Решение по делу № 33-5204/2024 от 26.07.2024

КИРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 августа 2024 года по делу № 33-5204/2024

Судья Зеленкова Е.А. №2-791/2024

Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего судьи Аносовой Е.Н.,

судей Едигаревой Т.А., Мамаевой Н.А.

при секретаре Хвостовой М.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове дело по апелляционным жалобам ИП Тарасова С.А., Тарасовой Н.С. на решение Кирово-Чепецкого районного суда Кировской области от 04 июня 2024 года, которым исковые требования Тарасовой Н.С. к индивидуальному предпринимателю Тарасову С.А., ООО «ПВ-Волга» о признании недействительным договора аренды № 22 недвижимого имущества, заключенного 22.11.2021, а также взыскании судебных расходов оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Аносовой Е.Н., судебная коллегия

установила:

Тарасова Н.С. обратилась в суд с иском к ИП Тарасову С.А., ООО «ПВ-Волга» о признании недействительным договора аренды. В обоснование заявленных требований указано, что <дата> между истцом и ответчиком Тарасовым С.А. заключен брак. В период брака Тарасовым С.А. был приобретен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> по договору купли-продажи имущества от 31.07.2014 №1, право собственности зарегистрировано 10.11.2014. Указанный объект недвижимости строился за счет совместных средств семьи и к середине 2021 года составлял 54,4% готовности. В ходе рассмотрения спора по делу № № истцу стало известно, что супругом Тарасовым С.А. без получения согласия истца был заключен договор аренды №22 недвижимого имущества от 22.11.2021 с ООО «ПВ-Волга». Супруг пояснил, что сделка фактически сторонами не исполнялась. Между тем, с данным договором истец не согласна, считает, что его заключение нарушает ее права как собственника. Так, на момент подписания договора и приложений к нему, согласие супруги, то есть истца, арендодателем не получено, ответчик ООО «ПВ-Волга», действуя добросовестно, предусмотрительно, и занимаясь деятельностью, связанной с арендой, был обязан запросить согласие супруги у ответчика Тарасова С.А. Просила суд признать договор аренды №22 недвижимого имущества от 22.11.2021, заключенный между Тарасовым С.А. и ООО «ПВ-Волга», с приложениями недействительным, взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

С решением не согласилась Тарасова Н.С., считает его незаконным и необоснованным, так как судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права. Ссылаясь на п. 3 ст. 35 СК РФ, указывает, что отсутствие нотариального согласия супруга на совершение сделки по распоряжению общим имуществом является основанием для признания сделки недействительным. Иные обстоятельства, доказыванию не подлежат. Полагает, что судом к спорным правоотношениям необоснованно применены положения п. 3 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ, так как нарушен приоритет специальных норм над общими, не применены п. 3 ст. 35 СК РФ. Также указывает, что возложение судом на истца бремени доказывания факта того, что другая сторона в оспариваемой сделке по распоряжению недвижимостью знала или должна была знать об отсутствии согласия супруга на совершение сделок, противоречит требованиям закона. Обращает внимание, что ответчики к Тарасовой Н.С. не обращались за истребованием согласия на совершение сделки, как до ее совершения, так и после ее совершения. Тарасова Н.С. не была осведомлена ни о факте ее совершения, ни о существенных условиях сделки. Факт того, что Тарасова Н.С. не осведомлена о предпринимательской деятельности супруга, не освобождает Тарасова С.А. от обязанности в получении согласия на заключение договора, не предоставляет право супругу Тарасову С.А. распоряжаться общим имуществом, более того, в создание которого вложено личное имущество Тарасовой Н.С. Также полагает, что ООО «ПВ-Волга» были осведомлены о супружеских отношениях Тарасовых, соответственно должны были запросить согласие. Обращает внимание, что условия заключенного договора являются невыгодными, при этом Тарасова Н.С. договор не заключала и не имела возможности воспользоваться ст.421 ГК РФ при формировании существенных условий договора. Просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе ИП Тарасов С.А. указывает на незаконность принятого судом решения, при вынесении которого неправильно определены юридически значимые обстоятельства дела, допущено нарушение норм материального и процессуального права. Считает, что суд проигнорировал тот факт, что ответчик - арендатор ООО «ПВ-Волга» не представил отзыва на исковое заявление, что свидетельствует об отсутствии интереса в исполнении оспариваемой сделки и фактическом согласии с иском. Апеллянт не согласен с выводом суда о том, что Тарасов С.А. действовал с согласия своей супруги, поскольку в материалах дела отсутствует нотариальное согласие, которое является обязательным при совершении такой сделки. Также полагает, что суд ошибочно в данном случае применил нормы п. 2 ст. 35 СК РФ, которые относятся к недвижимому имуществу, проигнорировав специальную норму п. 3 ст. 35 СК РФ. Поскольку права на недвижимое имущество, в том числе право аренды на срок более года согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлежат государственной регистрации, то сделки по распоряжению таким имуществом подчинены правилам пункта 3 статьи 35 СК РФ. Считает, что для удовлетворения иска было достаточно доказанности факта отсутствия нотариального согласия истца. Обращает внимание, что суд первой инстанции, делая вывод о необходимости предоставления истцом доказательств осведомлённости арендатора об отсутствии её нотариального согласия на сделку, нарушил нормы гражданское процессуального законодательства, применив редакцию п.3 ст.35 СК РФ, не действовавшей на дату заключения оспариваемой сделки. Считает, что вывод суда о том, что Тарасова Н.С. имела намерение сдавать в аренду недвижимость, противоречит материалам дела и пояснениям истца. Просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт и удовлетворить требования истца.

