Решение по делу № 3а-10/2020 от 30.09.2019

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

от 20 февраля 2020 года по делу № 3а-10/2020

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой О.В.

при помощнике судьи Корженко И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО «СПЕЦСТРОЙ» к Управлению Росреестра по Калининградской области, Правительству Калининградской области, заинтересованные лица: администрация МО «Черняховский городской округ», администрация городского округа «Город Калининград», ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной их рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

АО «СПЕЦСТРОЙ» обратилось в суд с вышеназванным административным иском к Управлению Росреестра по Калининградской области Правительству Калининградской области, с учетом последующего уточнения заявленного иска ссылается на те обстоятельства, что является собственником следующих объектов недвижимого имущества:

- нежилого здания (слесарная мастерская) с кадастровым №, площадью 27,4 кв.м., расположенного по <адрес>;

- нежилого здания (зерносклад №1) с кадастровым №, площадью 1 015,5 кв.м., расположенного по <адрес>;

- нежилого здания (зерносклад № 3) с кадастровым №, площадью 1016,3 кв.м., расположенного по <адрес>;

- нежилого здания (зерносклад № 2) с кадастровым №, площадью 1 016,3 кв.м., расположенного по <адрес>;

- нежилого здания (весовая) с кадастровым №, площадью 60,4 кв.м., расположенного по <адрес>;

- нежилого здания (комбикормовый цех) с кадастровым №, площадью 556,8 кв.м., расположенного по <адрес>

- нежилого здания (двухэтажное административное здание) с кадастровым №, площадью 61,9 кв.м., расположенного по <адрес>;

- нежилого здания (одноэтажное здание склада) с кадастровым №, площадью 206,6 кв.м., расположенного по <адрес>;

- нежилого здания (предмостные укрепления кавальера I) с кадастровым №, площадью 218,1 кв.м., расположенного по <адрес>

- нежилого помещения (магазин) с кадастровым №, площадью 456,8 кв.м., расположенного по <адрес>

Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2016 года утверждена в размере: 472 342, 57 рубля; 16 283 319,09 рубля; 16 295 150, 94 рублей; 16 295 150, 94 рублей; 1 038 793,63 рубля; 9 239 372, 16 рублей; 2 654 073, 3 рубля; 3 802 572,17 рубля; 4 667 348, 72 рублей; 11 346 660, 76 рублей соответственно каждого.

Согласно полученному им отчету № 158-06/2019 ЗАО «Вологодский центр информатизации» рыночная стоимость указанных объектов недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2016 года составляет: 95 600 рублей; 2 029 100 рублей; 2 029 100 рублей; 2 029 100 рублей; 221 400 рублей; 1 414 100 рублей; 315 100 рублей; 460 200 рублей; 1 026 900 рублей; 2 427 700 рублей соответственно каждого.

Ссылается на то, что значительное превышение установленной кадастровой стоимости объектов с кадастровыми № над рыночной влечет увеличение его соответствующих налоговых обязательств. При этом, несмотря на то, что в отношении остальных объектов недвижимости административный истец освобожден от уплаты налогов, то в связи с возможностью их сдачи в аренду и использования арендаторами с учетом их переоборудования в качестве офисных помещений, торговых объектов, со ссылкой на положения статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации указывает, что юридическое лицо должно оценивать свои возможные расходы по уплате налоговых платежей, которые будут значительно выше, так как налоговая база будет формироваться исходя из кадастровой стоимости этих объектов.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость принадлежащих ему объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости согласно представленному отчету по состоянию на 1 января 2016 года.

Участвующая в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи представитель административного истца Скорнякова И.А. административный иск поддержала по изложенным в нем доводам.

Представитель Правительства Калининградской области Грибанов А.В. против административного иска возражал, полагая, что рыночная стоимость объектов недвижимости может быть выше, поскольку представленный отчет имеет недостатки. Кроме того, полагает, что АО «СПЕЦСТРОЙ» не является лицом, права которого затрагиваются размером кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми №, поскольку налог на указанные объекты исчисляется из остаточной стоимости, в связи с чем производство по делу в указанной части подлежит прекращению на основании статьи 194 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Представители Управления Росреестра по Калининградской области, администрации МО «Черняховский городской округ», администрации городского округа «Город Калининград», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.

С учетом мнения остальных участников процесса и положений части 4               статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, пояснения допрошенного в качестве свидетеля <данные изъяты>, составившего отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Административный истец выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости подтвердил, что является собственником вышеуказанных нежилых помещений (т. 1 л.д. 9-60; т. 2 л.д. 229, 230-232, 234-238, 239-242, 243-247,248-250; т. 3 л.д. 1-5, 6-10, 11, 12).

Согласно пункту 2 статьи 375 Налогового Кодекса Российской Федерации налоговая база по налогу на имущество российских организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового Кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется с учетом особенностей установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Законом субъекта Российской Федерации могут быть установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости данных объектов недвижимого имущества (абзац второй пункта 2 статьи 372, пункт 2 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подп. 1, 2 п. 2 ст. 1.1 Закона Калининградской области от 27 ноября 2003 года № 336 «О налоге на имущество организаций» налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества в 2017 году и в последующие годы определяется в отношении: административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них; нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

На основании подпункта 1 пункта 7 статьи 378.2 Налогового Кодекса Российской Федерации уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Постановлением Правительства Калининградской области от 18 мая 2016 года № 254 Министерство по промышленной политике, развитию предпринимательства и торговли определено в качестве уполномоченного органа исполнительной власти Калининградской области по определению перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Приказом Министерства по промышленной политике, развитию предпринимательства и торговли от 26 декабря 2017 года № 161 определен перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2018 год.

Приказом Министерства по промышленной политике, развитию предпринимательства и торговли от 27 декабря 2018 года № 198 определен перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2019 год, в который включено нежилое здание с кадастровым №, расположенное по <адрес>, а также нежилое помещение (магазин) с кадастровым №, расположенное по <адрес>.

Постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года № 625 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2016 года, в том числе принадлежащих административному истцу объектов: с кадастровым № в размере 472 342, 57 рублей; с кадастровым № в размере 16 283 319,09 рублей; с кадастровым № в размере16 295 150, 94 рублей; с кадастровым № в размере 16 295 150, 94 рублей; с кадастровым № в размере 1 038 793,63 рубля; с кадастровым № в размере 9 239 372, 16 рублей; с кадастровым № в размере 2 654 073,3 рубля; с кадастровым № в размере 3 802 572,17 рубля; с кадастровым № в размере 4 667 348, 72 рублей; с кадастровым № в размере 11 346 660, 76 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости принадлежащих административному истцу нежилых зданий и нежилого помещения внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1 л.д. 61-70).

Таким образом, установленная кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым № и нежилого помещения с кадастровым № является налоговой базой при исчислении налога на имущество и, следовательно, влияет на размер налоговых платежей.

Доводы представителя Правительства Калининградской области со ссылкой на то, что остальные объекты недвижимости не содержатся в указанных выше перечнях объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, безусловно не свидетельствует о том, что в данном случае АО «СПЕЦСТРОЙ» не является лицом, права которого затрагиваются размером кадастровой стоимости этих объектов недвижимости.

Суд полагает, что административный истец как собственник объектов недвижимого имущества имеет право на установление в отношении принадлежащих ему на праве собственности нежилых зданий рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости, что является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик этих объектов недвижимости - кадастровой стоимости, учитываемой в том числе при возможной продаже собственником принадлежащего ему объекта недвижимости, а также в иных случаях при осуществлении им коммерческой деятельности.

Вопреки доводам представителя административного ответчика права административного истца, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости принадлежащих ему нежилых зданий и нежилого помещения их рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости.

С учетом изложенного административный истец признается судом лицом, которое вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости всех вышеуказанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, в связи с чем суд не усматривает правовых оснований для прекращения производства по делу в части заявленных требований, тем самым соответствующее ходатайство представителя административного ответчика не подлежит удовлетворению.

Предусмотренный законом досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден.

Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области №№ 947-956 от 23 августа 2019 года (т. 1 л.д. 71-140) поступившие 12 августа 2019 года заявления административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости были отклонены.

В обоснование административного иска АО «СПЕЦСТРОЙ» суду представлен отчет об оценке № 158-06/2019 от 26 июня 2019 года ЗАО «Вологодский центр правовой информатизации» (т. 12 л.д. 1-250, т. 2 л.д. 1-220), в соответствии с которым по состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость принадлежащих административному истцу объектов составляет:

нежилого здания (слесарная мастерская) с кадастровым №, расположенного по <адрес>, - 95 600 рублей;

нежилого здания (зерносклад № 1) с кадастровым №, расположенного <адрес>, - 2 029 100 рублей;

нежилого здания (зерносклад № 3) с кадастровым №, расположенного <адрес>, - 2 029 100 рублей;

- нежилого здания (зерносклад № 2) с кадастровым №, расположенного <адрес>, - 2 029 100 рублей;

- нежилого здания (весовая) с кадастровым №, расположенного по <адрес>, - 221 400 рублей;

- нежилого здания (комбикормовый цех) с кадастровым №, расположенного по <адрес>, - 1 414 100 рублей;

- нежилого здания (двухэтажное административное здание) с кадастровым №, расположенного по <адрес>, - 315 100 рублей;

- нежилого здания (одноэтажное здание склада) с кадастровым №, расположенного по <адрес>, - 460 200 рублей;

- нежилого здания (предмостные укрепления кавальера I) с кадастровым №, расположенного по <адрес>, - 1 026 900 рублей;

- нежилого помещения (магазин) с кадастровым №, расположенного <адрес>, - 2 427 700 рублей.

Судом установлено, что оценка рыночной стоимости указанных объектов недвижимости произведена оценщиками <данные изъяты> и <данные изъяты> которые отвечают требованиям законодательства об оценочной деятельности (обладают профессиональными знаниями в области оценочной деятельности, имеют квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности, являются членом саморегулируемой общественной организации оценщиков, стаж работы в оценочной деятельности – 13 и 15 лет соответственно).

Отчет об оценке содержит необходимые сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщиков, а также ЗАО «Вологодский центр правовой информатизации», с которым ими заключен трудовой договор.

Согласно статье 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Из содержания отчета следует, что при подготовке отчета оценщики при оценке нежилого помещения (магазина) использовали сравнительный и доходный подходы, при оценке остальных объектов – затратный подход, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ; отказ от использования применительно к оценке каждого из объектов соответствующих подходов обоснован и сомнений не вызывает.

С учетом технического состояния конструктивных элементов здания, находившихся на дату оценки в удовлетворительно-ветхом состоянии, что подтверждается сведениями имеющихся в материалах дела технических паспортов зданий в совокупности с описанием их технического состояния на день составления отчета, и не опровергнуто объективными данными стороной административного ответчика, в отчете приведены подробные расчеты определения рыночной стоимости объектов недвижимости затратным подходом.

При применении сравнительного и доходного подходов для проведения расчетов оценщиком произведен отбор объектов-аналогов, наиболее соответствующих объекту оценки, последовательно введены корректировки по основным ценообразующим факторам. При этом оценщиком обоснованно определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект; оценщиком обоснованы применение или отказ от применения соответствующих корректировок.

Фактических данных, указывающих на то, что расчеты содержат какие-либо математические, методологические и арифметические ошибки, не имеется. Использованные оценщиками источники информации приведены в отчете об оценке, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Административным ответчиком в соответствии с требованиями статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств наличия в отчете об оценке недостатков, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую рыночную стоимость принадлежащих административному истцу нежилых зданий и нежилого помещения, в материалы административного дела не представлено.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что представленный административным истцом отчет об оценке № 158-06/2019 от 26 июня 2019 года ЗАО «Вологодский центр правовой информатизации» содержит необходимые сведения доказательственного значения.

Статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности                       в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и                в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Представленные административным истцом доказательства свидетельствуют о том, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости кадастровые стоимости указанных выше объектов недвижимости отличаются от определенной оценщиками рыночной стоимости этих же объектов недвижимости на дату определения кадастровой стоимости (1 января 2016 года).

Каких-либо доказательств, опровергающих правильность выводов, изложенных в отчете об оценке, суду не представлено, равно как и доказательств в подтверждение того, что принадлежащие АО «СПЕЦСТРОЙ» нежилые здания и нежилое помещение по состоянию на 1 января 2016 года имели другую рыночную стоимость.

Возражения представителя Правительства Калининградской области относительно административного иска, носящие бездоказательный характер, об иной рыночной стоимости нежилых зданий и нежилого помещения не свидетельствуют.

Судом административным ответчикам и заинтересованным лицам было в письменной форме разъяснено право заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы и представить доказательства в подтверждение своих возражений против административного иска, при этом в ходе судебного разбирательства представитель административного ответчика заявил об отсутствии у него ходатайств о назначении судебной экспертизы.

В то же время суду оценщиком <данные изъяты> представлено подробное обоснование позиции по изложенным представителем административного ответчика в возражениях на административный иск замечаниям, которое сомнений в обоснованности составленного им отчета не вызывает.

Кроме того, принимая во внимание приведенные в отчете техническое состояние девяти объектов оценки, суд считает заслуживающими внимание доводы административного истца о том, что оспариваемая кадастровая стоимость нежилых зданий, определенная по результатам массовой оценки, значительно отличается от их рыночной стоимости, определенной индивидуально для каждого объекта оценки.

При вышеприведенных установленных обстоятельствах суд считает доказанным, что по состоянию на 1 января 2016 года рыночная стоимость принадлежащих АО «СПЕЦСТРОЙ» объектов недвижимого имущества составляет: <данные изъяты>

Кадастровая стоимость указанных нежилых зданий и нежилого помещения по состоянию на 1 января 2016 года превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы АО «СПЕСТРОЙ», являющегося собственником этих объектов, в связи с чем заявленные административные исковые требования подлежат удовлетворению.

При этом суд исходит из того, что содержание резолютивной части решения должно соответствовать выводам суда о рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости, отвечать требованиям статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в связи с чем для определения срока начала применения установленной судом кадастровой стоимости в целях налогообложения и иных установленных законодательством целях является необходимым и достаточным указание о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которая является датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области – 12 августа 2019 года.

     На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административный иск АО «СПЕЦСТРОЙ» удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2016 года кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости:

- нежилого здания с кадастровым №, площадью 27, 4 кв.м., расположенного по <адрес>, в размере 95 600 рублей;

- нежилого здания с кадастровым №, площадью 1 015,5 кв.м., расположенного по <адрес>, в размере 2 029 100 рублей;

- нежилого здания с кадастровым № площадью 1016,3 кв.м., расположенного по <адрес>, в размере 2 029 100 рублей;

- нежилого здания с кадастровым №, площадью 1 016,3 кв.м., расположенного по <адрес>, в размере 2 029 100 рублей;

- нежилого здания с кадастровым №, площадью 60,4 кв.м., расположенного по <адрес>, в размере 221 400 рублей;

- нежилого здания с кадастровым №, площадью 556,8 кв.м., расположенного по <адрес>, в размере 1 414 100 рублей;

- нежилого здания с кадастровым №, площадью 61,9 кв.м., расположенного по <адрес>, в размере 315 100 рублей;

- нежилого здания с кадастровым №, площадью 206,6 кв.м., расположенного по <адрес>, в размере 460 200 рублей;

- нежилого здания с кадастровым №, площадью 218,1 кв.м., расположенного по <адрес>,    в размере 1 026 900 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым №, площадью 456,8 кв.м., расположенного по <адрес>, в размере 2 427 700 рублей.

Датой подачи АО «СПЕЦСТРОЙ» заявления об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости считать дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области - 12 августа 2019 года.

Решение суда об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости после вступления в законную силу является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда составлено 6 марта 2020 года.

Судья Калининградского

областного суда                              О.В. Иванова