, вернуть стороны в первоначальное положение, восстановить право собственности Захарова С.С. на указанную квартиру, взыскать с Ивановского С.В. в пользу истца неосновательное обогащение в сумме 1 744 000 руб.

В уточненном исковом заявлении указано, что за весь период ответчик передал истцу денежные средства в размере 2 019 000 руб. По вине ответчика истец не получил возможный доход от сдачи квартиры в аренду в размере 3 763 000 руб. (53 000 руб. сумма платы аренды за месяц, 71 месяц нахождения квартиры в собственности истца). Следовательно, после взаимозачета за ответчиком остается задолженность в сумме 1 744 000 руб. (3 763 000 – 2 019 000).

В судебном заседании представитель истца по доверенности Крипак А.С., участвующая в судебном заседании посредством ВКС, исковые требования полностью поддержала, пояснила, что истец не желает принимать исполнение по договору, поскольку прошло много времени, стоимость квартиры уже иная. Настаивала на расторжении договора. Полагала, что истец не обязан возвращать полученные по договору денежные средства, поскольку сумма неосновательного обогащения ответчика превышает уплаченную по договору денежную сумму. Представитель истца пояснила, что истец проживает в Белоруссии, счетов в банках Российской Федерации не имеет, использует счета своего отца.

Третье лицо Ивановская А.С. требования не признала, пояснила, что приходилась ответчику Ивановскому С.В. супругой. От брака они имеют троих детей. Квартира <адрес> приобретена, в том числе, с использованием средств материнского (семейного) капитала. В настоящее время брак с Ивановским С.В. расторгнут. При расторжении брака они достигли соглашения о разделе общего имущества, в соответствии с которым спорная квартира была передана ей и детям. Однако оформить свои права она не имеет возможности. Летом 2023 года она связывалась с Захаровым С.С., предложила ему оплатить всю оставшуюся сумму долга, после чего просила снять обременение, чтобы оформить права на квартиру. Захаров С.С. обещал приехать в сентябре 2023 года в город Ярославль, решить эти вопросы, однако перестал выходить на связь, обратился с иском в суд. В настоящее время Ивановский С.В. полностью погасил задолженность перед Захаровым С.С., внеся денежные средства на депозит суда. Также оплачен долг по коммунальным платежам.

Иные вызванные в суд участники производства по делу в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Участвуя ранее в судебных заседаниях, Ивановский С.В. требования Захарова С.С. не признал, просил отказать в их удовлетворении.

Представителем Ивановского С.В. Майоровым М.В. 19.03.2024 г. представлен письменный отзыв на иск, согласно которому ответчик Ивановский С.В. признает наличие у него задолженности по договору купли-продажи. Однако возражает против удовлетворения иска, поскольку задолженность перед ответчиком может быть оплачена. Захаров С.С. препятствует выплате долга, не предоставляя реквизиты банковского счета. Взыскание суммы неосновательного обогащения не основано на законе. В указанный в исковом заявлении период времени квартира находилась в собственности ответчика. Пользование своей собственностью не образует неосновательного обогащения. Включение в исковые требования суммы задолженности по коммунальным услугам необоснованно, поскольку сумма этого долга даже в случае расторжения договора останется за Ивановским С.В. Также для удовлетворения исковых требований Захарова С.С. необходимо обеспечить возврат полученных от Ивановского С.В. денежных сумм, в том числе, средства материнского капитала. Просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Отделение Фонда пенсионного и социального страхования просило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, представило сведения о том, что 30.05.2018 г. Ивановская А.В. обратилась в ГУ УПФР в г.Ярославле с заявлением о распоряжении средствами 9частью средств) МСК приобретаемого жилого помещения –<адрес>, по договору купли-продажи от 27.04.2018. 02.07.2018 принято решение об удовлетворении заявления Ивановской А.В. о распоряжении средствами (частью средств) МСК в размере 429 000 руб. 13.07.2018 г. средства МСК перечислены на расчетный счет ПАО «БИНБАНК» г.Москвы- продавца Захарова С.С.

