Решение по делу № 33-13279/2024 от 30.07.2024

Судья Дубовик О.Н. УИД61RS0002-01-2024-000082-96

дело № 33-13279/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 августа 2024 г. г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Пастушенко С.Н.,

судей Иноземцевой О.В., Джагрунова А.А.

с участием прокурора Ефремовой Т.Н.

при секретаре Кравцовой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-593/2024 по иску Администрации г. Ростова-на-Дону к Асатуряну Владимиру Владимировичу об изъятии жилого помещения и признании права муниципальной собственности, по апелляционной жалобе Администрации г. Ростова-на-Дону на решение Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от 07 мая 2024г.

Заслушав доклад судьи Пастушенко С.Н., судебная коллегия

установила:

Администрация г. Ростова-на-Дону обратилась в суд с вышеназванным иском к Асатуряну В.В., ссылаясь на то, что ответчику на праве собственности принадлежит жилое помещение площадью 43,2 кв.м АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенная по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Постановлением Администрации г.Ростова-на-Дону от 19 октября 2018 года № 1064 «О признании многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 22 месяцев со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить снос дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок Администрацией АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН было принято Постановление от 24 марта 2021 года № 219 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

Согласно пп.1.2.29. Постановления №219 изъятию для муниципальных нужд подлежит жилое помещение, площадью 43,2 кв.м АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенная в многоквартирном доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка жилого помещения площадью 43,2 кв.м по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН была проведена ООО «Экспертным учреждением «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

Экспертным учреждением 1 октября 2021 года представлен отчёт №23368/10-21 об оценке рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 2 916 733 руб.

Отчёт об оценке отражает рыночную стоимость изымаемого жилого помещения и составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные об исследованном оценщиком объекте недвижимости, которые служат основанием для выкупной цены в вышеуказанном размере.

Протоколом заседания городской комиссии от 13 октября 2021 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН результаты оценки согласованы.

В адрес собственника письмом от 25 октября 2022 года направлено уведомление о намерении изъять для муниципальных нужд АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

04 декабря 2023 года ответчик отозвал свое согласие с оценкой рыночной стоимости жилого помещения.

Истец утверждает, что в случае, если собственники жилых помещений в представленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд, и соответственно об изъятии каждого помещения в доме путем выкупа.

На основании изложенного, Администрация г. Ростова-на-Дону просила суд изъять у Асатуряна В.В. в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 43,2 кв.м, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по цене, равной 2 916 733 руб., прекратить право собственности Асатуряна В.В. на жилое помещение, площадью 43,2 кв.м. - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение; признать право муниципальной собственности на жилое помещение, площадью 43,2 кв.м. - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; выселить Асатуряна В.В. из АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 43,2 кв.м, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; обязать Асатуряна В.В. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Решением Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 7 мая 2024 года суд изъял у Асатуряна В.В. в муниципальную собственность жилое помещение площадью 43,2 кв.м, расположенное в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене равной 4 394 419 руб.

Судом прекращено право собственности Асатуряна В.В. на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 43,2 кв.м, расположенную по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение и признано право муниципальной собственности на указанное жилое помещение после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Суд обязал Асатуряна В.В. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Асатуряна В.В. выселен из занимаемого жилого помещения по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

С Администрации г. Ростова-на-Дону в пользу Асатуряна В.В. взысканы судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 10 086 руб., на оплату услуг представителя в размере 13 448 руб.

С решением суда не согласилась Администрация г.Ростова-на-Дону, подала апелляционную жалобу, в которой просит данное решение изменить в части суммы выплаты выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение, указав ее в размере 2 916 733 руб.

В обоснование доводов жалобы апеллянт настаивает на своей позиции по делу, полагая, что суд не дал ей надлежащую правовую оценку, повторно приводит доводы искового заявления, указывая на то, что заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством по делу, так как экспертом в заключении необоснованно использован сравнительный подход, необоснованно включена в стоимость компенсация за капитальный ремонт, и риэлторские услуги, а сам размер выкупной стоимости изымаемого помещения явно завышен.

