Решение по делу № 2-970/2018 от 12.01.2018

Дело № 2-970/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 апреля 2018 года                        

Промышленный районный суд города Смоленска

В составе:

председательствующего судьи Волковой О.А.,

при секретаре Мещановой Н.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Абраменкова Александра Ивановича к Сорокиной Елене Александровне о признании договора купли – продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Абраменков А.И. обратился в суд иском к Сорокиной Е..А. о признании договора купли – продажи недействительным. В обоснование заявленных требований указал, что 03.07.2017 между ним и ответчиком заключен договор купли – продажи земельного участка с №, расположенного по адресу: <адрес>. В соответствии с условиями договора Сорокина Е.А. обязана была передать ему (истцу) земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, без каких-либо обременений. Он выплатил ответчику стоимость участка в размере 980 000 руб., однако, регистрация перехода права собственности на участок приостановлена, поскольку необходимо заключить охранное обязательство на приобретаемый участок и согласовать строительство жилого дома на приобретаемом участке с Департаментом Смоленской области по культуре и туризму, в связи с чем, строительству дома должны предшествовать длительные и дорогостоящие археологические работы на участке.

Просит суд признать договор купли – продажи земельного участка с № заключенный 03.07.2017 между истцом и ответчиком недействительным.

Истец Абраменков А.И. в судебное заседание не явился, обеспечив явку своего представителя Огородникова А.А., в порядке ст.48 ГПК РФ, действующего на основании доверенности, который заявленные требования поддержал полном объеме, по основаниям изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что согласно представленным документам, земельный участок площадью 3116 кв.м. с № расположенный по адресу: <адрес>, принадлежал на праве собственности Курнасенковой Т.В. Впоследствии указанный участок разделен на два самостоятельных участка площадью 1681 кв.м. и 1435 кв.м. 07.09.2015 земельный участок площадью 1681 кв.м. с №, расположенный по адресу: <адрес>, подарен Курнасенкову С.В., а 06.07.2012 земельный участок площадью 1435 кв.м. с № Курнасенкова Т.В. продала Сорокиной Е.А., которая 03.07.2017 принадлежащий ей участок продала Абраменкову А.И. Обращает внимание суда, что ответчик знала об обремени, но скрыла данный факт и путем обмана заключила с истцом договор купли-продажи. Настаивает на ничтожности сделки, так как она не может быть зарегистрирована в Росреестре, а не на расторжении договора купли – продажи земельного участка. Просит иск удовлетворить.

Ответчик Сорокина Е.А. в судебное заседание не явилась, обеспечив явку своего представителя Кучерова Л.С., в порядке ст.48 ГПК РФ, действующего на основании доверенности, заявленные требования не признал, поддержав письменный отзыв на иск, из которого следует, что при покупке земельного участка 06.12.2012 в договоре купли – продажи не было указано обязательство, что также подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию от 09.07.2012, в которой также не отражено о каком-либо обязательстве. Фактов указывающих на обман или недобросовестность ответчика при заключении договора купли-продажи истцом не представлено. При этом, несмотря на имеющееся обременение, истец не лишен возможности использовать земельный участок по назначению под индивидуальное жилищное строительство. Просит в иске отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица Департамента Смоленской области по культуре и туризму, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, Иванова Ю.В., действующая на основании доверенности, пояснила, что в границах земельного участка с №, расположенного по адресу: <адрес> объекты культурного наследия - здания и сооружения - отсутствуют (не зарегистрированы).

В соответствии с проектом охранных зон и зон регулирования застройки памятников истории и культуры г. Смоленска (утвержден решением Смоленского облисполкома от 03.09.1982 № 528), историко-архитектурным и историко-археологическим опорным планом г. Смоленска (утвержден решением Смоленской областной Думы от 31.10.1996 № 171) земельный участок с № расположен в границах территории объекта культурного наследия федерального значения «Культурный слой города», включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

В случае проведения земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ в границах территории объекта культурного наследия федерального значения «Культурный слой города» заказчик работ в соответствии со статьями 36 и 451 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» обязан:

разработать в составе проектной документации раздел об обеспечении сохранности объекта культурного наследия (памятника истории культуры) народов Российской Федерации федерального значения «Культурный слой города» либо о проведении спасательных археологических полевых работ или проект обеспечения сохранности указанного объекта культурного наследия, или план проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанный объект культурного наследия (далее - документация или раздел документации, обосновывающие меры по обеспечению сохранности объекта культурного наследия «Культурный слой города»);

получить по документации или разделу документации, обосновывающих меры по обеспечению сохранности объекта культурного наследия «Культурный слой города», заключение государственной историко-культурной экспертизы и представить его с документацией или разделом документации, обосновывающих меры по обеспечению сохранности объекта культурного наследия «Культурный слой города», в Департамент на согласование;

обеспечить реализацию документации или раздела документации, обосновывающих меры по обеспечению сохранности объекта культурного наследия «Культурный слой города», согласованных Департаментом.

