Решение по делу № 2а-233/2019 от 04.10.2019

дело № 3а-233/2019 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Астрахань 18 декабря 2019 года

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Мухамбеталиевой Н.Х.,

при секретаре Айсангалиевой Б.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-233/2019 по административному исковому заявлению Бабышевой Н.П. к Правительству Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Бабышева Н.П. обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого объекта недвижимости – магазина, литер строения А, указав, что она является собственником указанного объекта с кадастровым номером №, общей площадью 2496,9 кв. метров, расположенного по адресу: г.Астрахань, ул.Кирова/Наб. 1 Мая/Челюскинцев, 34/102/83.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость нежилого здания магазина составила 98627100,56 рублей.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью объекта, считает её чрезмерно завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права как плательщика налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 08/0К-09-19 от 25 сентября 2019 г., составленному индивидуальным предпринимателем Демус В.А. (Независимая оценка «Альянс»), рыночная стоимость данного объекта по состоянию на 29 июня 2012 года составила 31795000 рублей.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилого объекта недвижимости – нежилого здания магазина, литер строения А, с кадастровым номером №, общей площадью 2496,9 кв. метров, расположенного по адресу: г.Астрахань, ул.Кирова/Наб. 1 Мая/Челюскинцев, 34/102/83, равной её рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 31795000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца Старкова С.А. административные исковые требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость спорного нежилого объекта недвижимости равной рыночной стоимости по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы.

Представитель Правительства Астраханской области Музалевская О.А. в судебном заседании не возражала против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью, установленной заключением оценочной экспертизы о рыночной стоимости объекта в размере 32465534 рубля.

Представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителя административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 11 названного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Согласно материалам дела Бабышева Н.П. является собственником нежилого объекта недвижимости – магазина, литер строения А, с кадастровым номером №, общей площадью 2496,9 кв. метров, расположенного по адресу: г.Астрахань, ул.Кирова/Наб. 1 Мая/Челюскинцев, 34/102/83.

По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая стоимость объекта составила 98627100,56 рублей.

Право собственности административного истца на объект недвижимости подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 30 АА 006737 от 04 июля 2005 года, решениями Арбитражного суда Астраханской области от 28 июня 2004 года, от 05 апреля 2005 года.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена постановлением Правительства Астраханской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Астраханской области» № 562-П от 14 декабря 2012 года по состоянию на 29 июня 2012 года (дата определения кадастровой стоимости).

Оспаривая результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 08/0К-09-19 от 25 сентября 2019 г., составленному индивидуальным предпринимателем Д. (Независимая оценка «Альянс»), рыночная стоимость данного объекта по состоянию на 29 июня 2012 года составила 31795000 рублей.

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее-ФСО №7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Поскольку в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 08/0К-09-19 от 25 сентября 2019 г., составленному индивидуальным предпринимателем Д. (Независимая оценка «Альянс»), имелись противоречия, связанные с объектами – аналогами, что повлияло на определение рыночной стоимости объекта оценки, учитывая также значительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью, суд 07 ноября 2019 г. назначил судебную оценочную экспертизу.

Согласно заключению № 355 -19 оценочной экспертизы от 04 декабря 2019 года рыночная стоимость нежилого объекта недвижимости – магазина, литер строения А, с кадастровым номером №, общей площадью 2496,9 кв. метров, расположенного по адресу: г.Астрахань, ул.Кирова/Наб. 1 Мая/Челюскинцев, 34/102/83, составила 32465534 рубля по состоянию на 29 июня 2012 года. Удельный показатель стоимости объекта исследования на указанную дату составил 13002 рубля за 1 квадратный метр общей площади.

Из представленного заключения следует, что каких – либо противоречий, связанных с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, не имеется. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено присутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.

Анализ результатов проведенной экспертизы свидетельствует о том, что он соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Из содержания заключения усматривается, что в нем приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Для определения рыночной стоимости объекта исследования применены все доступные подходы: затратный, сравнительный, доходный. В результате выполненных расчетов разными подходами полученные величины отличаются друг от друга (38108056, 43865539, 39017748 соответственно).

Для выбора согласованной величины стоимости объекта исследования использована техника средневзвешенного значения, в соответствии с которой величине, полученной в каждом из примененных методов, присваивается весовой коэффициент (затратный – 0,2, сравнительный – 0,6, доходный – 0,2). В результате рыночная стоимость объекта исследования – нежилого здания магазина, литер строения А, составила 32465534 рубля по состоянию на 29 июня 2012 года. Удельный показатель стоимости объекта исследования на указанную дату составил 13002 рубля за 1 квадратный метр общей площади.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, представитель административного истца, согласившись с результатами оценки, просила установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере рыночной, определенной по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы.

Оценивая результаты экспертизы, суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение оценщика базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.

Таким образом, ставить указанное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. Проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы оценщика основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, его выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения оценки; основания её проведения; сведения об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которому поручено проведение экспертизы; объект исследований, описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение по результатам проведенной судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу.

Таким образом, суд считает возможным установить кадастровую стоимость нежилого объекта недвижимости – нежилого здания магазина, литер строения А, с кадастровым номером №, общей площадью 2496,9 кв. метров, расположенного по адресу: г.Астрахань, ул.Кирова/Наб. 1 Мая/Челюскинцев, 34/102/83, равной рыночной стоимости - 32465534 рубля по состоянию на 29 июня 2012 года.

Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Суд считает, что ходатайство административного истца о восстановлении срока на подачу административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка подлежит восстановлению, поскольку основания для пересмотра кадастровой стоимости у него возникли только с 01 января 2019 года.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в суд является 04 октября 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Бабышевой Н.П. удовлетворить. Восстановить Бабышевой Н.П. срок на подачу административного искового заявления в суд.

Установить кадастровую стоимость нежилого объекта недвижимости – нежилого здания магазина, литер строения А, с кадастровым номером №, общей площадью 2496,9 кв. метров, расположенного по адресу: г.Астрахань, ул.Кирова/Наб. 1 Мая/Челюскинцев, 34/102/83, равной рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 32465534 рубля, на период с 01 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 04 октября 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья Астраханского

областного суда подпись Н.Х.Мухамбеталиева