При этом изъятие спорного помещения, по мнению истца, является вынужденной мерой, поскольку собственники помещений многоквартирного дома ненадлежащим образом исполняли обязанности по содержанию принадлежащего им имущества. Выплата ответчику стоимости жилого помещения с более лучшими техническими характеристиками, в том числе за счет лучшего технического состояния здания явно не соответствует критерию равноценного предоставления и может повлечь возникновение неосновательного обогащения, что является недопустимым.

На апелляционную жалобу поступили возражения от Асатуряна В.В., в которых он просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения, ссылаясь на необоснованность приведенных в ней доводов.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, о чем в материалах дела имеются соответствующие уведомления.

В судебное заседание явился представитель Администрации г.Ростова-на-Дону по доверенности Пашков А.Н. просил изменить решения суда, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель Асатуряна В.В. – Задорожная Т.В., действующая на основании ордера, просила оставить решение суда без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав заключение прокурора, полагавшего решение суда первой инстанции законным и обоснованным, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

В соответствии с ч. 4 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требований о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

В силу положений ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

На основании ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Асатурян В.В. является собственником АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН площадью 43,2 кв.м в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенном на земельном участке площадью 1240+/-12 кв.м с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д. 39-45).

Постановлением НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Администрации г. Ростова-на-Дону от 19 октября 2018 года многоквартирный дом, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, признан аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с п.5 данного Постановления собственникам помещений в течение 22 месяцев со дня принятия постановления предписано осуществить снос дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Уведомление о признании дома аварийным и подлежащим сносу было направлено в адрес Асатуряна В.В.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок Администрацией г.Ростова-на-Дону 24 марта 2021 года принято Постановление № 219 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (л.д. 14-16).

В соответствии с пп. 1.2.29 данного Постановления изъятию для муниципальных нужд подлежит АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН площадью 43,2 кв.м, расположенная в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

О данном решении ответчик был письменно проинформирован Департаментом архитектуры и градостроительства АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (л.д.17).

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону были проведены мероприятия, направленные на заключение с собственниками соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения, проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

В целях определения рыночной стоимости жилого помещения - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН площадью 43,2 кв.м, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в 2021 году ООО «Экспертным учреждением «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» была проведена его оценка.

В соответствии с отчетом ООО «Экспертным учреждением «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» об определении рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда, принадлежащего гражданам на праве собственности, а также обязательств по возмещению убытков для последующего изъятия помещений для муниципальных нужд на территории г. Ростова-на-Дону НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 1 октября 2021 года рыночная стоимость объекта оценки – АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 2 916 733 руб. (л.д. 46-96).

Согласно выписке из протокола заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от 13 октября 2021 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН результаты проведенной ООО «Экспертным учреждением «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» оценки были согласованы.

25 октября 2021 года ответчику было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашения о выкупе с Асатуряном В.В. до настоящего времени не заключено.

Не согласившись с выводами эксперта о рыночной стоимости квартиры, изложенными в отчете об оценке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 1 октября 2021 года, ответчиком было заявлено ходатайство о проведении по делу судебной оценочной экспертизы.

Согласно заключению судебной экспертизы НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-С от 03 апреля 2024 года, размер возмещения, подлежащего выплате за принадлежащую на праве собственности Асатуряну В.В. АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в том числе включая рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество (в том числе и земельный участок), а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, а также компенсацию стоимости непроизведенного капитального ремонта многоквартирного жилого дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 3 апреля 2024 года составляет 4 394 419 руб.

Суд принял данное заключение судебной экспертизы в качестве относимого и допустимого доказательства по делу, поскольку оно является обоснованным, а выводы достаточно полными, ясными и убедительными.

Экспертное исследование проводилось квалифицированными специалистами, обладающим необходимыми профессиональными знаниями и длительным стажем в экспертной деятельности, на основании непосредственного осмотра объектов экспертизы, с изучением материалов дела. Экспертами приведена нормативно-техническая документация, на основании которой проведено исследование, и его подробное описание. Об ответственности по ст. 307 УК РФ эксперты предупреждены. Выводы экспертов, изложенные в заключении, истцом не опровергнуты.