В соответствии со ст. 36 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» земляные, строительные, хозяйственные и иные работы должны быть немедленно приостановлены заказчиком указанных работ, лицом, проводящим указанные работы, в случае обнаружения объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия. Заказчик указанных работ, лицо, проводящее указанные работы, обязаны незамедлительно приостановить указанные работы и в течение трех дней со дня обнаружения такого объекта направить в региональный орган охраны объектов культурного наследия (в данном случае в Департамент) письменное заявление об обнаруженном объекте.

Приказом начальника Департамента от 16.08.2017 № 335 утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца земельного участка с №, копия которого 16.08.2018 в соответствии с Порядком подготовки и утверждения охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия (утвержден приказом Минкультуры России от 01.07.2017 № 1887) представлена в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, а также вручена, вместе с актом технического состояния земельного участка от 14.08.2018 Абраменкову А.И., в соответствии с его заявлением от 24.07.2017 года.

В целях недопущения нарушения законодательства в сфере сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия при государственной регистрации права собственности или иных вещных прав, в том числе на земельные участки в границах территории объекта культурного наследия либо земельные участки, в границах которых располагается объект археологического наследия, Департаментом в 2010 году в Управление Федеральной регистрационной службы Смоленской области, в 2011, 2012, 2016, 2017, 2018 годах в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Смоленской области направлялись перечни объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Смоленской области.

Также 16.08.2017 истец обратился в Департамент с заявлением о предоставлении информации о возможности использования земельного участка с №, письмом Департамента от 06.09.2017 № 5112/06 указанная информация представлена Абраменкову А.И. Разрешение данного спора оставила на усмотрение суда.

Третье лицо СОГБУ МФЦ, будучи извещенными надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечили, представив письменный отзыв на иск, в котором просили о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя и из которого следует, что истец и ответчик обратились в СОГБУ МФЦ для получения государственной услуги «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при составлении договора купли-продажи специалистом центра. При составлении договора купли-продажи ответчик какую-либо информацию об имеющихся ограничениях на указанный земельный участок не предоставлял (п. 7 Договора).

Третье лицо Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), будучи извещенными надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечили, представив письменный отзыв на иск, в котором просили о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя и из которого следует, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения об объекте недвижимости расположенным по адресу: <адрес>, площадь 1435 кв.м., кадастровый №. Сведения об обременении - «Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации» было учтено в Едином государственном реестре недвижимости 13.02.2015 года. Содержание ограничений приведены в проекте охранных зон и зон регулирования застройки памятников истории и культуры города Смоленска (утвержден решением Исполнительного комитета Смоленского областного Совета депутатов трудящихся от 03.09.1982 № 528 «О проекте охранных зон и зон регулирования застройки памятников истории и культуры г. Смоленска»), историко-архитектурного и историко-археологического опорного плана г. Смоленска (утвержден решением Смоленской областной Думы от 31.10.1996 № 171 «Об историко-архитектурном и историко-археологическом опорном плане г. Смоленска»).

В соответствии с ч.ч. 3,4 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело по существу в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 460 ГК РФ установлено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Таким образом, при продаже спорного объекта недвижимости сторонам следовало учитывать его правовое положение и нормативные акты, регламентирующие порядок отчуждения.

В судебном заседании установлено, что между Абраменковым А.И. и Сорокиной Е.А. 03.07.2017 заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1435 кв.м. Цена недвижимого объекта - земельного участка по договору составляет 980 000 руб. (л.д. 6).

В соответствии с п. 7 указанного договора, до подписания настоящего договора указанный объект никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

В обоснование иска истец ссылается на недействительность договора купли-продажи земельного участка от 03.07.2017, в силу его ничтожности, поскольку ответчик знал об ограничениях и обременении, предусмотренных ст.ст. 56, 56.1 ЗК РФ.

Статья ст. 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения спорной сделки) предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В силу ст. 167 ГК РФ следует, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения спорной сделки) за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст.168 ГК РФ).

В соответствии со ст. 3 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов РФ относятся объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

Согласно ч. ч. 1 - 3 ст. 34 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. Необходимый состав зон охраны объекта культурного наследия определяется проектом зон охраны объекта культурного наследия. Охранная зона - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия. Зона охраняемого природного ландшафта - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия. Границы зон охраны объекта культурного наследия, режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон утверждаются на основании проекта зон охраны объекта культурного наследия в отношении объектов культурного наследия федерального значения - органом государственной власти субъекта РФ по согласованию с федеральным органом охраны объектов культурного наследия.

