Решение по делу № 33-12843/2023 от 20.07.2023

Судья Тюгин К.Б.                                                          Дело № 33-12843/2023

№ 2-1276/2023

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Нижний Новгород                            22 августа 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи К утыревой Е.Б.,

судей Будько Е.В., Силониной Н.Е.

при секретаре Кузьминой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Кутыревой Е.Б. гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1

с участием представителей ФИО9, ФИО10

на решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 24 апреля 2023 года

по делу по иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 10 сентября 2019 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, имеющего кадастровый [номер], расположенный по адресу [адрес] примерно в 750 м. от ориентира [адрес] по направлению на запад, площадью 10208 кв.м.

По условиям договора стоимость отчуждаемого земельного участка составила 2 758 814 рублей. Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Нижегородской области 20 декабря 2019 года за номером [номер].

Согласно п.2.2.2 передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости земельного участка осуществляется в течение двух рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок покупателю (ответчику).

Однако денежные средства ответчиком так и не были переданы до настоящего времени.

Таким образом, договор купли-продажи следует считать неисполненным, поскольку ответчик не исполнил свои обязанности по договору в полном объеме.

30 ноября 2022 года истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия. Ответчиком претензия удовлетворена не была.

Истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 10 сентября 2019 года, заключенный между ФИО2 [дата] г.р. и ФИО1 [дата] г.р., прекратить право собственности ФИО1 [дата] г.р. на земельный участок, имеющего кадастровый [номер], расположенный по адресу [адрес] примерно в 750 м. от ориентира [адрес] по направлению на запад, площадью 10208 кв.м., исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись [номер] от «20» декабря 2019 г. о государственной регистрации перехода права на земельный участок, имеющий кадастровый [номер].

Определением суда от 27 марта 2023 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО15 (л.д.145).

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, воспользовался правом на ведение дела через представителя, дело рассмотрено в его отсутствие.

Представитель истца ФИО2 на основании ордера адвокат ФИО10 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик ФИО14 в судебное заседание не явилась, воспользовалась правом на ведение дела через представителя, дело рассмотрено в ее отсутствие.

Представитель ответчика ФИО1 на основании ордера-доверенности ФИО11 в судебном заседании в удовлетворении иска просил отказать, по доводам письменного отзыва.

Третье лицо ФИО15 в судебном заседании поддержал позицию ответчика, пояснив, что деньги ФИО14 передавала наличными, однако документы об этом составлены не были. Была договоренность, что она покупает земельный участок и сдает его в аренду.

Представитель третьего лица Управления Россреестра по Нижегородской области в судебное заседание не явился, об отложении судебного заседания не ходатайствовал, дело рассмотрено в его отсутствие.

Решением Кстовского городского суда Нижегородской области от [дата] постановлено: Исковые требования ФИО2 (<данные изъяты>.) к ФИО1 (<данные изъяты>) о расторжении договора купли-продажи земельного участка удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 10 сентября 2019 г., заключенный между ФИО2 [дата] г.р. и ФИО1 [дата] г.р.

Прекратить право собственности ФИО1 [дата] г.р. на земельный участок, кадастровый [номер], расположенный по адресу [адрес] примерно в 750 м. от ориентира [адрес] по направлению на запад, площадью 10208 кв.м.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись [номер] от «20» декабря 2019 г. о государственной регистрации перехода права на земельный участок, имеющий кадастровый [номер].

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы по оплате госпошлины в сумме 300 руб.

В апелляционной жалобе ФИО1 поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права. Заявитель жалобы указывает, судом при вынесении решения не учтено, что на спорном земельном участке находится нежилое здание – валовня № 7. В нарушение норм материального права судом не применен п.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Ссылается на ст. 10 ГК РФ о злоупотреблении правом со стороны истца, поскольку истец обратился в суд с иском о расторжении договора спустя почти 3 года после наступления срока оплаты. Суд первой инстанции в нарушение норм процессуального права отклонил свидетельские показания.

Истцом ФИО2 представлены письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых он просит решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения суда проверены судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ. С учетом ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления, и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся по делу лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.

В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенность нарушения договора купли-продажи подлежит установлению в каждом конкретном случае.

В силу положений ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии с п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

По смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гражданским кодексом Российской Федерации определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10 сентября 2019 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, имеющего кадастровый [номер], расположенный по адресу [адрес] примерно в 750 м. от ориентира [адрес] по направлению на запад, площадью 10208 кв.м. (л.д.9)

По условиям договора, стоимость отчуждаемого земельного участка составила 2 758 814 рублей, цена является окончательной и изменению не подлежит (пункт 2.1. Договора).

Договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Нижегородской области 20 декабря 2019 года за номером [номер], что сторонами не оспаривалось.

Пунктом 2.2. договора установлен порядок оплаты стоимости объекта.

Стоимость земельного участка оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя (п.2.2.1 Договора).

Согласно п.2.2.2 передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости земельного участка осуществляется в течение двух рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок покупателю.

Обращаясь в суд за защитой нарушенного права, истец указал, что ответчиком денежные средства переданы истцу по договору не были.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указал, что денежные средства были переданы наличными в присутствии свидетелей.

30 ноября 2022 года истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия (л.д.14-16, 31).

Ответчиком претензия удовлетворена не была.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу, ст. 56 ГПК РФ, доказательств надлежащего исполнения обязательств ФИО1 после регистрации объекта недвижимости, как покупателя по договору купли-продажи от 10 сентября 2019года ответчиком не представлено, не имеется таких доказательств и в материалах дела.