Разрешая исковые требования, суд руководствовался положениями п.п. 3.2 п. 2 ст. 235 ГК РФ, п. 2 ст. 292 ГК РФ, ст.ст. 3, 30, 32, 36, 37 ЖК РФ и исходил из того, что многоквартирный дом по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в установленном законом порядке признан аварийным и подлежащим сносу, собственники помещений данного дома требования о сносе многоквартирного дома в установленный срок не исполнили, органами местного самоуправления было принято решение об изъятии земельного участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащего собственникам помещений многоквартирного дома на праве общей долевой собственности, и жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме по этому же адресу, для муниципальных нужд.

В этой связи суд посчитал возможным удовлетворить исковые требования частично и с учетом заключения судебной экспертизы изъять у ответчика в муниципальную собственность жилое помещение по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене равной 4 394 419 руб., прекратив после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение право собственности Асатуряна В.В. на указанную квартиру и признав на данную квартиру право муниципальной собственности, после перечисления возмещения, обязании предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств, выселении ответчика после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда, поскольку считает правильными, соответствующими установленным фактическим обстоятельствам и требованиям закона.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом первой инстанции не допущено.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд в полной мере учитывал вышеперечисленные нормы права и обстоятельства дела, обоснованно сославшись на заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Центр Судебной экспертизы «Прайм» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-С от 03 апрел 2024 года, которое является допустимым доказательством по делу.

При проведении экспертизы соблюдены требования процессуального законодательства, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ", содержит подробное описание проведенного исследования, ответы на поставленные судом вопросы.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда не обязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ.

В силу положений ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изложенного суд мог отвергнуть заключение судебного эксперта в случае, если бы это заключение находилось в явном противоречии с остальными доказательствами по делу, которые бы каждое в отдельности и все они в своей совокупности бесспорно подтверждали бы несоответствие выводов эксперта установленным по делу обстоятельствам. Таких доказательств материалы дела не содержат.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о необоснованном применении экспертом сравнительного подхода, подбор аналогов является анализом текущего состояния рынка недвижимости, что входит в объем полномочий эксперта при оценке рыночной стоимости объекта исследования в соответствии с ФСО №7 «Оценка недвижимости», согласно которому использование экспертом сравнительного подхода предполагает проведение анализа рынка и подбор объектов-аналогов.

В соответствии со ст. ст. 7, 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" эксперт определяет стоимость исследуемого помещения с учетом допущения о том, что дом не является аварийным, техническое состояние объекта нормальное и все инженерные коммуникации функционируют в стандартном режиме, на основании чего, не вводит понижающей корректировки на аварийность здания, что позволяет определить рыночную компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, то есть точную сумму, на которую снизилась рыночная стоимость жилого помещения по причине не проводившихся капитальных ремонтов дома.

Кроме того, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. То есть компенсация за непроизведенный ремонт не относится к убыткам собственника, а является составляющим выкупной цены (размера возмещения) жилого помещения, в связи с чем не должна быть учтена отдельно (в дополнение) к рассчитанной рыночной стоимости жилого помещения.

Таким образом, доводы апеллянта о необоснованном включении в стоимость компенсации за капитальный ремонт подлежат отклонению.

Доводы апеллянта о том, что судом необоснованно в основу решения суда положено заключение эксперта, который при определении рыночной стоимости жилого помещения применял сравнительный подход, для которого были выбраны объекты-аналоги с техническим состоянием «нормальное», судебная коллегия не может признать состоятельными и отклоняет, так как, напротив, в оценке специалиста, представленном истцом также используется сравнительный подход и исследованы объекты с состоянием отделки «хорошее», тогда как в заключении судебной экспертизы оценивались ликвидность объекта и анализировался рынок продаж вторичного жилья с учетом корректировки на торг в отношении цен объектов-аналогов равную среднему значению, что в наибольшей степени дает возможность определить рыночную стоимость изымаемого жилья.

В целом, доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку собранных по делу доказательств, в связи с чем не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.

Вынесенное по делу решение является обоснованным, принято в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению в данном случае, и согласуется с установленными по делу обстоятельствами, а нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не допущено.

Нарушений судом первой инстанции норм процессуального и материального права, являющихся безусловным основанием для отмены или изменения решения, судебной коллегией не установлено.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что основания для отмены или изменения обжалуемого решения суда по изложенным в апелляционных жалобах доводам отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от 07 мая 2024г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г.Ростова-на-Дону– без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 21.08.2024г.