Согласно п. 1 ч. 1, ч. 4 ст. 99 Земельного кодекса РФ земли объектов культурного наследия народов РФ (памятников истории и культуры) относятся к землям историко-культурного назначения. В целях сохранения исторической, ландшафтной и градостроительной среды в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ устанавливаются зоны охраны объектов культурного наследия. В пределах земель историко-культурного назначения за пределами земель населенных пунктов вводится особый правовой режим использования земель, запрещающий деятельность, несовместимую с основным назначением этих земель. Использование земельных участков, не отнесенных к землям историко-культурного назначения и расположенных в указанных зонах охраны, определяется правилами землепользования и застройки в соответствии с требованиями охраны памятников истории и культуры.

Из материалов дела следует, что в соответствии с проектом охранных зон и зон регулирования застройки памятников истории и культуры г. Смоленска (утвержден решением Смоленского облисполкома от 03.09.1982 № 528), историко-архитектурным и историко-археологическим опорным планом г. Смоленска (утвержден решением Смоленской областной Думы от 31.10.1996 № 171) земельный участок с № по адресу: <адрес>, расположен в границах территории объекта культурного наследия федерального значения «Культурный слой города», включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Приказом начальника Департамента от 16.08.2017 № 335 утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца земельного участка с №, копия которого 16.08.2018 в соответствии с Порядком подготовки и утверждения охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия (утвержден приказом Минкультуры России от 01.07.2017 № 1887) представлена в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области.

Между тем, в Едином государственном реестре недвижимости в реестре прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества в отношении земельного участка площадью 1435 кв.м. с №, расположенного по адресу: <адрес>, имеется запись от 24.07.2012 № 67-67-01/191/2012-244 о праве собственности Сорокиной Е.А., внесенная на основании договора купли – продажи от 06.07.2012, заключенного между Курнасенковой Т.В. (Продавец) и Сорокиной Е.А. (Покупатель) (л.д. 54-56, 69-111).

Из копии регистрационного дела на земельный участок с № усматривается, что на момент заключения договора купли – продажи земельного участка от 06.07.2012, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между Курнасенковой Т.В. (Продавец) и Сорокиной Е.А. (Покупатель), сведений об обременении - «Ограничения прав на земельный участок, предусмотренных ст.ст. 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации» не имеется.

Более того, из ответа № 15/5818 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 12.04.2018 следует, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения об объекте недвижимости расположенном по адресу: <адрес>, площадь 1435 кв.м., кадастровый №. Сведения об обременении - «Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации» учтено в Едином государственном реестре недвижимости 13.02.2015 года. Содержание ограничений приведены в проекте охранных зон и зон регулирования застройки памятников истории и культуры города Смоленска (утвержден решением Исполнительного комитета Смоленского областного Совета депутатов трудящихся от 03.09.1982 № 528 «О проекте охранных зон и зон регулирования застройки памятников истории и культуры г. Смоленска»), историко-архитектурного и историко-археологического опорного плана г. Смоленска (утвержден решением Смоленской областной Думы от 31.10.1996 № 171 «Об историко-архитектурном и историко-археологическом опорном плане г. Смоленска»).

Таким образом, проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что на момент заключения спорного договора, на земельный участок с №, площадью 1435 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, ответчик не знала и не могла знать о наличии обременений в отношении данного земельного участка, каких-либо обременении в отношении него зарегистрировано не было.

Возражения истца на данный счет носят голословный характер, допустимыми и достоверными доказательствами не подтверждены и подлежат отклонению.

Кроме того, истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что статус объекта культурного наследия «Культурный слой города», IX-XVII препятствует ему использовать спорное имущество в соответствии с его назначением.

Фактически доводы истца, по которым он полагает, что сделка являются недействительной, сводятся к не указанию в договоре купли – продажи существенного пункта о том, что земельный участок является объектом культурного наследия.

Вместе с тем, указанное истцом обстоятельство не является предусмотренным законом основанием для признания договора купли-продажи недействительным, поскольку данный договор был заключен на основании и в порядке, предусмотренным законом для заключения соответствующих сделок с земельными участками, не противоречил действующему законодательству и не нарушал права законные интересы третьих лиц, в связи, с чем не содержал признаков недействительности сделки.

Доводы истца о том, что в договоре не было указания на тот факт, что продается объект культурного наследия, заслуживает внимания и, по мнению суда, является основанием для расторжения указанного договора. Однако таких требований истцом заявлено не было.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о признании спорной сделки недействительной, как сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также совершенной с целью обмана, и применения последствий ее недействительности, в связи с чем в иске надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований Абраменкова Александра Ивановича к Сорокиной Елене Александровне о признании договора купли – продажи недействительным, отказать.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение одного месяца с момента изготовления его в мотивированной форме.

Судья О.А.Волкова