Решение по делу № 33-3922/2023 от 11.05.2023

УИД 29RS0014-01-2022-006488-22

Судья Поликарпова С.В.	Дело № 2-619/2023	стр.120г, г/п 150 руб.
Докладчик Рассошенко Н.П.	Дело № 33-3922/2023	27 июня 2023 года

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе: председательствующего Романовой Н.В.,

судей Рудь Т.Н. и Рассошенко Н.П.,

при секретаре Бородиной Е.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске 27 июня 2023 года дело по апелляционной жалобе ответчика Шураковой Е.А. на решение Ломоносовского районного суда города Архангельска от 20 февраля 2023 года по гражданскому делу № 2-619/2023 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кватре Стар» к Шураковой Е.А. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве.

Заслушав доклад судьи областного суда Рассошенко Н.П., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ООО «Кватре Стар» обратилось в суд с иском к Шураковой Е.А. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, расходов по уплате государственной пошлины.

В обоснование исковых требований указано, что 08 августа 2018 года между ООО «Капитал Инвест» (застройщик) и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно которому застройщик обязался в предусмотренный срок построить многоквартирный дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и автомобильный паркинг по адресу: <адрес>, после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать ответчику объект долевого строительства, определенный договором, а ответчик обязалась оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Объектом долевого строительства являлась квартира № на 10 этаже дома. На момент заключения договора общая площадь квартиры определялась согласно проекту по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок и предварительно составляла 40,96 кв.м., в том числе балкон, площадью 1,02 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,3). При этом по условиям договора фактическая площадь объекта могла быть уточнена к моменту его передачи. Цена договора составила сумму 3 270 000 руб. По заданию застройщика ООО «Архземкадастр» были произведены обмеры объекта капитального строительства, фактическая площадь квартиры ответчика составила 41,8 кв.м., в том числе балкон площадью 1,5 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,3). По условиям договора (п. 3.2) в случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства более чем на 1 % участник долевого строительства производит застройщику доплату до полного размера цены договора в течение 30 дней со дня получения от застройщика сообщения об этом, но в любом случае не позднее даты подписания акта приема-передачи объекта застройщиком, оплата за указанную разницу производится исходя из стоимости одного квадратного метра, равной 82 275 руб. 31 декабря 2019 года ООО «Капитал Инвест» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 24 марта 2020 года между застройщиком и ответчиком подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства. 29 января 2021 года в адрес ответчика направлено уведомление о наличии задолженности, которое не исполнено. По договору цессии ООО «Капитал Инвест» уступило право требования по договорам участия в долевом строительстве ООО «Кватре Стар». Истец просил взыскать с ответчика задолженность по договору участия в долевом строительстве № от 08 августа 2018 года в размере 69 111 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 273,33 руб.

В судебном заседании ответчик с иском не согласилась.

Истец, третье лицо ООО «Капитал Инвест», извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в суд не направили.

Решением Ломоносовского районного суда города Архангельска от 20 февраля 2023 года исковые требования ООО «Кватре Стар» удовлетворены. С Шураковой Е.А. (<данные изъяты>) в пользу ООО «Кватре Стар» (ИНН 7810691447) взысканы задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере 69 111 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 273,33 руб., всего взыскано 71 384,33 руб.

С данным решением не согласилась ответчик, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Указала, что решение суда является необоснованным. Основной аргумент, заложенный в обоснование взыскания, - подпись ответчика в акте приемки с указанием в нем излишек площади. Но ответчиком был подписан акт приемки квартиры, а не размер ее площади. Застройщик обязан был отдельным документом оформить и уведомить об изменении площади, поскольку изменился предмет договора в сторону увеличения площади, но не сделал этого. Суд не обратил внимания на формулировки площадей в договоре долевого участия (п. 1.1) и акте приема-передачи (п. 1), из которых следует, что площадь стала меньше, поэтому принимать за главный аргумент факт подписания ответчиком акта приемки некорректно. Спорность размера увеличения площади не опровергнута ни истцом, ни судом. Замеры производились с нарушением и в одностороннем порядке, что лишило ответчика возможности убедиться в их объективности. Произведенные ответчиком замеры не совпадают с замерами истца, ходатайство ответчика о проведении замеров независимой организацией судом отклонено. По заданию застройщика ООО «Архземкадастр» провело замеры площади без участия ответчика, при этом в п. 4.10 договора указано, что все изменения должны быть оформлены актом и должен быть ознакомлен владелец квартиры. Письмо ООО «Архземкадастр» не говорит о том, что замеры производились в квартире, так как не представлены первичные документы, по которым можно объективно судить о реальном положении дел и на чем основаны выводы о размере площади. Замеры должны производиться в соответствии с утвержденным порядком проведения замеров, что не было сделано. Суд ошибочно применил ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ, ошибочно посчитал, что ответчик является дольщиком, поскольку ответчик купила готовую квартиру. Ни один из приведенных ответчиком доводов не был исследован и отражения в решении суда не нашел. Суд пришел к ошибочному выводу, что для возложения ответственности на ответчика достаточно акта приемки.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения ответчика Шураковой Е.А., поддержавшей апелляционную жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что 08 августа 2018 года между ООО «Капитал Инвест» и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве №.

В соответствии с договором застройщик обязался в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автомобильный паркинг (1 этап: жилой дом в осях 1-16) по адресу: <адрес>, а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику объект долевого строительства, определенный договором. Участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно п. 1.1 договора объектом долевого строительства является квартира за №, которая будет находиться в доме на 10 этаже. Общая площадь квартиры определяется согласно проекту по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок и предварительно составляет 40,3 кв.м. и балкон, площадью 1,5 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,3). Объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией имел следующие характеристики: назначение – жилое; количество комнат – 1; площадь комнаты – 15,89 кв.м.; площадь кухни-гостиной – 14,90 кв.м., площадь коридора – 5,0 кв.м.; площадь санузла – 4,15 кв.м.; площадь лоджии/балкона – 3,39 кв.м. (без учета понижающего коэффициента); строительные оси: «7-8», «А-В». Указанный номер квартиры является предварительным номером, присвоенным квартире на период строительства дома. К моменту ввода в эксплуатацию построенного дома квартире будет присвоен постоянный номер. Фактическая площадь объекта долевого строительства может быть уточнена к моменту передачи объекта долевого строительства.

Пунктом 3.1 договора стоимость квартиры на момент заключения договора определена в размере 3 270 000 руб.

31 декабря 2019 года ООО «Капитал Инвест» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

24 марта 2020 года между застройщиком и ответчиком подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № от 08 августа 2018 года – квартира под № (проектный №).

29 января 2021 года ответчику направлено уведомление о необходимости доплаты стоимости квартиры в размере 69 111 руб. в связи с увеличением площади готового объекта, которое получено ответчиком 04 февраля 2021 года, как следует из открытых данных с сайта «pochta.ru» (отслеживание отправлений по трек-номеру).

14 мая 2021 года между ООО «Капитал Инвест» и ООО «Кватре Стар» заключен договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве.

Уведомление об уступке прав требования от 17 мая 2021 года было направлено Шураковой Е.А. 27 мая 2021 года.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора. Односторонний отказ от исполнения обязательств и изменение его условий не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

На основании ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном ст. 23.2 настоящего Федерального закона.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, стороны договора участия в долевом строительстве определили окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

По заданию застройщика ООО «Капитал Инвест» ООО «Архземкадастр» были произведены обмеры объекта капитального строительства - многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автомобильный паркинг (1 этап - жилой дом в осях 1-16), почтовый адрес: <адрес>.

Согласно указанным обмерам фактическая площадь квартиры за № составила 40,96 кв.м., площадь балкона – 1,5 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,3). Таким образом, площадь квартиры составила 41,8 кв.м., т.е. увеличилась на 0,84 кв.м. относительно проектной, т.е. более, чем на 1 %.

В соответствии с п. 3.2 договора участия в долевом строительстве в случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства более чем на 1 % участник долевого строительства производит застройщику доплату до полного размера цены настоящего договора в течение 30 (тридцати) дней со дня получения от застройщика сообщения об этом, но в любом случае не позднее даты подписания акта приема-передачи с застройщиком, оплата за указанную разницу производится, исходя из стоимости одного квадратного метра, равной 82 275 руб. за 1 кв.м.