Тарасова Н.С., Тарасов С.А., ООО «ПВ-Волга», Куприков А.В., его представитель Козмодемьянов М.А., своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в том числе посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в соответствии с ч.2.1. ст.113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, об уважительности причин отсутствия суд не уведомили, поэтому судебная коллегия в соответствии с ч.3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ посчитала возможным рассмотреть дело в их отсутствии.

Выслушав пояснения представителя Тарасовой Н.С. по доверенности Мутных А.П., пояснения представителя Тарасова С.А. по доверенности Конаковой В.А., поддержавших доводы апелляционных жалоб, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения в пределах заявленных доводов, судебная коллегия приходит к выводу, что в ходе рассмотрения дела судом было допущено нарушение норм материального права, что в силу п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда и рассмотрения заявленных требований по существу в силу следующего.

Согласно п. 1 ст. 256 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) и п. 1 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее СК РФ) имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 34 СК РФ к имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В судебном заседании установлено, что с <дата> Тарасова Н.С. состоит в зарегистрированном браке с Тарасовым С.А.

Тарасов С.А. с <дата> зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя.

Тарасову С.А. на основании договора продажи имущества от 31.07.2014 № 1 принадлежит на праве собственности здание торгового центра незавершенное строительством, назначение: нежилое здание, застроенная площадь 923,6 кв.м, степень готовности незавершенного строительством объекта 3%, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> а также земельный участок, расположенный под ним.

Учитывая, что указанный объект недвижимости был приобретен по возмездному договору, в период брака с Тарасовой Н.С., указанное недвижимое имущество является совместно нажитым имуществом супругов, что сторонами не оспаривается.

22.11.2021 между ИП Тарасовым С.А. (арендодатель) и ООО «ПВ-Волга» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 22, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект незавершенного строительства с помещением ориентировочной площадью 923,6 кв.м, находящееся по адресу: <адрес>, в состоянии, позволяющем, после завершения строительства и ввода в эксплуатацию осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором.

Арендодатель является собственником помещения на основании выписки, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права № № от <дата>. Помещение будет использоваться арендатором для торговли продовольственными и промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией под коммерческим обозначением «ДОБРОЦЕН», или другим коммерческим обозначением. Доходы и иные выгоды, полученные арендатором в результате использования нежилого помещения, являются его собственностью.

Пунктом 2.1.1 данного договора предусмотрено, что в срок не позднее чем 365 календарных дней после подписания договора, арендодатель обязан передать помещение арендатору по акту приема-передачи (Приложение № 2 к настоящему договору), в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению в соответствии с условиями договора. Днем приема-передачи нежилого помещения считается день подписания Акта приема-передачи.

В соответствии с п. 3.1. договора аренды недвижимого имущества №22 от 22.11.2021 предусмотрено, что размер арендной платы с даты начала коммерческой деятельности составляет 2% от выручки арендатора полученной в процессе своей деятельности, связанной с использованием арендных площадей за месяц, но не менее 250000 рублей за арендуемую площадь помещения ежемесячно.

Из п. 5.1 договора аренды от 22.11.2021 следует, что срок аренды по настоящему договору составляет 10 лет, начиная с момента государственной регистрации настоящего договора.