Суд на основании ч.3 ст.167 ГПК РФ определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав представителя истца, третье лицо Ивановскую А.В., исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования Захарова С.С. не подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что 27.04.2018 г. Захаров С.С. и Ивановский С.В. заключили договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец Захаров С.С. продал покупателю Ивановскому С.В. <адрес> по адресу <адрес>. Указанная квартира продана за 5 700 000 рублей. Пунктом 3 договора предусмотрен порядок расчета между сторонами: денежные средства в сумме 654 000 руб. уплачены покупателем продавцу наличными денежными средствами до подписания договора; денежные средства в сумме 429 000 руб. за счет федерального бюджета будут перечислены в соответствии с государственным сертификатом на материнский (семейный) капитал; денежные средства в сумме 717 000 руб. будут переданы продавцу не позднее 10.06.2018 г., оставшиеся денежные средства в размере 3 900 000 руб. будут возвращаться ежегодно в размере 1 300 000 руб. на счет продавца не позднее 29 апреля каждого года оплаты. Из первого ежегодного платежа в пользу продавца покупатель должен внести на счет продавца сумму в размере 500 000 руб. не позднее 01.10.2018 г. Расчет в полном объеме между сторонами за указанный объект недвижимости должен быть произведен не позднее 27.04.2021 г.

Согласно п.4 договора купли-продажи стороны по настоящему договору установили, что до момента полной оплаты указанного недвижимого имущества в порядке и на условиях настоящего договора за продавцом устанавливается залог на объект недвижимого имущества.

В настоящее время предельный установленный договором срок расчетов за приобретенную квартиру -27.04.2021 г. истек.

По расчету истца (л.д. 124), ответчиком всего уплачено по договору 2 019 000 рублей. То есть, Ивановским С.В. не внесено в счет оплаты стоимости квартиры 3 681 000 рублей.

По расчету ответчика Ивановского С.В., сумма его задолженности по договору составляет 3 762 000 рублей.

Поскольку истец исходит из суммы задолженности в 3 681 000 руб., суд, в соответствии со ст.196 ГПК РФ, считает, что Ивановским С.В. не было исполнено обязательство по оплате 3 681 000 руб.

В связи с нарушением срока расчета по договору Захаров С.С. просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры в связи с существенным нарушением покупателем условий договора об оплате приобретенной квартиры.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п.1 ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу п.1 ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п.1 ст.314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с п.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Условия заключенного между сторонами договора не предусматривают возможность расторжения его в одностороннем порядке.

Пунктом 2 ст.450 ГК РФ предусмотрена возможность изменения или расторжения договора по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истец просит расторгнуть договор в связи с несвоевременной оплатой стоимости квартиры.

В соответствии с п.65 постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Суд считает, что требование истца о расторжении договора купли-продажи и о прекращении права собственности Ивановского С.В. на <адрес> удовлетворению не подлежит в связи с нижеследующим.

По объяснениям ответчика Ивановского С.В., а также объяснениям Ивановской А.В., Захаров С.С. своими действиями создал объективную невозможность выплаты денежных средств по договору. Так, счета в ПАО «БИНБАНК», принадлежащие Захарову С.С. и его отцу ФИО3., на которые производились платежи, были закрыты в связи с реорганизацией ПАО «БИНБАНК» в 2019 году.

Суд учитывает то, что с 01.01.2019 года деятельность ПАО «БИНБАНК» прекращена в связи с реорганизацией в форме присоединения к ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие». В связи с чем, реквизиты счетов клиентов ПАО «БИНБАНК» были изменены.

Представитель истца не отрицала закрытие счетов истца и его отца в ПАО «БИНБАНК», сообщила об отсутствии в настоящее время у Захарова С.С. каких-либо счетов в банках Российской Федерации. Представитель истца сообщила о том, что истец проживает вне территории Российской Федерации (по версии представителя истца - в <адрес>, по информации Ивановского С.В. - во <адрес>).

