Решение от 08.10.2020 по делу № 2а-1826/2020 от 06.08.2020

2а – 1826/2020

26RS0035-01-2020-003222-20

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

08 октября 2020 года                                                                             г.Михайловск

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Чернова Г.В.,

при секретаре Канановой Л.А.,

с участием:

представителя административного истца Зилпухарова М.-К.З. по доверенности Суворовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Зилпухарова Магомеда-Карима Зилпухаровича к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края о признании незаконным отказа в заключении договора аренды, обязании заключить договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

Зилпухаров М.-К.З. обратился в Шпаковский районный суд Ставропольского края с административным иском к комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края о признании незаконным отказа в заключении договора аренды, обязании заключить договор аренды,

В обоснование заявленных административных исковых требований указал, что Зилпухаров М.-К.З. является арендатором земельного участка площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>», с разрешенным использованием под ИЖС, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Право аренды подтверждается договором аренды №, находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Зилпухаровым М.-К.З. было начато строительство жилого дома, степень готовности которого составляет к настоящему моменту 18 %, площадь застройки согласно технического плана от ДД.ММ.ГГГГ составляет 125,0 кв.м. Однако, зарегистрировать за собой право собственности на него он не имеет возможности, так как срок действия договора аренды в настоящее время уже истек. На настоящее время возводимый им объект является объектом незавершенного строительства и, соответственно, не введен в эксплуатацию. Исходя из этого регистрирующий орган не может применить норму ст.40 п. 2 Закона и осуществить государственную регистрацию прав на вышеуказанный объект. В связи с тем, что для регистрации права собственности необходим действующий договор аренды, Зилпухаров М.-К.З. обратился в администрацию Шпаковского муниципального района Ставропольского края на предмет пролонгации раннее заключенного договора аренды либо заключения нового договора аренды на земельный участок. На свое заявление он получил письменный отказ от ДД.ММ.ГГГГ Причиной отказа администрации является отсутствие у Зилпухарова М.-К.З. документов, удостоверяющих права на объект незавершенного строительства. В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. Однако, зарегистрировать право на незавершенный строительством объект Зилпухаров М.-К.З. не может, так как истек срок действия договора аренды. С момента заключения договора аренды Зилпухаров М.-К.З. владеет и пользуется земельным участком. На протяжении всего времени своевременно оплачивает арендную плату. Земельный участок им используется в соответствии с его целевым назначением. На участке ведется строительство жилого дома. На предоставленном в аренду земельном участке им планируется завершение строительства жилого дома в соответствии с назначением данного участка, закуплены необходимые строительные материалы для завершения строительства. Зилпухаров М.-К.З. соблюдено целевое назначение предоставленного в аренду земельного участка с кадастровым номером №, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства. Кроме того, им предпринимались меры для легализации спорного объекта: он обращался в администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, но ему было отказано. Договор аренды земельного участка заключался между сторонами на определенный срок, но при этом носил целевой характер использования - для строительства индивидуального жилого дома. Положения вышеуказанного договора аренды земельного участка не содержат указания на то, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон, строительство жилого дома Зилпухаровым М.-К.З. не завершено. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимости и сделок с ней. Положением пункта 2 статьи 621 ГК РФ о том, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Учитывая, что в течение всего времени он, как арендатор, надлежащим образом осуществляет владение и пользование земельным участком, своевременно и в полном объеме производит арендные платежи, несет бремя эксплуатационных расходов, связанных с содержанием участка, тем самым он выражает свое намерение в продолжении арендных отношений. В сложившейся ситуации Зилпухаров М.-К.З. не сможет зарегистрировать право собственности на строение ввиду окончания срока действия договора аренды. В связи с этим считает отказ администрации МО г. Михайловска в заключении договора аренды на земельный участок незаконным. По вине административного ответчика Зилпухаров М.-К.З. не имеет возможности зарегистрировать и реализовать свое право собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество - незавершенный строительством объект 18 % готовности.

На основании изложенного просит суд:

- признать незаконным отказ № от ДД.ММ.ГГГГ администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края в предоставлении земельного участка площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>», с разрешенным использованием под ИЖС, в аренду сроком на три года, для завершения строительства;

- обязать администрацию Шпаковского муниципального района Ставропольского края заключить с Зилпухаровым Магомедом-Карим Зилпухаровичем, договор аренды земельного участка площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>», с разрешенным использованием под ИЖС, сроком на три года, для завершения строительства.

В судебное заседание административный истец Зилпухаров М.-К.З., уведомленный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания в суд не явился, сведений об уважительности причин неявки суду не предоставил.

В судебном заседании представитель административного истца Зилпухарова М.-К.З. по доверенности Суворова М.А. просила суд удовлетворить заявленные исковые требования по основаниям указанным в административном исковом заявлении. На вопрос суда пояснила, что у административного истца отсутствует разрешение на возведение какого-либо объекта на спорном земельном участке.

