Решение по делу № 33-7740/2018 от 01.06.2018

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судья Лузганова Т.А. дело № 33-7740/2018

2.184г

18 июля 2018 года Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Крятова А.Н.,

судей Русанова Р.А., Сидоренко Е.А.,

при секретаре Люкшиной Ю.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Русанова Р.А. гражданское дело по иску Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска к Федотову Владимиру Михайловичу о расторжения договора аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе Федотова Владимира Михайловича,

на решение Железнодорожного районного суда города Красноярска от 15 марта 2018 года, которым постановлено:

«Исковые требования Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска к Федотову Владимиру Михайловичу о расторжения договора аренды земельного участка удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № от 26.04.2013 года заключенный между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска и Федотовым Владимиром Михайловичем».

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

    Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска обратился в суд с иском к Федотову В.М. о взыскании задолженности по арендной плате и пени, о расторжении договора аренды земельного участка, мотивируя тем, что 26.04.2013 года между истцом (далее по тексту – ДМИиЗО) и Федотовым В.М. был заключен договор аренды № земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> (Северная объездная дорога (<адрес>)), общей площадью 14401 кв.м. В соответствии со ст. 614 ГК РФ и условиями вышеуказанного договора, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату не позднее 10 числа месяца, за который вносится плата. В настоящее время ответчиком договорные обязательства систематически не исполняются. Задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 года по 30.09.2017 года составила 67637,72 рублей. В соответствии с условиями договора, ответчик обязан уплатить пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России за каждый день просрочки. Задолженность по пени за период с 12.01.2016 года по 31.08.2017 года составляет 7157,82 рублей. Договором предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае нарушения арендатором порядка внесения арендной платы более двух раз подряд. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. ДМИиЗО в адрес ответчика была направлена претензия о необходимости в срок до 05.10.2017 года оплатить образовавшуюся задолженность. При таких обстоятельствах, истец просил взыскать в свою пользу с ответчика Федотова В.М. сумму задолженности по арендной плате в размере 67637,72 рублей за период с 01.01.2016 года по 30.09.2017 года, пени в размере 7157,82 рублей, за период с 12.01.2016 года по 31.08.2017 года, а также расторгнуть договор аренды земельного участка № от 26.04.2013 года.

    Определением суда от 15.03.2018 года от представителя истца ДМИиЗО Богомоловой Н.М. принят отказ от иска в части взыскания задолженности по арендной плате и пени, и прекращено производство по делу в данной части исковых требований.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе Федотов В.М. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на положения статьи 619 ГК РФ, а также пункта 8 информационного письма Президиума ВАС РФ №14 от 05.05.1997 года, согласно которым у суда отсутствовали основания для расторжения договора аренды, поскольку им в разумный срок были устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд, а именно погашена задолженность по арендной плате в период рассмотрения спора судом. Также указывает, что ни претензия, ни исковое заявление не были им получены, а информацию о поданном в отношении него иске узнал через сайт Железнодорожного районного суда. Передать земельный участок арендодателю по акту приема-передачи не представляется возможным, так как земельный участок занят объектом недвижимости, принадлежащим на праве долевой собственности трем арендаторам, его доля (Федотова В.М.) составляет ?., в связи с чем расторжение договора аренды земельного участка №1170 от 26.04.2013 года затрагивает законные интересы других арендаторов земельного участка, добросовестно исполняющих обязанности по договору и своевременно производящих арендную плату.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска Боярских К.И. просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, указывая на законность и обоснованность выводов суда первой инстанции.

Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска Беляева А.В., полагавшего решение суда законным и обоснованным, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, надлежаще извещенных о заседании и не ходатайствовавших об отложении судебного разбирательства, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Договор аренды может быть расторгнуть в судебном порядке только при наличии оснований, определенных в статьях 450, 451, 619 ГК РФ.

По правилам ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, среди прочего, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Особенностью договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более 5 лет, является возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26.04.2013 года между ДМИиЗО (арендодатель), с одной стороны, и Федотовым В.М., Рымко А.А., Соболевым Ю.А. (арендаторы) с другой стороны, был заключен договор № аренды земельного участка, общей площадью 14401 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, (Северная объездная дорога (<адрес>)), сроком до 08.08.2027 года (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 1.1 названного договора, арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, зоны производственных предприятий IV-V классов вредности, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, Северная объездная дорога (<адрес>), для использования в целях эксплуатации нежилого здания в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 14401 кв.м, в том числе 98 кв.м – охранная зона инженерных сетей (приложение 1). Вид разрешенного использования - в соответствии с градостроительным регламентом зоны производственных предприятий IV- V классов вредности.