Согласно представленному истцом расчету размер доплаты определен как произведение стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства на размер превышения его площади и составляет 69 111 руб. (82 275 руб./кв.м. х 0,84 кв.м.).

Удовлетворяя заявленные требований, суд пришел к выводу о том, что доказательством передачи ответчику объекта именно такой площади является акт приема-передачи квартиры от 24 марта 2020 года, который ответчиком не оспорен и подтверждает объем исполненных обязательств застройщиком, в том числе в части площади переданной квартиры.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда, поскольку акт приема-передачи квартиры является одним из доказательств по делу и его подписание со стороны ответчика однозначно не свидетельствует о правильности указанной в акте площади квартиры.

В силу ч.ч. 1, 2 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Из протокола судебного заседания от 20 февраля 2023 года следует, что ответчиком оспаривалась фактическая площадь спорной квартиры, указывалось, что истцом не представлено актов проведения замеров, в связи с чем Шураковой Е.А. было заявлено ходатайство о проведении по делу судебной строительной экспертизы.

Суд необоснованно отказал в удовлетворении данного ходатайства со ссылкой на наличие в материалах дела сведений о результатах замеров площади жилого помещения, произведенных ООО «Архземкадастр».

Кроме того, судом первой инстанции не учтено, что в материалах дела имеется только копия экспликации к поэтажному плану здания, заверенная истцом, в которой отсутствуют сведения о том, кем, когда и на каком основании она составлена.

Иных документов, подтверждающих обоснованность заявленных требований, истцом суду не представлено.

В соответствии с ч. 10.1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Для выяснения обстоятельств, имеющих значение для разрешения данного дела, судом апелляционной инстанции у истца и Управления Росреестра по Архангельской области и НАО истребованы сведения о результатах кадастровых работ в отношении спорного жилого помещения.

Из представленных Управлением Росреестра по Архангельской области и НАО и истцом дополнительных документов следует, что 26 августа 2019 года между ООО «Капитал Инвест» и ООО «Архземкадастр» был заключен договор № подряда на выполнение кадастровых работ.

По результатам кадастровых работ 30 декабря 2019 года кадастровым инженером ООО «Архземкадастр» Автушко Е.С. составлен технический план, который, среди прочих документов, послужил основанием для выдачи администрацией муниципального образования «Город Архангельск» ООО «Капитал-Инвест» 31 декабря 2019 года разрешения № на ввод объекта в эксплуатацию.

Выполнение кадастровых работ подтверждается также актом сдачи-приемки выполненных работ. Результаты кадастровых работ указаны в экспликации к поэтажному плану здания (строения), согласно которому площадь спорной квартиры составила 41,8 кв.м., в том числе площадь квартиры 40,3 кв.м., площадь балкона – 1,5 кв.м. (с коэффициентом).

Таким образом, суду апелляционной инстанции истцом представлены доказательства в обоснование заявленных требований.

    Согласно ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Судом апелляционной инстанции ответчику разъяснено право заявить ходатайство о назначении по делу судебной строительной экспертизы, а также обязанность представить доказательства, в подтверждение своих возражений относительно заявленных требований, для чего судебное заседание было отложено.

Вместе с тем ходатайство о назначении судебной экспертизы Шураковой Е.А. заявлено не было по причине продажи 27 апреля 2022 года спорной квартиры, отсутствия в настоящее время доступа в нее, отсутствия согласия нынешнего собственника квартиры Шадриной Е.Н. на доступ в квартиру для производства экспертизы.

Таким образом, дополнительно представленные истцом суду апелляционной инстанции доказательства, а также отсутствие со стороны ответчика доказательств, подтверждающих ее возражения относительно заявленных требований, свидетельствуют об обоснованности исковых требований ООО «Кватре Стар», в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

    Решение Ломоносовского районного суда города Архангельска от 20 февраля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Шураковой Е.А. - без удовлетворения.

Председательствующий	Н.В. Романова
Судьи	Т.Н. Рудь
Н.П. Рассошенко