Решение по делу № 2-550/2018 от 27.11.2017

Дело № 2-550/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 марта 2018 года Дзержинский районный суд г. Перми в составе председательствующего судьи Смольяковой Н.В., при секретаре Хлебниковой А.О., с участием представителя истца – Зорина В.С., действующего по доверенности, представителя ответчика – адвоката Попова В.П., третьего лица Пепеляева А.А., его представителя – Попова В.П., действующего по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по иску Емельянова Андрея Ивановича к Пепеляевой Наталье Александровне о взыскании денежных средств, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Емельянов А.И. обратился в суд с иском к Пепеляевой Н.А. о взыскании денежных средств в размере 444 500 руб. в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от Дата, процентов в размере 586750 руб., 86012 руб. в качестве штрафных санкций, а также обратить взыскание на предмет залога, а именно: встроенные помещения общей площадью ... кв. м., расположенные на Адрес, кадастровый номер №.

В обоснование заявленных требований указано, что Дата между Емельяновым А.И. и Пепеляевым А.А., действующим от имени Пепеляевой Н.А. на основании доверенности от Дата, удостоверенной нотариусом Пермского городского нотариального округа ...., реестровый номер №, был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно встроенных помещений общей площадью ... кв.м, расположенных на Адрес. Разделом 2 Договора был предусмотрен следующий порядок оплаты: 1 205 500 рублей при подписании Договора и 444 500 рублей в срок до Дата. Пунктом 2.3 Договора было предусмотрено обременение объекта в виде залога в пользу Емельянова А.И. до полной оплаты стоимости объекта по договору. Договор был передан сторонами на государственную регистрацию перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю и Дата государственным регистратором было зарегистрировано право собственности на объект Пепеляевой Н.А., а также проведена регистрация ипотеки в силу закона. При подписании договора, а именно Дата, Пепеляевым А.А. была выдана расписка Емельянову А.И. о том, что Пепеляев А. А. признает за собой обязательство выплатить долг по договору купли-продажи недвижимого имущества в размере 444 500 рублей в срок до Дата с уплатой 36% годовых за пользование денежными средствами и ежемесячной выплатой процентов. При несвоевременной оплате процентов Пепеляев А.А. обязался выплачивать штраф в размере 0,5% от неоплаченной суммы в день. Таким образом, Емельянов А.И. и Пепеляев А.А. внесли изменения в договор купли-продажи нежилого помещения от Дата. По настоящей расписке Емельяновым А. И. было получено от Пепеляева А.А. Дата и Дата два платежа в размере 13 330 руб. каждый, всего 26 660 руб., о получении которых на расписке сделаны надписи рукой Емельянова А.И. После Дата Емельянов А. И. денежных средств ни от Пепеляева А.А. ни от Пепеляевой Н.А. более не получал. Дата Емельяновым А.И. было отправлено Пепеляеву А.А. ценным письмом с описью вложения требование об уплате долга, процентов, штрафа и неустойки по расписке от Дата. Ответа на отправленное письмо Емельянов А.И. от должников не получил.

Определением суда в протокольной форме к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Пепеляев А.А., Тухватулин Ф.Г.

Истец Емельянов А.И. в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, а также письменные пояснения, согласно которым Дата между истцом и Тухватулиным Ф.Г. был заключен договор уступки права требования, который впоследствии был расторгнут по обоюдному согласию, что подтверждается соглашением о расторжении от Дата. Оплата по договору возвращена Емельяновым А.И. Тухватулину Ф. Г. в полном объеме, что подтверждается распиской в получении денежных средств от Дата. Относительно расписки, написанной Пепеляевым А.А. Дата поясняет, что Дата Пепеляев А.А. выплачивал Емельянову А.И. проценты за пользование денежными средствами, которые не были переданы по договору купли-продажи. Тот факт, что это были именно проценты, а не денежные средства в счет погашения основного долга по договору купли-продажи от Дата, подтверждается периодичностью выплат и размером платежей, которые точно соответствуют сумме процентов, которая должна быть исчислена к уплате в соответствии с условиями расписки от Дата. При получении денежных средств Дата Емельянов А.И. делал надписи на копии расписки Пепеляева А.А. о получении данных денежных средств, подтверждая таким образом, что данные платежи в размере 13 330 рублей каждый, всего за два месяца 26 660 рублей, он получил. Предоставить оригинал данной расписки с надписями о получении суду не представляется возможным, так как он хранится у Пепеляева А.А., в экземпляре расписки Емельянова А.И., который он представил суду, данных надписей нет, так как они были сделаны им только для того, чтобы Пепеляев А.А. имел письменное подтверждение уплаты им процентов. Дата по электронной почте от адвоката Пепеляева А.А. – .... был получен снимок данной расписки, которую Емельянов А.И. и представил суду.

Представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Ответчик Пепеляева Н.А. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. Согласно письменному отзыву требования не признает, по ее расчетам сумма задолженности составляет 417 840 руб., (444 500 - 26 660 = 417 840 руб.), исковое требование об обращении взыскания на заложенное имущество не оспаривает, однако указывает, что истцом не представлено доказательств рыночной стоимости предмета залога. Просит определить рыночную стоимость предмета залога в размере 1 650 000 руб. Также указала, что заключенный сторонами договор купли-продажи недвижимого имущества от Дата не содержит условие об уплате процентов за пользование покупателем составляющей часть цены товара суммой 444 500 руб., подлежащей уплате в срок до Дата. Договор от имени покупателя заключен ее представителем по доверенности Пепеляевым А.А., полномочия которого на заключение договора истцом (Продавцом) и Пепеляевой Н.А. (Покупателем) не оспариваются. Никакие дополнительные соглашения к договору между его сторонами, в частности между покупателем в лице представителя по доверенности Пепеляева А.А. и продавцом заключены не были. Представленная в обоснование иска расписка третьего лица Пепеляева А.А. от Дата не является дополнительным соглашением к договору. Так, данная расписка составлена не от имени покупателя в лице представителя по доверенности Пепеляева А.А., а от имени самого Пепеляева А.А. Соответственно в силу п.1 ст. 182 ГК РФ какие-либо обязательства по составленной Пепеляевым А.А. от своего имени расписке перед Емельяновым А.И. у Пепеляевой Н.А. не возникло. В силу положений п. 3 ст.154, п.1 ст. 454 ГК РФ дополнительное соглашение к договору купли-продажи является односторонней сделкой. Соответственно такая одностороння сделка, совершенная Пепеляевым А.А., как составление расписки от 18 февраля 2014 года, на основании которой лично Пепеляев А.А. принял на себя обязательство по уплате процентов на сумму 444 500 руб. в размере 36% годовых не является дополнительным соглашением к договору. Кроме того, толкование расписки по правилам ст. 431 ГК РФ не позволяет сделать вывод о том, что она является дополнительным соглашением, в связи с чем исковые требования о взыскании процентов в размере 586 750 руб. и договорной неустойки в размере 86012 руб. удовлетворению не подлежат.

Третье лицо Пепеляев А.А. возражал против удовлетворения иска, поддержав возражения ответчика, пояснив дополнительно, что расписка была составлена им в качестве гарантии оплаты Пепеляевой Н.А. оставшейся суммы за встроенные помещения.

Представитель ответчика Пепеляевой Н.А., третьего лица Пепеляева А.А. исковые требования не признает, просит отказать в их удовлетворении в полном объеме по вышеизложенным доводам. Дополнительно пояснил, что после получения уведомления Емельянова А.И. об уступке прав Тухватулину Ф.Г. никакие оплаты в счет договора и расписки ни Пепеляевой Н.А., ни Пепеляевым А.А. не производились.

Третье лицо Тухватулин Ф.Г. в суд не явился, извещен, просит рассмотреть дело в его отсутствие, указав на расторжение договора уступки права (требования) от Дата.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд установил.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Правилами ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

На основании ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Правилами ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В силу ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, Дата между Емельяновым А.И. (Продавец) и Пепеляевым А.А., действующим от имени Пепеляевой Н.А. на основании доверенности (Покупатель), заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно встроенных помещений общей площадью ... кв.м, расположенных на Адрес

Согласно п. 2.1. договора указанные встроенные помещения продаются по соглашению сторон на 1650000 руб., уплачиваемых покупателем продавцу в следующем порядке: сумма в размере 1 205 500 руб. при подписании Договора; сумма в размере 444 500 руб. в срок до Дата.

Пунктом 2.3 Договора было предусмотрено обременение объекта в виде залога в пользу Емельянова А.И. до полной оплаты стоимости объекта по договору.

Дата произведена государственная регистрация право собственности на вышеуказанный объект на имя Пепеляевой Н.А., а также регистрация ипотеки в силу закона.

Дата Пепеляевым А.А. выдана расписка, согласно которой Пепеляев А.А. должен по договору купли-продажи объекта площадью ... кв.м по адресу: Адрес от Дата Емельянову А.И. остаток суммы в размере 444500 руб. на срок до Дата с процентной ставкой 36% в год с ежемесячной выплатой процентов. При несвоевременной оплате процентов по договору готов оплачивать штраф в размере 0,5% в день от неоплаченной в срок суммы.

Дата Емельянов А.И. направил Пепеляеву А.А. требование об уплате долга, процентов, штрафа и неустойки по расписке от Дата.

По утверждению стороны истца, указанная расписка является изменением в договор купли-продажи нежилого помещения от Дата.

Согласно ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (ч. 2 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правилами ст. 67 Гражданского процессуального кодекса установлено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В судебном заседании Пепеляев А.А. пояснил, что расписка от Дата составлялась им в качестве гарантии оплаты Пепеляевой Н.А. оставшейся части стоимости встроенных помещений.

Доказательств одобрения Пепеляевой Н.А. на совершение указанных действий Пепеляевым А.А. не представлено. Напротив, в письменных пояснениях ответчик указывает, что Пепеляев А.А. лично принял на себя обязательства по расписке.

Буквальное толкование текста расписки от Дата в совокупности с пояснениями сторон не позволяет считать данную расписку дополнительным соглашение к договору купли-продажи, изменяющему его условия, что не лишает Емельянова А.И. права на защиту своих прав в ином порядке путем предъявления соответствующих требований к Пепеляеву А.А.

Факт неоплаты Пепеляевой Н.А. по договору купли-продажи в судебном заседании установлен.

Расписка, представленная в копии, содержит текст о получении Емельяновым А.И. Дата двух платежей в сумме 13 330 руб. каждый.

Подлинник расписки суду не представлен.

Согласно ст. 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом.

Письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию. Если копии документов представлены в суд в электронном виде, суд может потребовать представления подлинников этих документов.

При таких обстоятельствах, при определении суммы задолженности ответчика суд не принимает во внимание внесение двух платежей на общую сумму 26660 руб., поскольку несмотря на признание истцом факта получения указанных денежных средств, достаточных и достоверных доказательств внесения данной суммы Пепеляевой Н.А. или ее представителем Пепеляевым А.А. непосредственно в счет оплаты по договору купли-продажи за встроенные помещения суду не представлено.

С учетом изложенного, суд не усматривает оснований для взыскания с Пепеляевой Н.А. в пользу Емельянова А.И. процентов за пользование денежными средствами и штрафа за несвоевременную уплату процентов.

Заключение договора цессии, по которому Емельянов А.И. передал права требования задолженности по договору купли-продажи от Дата Тухватулину Ф.Х., и его последующее расторжение юридического значения не имеет, поскольку после получения уведомления об уступке ни Пепеляева Н.А., ни Пепеляев А.А. как представитель Пепеляевой Н.А. не производили оплату денежных средств по договору купли-продажи, что в судебном заседании не оспаривалось.

В соответствии с п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

С учетом изложенного, с учетом установленного факта неисполнения покупателем условий договора купли-продажи от Дата, суд считает, что требование об обращении взыскания на заложенное имущество также подлежит удовлетворению.

Из анализа представленных суду доказательств следует, что основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренные ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Положениями п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В силу п.п. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Суд полагает, что сторонами было достигнуто соглашение относительно размера начальной продажной стоимости заложенного имущества, доказательств иной стоимости встроенных помещений суду в порядке ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, в связи с чем начальная продажная стоимость заложенного имущества подлежит установлению в размере 1650 000 руб.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов (ст. 56 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Взыскать с Пепеляевой Натальи Александровны в пользу Емельянова Андрея Ивановича задолженность по договору купли-продажи от Дата в размере 444 500 рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество – нежилое помещение площадью ... кв.м, расположенное по адресу: Дата, принадлежащее Пепеляевой Наталье Александровне на праве собственности, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость предмета залога в размере 1 650 000 руб.

Решение в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми в апелляционном порядке.

Председательствующий Н.В. Смольякова