Захаров С.С. не поставил в известность Ивановского С.В. о новом порядке расчетов по договору. Более того, по объяснениям Ивановской А.В., летом 2023 года она предложила Захарову С.С. выплатить сумму долга. Однако истец уклонился от обсуждения данного вопроса. С лета 2023 года на связь не выходит.

14.09.2023 г. Захаровым С.С. в лице его представителя Абрамовой А.О. направлена претензия в адрес Ивановского С.В. с требованием оплатить остаток задолженности по договору, при этом не указан размер долга и реквизиты для перечисления денежных средств.

В связи с чем, указанную претензию суд считает направленной не на досудебное урегулирование спора и обеспечение исполнения обязательства, а поданной исключительно в целях соблюдения формальностей для обращения в суд с иском о расторжении договора.

Также и в процессе рассмотрения дела судом представитель истца отказалась сообщить ответчику, на какой счет могут быть перечислены денежные средства во исполнение обязательств по договору.

В настоящее время в материалы дела представлены документы, подтверждающие внесение Ивановским С.В. на депозит суда 3 767 000 рублей.

Представитель истца отказалась признать это исполнением договора, сообщила, что истец данную сумму не принимает, настаивает на расторжении договора купли-продажи.

На основании п.1 ст.327 ГК РФ должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:

1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;

2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;

3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;

4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства –п.2 ст.327 ГК РФ.

По мнению суда, основания для исполнения обязательства путем внесения денежных средств на депозит суда у Ивановского С.В. имелись в связи с уклонением Захарова С.С. от принятия исполнения. Суд принимает во внимание объяснения Ивановской А.В. о ее предложении Захарову С.С. принять выплату задолженности по договору и его уход от обсуждения данного вопроса. Следует учитывать и то обстоятельство, что кредитор счетов в банках не имеет и в Российской Федерации фактически постоянно не проживает; по объяснениям ответчика и третьего лица, уклоняется от общения с ними.

Из позиции представителя истца Крипак А.С., следует, что Захаров С.С. не принимает исполнение договора Ивановским С.В. путем внесения суммы долга в депозит суда.

В соответствии с п.2 ст.405 ГК РФ если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков.

По объяснениям представителя Крипак А.С. исполнение обязательства со стороны Ивановского С.В. утратило для Захарова С.С. интерес вследствие того, что в настоящее время спорная квартира стоит дороже.

Однако доказательства стоимости квартиры на дату рассмотрения спора в суде в дело не представлены. Суд полагает, что актуальную стоимость квартиры следует сравнивать не с ценой 2018 года, а с ценами по состоянию на 28.04.2021 года – дату окончательного расчета по договору. Доказательства того, что цены апреля 2021 года значительно отличаются от цен 2023-2024 гг., в дело не представлены. Кроме того, следует учесть, что в квартире проводились ремонтные работы, которые до настоящего времени не завершены. По объяснениям стороны ответчика, которые не опровергала представитель истца, спорная квартира в том состоянии, в котором она находится в настоящее время, к проживанию в ней не пригодна, что очевидно влияет на ее стоимость.

Суд отмечает, что доказательств наличия у Захарова С.С. охраняемого законом интереса в наличии в собственности объекта недвижимости в городе Ярославле в материалы дела не представлено. Город Ярославль не является местом жительства Захарова С.С. Состояние квартиры в настоящее время не позволит получить значительный доход от сдачи ее по договору найма. Кроме того, из пояснений представителя истца следует, что истца интересует не сама квартира, а ее стоимость. При изложенных обстоятельствах суд не считает утраченным интерес к исполнению договора - выплате денежных средств в счет стоимости квартиры.

Требование истца о взыскании с Ивановского С.В. суммы неосновательного обогащения не подлежит удовлетворению. Данное требование производно от требования о расторжении договора купли-продажи квартиры и в связи с отказом в удовлетворении этого требования также не может быть удовлетворено.

В соответствии с п.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В качестве неосновательного обогащения ответчика истец Захаров С.С. приводит денежную сумму, которую, с точки зрения истца, во-первых, Захаров С.С. мог получить, сдавая спорную квартиру в наем, во-вторых, сберег Ивановский С.В., пользуясь квартирой. Ссылался в обоснование заявленного требования на п.1 ст.1107 ГК РФ.

Согласно п.1 ст.1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Приобретение квартиры в собственность по договору купли-продажи, даже при условии нарушения срока расчетов по договору, не может расцениваться в качестве неосновательного обогащения лица. Права на квартиру Ивановский С.В. приобрел на основании заключенного с Захаровым С.С. договора. Как собственник квартиры он имел право осуществлять все основанные на законе и договоре полномочия собственника, в том числе, владеть, пользоваться и распоряжаться. За осуществление этих полномочий обязанности производить оплату кому-либо, в том числе, бывшему собственнику квартиры, Ивановский С.В. не имел.

Также квартира в период нахождения ее в собственности Ивановского С.В. по договору найма не сдавалась. Напротив, не является предметом спора то, что квартира находится в состоянии незавершенного ремонта, исключающего проживание в ней.

Кроме того, в обоснование заявленного требования, его размера стороной истца представлена копия письменной консультации оценщика ООО «Лабиринт», согласно которому рыночная стоимость арендной платы квартиры № площадью 69,5 кв.м., расположенной на 3 этаже многоквартирного <адрес>, по состоянию на 06.10.2023 г. округленно составляет 53 000 руб.

Оснований доверять данной консультации у суда не имеется. Консультация представляет собой мнение оценщика, которое в тексте консультации не обосновано и не мотивировано. Из обстоятельств дела следует, что оценщик квартиру не осматривал, ее техническое состояние ему не известно. Мнение оценщика не иллюстрировано конкретными примерами цен по договорам найма квартир, расположенных в Кировском районе г.Ярославля, полученными из общедоступных источников, в том числе, в сети Интернет.

Также при разрешении спора суд учитывает следующие обстоятельства.

Согласно пояснениям представителя истца, Захаров С.С. не считает себя обязанным возвращать ответчику полученную от него денежную сумму в 2 019 000 рублей, в связи с зачетом суммы неосновательного обогащения. При этом судом установлено, что требование о взыскании неосновательного обогащения незаконно и необоснованно. Также из позиции ситца, следует, что он не считает себя обязанным возвращать сумму материнского (семейного) капитала.

В силу п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно –п.3 ст.1 ГК РФ.

В соответствии с п.4 ст.1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п.2 ст.10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

По мнению суда, Захаров С.С., создав своими действиями ситуацию невозможности исполнения обязательства, уклоняясь от принятия исполнения от должника, заявляя требования, направленные на исключение возврата полученного по договору, злоупотребляет своими правами.

Таким образом, исковые требования Захарова С.С. о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств не подлежат удовлетворению.

При этом денежные средства в сумме 3 681 000 рублей, внесенные Ивановским С.В. на депозитный счет Управления Судебного департамента в Ярославской области, подлежат перечислению в пользу Захарова С.С. по представленным им реквизитам банковского счета после вступления настоящего решения в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Захарова Сергея Сергеевича, паспорт №, к Ивановскому Сергею Валерьевичу, паспорт №, о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств оставить без удовлетворения.

После вступления решения суда в законную силу перечислить денежные средства в сумме 3 681 000 рублей, внесенные Ивановским Сергеем Валерьевичем на депозитный счет Управления Судебного департамента в Ярославской области, в пользу Захарова Сергея Сергеевича, по представленным им реквизитам банковского счета.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в апелляционном порядке через Кировский районный суд г.Ярославля в течение одного месяца с даты изготовления мотивированного решения.

Судья     И.Н.Бабикова