По сведениям Управления Росреестра в настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости в отношении объекта - здание торгового центра незавершенное строительством, площадью 2575.5 кв.м, степень готовности объекта - 82% с кадастровым номером № по адресу: <адрес> содержатся следующие сведения: запись об аренде перенесена в раздел на здание торгового центра с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> запись от 19.02.2024 о праве общей долевой собственности на 1/2 долю в праве за Тарасовым С.А.; запись от 16.11.2022 о праве общей долевой собственности на 1/2 долю в праве за Куприковым А.В. с указанием, что на государственную регистрацию сделки права не представлено согласие Тарасовой Н.С.; запись от 19.02.2024 № № об аренде, договоре аренды недвижимого имущества № 22 от 22.11.2021, заключенного между Тарасовым С.А. и ООО «ПВ-Волга»; запись от 02.04.2024 № № об аренде, договоре аренды недвижимого имущества №Кирф/6090/24 от 26.02.2024, заключенного между Тарасовым С.А. и АО «Тандер»; запись о зарегистрированном запрете на осуществление регистрационных действий.

03.07.2023 ИП Тарасов С.А. и ИП Куприков А.В. направили в адрес ООО «ПВ-Волга» уведомление о расторжении договора аренды б/н от 18.11.2021, заключенного между ИП Тарасовым С.А. и ООО «ПВ-Волга».

Арбитражным судом Свердловской области определением от 28.03.2024 принято к производству исковое заявление ООО «ПВ-Волга» к ИП Тарасову С.А. о возложении обязанности передать в аренду нежилое помещение и взыскании денежных средств.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 21.05.2024 к участию в деле привлечены ИП Куприков А.В., Тарасова Н.С..

На основании заявления Тарасова С.А. от 01.12.2021 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области 18.12.2021 произведена государственная регистрация договора аренды №22 от 22.11.2021, заключенного между ИП Тарасовым С.А. и ООО «ПВ-Волга», № записи регистрации №

Как следует из копии материалов реестрового дела на объект недвижимого имущества с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, представленной Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области, нотариальное согласие Тарасовой Н.С. на заключение Тарасовым С.А. договора аренды недвижимого имущества № 22 от 22.11.2021 отсутствует.

Тарасова Н.С. обратилась с иском в суд, в обоснование заявленных исковых требований о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, приобретенного в период брака, указала, что о состоявшейся сделке она не знала, нотариальное согласие на совершение сделки в соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ супругу Тарасову С.А. не давала.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь правовыми нормами, регулирующими спорные правоотношения, дав оценку представленным в материалы дела документам, указав, что истец в силу п. 2 ст. 35 СК РФ не представил доказательств того, что вторая сторона сделки ООО «ПВ-Волга» знала или заведомо должна была знать об отсутствии согласия Тарасовой Н.С. на совершение сделки от 22.11.2021 с её мужем, учитывая установленную ст. 253 ГК РФ и ст. 35 СК РФ презумпцию согласия супруга на действия другого супруга по распоряжению общим имуществом, пришёл к выводу, что при заключении договора аренды недвижимого имущества № 22 от 22.11.2021 права истца не были нарушены, соответственно отсутствуют основания для удовлетворения требований о признании указанного договора недействительным.

С данным выводом судебная коллегия согласиться не может ввиду следующего.

Согласно п. 1 ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

В соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора аренды) для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

В силу п. 55 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласие третьего лица на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия (например, пункт 3 статьи 35 СК РФ).

Таким образом, действующим законодательством определено, что подлежащий регистрации договор аренды имущества, находящегося в совместной собственности супругов, не может быть заключен одним их супругов без нотариального согласия второго супруга, другие формы согласия не могут быть применены.

Выводы суда первой инстанции основаны на положениях общих норм статьи 35 СК РФ, согласно которым при совершении одним супругом сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Однако по общему правилу специальная норма обладает приоритетом над общей нормой, соответственно в данном случае соблюдение требования, предусмотренного п. 3 ст. 35 СК РФ, является обязательным условием для заключения договора аренды недвижимого имущества, предположительное согласие Тарасовой Н.С. не имеет юридической силы.

Суд первой инстанции, принимая во внимание, что супруги проживают совместно, Тарасов С.А. все вопросы по бизнесу всегда решает самостоятельно без привлечения супруги, спорный объект недвижимости строился как коммерческая недвижимость, истец имела намерение сдавать данный объект в аренду с целью получения дохода, пришёл к выводу, что Тарасова Н.С. знала о намерении Тарасова С.А. заключить оспариваемый договор аренды и была согласна на это.