Из кадастрового паспорта следует, что земельный участок расположен по адресу: <адрес>, Северная объездная дорога (<адрес>), имеет кадастровый №.

В соответствии с актом приема-передачи от 09.08.2012 года, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, в лице заместителя руководителя Департамента Федотовой И.А., («передающая сторона»), передал, а Федотов В.М., Рымко А.А., Соболев Ю.А. («принимающая сторона») приняли земельный участок, общей площадью 14401 кв.м, с категорией земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): <адрес>, Северная объездная дорога (<адрес>) для использования в целях эксплуатации нежилого здания.

Установив, что ответчик Федотов В.М. свои обязательства по оплате арендованного земельного участка исполнял ненадлежащим образом, суд удовлетворил заявленные истцом к нему требования о расторжении договора аренды земельного участка № от 26.04.2013 года.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о расторжении с Федотовым В.М. договора аренды земельного участка по следующим основаниям.

Из системного анализа положений ст. 6 ЗК РФ, ст. 128, ст. 133 ГК РФ следует, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что означает невозможность расторжения договора аренды только в отношении одного из трех арендаторов, такой земельный участок выступает объектом прав в целом.

Законодательно установленный порядок пользования неделимым земельным участком с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений, направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности.

Принимая решение по существу заявленных исковых требований и расторгая договор аренды земельного участка с одним лишь из арендаторов – Федотовым В.М., суд не учел, что договор аренды был заключен на длительный срок (более 5-ти лет) с тремя арендаторами – Федотовым В.М., Рымко А.А. и Соболевым Ю.А., являющимися собственниками расположенного на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего им на праве долевой собственности.

Расторжение договора аренды земельного участка № от 26.04.2013 года в данном случае затрагивает законные интересы других арендаторов земельного участка, добросовестно исполняющих обязанности по договору и своевременно производящих арендную плату. При этом следует отметить, что обязательство арендаторов является неделимым и не является солидарным.

В этой связи, с учетом отсутствия сведений о наличии каких-либо исключительных обстоятельств, не позволяющих сохранить за арендатором Федотовым В.М. права пользования земельным участком по договору аренды, при отсутствии у него задолженности по внесению арендной платы на дату принятия судом решения по существу спора, следует признать необоснованными требования Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска к Федотову В.М. о расторжения договора аренды целого (неделимого) земельного участка, поскольку это привело бы к нарушению законных интересов других арендаторов земельного участка.

Следует также отметить, что необходимость расторжения договора, как следует из пояснений представителя Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска Беляева А.В., данных им в суде апелляционной инстанции, вызвана лишь необходимостью заключения нового договора аренды земельного участка на иных условиях, в том числе в части размера арендной платы, с учетом применения при расчете нового коэффициента, действующего с 2018 года.

Данное обстоятельство, по мнению судебной коллегии, не является достаточным для расторжения договора аренды земельного участка, притом, что истец не лишен возможности иным образом решить вопрос относительно изменения условий действующего договора аренды, в том числе путем заключения с арендатором (арендаторами) дополнительного соглашения к действующему договору.

Кроме того, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска, будучи обязанным в силу прямого указания закона направить в адрес арендатора письменное предупреждение о расторжении договора аренды и возвращении земельного участка по акту приема-передачи, такой обязанности не исполнил, так как направленное в адрес Федотова В.М. предупреждение (л.д. 15) нельзя считать надлежащим, поскольку оно было направлено по адресу: <адрес>, в то время как, судя по материалам дела, местом жительства и регистрации ответчика является адрес: <адрес> (л.д. 36), что лишало Федотова В.М. реальной возможности получить письменное предупреждение и исполнить его в указанный в нем срок. При этом, узнав о нахождении спора в суде, Федотов В.М. фактически незамедлительно исполнил это предупреждение и погасил всю имеющуюся у него задолженность по внесению арендной платы, что явилось основанием частичного отказа ДМиЗО от исковых требований о взыскании задолженности по договору аренды и прекращения в связи с этим производства по делу в данной части исковых требований.

Наряду с этим, судебная коллегия считает необходимым исключить из мотивировочной части решения суда указание на необходимость взыскания с ответчика Федотова В.М. государственной пошлины в размере 300 рублей.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для удовлетворения исковых требований Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска к Федотову В.М. о расторжения договора аренды земельного участка № от 26.04.2013 года, в связи с чем решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Железнодорожного районного суда города Красноярска от 15 марта 2018 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска к Федотову Владимиру Михайловичу о расторжения договора аренды земельного участка оставить без удовлетворения.

Председательствующий:    

Судьи: