Решение по делу № 2-1693/2022 от 30.08.2022

УИД 61RS0018-01-2022-002381-79

№2-1693/2022

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 декабря 2022 года                          г. Миллерово

Миллеровский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующей судьи Бугаевой Е.А.

при помощнике судьи Мельниковой О.Н.

с участием истца Мисливцевой Е.В., истца Мисливцева Н.Н.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мисливцевой Е.В., Мисливцева Н.Н. к Величко А.В., третье лицо ГБУ РО «Агентство жилищных программ», Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области о расторжении договора купли-продажи с использованием средств земельного сертификата,

УСТАНОВИЛ:

В Миллеровский районный суд Ростовской области обратились истцы Мисливцева Е.В., Мисливцев Н.Н. с иском к Величко А.В., в котором просили суд:

    расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Величко А.В. и Мисливцевой Е.В., Мисливцевым Н.Н.;

    прекратить право общей совместной собственности Мисливцевой Е.В. и Мисливцева Н.Н. с погашением записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности: на жилой дом общей площадью 65,2 кв.м., с кадастровым №; на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 2400 кв.м., с кадастровым №, расположенные по адресу <адрес>

    исключить из единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество сведения о государственной регистрации право общей совместной
собственности за Мисливцевой Е.В. и Мисливцева Н.Н. с погашением записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с
ним о государственной регистрации права собственности: на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв. м, с кадастровым №, на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым №, расположенные по адресу <адрес>

вернуть стороны в первоначальное положение, восстановив право
собственности Величко А.В. на жилой дом общей площадью
<данные изъяты> кв.м., с кадастровым № и земельный участок, категории
земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения
личного подсобного хозяйства, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым
№, расположенные по адресу <адрес>

    взыскать с Величко А.В. <данные изъяты> рублей перечисленные ГБУ РО «Агентство жилищных программ» покупателями продавцу за счёт земельного сертификата ЗС № от ДД.ММ.ГГГГ;

    взыскать с Величко А.В. в пользу Мисливцевой Е..В. и Мисливцева Н.Н. расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей;

    взыскать с Величко А.В. в пользу Мисливцевой Е.В. и Мисливцева Н.Н. почтовые расходы в сумме <данные изъяты> рублей;

    взыскать с Величко А.В. в пользу Мисливцевой Е.В. и Мисливцева Н.Н. расходы, связанные с оказанием юридических услуг в размере <данные изъяты> руб.

В обоснование иска была указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Величко А.В. и Мисливцевой Е.В., Мисливцевым Н.Н. был заключён договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>

Стоимость объектов определена в размере <данные изъяты> рублей. Расчет должен быть произведен за счет средств покупателя в размере <данные изъяты> рублей по <данные изъяты> рублей в месяц не позднее ДД.ММ.ГГГГ, и <данные изъяты> рублей за счёт земельного сертификата. В настоящий момент полный расчёт между сторонами не произведён, и истцы не производят оплату по условиям договора в размере <данные изъяты> рублей в месяц, то есть допущено существенное нарушение условия договора купли-продажи об оплате переданного по договору недвижимого имущества.

В соответствии с п.5 договора «передача указанного недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателями осуществлена до подписания сторонами настоящего договора. Продавец передал, а покупатели приняли указанное недвижимое имущество соответствующим образом благоустроенным, отвечающим санитарным и техническим требованиям, а также передал относящуюся к нему документацию. Покупатели ознакомились с состоянием приобретаемого указанного недвижимого имущество путём осмотра, претензий к нему не имеют, согласны принять его в собственность».

Однако, на самом деле из-за отдаленности находящегося дома и земельного участка, а также на момент сделки младшей дочери истцов было 8 месяцев и поехать с ней в дальнюю дорогу было невозможно, сделка была оформлена на доверии со слов ответчика. Истцы неоднократно поясняли ответчику, что намерены переехать туда на постоянное место жительство вместе с тремя детьми. На что он пояснил, что дом пригоден для проживания: «заходи и живи». На просьбу предоставить фотографии дома и земельного участка, отвечал, что у него их нет.

Уже после заключения спорного договора ДД.ММ.ГГГГ истцы впервые прибыли в слободу Верхнемакеевскую по <адрес>, где увидели, что домовладение находится в состоянии, требующем капитального ремонта, в том числе, коммуникации, во всех помещениях антисанитария и бытовой мусор. Туалет как в доме, так и на территории земельного участка - отсутствует. То есть проживание в таком домовладении - невозможно. Из-за чего Мисливцева Е.В. вместе с детьми вынуждена была сразу вернуться в г. Ростов-на-Дону.

То есть истцы были введены в заблуждение ответчиком, который из корыстных побуждений, путём обмана, неосновательно обогатился, а также существенно нарушил условия договора, повлекшее за собой материальный ущерб, в результате чего истцы в значительной степени лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора.

Истцы неоднократно предлагали ответчику расторгнуть договор купли-продажи и вернуть потраченные денежные средства, на что он ответил отказом.

Истцы ДД.ММ.ГГГГ направили ответчику письменное уведомление о своём намерении расторгнуть договор и дополнительное соглашение о расторжении договора купли-продажи от 13.05.2022, которое оставлено без ответа, вследствие чего истцы вынуждены обратиться в суд за защитой своих прав.

Кроме того, истцы в жилой дом не вселялись, регистрации в жилом помещении не имеют.

Также истцы не выполнили надлежащим образом свои обязательства по оплате приобретенного недвижимого имущества и выполнять его не намерены, то есть ответчиками допущено существенное нарушение условия договора купли-продажи об оплате переданного по договору недвижимого имущества. Ответчику перечислены ГБУ РО «Агентство жилищных программ» денежные средства в размере 503 238 рублей за счёт земельного сертификата ЗС №00875 от 29.03.2022.

Земельный сертификат может быть направлен на приобретение жилья на территории Ростовской области; на строительство жилья на территории Ростовской области; на внесение паевого взноса в жилищный кооператив; на погашение жилищных кредитов (займов).

На иные направления использовать средства земельного сертификата невозможно (в том числе на ремонт, приобретение земельного участка, приобретение автомобиля и т.д.). Тогда как приобретённый жилой дом не пригоден для проживания, и на его покупку земельный сертификат не может быть направлен.

    Истец Мисливцева Е.В. в судебном заседании поддержала иск и просила его удовлетворить в полном объеме. В ходе рассмотрения гражданского дела Мисливцева Е.В. пояснила, что в ГБУ РО "Агентство жилищных программ" она получила сертификат на сумму <данные изъяты>. У неё четверо детей. Истцу был направлен по почте перечень документов, которые необходимо было собрать для получения земельного сертификата, а также было указано, на что она может потратить данный сертификат, то есть на улучшение жилищных условий. Её семья проживала на съёмной квартире. Земельный сертификат выдаётся на 90 дней. Мисливцева Е.В. нашла объявление о продаже дома на сайте «ЮЛА», где была подгружена всего одна фотография продаваемого объекта, его вид с улицы. Однако согласно опубликованному описанию, дом полностью был пригоден к проживанию. Истец созвонилась с ФИО5, которая опубликовала объявление. Первоначально стоимость дома составляла <данные изъяты> руб., после переговоров снизили стоимость до <данные изъяты>., из которых <данные изъяты>. - за счет земельного сертификата, а <данные изъяты> руб. в рассрочку по <данные изъяты> руб. в месяц до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ была оформлена сделка, заключен договор, с содержанием которого они были ознакомлены, после чего истец, зарегистрировав право собственности на недвижимость, подала документы в ГБУ РО "Агентство жилищных программ", получила деньги на отдельный счет, открытый в «Тинькофф Банк», и перечислила их ответчику. Деньги были перечислены ответчику после подписания договора купли-продажи в юридической компании совместно с продавцом и его женой. Дом она не видела и понадеялась на честность людей.

    Жилой дом истец увидела ДД.ММ.ГГГГ, когда всей семьей с вещами приехали из г. Ростов-на-Дону, чтобы поселиться в нём. Истец приехала немного раньше, чем ее муж, и увидела, что ворота не закрываются, находящаяся там колонка потекла, образовалось болото, везде трава в человеческий рост. В домовладении полная антисанитария, печь развалена, везде плесень, туалета нет даже на улице. В доме есть газовое отопление, но непонятно как оно работает. В доме воды нет, колонка во дворе. Электричество было. ДД.ММ.ГГГГ они уехали из дома. Пытались договориться с ответчиком расторгнуть договор купли-продажи, но он отказался, пояснив, что истцы могут с этим домом делать что хотят. После этого она разместила объявление о продаже жилого дома на сайте, описательную часть она копировала из объявления Величко А.В. и прилагала фотографии, на которых было видно реальное состояние дома.

    Истец Мисливцев Н.Н. также поддержал исковые требования, просил суд иск удовлетворить в полном объеме. В ходе рассмотрения гражданского дела пояснил суду, что дом перед покупкой он не осматривал. Прожив там несколько дней, поспешили из него уехать. У истца в населенном пункте, где находится дом, проживают его родственники, но к ним он не обращался с просьбой осмотреть его и узнать реальное его состояние.

Представитель истцов Кожанина Н.А. в ходе рассмотрения гражданского дела увеличила требования и просила суд взыскать с ответчика государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб. Также в период действия ее полномочий на представление интересов истцов в судебном заседании пояснила, что, прожив в доме три дня, истцы как собственники пытались улучшить условия, навели порядок в доме. Мисливцев Н.Н. выкопал выгребную яму под туалет, сделал изгородь. За три дня истцы поняли, что у них не хватит ни сил, ни средств на восстановления данного домовладения. Проживать в таком доме с детьми небезопасно. Истцы, действительно, пытались продать данный дом, так как договор купли-продажи между сторонами был заключен, однако оплата была произведена не в полном объёме. В приобретаемом доме были обнаружены существенные недостатки, которые не могут быть устранены без больших вложений - расходов, так как приобретаемый дом оказался непригодным для проживания. Оплата по договору купли-продажи является существенным условием, и до сих пор она не произведена. С ДД.ММ.ГГГГ они в этом доме не жили, возвратились в г. Ростов-на-Дону. Отдали ключи от дома сестре супруга, она ходит туда и проверяет состояние дома.

    Ответчик Величко А.В. и его представитель в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания были уведомлены надлежаще, в ходатайстве просили суд отказать в удовлетворении исковых требований и рассмотреть гражданское дело в их отсутствие.

    Ответчик Величко А.В. в ходе рассмотрения гражданского дела пояснил суду, что собственником жилого дома он стал с 2018 г., вступил в наследство после смерти бабушки. В период с 2018г. по 2022 г. на постоянной основе в доме никто не проживал, в 2021 дали объявление о продаже дома, но покупатель не нашелся и повторили объявление в 2022 г. В характеристике дома было указано, что дом находится в хорошем состоянии, но про косметический ремонт ничего не говорилось. В телефонном режиме покупателям сообщалось, что дом требует вложений, после чего сбросили цену. В доме есть газ, газовое оборудование – газовый котел, газовая печь, газовый счетчик. После смерти бабушки в доме зимой протапливали. В доме туалета нет, потому что вода не введена в дом, а на улице был ветхий туалет, который из-за его состояния разобрали. В селе проживают родственники истцов, и они знают об этом доме. Кроме того, после майских праздников истцы приезжали и осматривали домовладение, сказали, что дом требует ремонта, и он, понимая, что требуется провести воду в дом, сбавил цену.

В конце июня, примерно в июле Мисливцевы позвонили и сказали, что хотят расторгнуть договор. Е.В. сказала, что жить они в доме не будут, он их не устраивает и без машины там делать нечего. Также сказала, что дом требует значительных вложений, без которых в нем жить невозможно. В настоящее время ответчики остались должны <данные изъяты> руб., но срок полного погашения задолженности еще не наступил. Договор купли-продажи составлял юрист со стороны Мисливцевой Е.В., который заранее был направлен ответчику для ознакомления. Денежные средства он получил от Мисливцевой Е.В. путем перечисления со счета, открытого в «Тинькофф Банк».

     Третье лицо ГБУ РО «Агентство жилищных программ» о дате и времени судебного заседания было уведомлено надлежаще, явка представителя в судебное заседание не обеспечена, каких-либо ходатайств не поступало.

От третьего лица Управления Росреестра в ходе рассмотрения гражданского дела поступил отзыв на исковое заявление, в котором третье лицо просило рассмотреть дело в отсутствие третьего лица, а также было указано, что требования истцов погасить и исключить запись, являются ненадлежащим способом защиты гражданских прав, поскольку записи о регистрации вносятся по состоянию на текущую дату и возможности аннулирования (исключения) каких-либо сведений не предусмотрено действующим законодательством, поскольку сведения ЕГРН подлежат постоянному хранению в соответствии с п. 6 ст. 7 Закона о регистрации и могут быть предоставлены по запросу заинтересованных лиц в порядке, установленном Законом о регистрации. В силу п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права, либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН. Не допускается возложение обязанности на орган, осуществляющий государственную регистрацию, произвести соответствующие регистрационные действия, поскольку государственная регистрация прав в соответствии с нормами Закона о регистрации осуществляется в установленном данным законом порядке.

Свидетель ФИО3 пояснила суду, что ДД.ММ.ГГГГ Мисливцева Е.В. попросила отвезти их вместе с детьми в новый дом в х. Верхнемакеевка. Она согласилась и отвезла туда. Оказавшись в доме, увидела, что в нем все не так хорошо как хотелось бы. Внутри было грязно и видно, что в доме давно никто не жил. Снаружи видно, что двор неухоженный, участок был в траве, мусор.

Свидетель ФИО12 пояснила суду, что ей было известно о том, что Мислицевы собирались покупать дом в сл. Верхнемакеевка, и они туда уехали ДД.ММ.ГГГГ. Они сделали оттуда свидетелю видеозвонок, по которому было видно, что дом находится в непригодном состоянии для проживания. Окна не открывались, двери не закрывались. Когда Мисливцевы возвратились в г. Ростов-на-Дону, они стали проживать с родителями Мисливцевой Е.В. У Мисливцева Н.Н. есть родственники в х. Верхнемакеевка.

Свидетель ФИО4, пояснила суду, что она является сестрой истца Мисливцевой Е.В. Ей известно, что в сл. Верхнемакеевка сестра с мужем купили дом, в котором собирались жить. Когда они переехали в купленый жилой дом, то сестра сказала, что дом непригоден для проживания, жить там невозможно, тем более с маленькими детьми. Дом по видеосвязи показывала сестра ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ они вернулись в г. Ростов-на-Дону и живут в доме родителей. До заключения договора купли-продажи Мисливцевы дом не осматривали, потому что дети были маленькими и оставить их было не с кем. Мисливцев Н.Н. тоже не мог поехать, потому что он работал.

Свидетель ФИО5 пояснила суду, что она является супругой ответчика. Она выставляла на сайтах «АВИТО» и «ЮЛА» объявление о продаже дома, цена была определена в размере <данные изъяты> руб. До заключения договора купли-продажи истцы приезжали оба, осматривали дом, двор, сказали, что они согласны. Дом находился в жилом состоянии, но требовал ремонта. До его продажи в доме никто не проживал. В доме есть газ, свет, скважина во дворе, за двором колонка. На зимний период отопление опломбировали, спускали воду. Кроме того, в доме стоят пластиковые окна везде, кроме веранды, железные двери. Покупателям в стоимости уступили, потому что Е. сказала, что у нее только жилищная субсидия <данные изъяты> руб., а <данные изъяты> руб. договорились, что покупатели оплатят в рассрочку. Потом <данные изъяты> руб. уменьшили до <данные изъяты> руб. Мисливцева Е.В. сказала, что у нее есть свой юрист, она все оплатит, ответчику только нужно было приехать и подписать договор. Договор зачитывался перед подписанием обеими сторонами и собственноручно подписывался. Позже свидетель встречала объявление о продаже этого же дома на «АВИТО», стоимостью <данные изъяты>.

    Свидетель ФИО13 пояснила суду, что является тетей супруги ответчика. По существу заданных вопросов пояснила суду, что дом Величко А.В. в х. Верхнемакеевка ей знаком, она там бывала неоднократно. По мнению свидетеля, дом был в хорошем состоянии. Так как бабушка умерла, газ опломбировали, но топили печь. В доме везде пластиковые окна, кроме летней веранды, окна целые. Племянница рассказывала, что дом покупателям, которые его осматривали где-то после 9 мая, понравился. Величко не плохо уступили, потому что дом требовал вложений.

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения истцов, определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие ответчика, его представителя, третьих лиц.

Выслушав истцов, исследовав материалы дела, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

    В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Таким образом, принцип свободы договора предполагает, что его стороны вправе согласовать условия, не противоречащие нормам гражданского законодательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (пункт 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из положений ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Статья 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Величко А.В. и Мисливцевой Е.В., Мисливцевым Н.Н. 13.05.2022 был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. и жилого дома площадью <данные изъяты> 2 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>

Согласно условиям договора купли-продажи, продавец продал земельный участок и жилой дом, а покупатели купили в совместную собственность земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов -земельные участки под личным подсобным хозяйством, общей площадью 2400,0 (две тысячи четыреста целых) кв.м., с кадастровым №, и расположенный на указанном земельном участке жилой дом, назначение: жилой дом, общей площадью <данные изъяты>) кв.м. количество этажей 1, в т.ч. подземных: 0, с кадастровым №, находящиеся по адресу: <адрес>

Указанный земельный участок и жилой дом принадлежал продавцу на праве собственности на основании: свидетельства о праве на наследство по закону серия № от ДД.ММ.ГГГГ, орган выдачи: нотариат, нотариус: ФИО6 номер в реестре нотариуса№, о чем ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости сделана запись регистрации: №

Согласно п. 4 договора, указанное недвижимое имущество по взаимному соглашению сторон продано покупателям за <данные изъяты> рублей. Расчет должен был производиться следующим образом:

сумма в размере <данные изъяты>) рублей будет передана покупателями продавцу по <данные изъяты>) рублей в месяц, указанная сумма будет выплачена не позднее ДД.ММ.ГГГГ;

- сумма в размере <данные изъяты>) рублей, будет перечислена покупателями продавцу за счет земельного сертификата (на приобретений) строительство жилых помещений серии ЗС № от 29.03.2022 г. в соответствии с областным законом от 02.12.2019г. №243-ЗС «Земельных сертификатах в целях улучшения жилищных условий» и постановлением Правительства Ростовской области «об утверждении Положения об организации предоставления земельных сертификатов на приобретение (строительство) жилых помещений и порядке использования средств земельных сертификатов» предоставляются средства земельного сертификата на приобретение (строительство) жилых помещений, не позднее 30.06.2022г. По соглашению сторон право залога в пользу продавца не возникает.

В п. 5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что передача указанного недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателями осуществлена до подписания сторонами настоящего договора. Продавец передал, а покупатели приняли указанное недвижимое имущество соответствующим образом благоустроенным, отвечающим санитарным и техническим требованиям, а также передал относящуюся к нему документацию.

Покупатели ознакомились с состоянием приобретаемого указанного недвижимого имущества путем осмотра, претензий к нему не имеют, согласны принять его в собственность ( л.д. 11).

Согласно п. 14 договора купли-продажи обязательство продавца передать указанное недвижимое имущество считается исполненным, и настоящий пункт договора носит силу передаточного акта.

Договор подписан сторонами: продавцом Величко А.В. и покупателями Мисливцевой Е.В., Мисливцевым Н.Н.

Переход права собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 18.05.2022, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12, 13-18), после чего истцами ДД.ММ.ГГГГ на сайте «АВИТО» размещено объявление о продаже спорного жилого дома, при этом цена его указана в размере <данные изъяты> руб. (л.д.125).

Вместе с тем, истцы Мисливцева Е.В. и Мисливцев Н.Н. направили в адрес Величко А.В. уведомление от ДД.ММ.ГГГГ с предложением заключить дополнительное соглашение о расторжении сделки купли-продажи и возврате денежных средств в размере <данные изъяты> руб. на том основании, что до заключения договора они не видели приобретаемое домовладение и были введены Величко А.В. в заблуждение относительно состояния жилого дома. Кроме того, Мисливцевыми не в полном объеме произведена оплата стоимости жилого дома (л.д.19, 20).

Не получив от ответчика ответа на уведомление о расторжении договора купли-продажи, Мисливцевы обратились в Миллеровский районный суд Ростовской области с иском к Величко А.В., в котором просили расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и вернуть стороны в первоначальное положение, взыскать с ответчика денежные средства, которые были им перечислены ГБУ РО «Агентство жилищных программ» по земельному сертификату ЗС № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку жилой дом не пригоден для постоянного проживания, находится в состоянии, требующем капитального ремонта и значительных вложений и проживание в таком жилом доме невозможно.

По мнению истцов, Величко А.В. из корыстных побуждений их обманул, заверив, что дом является пригодным для проживания, тем самым нарушил существенные условия договора.

В ходе рассмотрения гражданского дела со стороны истцов была предоставлена фототаблица жилого дома и земельного участка, которая была сделана ДД.ММ.ГГГГ, то есть, практически сразу после того, как была заключена сделка.

Ответчик Величко А.В. в судебном заседании пояснил, что жилой дом к нему перешёл по наследству и находился в пригодном для проживания состоянии. По его просьбе супруга разместила объявление об его продаже на «АВИТО», изначально его стоимость была указана в размере <данные изъяты> руб.

В ходе обсуждения условий сделки купли-продажи с Мисливцевыми стоимость дома была снижена в связи с тем, что в жилой дом необходимо было провести воду. При этом состояние жилого дома до заключения сделки было истцам известно.

По мнению ответчика, факт того, что жилой дом пригоден для проживания, подтверждается и тем, что Мисливцевы после оформления на него своего права собственности выставили его продажу по цене <данные изъяты> руб.

То обстоятельство, что между сторонами до подписания договора купли-продажи выяснялась возможность проживания в нем, и как следствие снижение покупной цены, свидетельствует и предоставленная переписка между сторонами в мессенджере «WhatsApp», что не отрицалось и стороной истцов. Так, согласно переписке от 10.05.2022 Мисливцева Е.В. указывает на то, что хочет поговорить о стоимости дома, поскольку в доме нет воды, обоев, мебели, ванной и туалета, предложила за дом <данные изъяты> руб. (л.д. 130).

При рассмотрении гражданского дела судом по ходатайству истцов была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ИП ФИО14 Перед экспертом были поставлены следующие вопросы: 1.Определить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ соответствовал ли жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, требованиям действующих строительных, санитарных и пожарных норм и правил? 2. Создает ли указанное выше строение угрозу жизни и здоровью граждан?

По результатам проведения экспертизы были установлены следующие дефекты, а именно: при осмотре жилого дома установлено, что фундамент вокруг здания имеет трещины, в том числе вдоль здания. Даны рекомендации по устранению дефектов, а именно, было рекомендовано высверлить в ростверке здания продухи диаметром до 100 мм, с шагом около 2 м по всему периметру здания, не нарушая арматуру ростверка, устроить в фундаменте и отмостке деформационные швы, заделать трещины, покрыть отмостку асфальтом или другим гидроизоляционным покрытием.

Указано, что коридор Литер «а» имеет сквозную трещину из-за деформации фундамента. При обследовании перекрытий установлено, что перекрытие деревянное, выполнено по лагам, уложенным с шагом 600-800 м.м., из дефектов зафиксированы мелкие волосные трещины, техническое состояние перекрытий можно оценить как работоспособное, перекрытия имеют дефекты, но не ведут к опасности обрушения, рекомендовано произвести текущий ремонт.

Кроме того, экспертом были обследованы внутренние инженерные сети и установлено, что имеется газоснабжение одноконтурное, имеется электроснабжение, отсутствует канализация, водоснабжение.

Установлен дефект при осмотре в виде установления труб систем отопления вплотную к стенам. В остальном указано, что техническое состояние инженерных систем при визуальном осмотре можно оценить как работоспособное (л.д.205).

Таким образом, экспертом в результате проведенного исследования установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, находится в удовлетворительном состоянии. В целях предотвращения износа и разрушения наружных кирпичных стен, необходимо выполнение частичного капитального ремонта здания. На территории земельного участка, используемого хозяйствующими субъектом на праве собственности, произвести уборку мусора. Также дан ответ на второй вопрос, согласно которому техническое состояние несущих конструкций жилого дома, распложенного по адресу: <адрес>, не создает угрозу жизни и здоровью граждан (л.д.211, 212).