Представитель административного ответчика - комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края по доверенности Левицкий А.С. в судебном заседании просил в удовлетворении административного искового заявления отказать в полном объеме.

Представители заинтересованных лиц - администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю надлежащим образом извещенные судом о времени и месте рассмотрения административного дела, в суд не явились, сведений об уважительности причин неявки суду не предоставили.

В соответствии с ч. 2 ст. 289 КАС РФ суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Из материалов административного дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г. Михайловска и Зилпухаровым М.-К.З. на основании постановления главы г. Михайловска № был заключен договор аренды земельного участка в границах МО г. Михайловска от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 11-12) на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по <адрес>», площадью 1500 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером № по <адрес>» был предоставлен Зилпухарову М.-К.З. на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2.1. договора аренды).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ставропольскому краю, о чем ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись о регистрации права.

Вместе с тем, разрешение на строительство Зилпухаровым М.-К.З. суду не предоставлено.

Отсутствие разрешения на возведение какого-либо объекта на спорном земельном участке подтверждено в судебном заседании представителем административного истца.

Градостроительный план земельного участка Зилпухаровым М.-К.З. суду не предоставлен.

Согласно технического плана объекта незавершенного строительства подготовленного ООО «Шпаковский гипрозем» от ДД.ММ.ГГГГ, степень готовности объекта незавершенного строительства, расположенного по <адрес> составила 18% (л.д.16-20).

Судом установлено, что Зилпухаровым М.-К.З. начато строительство индивидуального жилого дома без разрешительной документации.

ДД.ММ.ГГГГ Зилпухаров М.-К.З. обратился в комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района <адрес> с заявлением о заключении договора аренды на земельный участок для завершения объекта строительства.

ДД.ММ.ГГГГ по результатам рассмотрения указанного заявления в адрес административного истца направлено уведомление об отказе в предоставлении муниципальной услуги. Данным уведомлением истцу отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>», площадью 1500 кв.м., поскольку согласно сведениям, полученным из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, право собственности на объект незавершенного строительства, находящийся на испрашиваемом земельном участке не зарегистрировано. Документы предусмотренные пунктом 33 приказа Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов», а также разрешительная документация на возведение объекта, Зилпухаровым М.-К.З. представлены не были, в связи с чем заключить договор аренды на три года для завершения строительства не представляется возможным. Также Зилпухарову М.-К.З. разъяснено, что отсутствие у него разрешительной документации на возведение объекта капитального строительства, расположенного по <адрес> будет свидетельствовать о незаконности возведения им указанного объекта (л.д. 21-22).

Не согласившись с отказом, Зилпухаров М.-К.З. обратился в суд, полагая нарушенным свое право на предоставление в аренду земельного участка однократно для завершения строительства на безвозмездной основе.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ (здесь и далее правовые нормы приведены в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 той же статьи.

Согласно положениям подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом пятой той же статьи.

Согласно положениям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с положениями пункта 1, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 21 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, суд приходит к вводу о том, что действующее законодательство не предусматривает обязательной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в качестве условия, необходимого для заключения договора аренды земельного участка.

В соответствии с положениями статьи 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Из системного толкования положений ГК РФ и ЗК РФ в их совокупности следует, что лицо, являющееся на законных основаниях застройщиком земельного участка, вправе претендовать на заключение договора аренды того же участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 2 пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ, и в том случае, когда право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 г. № 1 установлен Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В пункте 33 названного Перечня указано, что при подаче заявления о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта собственник такого объекта предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Разрешая возникший по настоящему делу спор, суд обращает внимание на то, что объект незавершенного строительства, как таковой, на земельном участке, предоставленном Зилпухарову М.-К.З. для строительства индивидуального жилого дома, не возведен.

Строительство объекта недвижимости по <адрес> осуществлено всего на 18 %, фактически на земельном участке существует фундамент из пиленого камня со стяжкой.

Данный факт подтверждается как заключением кадастрового инженера (л.д. 19), так и актом осмотра обследования земельного участка и объекта капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ, приложением к которому являются фотоматериалы (л.д. 54-65).

При изложенных обстоятельствах суд не может согласиться с позицией Зилпухарова М.-К.З. о том, что административный истец возвел объект незавершенного строительства на земельном участке, предоставленном в аренду для строительства данного объекта недвижимого имущества, в соответствии с разработанной проектной документацией.

При отсутствии разрешения на строительство продолжение строительства жилого дома не представляется возможным, а возведенный объект фактически является самовольным.

При таких обстоятельствах суд полагает необоснованным довод Зилпухарова М.-К.З. о том, что в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» он имеет право на реализацию возможности однократного продления либо заключения нового договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░-░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░                                                                           ░.░. ░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 16 ░░░░░░░2020 ░░░░