В ходе судебного разбирательства ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Рассматривая, ходатайство ответчика о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности, руководствуясь п. 1 ст. 196 ГК РФ, ст. 200 ГК РФ, п. 1 ст. 204 ГК РФ, а также п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», принимая во внимание, что регистрация перехода права собственности осуществлена Управлением Росреестра по Нижегородской области 20 декабря 2019 года, нарушение прав истца началось с 23 декабря 2019 года, когда ответчик не передала истцу денежные средства в течение 2 дней, в соответствии с п.2.2.2 Договора, учитывая, что 30 ноября 2022 года Низяковым С.В. в адрес ответчика направлена досудебная претензия о добровольном исполнении требований до 30 декабря 2022 года, 31 декабря 2022 года являлся нерабочим днем, с исковым заявлением в суд истец обратился 04 января 2023 года (согласно почтовому штемпелю), суд первой инстанции пришел к выводу о том, что срок исковой давности истцом не пропущен.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными нормами права, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, принимая во внимание условия заключенного между сторонами договора купли-продажи земельного участка, исходил из того, что в нарушение условий данного договора ответчик не исполнил обязательств по оплате приобретенного у истца земельного участка, денежные средства за проданное недвижимое имущество истцу не передал, тем самым допустил существенное нарушение условий договора купли-продажи, что повлекло для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, в связи с чем, пришел к обоснованному выводу о наличии правовых основания для расторжение договора купли-продажи, заключенного с ФИО1 10 сентября 2019 года, и возврата переданного ответчику имущества с одновременным прекращением зарегистрированного за ответчиком права собственности.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, правильной оценке представленных доказательств и подтверждаются материалами дела.

Доводы жалобы о том, что истец долгое время не обращался к ответчику по вопросу осуществления оплаты по договору, а также не принимал мер к взысканию платы по договору, в связи с чем, в действиях истца усматривается злоупотребление правом, отклоняются судебной коллегией в силу следующего.

В силу ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В соответствии с п. 2 указанной статьи, в случае несоблюдения требований, предусмотренных пункте 1 настоящей статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение лица, управомоченного на осуществление принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

Исходя из п. 3 названной статьи о презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений и общего принципа доказывания в гражданском процессе лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное.

Из материалов дела не следует, что действия истца имели своей целью причинить вред другим лицам, в частности ответчику, а также, что данные действия совершены с незаконной целью или незаконными средствами.

Действия истца не нарушают положений действующего законодательства. Напротив, ФИО14 должна была сама проявить достаточную степень осмотрительности, и, учитывая, что она осведомлена о наличии у нее долговых обязательств, беспокоиться об исполнении указанных обязанностей.

Кроме того, истец в соответствии с правами, предоставляемыми ему действующим законодательством, выбрал тот способ защиты своих прав, который определил самостоятельно.

Довод жалобы о не применении п.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которым не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу, поскольку на спорном земельном участке находится нежилое здание – валовня № 7, отклоняется.

Частью 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа пункт 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Из приведенных нормативных положений Земельного кодекса Российской Федерации следует, что отчуждение земельного участка по соответствующей сделке без находящихся на нем строений в случае принадлежности и того и другого вида имущества одному лицу будет нарушать установленный законом запрет.

Однако, принцип единства объекта недвижимости в нормах законодательства, в том числе в нормах ЗК РФ, не закреплен. Напротив, ст. 130 ГК РФ относит к недвижимому имуществу и называет в качестве самостоятельных объектов гражданских прав земельные участки и объекты недвижимости и незавершенного строительства, не определяя их в качестве единого имущественного комплекса.

Предметом договора купли-продажи земельного участка от 10 сентября 2019 года является земельный участок с кадастровым номером [номер], расположенный по адресу; [адрес] примерно в 750 м. от ориентира [адрес] по направлению на запад, площадью 10208 кв.м., категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности, и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования – в целях реконструкции существующих зданий, строительства производственной базы по ремонту автотранспорта и производству товарного бетона (пункт 1.1 Договора).

Согласно п.1.3 Договора на земельном участке находится недвижимое имущество: отдельно стоящее здание – валовня [номер] с кадастровым номером [номер], расположенное по адресу: [адрес], западнее [адрес], общей площадью 470,1 кв.м., количество этажей – 1.

Таким образом, по условиям договора купли-продажи его предметом было приобретение объекта недвижимости: земельного участка.

Волеизъявление истца была направлена на продажу земельного участка, переход права собственности на земельный участок был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. Истец при отчуждении земельного участка не лишается права на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Договор купли-продажи земельного участка от 10 сентября 2019 года ответчиком в установленном законом порядке оспорен не был, недействительным не признан, каких-либо требований о признании его недействительным, не заявлялось.

Вопреки доводам жалобы, положения п. 4 ст. 35 ЗК РФ не относятся к рассматриваемому спору, поскольку предметом договора купли-продажи от 10.09.2019 года являлся только земельный участок, в отношении которого были индивидуально согласованы существенные условия – предмет договора, цена, порядок и сроки оплаты, порядок регистрации.

Довод жалобы о нарушении норм процессуального права, выразившиеся в отклонении свидетельских показаний, на правильность выводов суда не влияет, поскольку в силу ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации показания допрошенного по делу свидетеля ФИО16. не могут служить допустимым доказательством факта передачи денежных средств за объект недвижимости во исполнение условий договора купли-продажи от 10.09.2019 года.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы и выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку собранных по делу доказательств, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.

     Вопреки доводам жалобы решение суда первой инстанции содержит объективные выводы, вытекающие из установленных обстоятельств дела, требований закона, ссылки на доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, мотивы и оценку собранных по делу доказательств.

Нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом при рассмотрении дела не допущено.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, соответствует требованиям ст. 198 ГПК РФ, основания к отмене установленные ст. 330 ГПК РФ отсутствуют.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 24 апреля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23 августа 2023 года.