Представленное заключение судебной экспертизы суд принимает во внимание как допустимое доказательство по настоящему делу, поскольку оно содержит последовательные, полные, непротиворечивые выводы, которые согласуются с иными имеющимися в деле доказательствами, выполнено экспертом, обладающим необходимым уровнем квалификации, в установленном порядке предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Иных доказательств, отвечающих признакам допустимости и достоверности, подтверждающих наличие в приобретенном жилом доме иных недостатков, или указание на то, что они являются неустранимыми и влекут невозможность проживания в жилом доме, материалы дела не содержат.

В силу присущего исковому виду судопроизводства начала диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается, в первую очередь, поведением сторон, как субъектов доказательственной деятельности. Наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса (ч. 3 ст. 123 Конституции РФ), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (ст. 56 ГПК РФ).

Согласно доказательствам, которые предоставлены в материалы дела как со стороны истцов, также и со стороны ответчика, суд приходит к выводу, что те дефекты, которые имеются в жилом доме, носят устранимый характер.

Судом установлено, что истцы до заключения договора купли-продажи знали о том, что в жилом доме имеются частичные коммуникации, а именно, что нет мебели, обоев, туалета, ванной, воды, и в целом, в каком состоянии находился жилой дом.

Кроме того, как следует из договора купли-продажи от 13.05.2022, на момент заключения сделки истцы как покупатели приняли недвижимое имущество до подписания договора сторонами. Покупатели приняли указанное недвижимое имущество соответствующим образом благоустроенным, отвечающим санитарным, техническим требованиям. Покупатели ознакомились с состоянием приобретаемого недвижимого имущества путем осмотра, претензий к нему не имеют и согласны принять его в собственность.

Согласно выводам эксперта жилье является благоустроенным, и оно пригодно для проживания в нем, но при этом имеются дефекты, которые носят устранимый характер.

Однако, истцы не предоставили суду доказательств тому, что устранение недостатков будет несоразмерным затратам, понесенным на приобретение жилого дома, или, что выявленные недостатки носят неустранимый характер.

Кроме того, как следует из пояснений сторон, письменных доказательств, именно, из-за имеющихся недостатков в жилом доме и была снижена значительно его стоимость.

Также суд обращает внимание и на то обстоятельство, что установленные дефекты не носили скрытый характер.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Подписывая договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., истцы выразили согласие с его условиями без каких-либо возражений и замечаний. Указанные условия не нарушают действующих правовых норм. Сведений об обращении Мисливцевой Е.В. и Мисливцева А.В. в установленном порядке в суд с требованиями о признании соответствующих условий договора недействительными и об удовлетворении данных требований материалы дела также не содержат.

В свете изложенного суд не может принять во внимание доводы истцов о том, что они были введены в заблуждение со стороны ответчика относительно характеристик и благоустроенности жилого дома. При этом, по мнению суда, истцами выбран ненадлежащий способ защиты, согласно которому они просили расторгнуть договор купли-продажи в связи с существенным нарушением его условий, поскольку суду не были представлены достаточные доказательства, подтверждающие, что со стороны ответчика данные условия были нарушены.

При таких обстоятельствах, требования истцов о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка являются необоснованными, в связи с чем не подлежат удовлетворению и требования о прекращении права общей совместной собственности истцов на спорные объекты недвижимости и исключением из единого государственного реестра прав на недвижимое имущества сведений о государственной регистрации права за Мисливцевой Е.В. и Мисливцевым Н.Н., и взыскания с Величко А.В. <данные изъяты> руб. перечисленных ГБУ РО «Агентство жилищных программ» за счет земельного сертификата, а также судебных издержек.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

     В удовлетворении требований Мисливцевой Е.В., Мисливцева Н.Н. к Величко А.В. о расторжении договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Величко А.В. и Мисливцевой Е.В.. Мисливцевым Н.Н. с использованием средств земельного сертификата и возвращения сторон в первоначальное положение отказать в полном объёме.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Миллеровский районный суд в месячный срок со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья Е.А. Бугаева

решение в окончательной

форме составлено 15.12.2022 &#0;