Судебная коллегия полагает, что данный вывод сделан необоснованно, учитывая, что Тарасова Н.С. в переговорах при заключении договора аренды не участвовала, из позиции истца следует, что с установленной арендной платой не согласна, так как она явно занижена и не соответствует рыночным ценам, о заключении договора аренды ей стало известно при рассмотрении другого спора в суде, отсутствуют основания полагать, что Тарасова Н.С. имела намерение заключить договор аренды на тех условиях, которые были предложены ООО «ПВ-Волга».

Также необходимо отметить, что суд первой инстанции вопреки требованиям законодательства возложил на сторону истца обязанность по доказыванию факта осведомленности второй стороны сделки ООО «ПВ-Волга» об отсутствии согласия Тарасовой Н.С. на совершение сделки от 22.11.2021 её мужем Тарасовым С.А.

При вынесении решения не учтено, что положения п. 3 ст. 35 СК РФ, действующего в редакции Федерального закона от 14.06.2022 № 310-ФЗ, применяются к отношениям, возникшим после 01.09.2022 (статья 4 Федерального закона от 14.06.2022 № 310-ФЗ «О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Таким образом, учитывая, что договор аренды был заключен 22.11.2021, действовавшая на тот момент редакция абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ не содержала требования по доказыванию факта, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии необходимого согласия лица на совершаемую сделку.

При этом заслуживает внимание довод апеллянтов о том, что ООО «ПВ-Волга» является профессиональным участником на рынке аренды недвижимости, самостоятельно разработал проект договора аренды, был осведомлен о требованиях закона в части получения нотариального согласия супругов и имел возможность при должной осмотрительности и добросовестности проверить информацию о наличии зарегистрированного брака у арендодателя либо запросить согласие супруги Тарасова С.А. на указанную сделку.

Позиция суда первой инстанции о том, что оспариваемой сделкой права истца не нарушены противоречат установленным по делу обстоятельствам. Кроме того, из материалов дела следует, что ООО «ПВ-Волга» предъявила в арбитражный суд требования к ИП Тарасову С.А. о возложении обязанности передать в аренду нежилое помещение и взыскании денежных средств.

Оценив указанные выше обстоятельства в их совокупности, судебная коллегия полагает доводы апеллянтов обоснованными и приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований Тарасовой Н.С. и признания договора аренды № 22 недвижимого имущества, заключенного 22.11.2021 между ООО «ПВ-Волга» и ИП Тарасовым С.А. с приложениями, недействительным.

Руководствуясь ст.ст.98, 329 ГПК РФ, принимая во внимание, что исковые требования удовлетворены, судебная коллегия полагает необходимым взыскать в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере 5150 руб. с каждого ответчика.

Ходатайство Тарасова С.А., представленное в адрес Кировского областного суда, об удостоверении правильности замечаний на протокол судебного заседания от 15.05.2024 суда первой инстанции, подлежит оставлению без рассмотрения ввиду отсутствия у судебной коллегии для его рассмотрения полномочий.

В силу п.5 ч.2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» настоящее апелляционное определение является основанием для погашения в Едином государственной реестре недвижимости записи от 19.02.2024 об аренде, договоре аренды недвижимого имущества № 22 от 22 ноября 2021 года, заключенного между Тарасовым С.А. и ООО «ПВ – Волга».

Руководствуясь ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кирово-Чепецкого районного суда Кировской области от 04 июня 2024 года отменить, принять по делу новое решение.

Договор аренды № 22 недвижимого имущества от 22 ноября 2021 года, заключенный между Тарасовым ФИО17 и ООО «ПВ – Волга», с приложениями признать недействительным.

Взыскать с Тарасова ФИО18 (паспорт №) в пользу Тарасовой ФИО19 (паспорт №) расходы по оплате государственной пошлины в размере 5150 руб.

Взыскать с ООО «ПВ – Волга» (ИНН № ОГРН №) в пользу Тарасовой ФИО20 (паспорт №) расходы по оплате государственной пошлины в размере 5150 руб.

Апелляционное определение является основанием для погашения в Едином государственной реестре недвижимости записи от 19 февраля 2024 года об аренде, договоре аренды недвижимого имущества № 22 от 22 ноября 2021 года, заключенного между Тарасовым ФИО21 и ООО «ПВ – Волга».

Председательствующий Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 03.09.2024.